??買房投資回報(bào)率怎么算呢？

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• 142****7783

  這里有介紹房地產(chǎn)投資分析的三種方法，可以比較科學(xué)地計(jì)算出投資買房的收益率，消費(fèi)者不妨試試。
  方法一：租金回報(bào)率分析法
  公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費(fèi)）×12／購(gòu)買房屋總價(jià)
  這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
  優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。
  弊病：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。
  方法二：租金回報(bào)率法
  公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）
  優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金回報(bào)法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長(zhǎng)短。
  弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
  方法三：IRR法（內(nèi)部收益率法）
  房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計(jì)總收益／累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)／按揭首期房款＋保險(xiǎn)費(fèi)＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計(jì)按揭款＋累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。）
  優(yōu)點(diǎn)：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算，而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。
  不過(guò)，通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。惟有一點(diǎn)是可以確定的：市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有**的可能，也有貶值的可能，只是看**、貶值哪種可能性大了。
  作為投資行為，投資者關(guān)注的是收益與風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)IRR的分析發(fā)現(xiàn)相關(guān)性**高的是房?jī)r(jià)、租金以及能否迅速出租。由于房?jī)r(jià)是易知的，于是能否準(zhǔn)確預(yù)告租金水平及選擇投資項(xiàng)目便成為投資成敗的關(guān)鍵。
  當(dāng)然，如果你覺(jué)得上面專家的方法太專業(yè)，比較復(fù)雜，想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估一物業(yè)的投資價(jià)值。這里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解，按他們的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：
  如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。
  如果該物業(yè)的年收益×15年＞房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，則表明該投資項(xiàng)目尚具**空間…………

  查看全文↓ 2019-02-28 01:04:21
• 137****5830

  投資房產(chǎn)可以分為兩種情況，一種是現(xiàn)金買房，第二種是貸款買房。
  一、現(xiàn)金買房的租金回報(bào)率
  租金回報(bào)率=每年凈房租收入/購(gòu)房總價(jià)%
  每年凈房租收入=年租金收入—持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出
  購(gòu)房總價(jià)，就是房屋買家支付給賣家的金額。
  年租金收入就是跟租戶約定的年租金。
  持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出一般包括：房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)、社區(qū)費(fèi)、維修費(fèi)、空置期分?jǐn)?、出租管理費(fèi)等項(xiàng)目。
  空置期分?jǐn)偅嘿?gòu)買的房屋有可能不能馬上找到租客，會(huì)有一段時(shí)間是空置的，因此在計(jì)算平均的凈房租收入的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)把分?jǐn)偟矫磕甑目罩闷谧饨鹂鄢?。根?jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，空置期分?jǐn)偟侥?，一般為半個(gè)月的房屋租金。
  物業(yè)管理費(fèi)：如果委托房屋代管人幫忙照料房屋，收取租金，打點(diǎn)修理水電設(shè)備等…所支付的管理費(fèi)，一般為每月租金的6-8%。
  根據(jù)房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同，應(yīng)當(dāng)計(jì)算在內(nèi)的項(xiàng)目也不一樣。買家可以根據(jù)具體的情況，自行判斷。例如，獨(dú)立屋一般沒(méi)有社區(qū)費(fèi)，但也有些獨(dú)立屋所在區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設(shè)施，因此也要交社區(qū)費(fèi)。城市屋一般繳納的社區(qū)費(fèi)中已包括共同火險(xiǎn),
  不必另外買火險(xiǎn)，這樣計(jì)算房屋保險(xiǎn)費(fèi)的時(shí)候，不用將火險(xiǎn)金額計(jì)算在內(nèi)。另外，房產(chǎn)稅的稅率在每個(gè)州也是不一樣的，從1%到3%不等,
  加州地產(chǎn)稅大多為1.2-2% , 所以投資之前選擇應(yīng)先確定目標(biāo)房屋的稅率。
  二、貸款買房的租金回報(bào)率
  假設(shè)貸款全部采用每年分期固定還款的方式。
  租金回報(bào)率 = 每年凈收入 / 自付額%
  每年凈收入= 年租金收入 -
  持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出—年固定還款額。
  自付額(頭款)即購(gòu)房總價(jià)扣除銀行貸款的部分。
  雖然房產(chǎn)的建筑物部分會(huì)折舊，但是建筑物下面的土地卻永遠(yuǎn)屬于業(yè)主，而且會(huì)隨著當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展而**。持有一套房產(chǎn)，就像持有一只股票。你不但每年可以獲得固定的分紅，而且還擁有了未來(lái)資產(chǎn)增值的機(jī)會(huì)。根據(jù)長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)美國(guó)房地產(chǎn)每年平均**約為6%,

  查看全文↓ 2019-02-28 01:04:13
• 141****9412

  現(xiàn)在一般的房產(chǎn)投資回報(bào)率=（稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi)）*12/買房的費(fèi)用。
  1、供求關(guān)系是影響地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和租金比率**直接的因素。供大于求，則租金和房?jī)r(jià)都會(huì)下降。
  2、發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)的年回報(bào)率一般為百分之五。而中國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，房地產(chǎn)的發(fā)
  展?jié)摿薮?，?yīng)該說(shuō)年回報(bào)率可以接近或者達(dá)到飽和狀態(tài)下的發(fā)達(dá)國(guó)家。
  3、投資者不要一味追求高租金，而忽略了租客的穩(wěn)定性。租賃的對(duì)象換
  手過(guò)于頻繁，投資者就需要不斷尋找租客，增加了成本，回報(bào)率就下降了。

