限價商品房可以出租嗎? 兩限房能出租嗎　出租合同有法律效力嗎

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• 131****6096

  一、限價房定義：
  限價房是政策性住房，是政府解決中等收入階層的一種調(diào)劑型的商品房，是一種限價格限套型的商品房，在土地掛牌出讓之時便被限定了房屋價格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，對購房人群的資格有嚴(yán)格限定，其根本的要求是，限價房是自住房，一般不允許出租，如果在補(bǔ)交相應(yīng)的差價款后，這種出租才可獲允許。
  二、限價房出租的條件：
  購房者買到限價房交房后，要在一年內(nèi)住進(jìn)限價房，購房者在取得限價房產(chǎn)權(quán)證后五年內(nèi)，不能夠把限價房隨意出售、轉(zhuǎn)讓或上市，如果有特殊情況必須轉(zhuǎn)讓限價房，購房者要先向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格一般是在限價房原價格基礎(chǔ)上有一個折舊比例，另外還要根據(jù)當(dāng)時的物價水平?jīng)Q定，限價房回購后，政府會繼續(xù)將它用作限價商品住房向符合條件家庭供應(yīng)，如果購房者是在取得產(chǎn)權(quán)證五年后想轉(zhuǎn)讓限價房的話，就要按照當(dāng)時同地段普通商品住房和限價商品住房差價35%的比例交納土地收益金等價款，交清收益金后，購房者才可以轉(zhuǎn)讓限價房。
  三、限價房出租時需要提供的資料：
  1.出租人、承租人姓名或者名稱、證件種類和號碼、住所地，實際居住人員的姓名、身份證件種類和號碼、戶籍地；
  2.出租房屋的基本情況、租金和租期；
  3.房屋權(quán)屬證書或者房屋來源證明；

  查看全文↓ 2019-04-17 07:59:13
• 135****1764

  兩限房全稱為限房價、限套型普通商品住房，也被稱為“兩限”商品住房。只有符合申請兩限房條件的人才能夠申請到兩限房。但是由于國家對于兩限房的出租并沒有相關(guān)的規(guī)定。在法律上還是一片空白。那么，兩限房能出租嗎？出租合同有法律效力嗎？下面小編給大家詳細(xì)的給大家講解一下有關(guān)兩限房出租的相關(guān)知識。

  查看全文↓ 2019-04-17 07:59:06
• 156****8704

  閱讀提示：2009年，北京市政府第10期《政府公報》中《關(guān)于已購經(jīng)適房上市交易的有關(guān)通知》明確，經(jīng)濟(jì)適用房再上市的新老辦法“分界線”為2008年4月11日，4月11日之前簽訂購房合同的經(jīng)濟(jì)適用房（老房）執(zhí)行“老辦法”，之后簽訂購房合同的（新房）執(zhí)行“新辦法”。新老政策相比，區(qū)別**大的就是再上市交納的土地收益金不同：對于新房而言，5年后上市出售補(bǔ)交土地收益等價款，補(bǔ)交金額按原購經(jīng)濟(jì)適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補(bǔ)交；對于老房而言，5年后可上市交易，按再上市成交價的10%補(bǔ)交土地收益等價款。
  
  
  
  此外，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同的效力也因標(biāo)的房屋為“新房”或“老房”而有所不同。經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性保障住房，借名購買此類房屋損害符合購買該類房屋資格家庭的合法權(quán)益，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的合同無效；但是根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在2008年4月11日之前簽訂的借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同，滿足一定條件即可認(rèn)定為有效。
  
  
  
  裁判要旨
  
  
  借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策保障性住房是違反相關(guān)政策、法規(guī)的行為，一般會認(rèn)定該借名購房合同無效。但存在一個例外：雙方當(dāng)事人在2008年4月11日之前簽訂借名買房合同，在不存在其他無效事由的情形下，法院可以認(rèn)定該借名買房合同有效。
  
  
  
  案情簡介
  
  
  一、常鳳與張麗英系**同學(xué)，張麗英無購買北京市經(jīng)濟(jì)適用住房資格。2006年，張麗英以常鳳的名義購買了涉案房屋，并由張麗英實際支付了購房**款。案涉房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，登記于常鳳名下，由張麗英辦理入住手續(xù)并對該房屋裝修后一直使用。
  
  
  
  二、2015年，常鳳將張麗英起訴至法院，請求法院判令確認(rèn)張麗英借用常鳳購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格的借名買房合同無效，確認(rèn)常鳳系涉案房屋的所有權(quán)人。
  
  
  
  三、一審法院認(rèn)為案涉借名買房合同系2008年4月11日之前簽訂，屬于“老經(jīng)濟(jì)適用房”，應(yīng)適用老政策，因此判決張麗英與常鳳之間的借名買房合同關(guān)系有效，駁回常鳳的訴訟請求。
  
  
  
  四、常鳳不服，向北京市高院提起上訴。北京市高院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。
  
  
  
  裁判要點(diǎn)
  
