抵押貸款的房子可以過(guò)戶嗎? 房產(chǎn)證抵押貸款后還可不可以賣

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• 147****0490

  用房產(chǎn)證做抵押貸款，在沒(méi)有還清貸款贖回產(chǎn)權(quán)之前，不能辦理過(guò)戶住房，
  因?yàn)橐呀?jīng)抵押產(chǎn)權(quán)，住房暫時(shí)不屬于房產(chǎn)證登記人所有，房主沒(méi)有權(quán)利賣掉過(guò)戶住房。

  查看全文↓ 2019-04-01 08:38:43
• 136****1629

  生活中，住房被抵押是一種解決經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)問(wèn)題的途徑，在房屋買賣合同中，經(jīng)常都有房屋被抵押的情況發(fā)生。那么，房子被抵押還能買賣嗎?從《擔(dān)保法》的規(guī)定來(lái)看，抵押期間，抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為無(wú)效。
  但從房產(chǎn)的角度來(lái)看，在房產(chǎn)抵押登記期間，是無(wú)法辦理過(guò)戶的，如果只是簽訂了一份買賣合同并未過(guò)戶，又能優(yōu)先保證抵押權(quán)，這種簽約行為未必會(huì)侵犯抵押權(quán)人的利益。
  所以，在司法實(shí)踐中對(duì)于這種情況的合同效力和操作，實(shí)際上并不是一律認(rèn)定無(wú)效的?！?*高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);
  取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?？偟膩?lái)說(shuō)，抵押是擔(dān)保的一種形式，被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標(biāo)的買賣，在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，可以有效。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存

  查看全文↓ 2019-04-01 08:38:39
• 134****3327

  問(wèn)：貸款沒(méi)還清房子可以賣嗎？
  
  
  　　答：未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實(shí)中，可以通過(guò)一些方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。
  
  　　
  
  　　方法一：轉(zhuǎn)按揭
  
  　　所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。
  
  　　
  
  　　方法二：用買方的**款繳清剩余貸款
  
  　　這是當(dāng)下二手房交易中**多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過(guò)大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。
  
  　　
  
  　　方法三：利用銀行貸款來(lái)繳清剩余貸款
  
  　　如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。
  
  
  
  
  
  問(wèn)：貸款未還清可以過(guò)戶嗎？
  
  
  　　答：根據(jù)國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，房屋在按揭抵押期間，是不能進(jìn)行過(guò)戶等行為的；只有在解除按揭抵押后，相關(guān)房屋才能進(jìn)行過(guò)戶。
  
  
  
  　　“轉(zhuǎn)按揭”是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。
  
  
  
  　　在實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用買方為賣方提前還貸，買方再貸款的方式。
  
  
  
  
  
  問(wèn)：按揭還款中的房子可以在房產(chǎn)證上加名字嗎？
  
  
  　　答：按揭中的房子不能直接加名，需要將貸款結(jié)清后，解除抵押登記后再增加共有人。夫妻之間增加共有人只需80元登記費(fèi)，夫妻以外的關(guān)系人或非關(guān)系人只能通過(guò)買賣份額的方式增加共有人。
  
  
  
  　　具體流程：1、向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款2、辦理提前還款，領(lǐng)取結(jié)清證明、它項(xiàng)權(quán)證等資料3、拿銀行出具的資料和房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)人身份證在房管局辦理與貸款銀行的解押手續(xù)4、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人及共有人帶上身份證、戶口本、婚姻證明到房管局辦理增加共有人更名或過(guò)戶手續(xù)。
  
  
  
  
  
  問(wèn)：房貸未還清，還能再貸款買房嗎？
  
  
  　　答：1、個(gè)人使用銀行商貸第二套房產(chǎn)的，首套房貸款未還清的，銀行會(huì)結(jié)合購(gòu)房者自身的收入能力、個(gè)人征信度、還款能力以及第二套房的貸款金額總和評(píng)定的，符合條件的是可以申請(qǐng)二套房貸款的。
  
  
  
  　　2、個(gè)人使用公積金貸款購(gòu)買二套房產(chǎn)的，如果首套房屬于銀行商貸的，是可以使用公積金貸款購(gòu)買第二套房的，如果首套房是使用的公積金貸款且貸款還沒(méi)有還清，是不能使用公積金貸款購(gòu)買第二套房產(chǎn)的！
  
  
  
  
  
  問(wèn)：按揭貸款和抵押貸款的區(qū)別？
  
  
  　　答：按揭就是按揭人（買方者）通過(guò)分期付款方式來(lái)取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)。它對(duì)買房者來(lái)說(shuō)有兩方面含義：一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付；二是在分期付款階段，房子的所有權(quán)被“按”著，要等到全部付清才能“揭”（?。┑绞帧Ａ硗?，按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系——即按揭人（買房者）、發(fā)展商（賣房者）、按揭權(quán)人（一般為有關(guān)銀行）三者關(guān)系。它的程序是，由按揭權(quán)人（銀行）先與發(fā)展商簽定買房合同，并預(yù)付部分購(gòu)房款；然后由按揭人（買房者）憑該合同與按揭權(quán)人（銀行）簽訂按揭合同，由銀行向發(fā)展商付清余下的購(gòu)房款，而買房者定期向按揭銀行付款，直到按規(guī)定付清“按揭款”，按揭過(guò)程即告結(jié)束。
  
  
  
  　　抵押貸款是買房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借錢的方式。即買房者用所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。此項(xiàng)貸款須付利息，買房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品——“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。這就是說(shuō)，買房者在還清貸款之前，事實(shí)上并不真正擁有所購(gòu)房屋的所有權(quán)。若違約不按期歸還貸款，銀行可以依法作出處理。
  
