??請問買房做低房價對買房有什么風(fēng)險(xiǎn)?

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• 141****5221

  ■風(fēng)險(xiǎn)之房屋業(yè)主篇：
  　　比如一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價格為80萬元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)機(jī)關(guān)的過戶價則是以60萬元成交的。這樣，剩余20萬元差價所產(chǎn)生的營業(yè)稅、個稅及土地增值稅等稅費(fèi)就可以輕易避掉了。
  　　專家提示：雖然表面上看似避掉了些許稅費(fèi)，但是對于賣方來說，**大的風(fēng)險(xiǎn)就是買方的誠信問題。雖然私下的協(xié)議上約定80萬元分為兩次支付，但如果買方并沒有按期支付甚至拖欠，那么，賣方將會陷入尷尬局面。如不催討，幾十萬元的錢泡湯當(dāng)然得不償失；可如果催討不著，向法院起訴的話，一來法院可能會因?yàn)檫@種交易行為違規(guī)而判定為“無效合同”，二來，因賣方存在明顯的偷逃稅的行為，將予以一定的經(jīng)濟(jì)處罰，結(jié)果將會是“偷雞不成蝕把米”。
  ■風(fēng)險(xiǎn)之購房客戶篇：
  　　第一，"做低合同價"的銀行貸款實(shí)際比例也會有所降低。如80萬元的房屋，按七成20年計(jì)算，其銀行實(shí)際貸款額為56萬元，**24萬元。而60萬元的房屋，銀行實(shí)際貸款額卻為42萬元，按此計(jì)算，除了客戶所要支付銀行**的18萬元之外，其做低合同價所產(chǎn)生的差額20萬還需另外補(bǔ)齊，即38萬元。對于客戶買房來說，無形中加大了許多購房成本。第二，“做低合同價”對于買方來說，也存在著同樣的風(fēng)險(xiǎn)。
  　　專家提示：假如買方為這套房子實(shí)際上支付了80萬元，可現(xiàn)在購房合同上的價格是60萬元，那么將來在轉(zhuǎn)手時，買方必須為這20萬元差價付出代價。因?yàn)?，根?jù)政策規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時按售房收入減去購買房屋合同上所簽價款的差額計(jì)征稅費(fèi)。假設(shè)這套房屋的未來出售價為100萬元，按其實(shí)際價格80萬元計(jì)算，客戶轉(zhuǎn)手交易時只需交20萬差額的稅費(fèi)即可。但是，如按照合同上的價格60萬元計(jì)算的話，該套房屋轉(zhuǎn)手交易時必須繳納差額40萬的稅費(fèi)。由此可見，其風(fēng)險(xiǎn)性較大。另外，國家的賣房稅費(fèi)政策多變，很難保證其未來稅收政策不會有所變動，買家日后也有可能因此而付出更多的代價。

  查看全文↓ 2019-02-20 18:55:24
• 138****2648

  有風(fēng)險(xiǎn)——　　房屋買賣對于每一個家庭來說都是重大事項(xiàng)。由于房屋總價高，在二手房買賣中，要交稅款數(shù)額也比較大，因而，在現(xiàn)在二手房交易中，簽訂陰陽合同、做低房屋總價以逃稅的現(xiàn)象是相當(dāng)普遍的。
  為此，房產(chǎn)交易和稅務(wù)部門也制定了相應(yīng)的規(guī)定，在二手房買賣中，對標(biāo)的房屋進(jìn)行估價，交易雙方網(wǎng)簽契約約定的房價和估價不一致時，取高計(jì)算營業(yè)稅、個人所得稅和契稅等稅費(fèi)。
  而稅務(wù)部門出具的房產(chǎn)發(fā)票是以網(wǎng)簽契約約定的房價為準(zhǔn)的，這個房產(chǎn)發(fā)票價格也就是房產(chǎn)和稅務(wù)部門認(rèn)可的房屋買入價，發(fā)票由買方取得并持有。
  　　做低總價對買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn),對于買方來說，將來再賣出該套房屋時，其持有的房產(chǎn)發(fā)票可以在計(jì)算營業(yè)稅和個人所得稅應(yīng)納稅額中依法扣除，因此，做低房屋總價總會導(dǎo)致發(fā)票上的價格偏低，將來賣房時可以扣除的數(shù)額偏少，要交的稅款相應(yīng)的就多；
  對于賣方來說，網(wǎng)簽備案的契約是房產(chǎn)和稅務(wù)部門認(rèn)可的，效力比雙方私下約定的高，因此，如果做低總價，買方**后主張按做低后的價格，也就是網(wǎng)簽契約約定的價格進(jìn)行交易，那么賣方就存在只能按做低后的總價賣出房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2019-02-20 18:55:19
• 157****6913

