如何購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房? 本地人買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房如果拆遷怎么賠償

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• 132****1779

  小產(chǎn)權(quán)房一般存在于農(nóng)村集體土地中，集體土地只能在本村之內(nèi)流轉(zhuǎn)，　購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)家和賣(mài)家在不在一個(gè)村或者一個(gè)集體才可以進(jìn)行交易，小產(chǎn)權(quán)的房屋比購(gòu)買(mǎi)其他類(lèi)型的房屋所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更多些，那么小產(chǎn)權(quán)房屋如何出售呢，出售小產(chǎn)權(quán)房需要提供什么材料呢？
  
  小產(chǎn)權(quán)房屋如何出售？
  
  1、小產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行出售，但是一般都存在著風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)有關(guān)制度規(guī)定，職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買(mǎi)5年以后才能進(jìn)行。
  
  2、原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，通過(guò)政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住。
  
  3、對(duì)沒(méi)有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買(mǎi)這個(gè)才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除，部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。
  
  4、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)時(shí)要注意雙方約定好房屋的價(jià)格及付款時(shí)間。一般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。
  
  5、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)時(shí)還要注意雙方的權(quán)利擔(dān)保，賣(mài)方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已清除該房屋上原由賣(mài)方設(shè)定的抵押權(quán)，如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)全部責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-04-11 08:55:20
• 154****1342

  每個(gè)地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，應(yīng)當(dāng)以本地區(qū)的規(guī)定為準(zhǔn)。
  
  根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》：
  
  第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：
  
  （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；
  
  （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；
  
  （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
  
  市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
  
  第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。
  
  第二十三條　對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

  查看全文↓ 2019-04-11 08:55:16
• 131****8357

  小產(chǎn)權(quán)房拆遷，能否得到正常和合理的補(bǔ)償，關(guān)鍵在于買(mǎi)賣(mài)是否合法，合同是否有效！
  
  
  1. 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及處理原則
  
  
  （1）《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。
  
  
  
  （2）《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》第二條規(guī)定，此類(lèi)合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。第三條規(guī)定，涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)；第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果；第三，要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。
  
  
  
  2. 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形
  
  
  （1）對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。
  
  
  
  （2）如果合同已履行、購(gòu)房人也實(shí)際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認(rèn)定合同效力問(wèn)題。
  
  
  
  3. 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形
  
  
  （1）如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)審批的，可以認(rèn)定合同有效；
  
  
  
  （2）對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  
  
  
  4. 小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的處理
  
  
  （1）合同被認(rèn)定無(wú)效后，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣(mài)人，出賣(mài)人將收取的價(jià)款返還買(mǎi)受人。
  
  
  
  （2）如果買(mǎi)受人在居住使用訴爭(zhēng)房屋期間對(duì)訴爭(zhēng)房屋及院落進(jìn)行裝修、翻、擴(kuò)建，其對(duì)于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買(mǎi)受人將原物及添附一并返還及給付出賣(mài)人，由出賣(mài)人將添附價(jià)值補(bǔ)償買(mǎi)受人。
  
  
  
  （3）按過(guò)錯(cuò)賠償損失。一般情況下，出賣(mài)人明知或應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣(mài)，應(yīng)當(dāng)就合同無(wú)效承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
  
  
  
  （4）拆遷少補(bǔ)償。如果遇到拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。
  
  
  
  
  一、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題
  
  
  
  1、本集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效
  
  
  法律規(guī)定：
  
  
  
  （1）《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
  
  
  
  （2）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  
  
  
  （3）國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)（2007）71號(hào)）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
  
  
  
  律師解讀：根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)私法原理，法無(wú)禁止即可為，我國(guó)法律法規(guī)并沒(méi)有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。
  
  
  
  2、本集體與他集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效
  
  
  案例索引
  
  江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)
  
  （2013）贛中民一終字第264號(hào)
  
  
  
  案情簡(jiǎn)介：
  
  
  
  原告鐘某系崇義縣城XX鎮(zhèn)XX村X(qián)X角村民小組（現(xiàn)更改為崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村）村民，被告殷某為崇義縣XX鄉(xiāng)XX村X(qián)X組村民。2010年2月14日，原告與被告雙方簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定原告將坐落在崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村X(qián)X號(hào)小公路邊新建的磚混結(jié)構(gòu)第三層房屋及柴棚間賣(mài)給被告，因該《協(xié)議》約定由原告負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地所有權(quán)房產(chǎn)證，國(guó)有土地使用權(quán)證等，被告因未取得二證所以未把購(gòu)房余款付清給原告。被告所購(gòu)房經(jīng)裝修整理后已居住至今。后雙方發(fā)生爭(zhēng)議，訴至法院。

  查看全文↓ 2019-04-11 08:55:12

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房拆遷如何賠償?本地人買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房如果拆遷怎么賠償
  答

  小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補(bǔ)償。小產(chǎn)權(quán)房是指沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋。房主需要用產(chǎn)權(quán)證來(lái)證明自己的房屋所有權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能交易上市的。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)很多。小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護(hù)與開(kāi)發(fā)，建設(shè)過(guò)程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的概率要高過(guò)商品房，而因?yàn)闊o(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大。若遇國(guó)家拆遷， 很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房拆遷如何補(bǔ)償?本地人買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房如果拆遷怎么賠償
  答

  產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買(mǎi)賣(mài)的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？1、不能貸款 不能過(guò)戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶，理論上不可以買(mǎi)賣(mài)，如果要私下買(mǎi)賣(mài)，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房 拆遷如何賠償?小產(chǎn)權(quán)房拆除如何賠償
  答

  小產(chǎn)權(quán)房遇到拆遷很難獲得補(bǔ)償。小產(chǎn)權(quán)房是指沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋。房主需要用產(chǎn)權(quán)證來(lái)證明自己的房屋所有權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能交易上市的。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)很多。小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護(hù)與開(kāi)發(fā)，建設(shè)過(guò)程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的概率要高過(guò)商品房，而因?yàn)闊o(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大。若遇國(guó)家拆遷， 很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)，小產(chǎn)權(quán)房如果拆遷，怎么賠償？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，若遇國(guó)家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。二、根據(jù)2013年11月22日國(guó)土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》中明確指出：建設(shè)、銷(xiāo)售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。三、小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷，是否能夠獲得賠償，能夠獲得多少賠償，還需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐牟疬w政策而定。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房拆遷如何賠償
  答

  如果擁有該集體土地的使用權(quán)，是可以得到相應(yīng)補(bǔ)償?shù)?，如果是外村戶口的居民，補(bǔ)償是要給所買(mǎi)房的那個(gè)人（該集體行政村戶口的居民）的！　　小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

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