??個人怎樣投資房地產(chǎn)?個人投資房地產(chǎn)有什么要注意的呢?

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• 153****9990

  很多了都知道錢存在銀行，不僅利息低，而且也貶值，這實際上是一種資源浪費，用來炒股呢，又擔心風險太大，所以大多數(shù)都會選擇投資房地產(chǎn)。而學會理財又成了一件越來越重要的事情，個人如何投資房地產(chǎn)理財？
  
  大城市，隨手可見很多的樓盤，可以說能讓投資者看得眼花繚亂。那么，如何在這中間把握好投資，如何看準方向投資房地產(chǎn)呢，房地產(chǎn)投資中有哪些風險？
  
  要投資，期房要看好。所謂期房，指的是尚未竣工驗收的房產(chǎn)。買期房的好處就在于，在你購買看好這個樓盤時，極有可能**先買到朝向、和樓層等都比較好的房。
  
  房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利大、風險小的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。在本文中，法律快車的小編將為您介紹個人投資房地產(chǎn)應注意的風險，
  
  一、個人房地產(chǎn)投資應注意的風險
  
  由于房地產(chǎn)具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產(chǎn)投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產(chǎn)用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產(chǎn)**所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產(chǎn)，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產(chǎn)只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產(chǎn)，有時會受到經(jīng)濟衰退的影響而導致全線崩潰。
  
  但根據(jù)風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規(guī)避風險的能力。
  
  通常房產(chǎn)投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計算后再選擇相應的投資策略。有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。
  
  二、購置房產(chǎn)后如何進行投資操作
  
  投資者購置房產(chǎn)后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。
  
  隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗的投資者來說，無疑是其首選方式。

  查看全文↓ 2019-04-26 01:46:36
• 154****8799

  很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那么投資房產(chǎn)也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望**變現(xiàn)。那么，個人如何進行房地產(chǎn)投資呢？
  
  貸款買房適逢**佳時機
  
  一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那么，一年的資金收益率等于零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用于認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財?shù)募记?，顯示了貸款買房的實惠。
  
  投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業(yè)務，還推出了營業(yè)房地產(chǎn)按揭業(yè)務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。
  
  投資出租物業(yè)正當其時
  
  筆者一大學同學結(jié)婚后單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000余元，買新房后每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改后，他要么能搭上末班車從單位分到一套房，要么可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然后把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質(zhì)量外，還擁有了兩處不動產(chǎn)，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。
  
  投資房產(chǎn)的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產(chǎn)交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業(yè)內(nèi)人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場化的必然結(jié)果。
  
  物業(yè)的投資價值主要決定于該物業(yè)的服務質(zhì)量、租金回報和地理位置。而在內(nèi)地一些城市，物業(yè)服務的質(zhì)量是租房者關注的重點。
  
  由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量進行評估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實力和開發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績，就成為**直接，也是**有效的辦法。
  
  投資住宅要有長遠眼光
  
  與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠，**會比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項基礎設施完善，正處在開發(fā)之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發(fā)建成之后，房產(chǎn)的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。
  
  有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區(qū)或新區(qū)的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當于購買郊區(qū)（或新區(qū)）住宅加上轎車，且居住環(huán)境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優(yōu)越。
  
  投資房產(chǎn)需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金**大、各種制約因素**多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

  查看全文↓ 2019-04-26 01:46:29
• 138****7555

  個人投資房地產(chǎn)方法分析
  銷售比較法
  選購目標物業(yè)與市場可比物業(yè)的單位價格進行比較，這一方法十分簡單，但要求市場上有足夠多的可比物業(yè)。同時，需要考慮物業(yè)的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭等。
  總租金乘數(shù)法
  公式：總租金乘數(shù)＝投資價值/第一年潛在租金收入
  投資者可將目標物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。這一方法未考慮空置與欠租損失及營業(yè)費用、融資和稅收的影響。
  直接資本化法
  公式：總資本化率＝第一年的營業(yè)凈收入/投資價值
  營業(yè)凈收入指扣除空置與欠租損失和營業(yè)費用后的實際收入。對于住宅來說，營業(yè)費用通常為中介費用。該法與總租金乘數(shù)法相比，考慮了空置與欠租損失和營業(yè)費用，但同樣未考慮融資和稅收的影響。
  稅前原始股本收益率法
  公式：原始股本收益率＝第一年稅前現(xiàn)金收入/初始投資。
  初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。對于大多投資者來說，都存在融資問題。這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。
  租金回報率分析法
  公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12/購買房屋總價
  這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
  優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。
  弊?。簺]有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。
  租金回報率法
  公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）
  優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
  弊?。何纯紤]前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
  IRR法（內(nèi)部收益率法）
  房產(chǎn)投資公式為：IRR＝累計總收益/累計總投入
  優(yōu)點：IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
  不過，通過計算IRR判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有**的可能，也有貶值的可能，只是看**、貶值哪種可能性大了。所以還要進行投資敏感性決策分析。