  壞處大了去了，擾亂市場秩序，尤其一線城市的房地產(chǎn)市場，比如北京，上海，廣州，深圳，將一片混亂，房價過低，擁有購買能力的人會大大增加，房產(chǎn)將會出現(xiàn)短暫供不應(yīng)求，一線城市的人口會越來越多，交通崩潰，治安混亂，房地產(chǎn)頁也將崩盤，股票大跌，很多房地產(chǎn)公司即將倒閉，國家稅收也要收到嚴(yán)重的打擊，總之，太多太多影響了，房價只能讓老百姓接受不了，不可能讓每個人都能輕松買房，尤其在中國現(xiàn)在貧富差距這么大 情況下，房價低到一定程度，老百姓不是買不起房，而是買不到房。
  

  查看全文↓ 2019-02-20 18:55:15

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• 問 二手房交易做低房價對買房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  有風(fēng)險(xiǎn)——　　房屋買賣對于每一個家庭來說都是重大事項(xiàng)。由于房屋總價高，在二手房買賣中，要交稅款數(shù)額也比較大，因而，在現(xiàn)在二手房交易中，簽訂陰陽合同、做低房屋總價以逃稅的現(xiàn)象是相當(dāng)普遍的。為此，房產(chǎn)交易和稅務(wù)部門也制定了相應(yīng)的規(guī)定，在二手房買賣中，對標(biāo)的房屋進(jìn)行估價，交易雙方網(wǎng)簽契約約定的房價和估價不一致時，取高計(jì)算營業(yè)稅、個人所得稅和契稅等稅費(fèi)。而稅務(wù)部門出具的房產(chǎn)發(fā)票是以網(wǎng)簽契約約定的房價為準(zhǔn)的，這個房產(chǎn)發(fā)票價格也就是房產(chǎn)和稅務(wù)部門認(rèn)可的房屋買入價，發(fā)票由買方取得并持有?！　∽龅涂們r對買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn),對于買方來說，將來再賣出該套房屋時，其持有的房產(chǎn)發(fā)票可以在計(jì)算營業(yè)稅和個人所得稅應(yīng)納稅額中依法扣除，因此，做低房屋總價總會導(dǎo)致發(fā)票上的價格偏低，將來賣房時可以扣除的數(shù)額偏少，要交的稅款相應(yīng)的就多；對于賣方來說，網(wǎng)簽備案的契約是房產(chǎn)和稅務(wù)部門認(rèn)可的，效力比雙方私下約定的高，因此，如果做低總價，買方**后主張按做低后的價格，也就是網(wǎng)簽契約約定的價格進(jìn)行交易，那么賣方就存在只能按做低后的總價賣出房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問 ??買房做低房價是什么意思?做低房價有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  ■風(fēng)險(xiǎn)之房屋業(yè)主篇：　　比如一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價格為80萬元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)機(jī)關(guān)的過戶價則是以60萬元成交的。這樣，剩余20萬元差價所產(chǎn)生的營業(yè)稅、個稅及土地增值稅等稅費(fèi)就可以輕易避掉了。　　專家提示：雖然表面上看似避掉了些許稅費(fèi)，但是對于賣方來說，**大的風(fēng)險(xiǎn)就是買方的誠信問題。雖然私下的協(xié)議上約定80萬元分為兩次支付，但如果買方并沒有按期支付甚至拖欠，那么，賣方將會陷入尷尬局面。如不催討，幾十萬元的錢泡湯當(dāng)然得不償失；可如果催討不著，向法院起訴的話，一來法院可能會因?yàn)檫@種交易行為違規(guī)而判定為“無效合同”，二來，因賣方存在明顯的偷逃稅的行為，將予以一定的經(jīng)濟(jì)處罰，結(jié)果將會是“偷雞不成蝕把米”。■風(fēng)險(xiǎn)之購房客戶篇：　　第一，"做低合同價"的銀行貸款實(shí)際比例也會有所降低。如80萬元的房屋，按七成20年計(jì)算，其銀行實(shí)際貸款額為56萬元，**24萬元。而60萬元的房屋，銀行實(shí)際貸款額卻為42萬元，按此計(jì)算，除了客戶所要支付銀行**的18萬元之外，其做低合同價所產(chǎn)生的差額20萬還需另外補(bǔ)齊，即38萬元。對于客戶買房來說，無形中加大了許多購房成本。第二，“做低合同價”對于買方來說，也存在著同樣的風(fēng)險(xiǎn)。　　專家提示：假如買方為這套房子實(shí)際上支付了80萬元，可現(xiàn)在購房合同上的價格是60萬元，那么將來在轉(zhuǎn)手時，買方必須為這20萬元差價付出代價。因?yàn)?，根?jù)政策規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時按售房收入減去購買房屋合同上所簽價款的差額計(jì)征稅費(fèi)。假設(shè)這套房屋的未來出售價為100萬元，按其實(shí)際價格80萬元計(jì)算，客戶轉(zhuǎn)手交易時只需交20萬差額的稅費(fèi)即可。但是，如按照合同上的價格60萬元計(jì)算的話，該套房屋轉(zhuǎn)手交易時必須繳納差額40萬的稅費(fèi)。由此可見，其風(fēng)險(xiǎn)性較大。另外，國家的賣房稅費(fèi)政策多變，很難保證其未來稅收政策不會有所變動，買家日后也有可能因此而付出更多的代價。

