借名買房如何公證? 借名買房滿五年了能過(guò)戶嗎

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• 159****8345

  建議**好去公證下，再等一問問這方面的專家。
  “借名買房”的實(shí)質(zhì)就是通過(guò)不正當(dāng)?shù)那?，向銀行隱瞞實(shí)際情況，進(jìn)而獲得本不應(yīng)有的貸款，這是一種欺詐行為。這種行為本身就不受法律保護(hù)，一旦出了問題，雙方都難以如愿維權(quán)。
  “借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)還不僅于此。如果“被借名方”存在債務(wù)危機(jī)，“借名方”就有可能白白損失一大筆財(cái)物。

  查看全文↓ 2019-05-01 12:03:23
• 137****4647

  1、過(guò)戶有二種方式可以選擇，買賣或贈(zèng)予。
  2、贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。
  3、贈(zèng)予方式有以下的兩種情況：
  1）、有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑。一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名；二是向銀行申請(qǐng)，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。
  2）、有房無(wú)貸，視做贈(zèng)與。雙方需要簽訂一份贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈(zèng)與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用(直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅)。
  4、贈(zèng)與手續(xù)
  受贈(zèng)房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈(zèng)與行為才具有法律效力。具體步驟如下：
  1）、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。
  2）、受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。

  查看全文↓ 2019-05-01 12:03:19
• 136****0499

  1、過(guò)戶有二種方式可以選擇，買賣或贈(zèng)予。
  2、贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。
  3、贈(zèng)予方式有以下的兩種情況：
  1）、有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑。一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名；二是向銀行申請(qǐng)，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。
  2）、有房無(wú)貸，視做贈(zèng)與。雙方需要簽訂一份贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈(zèng)與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用(直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅)。
  4、贈(zèng)與手續(xù)
  受贈(zèng)房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈(zèng)與行為才具有法律效力。具體步驟如下：
  1）、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。
  2）、受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。

  查看全文↓ 2019-05-01 12:03:15
• 151****3159

  
  石家莊龍鼎天悅的房子，買房的時(shí)候證件不全，不過(guò)后來(lái)讓我們住進(jìn)來(lái)了。今年5月31號(hào)，開發(fā)商通知**晚6月20號(hào)要把尾款補(bǔ)上，否則就讓我們退房。
  
  關(guān)律師：根據(jù)**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同的解釋，如果證件不齊全，購(gòu)房所簽的協(xié)議，在法院判決之前，證件還沒有齊全，這個(gè)協(xié)議是無(wú)效的。無(wú)效的協(xié)議、無(wú)效合同的法律后果就是，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，或者雙方返還購(gòu)房款和所購(gòu)房屋。如果你能夠證明在簽訂合同的時(shí)候，開發(fā)商故意隱瞞證件不全的信息，可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的損失。如果沒有故意隱瞞，你明知道證件不全，還選擇購(gòu)買，那么你們所簽的協(xié)議從法律上來(lái)講是無(wú)效的，那么就是你退房，開發(fā)商退給你購(gòu)房款，**多再賠償你所付房款的銀行利息。
  
  
  我有兩個(gè)兒子，大兒子已經(jīng)去世，我生病住院以及生活費(fèi)用等，大兒媳和孫子都不管，我有兩處房子，想把房產(chǎn)留給我的小兒子，我該怎么辦？
  
  關(guān)律師：財(cái)產(chǎn)都是您的，您有處置權(quán)。有兩種處理方式，一是現(xiàn)在您通過(guò)贈(zèng)與的方式，將您的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與您的小兒子；再有就是您可以立一份遺囑，在您去世以后，您所有的財(cái)產(chǎn)歸小兒子所有，由小兒子對(duì)您進(jìn)行贍養(yǎng)。為了避免發(fā)生不必要的糾紛，建議您在當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)公證處，把遺囑公證一下。
  
  
  我2014年在欒城買的領(lǐng)譽(yù)城，證件不齊全，現(xiàn)在改成天山熙悅了，當(dāng)時(shí)交了30%的購(gòu)房款，現(xiàn)在的開發(fā)商要求把剩余70%的購(gòu)房款補(bǔ)齊，否則協(xié)議就作廢，把我們的購(gòu)房款退給我們。
  
  關(guān)律師：現(xiàn)在樓盤證件還是不齊全，那么當(dāng)時(shí)你們所簽的協(xié)議是無(wú)效的，即便把全款交了，你們之間的買賣協(xié)議還是無(wú)效的。
  
  如果不交尾款，您可能會(huì)有損失，但是交了尾款，您也面臨未來(lái)不確定的風(fēng)險(xiǎn)，**終還是要您自己拿主意。
  
  
  我姑姑買了一套二手房，因?yàn)楣霉盟麄兡挲g比較大了，沒辦法貸款，所以就寫的我妹妹的名字，當(dāng)時(shí)也都同意了，現(xiàn)在我妹妹要結(jié)婚了，我姑姑想做個(gè)公證，證明這個(gè)房子是自己的，應(yīng)該怎么辦？
  