  
  經(jīng)濟(jì)適用房本身屬于政策性保障住房，本案中張麗英自身沒有經(jīng)濟(jì)適用房的購房資格，與常鳳簽訂借名買房合同后，以常鳳名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，實際上是損害了其他符合購買條件的家庭的合法利益，因此，該借名買房合同原則上應(yīng)屬無效。但因為經(jīng)濟(jì)適用房受國家政策影響較大，而北京市關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的政策在2008年4月11日前后有很大變化，因此，法律作出特別規(guī)定，在無其他違法因素的情況下，2008年4月11日之前（含）簽訂的借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同有效。本案中，張麗英與常鳳的借名買房合同關(guān)系形成于2006年，系雙方真實意思表示達(dá)成的合意，且不存在其他違反法律規(guī)定的事由，因此，法院**終沒有支持常鳳的訴訟請求。
  
  
  
  實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)
  
  
  前事不忘后事之師，為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
  
  
  
  1、2008年4月11日（含）之前簽訂的借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的購房合同如果不存在其他無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。符合國家政策條件時，借名人可以請求出名人履行合同義務(wù)，配合辦理過戶手續(xù)。
  
  
  
  2、2008年4月11日以后，無購房資格的購房人不能再以借名買房的方式購買經(jīng)濟(jì)適用房，否則雖然房屋買賣合同有效，但借名合同將被認(rèn)定無效，而此時房屋登記在出名人名下，在法律上為出名人所有，一旦發(fā)生糾紛，借名人將不能就房屋主張所有權(quán)。
  
  
  
  相關(guān)法律法規(guī)
  
  
  《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》
  
  第六條第二款 出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。
  
  
  
  第十六條 借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。

  查看全文↓ 2019-04-17 07:59:02

相關(guān)問題

• 問 ??沒有房產(chǎn)證能出租嗎？租賃合同有法律效力嗎?
  答

  沒有。1、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第6條進(jìn)一步明確，未依法取得房產(chǎn)證的房屋，不得出租。2、隨著房屋租賃市場的成熟，現(xiàn)在有些地方已經(jīng)承認(rèn)沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋可以用于出租，但成立的條件就是房屋所有人必須取得房屋合法的權(quán)屬證明。故有些地方承認(rèn)只要取得合法房屋權(quán)屬證明的，與承租人簽訂的房屋租賃合同也是有效的，其簽訂的房屋租賃合同內(nèi)容是受法律保護(hù)的。3、因此，出租人或者承租人面對沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，可以通過當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門詢問，落實沒有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋是否可以出租或承租。

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• 問 限價房能出租嗎? 限價商品房可以出租嗎？
  答

  一、限價房定義：限價房是政策性住房，是政府解決中等收入階層的一種調(diào)劑型的商品房，是一種限價格限套型的商品房，在土地掛牌出讓之時便被限定了房屋價格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，對購房人群的資格有嚴(yán)格限定，其根本的要求是，限價房是自住房，一般不允許出租，如果在補(bǔ)交相應(yīng)的差價款后，這種出租才可獲允許。二、限價房出租的條件：購房者買到限價房交房后，要在一年內(nèi)住進(jìn)限價房，購房者在取得限價房產(chǎn)權(quán)證后五年內(nèi)，不能夠把限價房隨意出售、轉(zhuǎn)讓或上市，如果有特殊情況必須轉(zhuǎn)讓限價房，購房者要先向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購，回購價格一般是在限價房原價格基礎(chǔ)上有一個折舊比例，另外還要根據(jù)當(dāng)時的物價水平?jīng)Q定，限價房回購后，政府會繼續(xù)將它用作限價商品住房向符合條件家庭供應(yīng)，如果購房者

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• 問 限價商品房可以出租嗎? 已有房主把兩限房出租了，這違規(guī)嗎
  答

  可以出租，有明文規(guī)定，兩種情況可以出租：1.分到的房離工作地遠(yuǎn)；2.房子離父母遠(yuǎn)，且父母年紀(jì)大需要照顧。望采納，謝謝

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• 問 限價商品房可以出租嗎？
  答

  原則上保障性住房是不允許出租的，但是沒有人會去審查這些住房到底是用來自住還是出租。

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• 問 兩限房能出租嗎？
  答

  兩限房出租有限制嗎１、兩限房出租不可用于經(jīng)商和商用。根據(jù)北京市住房保障部門進(jìn)行了明確規(guī)范：購買限價房后可以根據(jù)個人的實際情況出租兩限房，但是出租后使用人必須用于居住，出租的兩限房不能用于經(jīng)營或商用。如果經(jīng)查出將將依法嚴(yán)肅處理。２、一般情況下，限價商品房是限售價限面積，在購房限價房５年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，允許出租。但是兩限房出租必需居住滿五年后，才可以出租。否則，一旦發(fā)現(xiàn)有違規(guī)出租兩限房的行為的，將依法嚴(yán)肅處理，責(zé)令購房人退回已購住房，或按同地段商品房價格來補(bǔ)足購房款。對于兩限房，現(xiàn)在國家對違規(guī)出租兩限房的現(xiàn)象查的越來越嚴(yán)了。

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