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• 問 買二手房風(fēng)險(xiǎn)有多大? 買二手房做低房價對買房有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  房屋手續(xù)是否齊全　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3交易房屋是否在租　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。4土地情況是否清晰　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。5市政規(guī)劃是否影響　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

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• 問 請問各位大神！做低房價合同有什么風(fēng)險(xiǎn)？有哪位網(wǎng)友知道，謝謝！
  答

  壞處大了去了，擾亂市場秩序，尤其一線城市的房地產(chǎn)市場，比如北京，上海，廣州，深圳，將一片混亂，房價過低，擁有購買能力的人會大大增加，房產(chǎn)將會出現(xiàn)短暫供不應(yīng)求，一線城市的人口會越來越多，交通崩潰，治安混亂，房地產(chǎn)頁也將崩盤，股票大跌，很多房地產(chǎn)公司即將倒閉，國家稅收也要收到嚴(yán)重的打擊，總之，太多太多影響了，房價只能讓老百姓接受不了，不可能讓每個人都能輕松買房，尤其在中國現(xiàn)在貧富差距這么大 情況下，房價低到一定程度，老百姓不是買不起房，而是買不到房。

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• 問 中介做低房價有風(fēng)險(xiǎn)嗎？會有什么影響呢？
  答

  做低房價的做法對買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，如買家雖可在契稅上節(jié)省一些開支，但是日后轉(zhuǎn)讓時，卻有可能會被征收更多的稅費(fèi)；賣家也有可能面臨無法及時收到房款的尷尬情形。 風(fēng)險(xiǎn)一：買家負(fù)擔(dān)加重而違約 合同價以外的部分，都應(yīng)以現(xiàn)金方式支付，這會加大買家的負(fù)擔(dān)，由此可能會造成違約并承擔(dān)責(zé)任。 購房者一般會根據(jù)手中的資金量，以及自己的工資收入來確定住宅的總價，但如果碰到做低房價的情形，而被要求支付更多的現(xiàn)金時，往往會面臨資金短缺的困境。當(dāng)然，有些買家不想錯過一次購房機(jī)會，同時考慮到自己也能節(jié)省一些稅費(fèi)，一般會選擇向親朋好友借錢。但這是一步險(xiǎn)棋，走得好，能暫時度過難關(guān)；如果走不好，則有可能會導(dǎo)致交易中斷，并承擔(dān)違約責(zé)任。 有人認(rèn)為，雙方簽訂的是陰陽合同，可視作無效合同。但實(shí)際上并非如此， 即使簽的是陰陽合同，一旦發(fā)生糾紛，法院仍然會認(rèn)為合同有效而要求繼續(xù)履行。因此買家因?yàn)闊o法付款而造成違約之后，肯定要承擔(dān)違約責(zé)任。 風(fēng)險(xiǎn)二：出售房屋稅負(fù)加重 可以肯定的是，做低房價會加重日后轉(zhuǎn)讓住宅時的稅賦負(fù)擔(dān)。 做低房價買家看似是沾了不小的便宜，但買家有可能會付出更大的代價。如果 買家日后要出售這套住宅，他要承擔(dān) 的稅費(fèi)就可能要多付不少，現(xiàn)在已經(jīng)加強(qiáng)了不動產(chǎn)交易信息的登記制度，也就是說，未來所有房屋都可查到交易記錄，因此稅費(fèi)一旦從嚴(yán)征收，這些成交記錄必將作為納稅依據(jù)。

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