  查看全文↓ 2019-02-28 01:04:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買房投資回報(bào)率怎么算
  答

  買房投資率計(jì)算是有公式的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是等于每月租金收益減去按揭月供款的差額乘以12，除以首期房款加上期房按揭款的總和。投資房產(chǎn)的收益是通過(guò)貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，后出租以獲取租金，以月租金償還銀行貸款的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分還是投資客的投資回報(bào)。房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，尤其作為具有較高預(yù)期潛力的投資，位置對(duì)未來(lái)的增值起很大作用。一個(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果在區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時(shí)候低價(jià)位購(gòu)房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，房產(chǎn)大幅升值很有希望，結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)分析住宅所在區(qū)的發(fā)展?jié)摿κ种匾?。?gòu)買新樓盤的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商會(huì)把將來(lái)社區(qū)完善程度描述的天花亂墜，作為消費(fèi)者要保持清醒的頭腦，要考察開(kāi)發(fā)商所建設(shè)項(xiàng)目的情況，再結(jié)合其他條件做出決定。

• 問(wèn) 商鋪投資回報(bào)率怎么算？
  答

  這個(gè)看你自己眼光的吧

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)投資回報(bào)率多少? 房產(chǎn)投資回報(bào)率怎么算 **好是詳細(xì)點(diǎn)啊
  答

  可以這樣計(jì)算：1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式:投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋單價(jià)說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.可向開(kāi)發(fā)商主張解除合同，賠償損失。剛開(kāi)始幾年（3-5年內(nèi)）回報(bào)率至少在3%以上，5年后至少在5%以上。不然連5年定期的利息都比不上，肯定不劃算。房地產(chǎn)的投資**主要的在于其**。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買房投資該怎么投資？買房投資的回報(bào)率如何？
  答

  國(guó)人投資不外乎股市樓市基金儲(chǔ)蓄幾類，這與國(guó)人的投資面偏窄有關(guān)。在國(guó)人的意識(shí)里，股市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)太大，儲(chǔ)蓄又收益不多，因此房產(chǎn)成為國(guó)人比較熱衷的投資方式。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)出于非?；靵y的時(shí)期，稍有不慎，買房不僅可能談不上投資，甚至還有可能面臨無(wú)法“套現(xiàn)”的困境。 買房投資 買房投資不同于別的投資種類。房子的基本屬性是居住，因此，即使是購(gòu)房投資，其應(yīng)該首先考慮的也必須是居住屬性。 因此，專家建議買房要兼顧到自住和投資雙重功能。很多朋友在購(gòu)房時(shí)過(guò)于強(qiáng)調(diào)自住的舒適性及交通便捷性，而忽略未來(lái)房屋**和貶值的空間。等到自己有一天由于工作變動(dòng)，遷移外地，需把房屋變現(xiàn)的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)自己的房屋已經(jīng)縮水，所以購(gòu)房時(shí)一定要考慮到該房產(chǎn)的保值與增值性。 那么，如何判斷該房產(chǎn)的保值性與增值性呢? 第一，房產(chǎn)投資首要原則便是位置。地段一直是判斷房產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素，如房屋遠(yuǎn)離繁雜的市區(qū)，盡管安靜舒適，但不如離市區(qū)較近的房子增值性高。 第二，房產(chǎn)增值與否，要看周邊基本配套設(shè)施和政府綜合城區(qū)規(guī)劃的力度和預(yù)期。配套也是關(guān)鍵的點(diǎn)。擁有好的配套在居住是會(huì)便利很多，因此房屋的居住屬性也會(huì)提升。這樣房產(chǎn)保值增值大有可為。 第三，判斷該樓盤小區(qū)的綜合文化修養(yǎng)及收入水平。據(jù)一項(xiàng)***結(jié)果顯示，樓盤的綜合人均收入越高，或者說(shuō)居住者素質(zhì)越高，房?jī)r(jià)漲幅越快。這是人的心理，這一現(xiàn)象反映出人的預(yù)期心理對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 第四，就是房產(chǎn)本身內(nèi)在的價(jià)值，其中包括用料、裝修、樓盤結(jié)構(gòu)、安全性、景觀、朝向等。這也是構(gòu)成房產(chǎn)居住屬性的基本要求。因此，這一點(diǎn)也是基礎(chǔ)。 綜上所述，如何判斷價(jià)值走勢(shì)，進(jìn)行房屋投資分析，用項(xiàng)目及其權(quán)重***示，即地理位置占40%，基本設(shè)施、入住人群、內(nèi)在價(jià)值各占20%。當(dāng)然，該權(quán)重也可根據(jù)自己的購(gòu)房目的 (或投資)以及對(duì)生活品位的要求重新進(jìn)行調(diào)整。 以上就是關(guān)于買房投資的一點(diǎn)看法。房產(chǎn)投資作為投資的一種也同樣有風(fēng)險(xiǎn)，因此，想要通過(guò)買房投資的人，一定要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

• 問(wèn) 想投資一套商鋪，經(jīng)常聽(tīng)到的“投資回報(bào)率”不知道是怎么計(jì)算的呢？
  答

  大致估算投資回報(bào)率：以單位平方米的租金除以單位平方米購(gòu)買的價(jià)格，**后乘以12個(gè)月，得出的結(jié)果即為年回報(bào)率，如年回報(bào)率能達(dá)到8%—10%之間，該商鋪即值得投資，而高于10%的年回報(bào)率，自然是更好的。