  查看全文↓ 2019-04-26 01:46:23

相關問題

• 問 ??個人如何投資房地產(chǎn)?投資房產(chǎn)要注意什么?
  答

  一、個人房地產(chǎn)投資應注意的風險由于房地產(chǎn)具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產(chǎn)投資有收益大風險小的特點。如果你將購置的房產(chǎn)用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產(chǎn)**所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風險。至于炒賣房地產(chǎn)，當然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風險。一般來說，投資房地產(chǎn)只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產(chǎn)，有時會受到經(jīng)濟衰退的影響而導致全線崩潰。但根據(jù)風險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時，要具備對風險的承受力和規(guī)避風險的能力。通常房產(chǎn)投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此投資者不應草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計算后再選擇相應的投資策略。有關金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。二、購置房產(chǎn)后如何進行投資操作投資者購置房產(chǎn)后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關心的問題。隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個人投資帶來新的機遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗的投資者來說，無疑是其首選方式。

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• 問 ??怎樣投資房地產(chǎn)？投資房地產(chǎn)的技巧有哪些呢？
  答

  持續(xù)繳滿12個月或者累計繳存24個月以上并且還在繼續(xù)繳存可以貸款，貸款額度為你公積金余額的10倍。住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是繳存住房公積金的在職職工和匯繳單位的離退休職工(并不是每個公積金管理中心都對離退休職工發(fā)放公積金貸款的)，其貸款的對象必須具備下列條件：1.持續(xù)繳存12個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且當前還在繼續(xù)繳存。2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。3.具有購買住房的合同或有關證明文件。4.提供住房資金管理中心及所屬分中心、管理部同意的擔保方式。5.符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。以上條件每個地方的住房公積金管理中心不盡相同,以當?shù)卣邽闇?!一般的金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。

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• 問 為什么投資房地產(chǎn)?房地產(chǎn)投資有哪些注意事項?
  答

  1．如何買到真正超值的房產(chǎn)　　上面的投資項目回報率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計算的，你覺得滿意嗎？　　這并不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長期投資回報率高，而且在買入時就是贏利的，換句話說每個月它都能給你帶來正的現(xiàn)金流，而不是負的！　　如果按照我的標準來衡量，以上三個例子均不符合我的要求。我除了計算投資回報率之外，還要檢查房產(chǎn)給我?guī)淼膬衄F(xiàn)金流量?！　∫酝跸壬诜角f的房產(chǎn)為例：　　凈現(xiàn)金流量表　　現(xiàn)金流入　　租金收入：　　空置期一個月，年租金收入為2000×11=22000元 現(xiàn)金流出　　貸款70%，350000元，期限20年，月還款2470元，年總計29640元?！　∥飿I(yè)管理費用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元　　冬季取暖費用：22元/平方米×60平方米=1320元 年凈現(xiàn)金流入：-10400元　　從這張凈現(xiàn)金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，還需要為他的投資性房產(chǎn)額外貼補1萬余元，合到每月現(xiàn)金流為負的867元?！　∪绻闶峭跸壬銜x擇這樣的投資嗎？

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• 問 什么是房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)投資有哪些過程？
  答

  所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預期收益的一種經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)投資過程主要有以下幾個階段：一、投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。1.市場分析。市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。2.財務分析。投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益，進而估計出未來的現(xiàn)金流量。3.可行性分析。可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。二、土地開發(fā)權(quán)的獲得這一過程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長期租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇**有利的融資方式。三、房地產(chǎn)建設開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。在上述前期工作完成之后，方可進入實質(zhì)性的建設開發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求進行設計，然后尋找建筑商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進行建設監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機構(gòu)融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發(fā)進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。四、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作，包括：1.是必須有完善的營銷規(guī)劃。包括確定目標市場的購買者，擬定適當?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。2.是實際的銷售活動，包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。3.為融資活動的進行。由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類：1.是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營形態(tài)，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。2.則是由投資者自己經(jīng)營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營階段要依據(jù)不同的經(jīng)營形態(tài)，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要管理活動等。此外，由于房地產(chǎn)是價高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個投資過程中必須認真考慮的。

• 問 怎樣投資房地產(chǎn)
  答

  房地產(chǎn)即是固定不動產(chǎn)，是土地上的附著物，土地具有不可再生的作用，具有保值和**的特性，那么房產(chǎn)也就有保值和增值的特性，所以永遠有保值特性，但同時房產(chǎn)又是商品，是商品就需符合價值規(guī)律，會受供需關系影響等因素會有價格浮動，所以不動產(chǎn)的投資盡量選擇在經(jīng)濟低迷吃緊和市場價格低迷的狀態(tài)下選擇投資，還有諸如城市級別，地段選擇，未來規(guī)劃、產(chǎn)品形式等多種因素決定了投資是否理想，要多方面去考慮。

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