  
  
  　　按揭是國(guó)際上種通行的房產(chǎn)銷售方式，它與抵押貸款雖然性質(zhì)不同，但在“按住房屋所有權(quán)”來(lái)保證債務(wù)（分期付款和按期還款）履行這點(diǎn)上殊途同歸，完全一致。
  
  
  
  
  
  問(wèn)：只有房產(chǎn)證沒(méi)有國(guó)土證的二手房可以買嗎？
  
  
  　　答：購(gòu)買二手房房在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，當(dāng)事人必須提供房產(chǎn)證、土地證和契稅證，否則無(wú)法過(guò)戶。因此，人們購(gòu)買的房屋如果有房產(chǎn)證而沒(méi)有土地證，過(guò)戶肯定遭拒。如果辦理不了過(guò)戶手續(xù)，那買方也無(wú)法落戶。
  
  
  
  　　房產(chǎn)無(wú)土地證，勢(shì)必會(huì)給住宅地產(chǎn)購(gòu)置及交易帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：
  
  
  
  　　難以知曉在土地使用權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的情況，也就無(wú)法及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
  
  
  
  　　難以發(fā)現(xiàn)二手房原先開(kāi)發(fā)商是否違規(guī)用地的事實(shí)。
  
  
  
  　　二手房交易將受影響?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)上市交易，必須出示房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證。
  
  
  
  　　在拆遷補(bǔ)償時(shí)會(huì)遭受損失?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第三條規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。因此，拆遷補(bǔ)償金不僅包含房屋所有權(quán)價(jià)值，還包含了土地使用權(quán)價(jià)值。購(gòu)房者如果未辦理土地證，在拆遷過(guò)程中就可能得不到關(guān)于土地使用權(quán)的相應(yīng)補(bǔ)償。
  
  
  
  　　如今，各個(gè)地段的房屋**較快，如果購(gòu)買這種沒(méi)有土地證的房產(chǎn)，其日后的權(quán)益很難得到保障，因此盡量不要購(gòu)買此類房產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-04-01 08:38:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房子抵押后可以貸款嗎? 房產(chǎn)證抵押貸款后還可不可以賣
  答

  就目前各行規(guī)定來(lái)看，很多銀行都不接受為個(gè)人辦理房屋二次抵押業(yè)務(wù)。所以按揭房只有在貸款全部還清之后，借款人才有申請(qǐng)房屋抵押貸款的可能。若是申請(qǐng)者打算個(gè)人來(lái)安排按揭房產(chǎn)申請(qǐng)抵押貸款事宜的話，那么比較合理的方法，就是找到資金比較充裕的親友，湊足剩余房貸的錢，然后拿去銀行將房產(chǎn)的剩余貸款還完，并對(duì)房產(chǎn)完成解抵押，然后再將已經(jīng)解抵押的房產(chǎn)抵押給銀行，將抵押房產(chǎn)獲得的貸款分為兩部分，一部分換給借錢給自己的親友，一部分就可以用于自由支配了。拓展資料（有關(guān)房屋貸款的相關(guān)資料介紹）：房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款， 是由購(gòu)房者向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件

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• 問(wèn) 房子抵押貸款后還可不可以賣
  答

  　　已經(jīng)抵押的房子可以買賣，不過(guò)不能直接買賣。能買賣抵押房子的方法有：　　一、提前還清貸款。房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產(chǎn)權(quán)。所以，申請(qǐng)人可以先還清房貸，注銷房產(chǎn)抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續(xù)?！　《⑥k理轉(zhuǎn)按揭貸款。辦理轉(zhuǎn)按揭貸款方法是變更房產(chǎn)的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。轉(zhuǎn)按揭貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。　　所以已經(jīng)抵押的房子可以買賣的。不過(guò)若個(gè)人需要的額度不大，也可以考慮申請(qǐng)信用貸款，不用賣房子。終歸房子的貸款還沒(méi)有還清，等辦理好相關(guān)的手續(xù)再賣房子，花費(fèi)的時(shí)間也是比較長(zhǎng)的

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• 問(wèn) 抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎? 房產(chǎn)證抵押貸款后還可不可以賣
  答

  魏國(guó)鵬律師解答：根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房主將房屋抵押后，房屋的所有權(quán)仍然歸房租所有，也就是說(shuō)您有權(quán)將房屋繼續(xù)出售，同時(shí)，為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益，對(duì)房主出售抵押房有一定的限制，具體有：1、抵押期間，房主轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況；房主未通知抵押權(quán)人或者未告知買主的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。2、買賣房屋的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求房主提供相應(yīng)的擔(dān)保，房主不擔(dān)保的，不得出售房屋。3、房主出售房屋所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 抵押房子可以嗎? 房產(chǎn)證抵押貸款后還可不可以賣
  答

  若是在我行辦理的個(gè)人抵押貸款，期間如需辦理房產(chǎn)證相關(guān)手續(xù)、增加/變更產(chǎn)權(quán)人等，因各城市相關(guān)規(guī)定有所不同，具體您可以聯(lián)系貸款經(jīng)辦行或當(dāng)?shù)氐馁J后服務(wù)中心咨詢確認(rèn)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)再抵押借貸可以嗎?7 房產(chǎn)證抵押貸款后還可不可以賣
  答

  若是招商銀行，目前不接受二次抵押物，即：已抵押的房產(chǎn)不可再次用來(lái)抵押申請(qǐng)貸款。具體相關(guān)政策，您也可以聯(lián)系當(dāng)?shù)卣行芯W(wǎng)點(diǎn)的個(gè)貸部門(mén)咨詢確認(rèn)。

  全部5個(gè)回答>