  關(guān)律師：這種屬于典型的法律上的借名買房。雙方可以簽訂一個(gè)借名買房的協(xié)議，對(duì)這個(gè)協(xié)議進(jìn)行一下公證，因?yàn)樵谠蹅儑?guó)家，房屋的所有是以登記為準(zhǔn)的。
  
  協(xié)議約定，當(dāng)時(shí)因?yàn)橘J款的原因，我用你的名字辦的貸款，登記的手續(xù)，實(shí)際付款人和還款人是自己，類似這樣的公證，可以再咨詢一下公證處，是否可以給辦理一下公證，證明這個(gè)協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，包括現(xiàn)在還貸款的過(guò)程、轉(zhuǎn)賬憑證都可以作為證據(jù)。
  
  
  我們的房子已經(jīng)住了7年多，房子證件是齊全的，但是開發(fā)商和建筑商方面有經(jīng)濟(jì)糾紛，所以沒辦法驗(yàn)收，也就辦不了房產(chǎn)證，這個(gè)怎么辦？
  
  關(guān)律師：因?yàn)榉慨a(chǎn)證一直辦不下來(lái)，根據(jù)你們的購(gòu)房合同，開發(fā)商需要向你們承擔(dān)責(zé)任，你們主張自己的權(quán)利，開發(fā)商和建筑的問題解決以后，他們?cè)倬唧w劃分責(zé)任。在問題沒有解決之前，房產(chǎn)證是無(wú)法辦理的。
  
  
  新房問題
  
  ·保利茉莉公館沁香園和富力城，兩個(gè)項(xiàng)目相比怎么樣？
  
  這兩個(gè)樓盤都是品牌項(xiàng)目，都是精裝修，價(jià)格上相差不大。保利茉莉公館從位置上來(lái)講更好，但是富力城的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)更明顯。富力城規(guī)劃體量更大，未來(lái)的配套更全，兩個(gè)樓盤都不錯(cuò)，可以根據(jù)自己的生活和工作的范圍來(lái)進(jìn)行選擇。
  
  
  
  ·高新區(qū)潤(rùn)江煦園怎么樣？幾個(gè)證了？
  
  潤(rùn)江煦園現(xiàn)在拿到土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第三個(gè)證件正在辦理中，目前還沒有銷售，可以關(guān)注，等證件齊全以后再選擇。
  
  ·藍(lán)山國(guó)際東區(qū)進(jìn)展怎么樣了？
  
  藍(lán)山國(guó)際目前土地證已經(jīng)有了，正在補(bǔ)辦規(guī)劃方面的手續(xù)。
  
  ·欒城林蔭春天二期現(xiàn)在幾個(gè)證了？
  
  林蔭春天二期目前還沒有證件，規(guī)劃已經(jīng)公示了，土地手續(xù)也在辦理中。

  查看全文↓ 2019-05-01 12:03:11
• 157****6380

  
  “借名買房”發(fā)生的原因、形式多種多樣，限購(gòu)政策的施行使得借名買房事件頻發(fā)，導(dǎo)致相關(guān)司法實(shí)務(wù)混亂，難以有效及時(shí)辨別并規(guī)制，完善借名買房的裁判規(guī)則顯得尤為重要。本期旨在通過(guò)介紹借名買房的相關(guān)規(guī)定與理論，歸納提煉借名買房的司法裁判規(guī)則。
  
  
  
  截至2018年12月，在中國(guó)裁判文書網(wǎng)直接鍵入“借名買房”檢索出共計(jì)3170篇裁判文書，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由**高人民法院裁判的僅有1篇。
  
  
  基本理論
  
  
  
  一、借名買房的原因：
  
  （一）規(guī)避法律、政策：1.規(guī)避房屋限購(gòu)令政策；2.規(guī)避限貸令以及其他貸款障礙；3.簡(jiǎn)便手續(xù)、減少稅費(fèi)；
  
  （二）爭(zhēng)享特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠；
  
  （三）隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息；
  （四）其他原因。
  
  
  
  二、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)：
  
  1.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
  
  2.借名購(gòu)買普通房屋的，登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買方之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。
  3.第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實(shí)際出資人的行為提出異議。如登記購(gòu)房人的配偶往往以婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
  4.房產(chǎn)被名義購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓或者抵押或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行。
  
  
  
  裁判規(guī)則
  
  
  
  實(shí)務(wù)要點(diǎn)一：
  
  借名買房協(xié)議具有一般的合同約束力，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
  
  案件：譚萬(wàn)興與雷廣志、深圳市京達(dá)旅業(yè)有限公司房屋確權(quán)糾紛民事裁定書 （2011）民申字第261號(hào)
  
  來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)
  
  
  
  **高院認(rèn)為：
  
  關(guān)于第一個(gè)問題。根據(jù)本案一審、二審及本院再審審查認(rèn)定的事實(shí)，再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興雖然與海龍王公司于2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，且訟爭(zhēng)房產(chǎn)經(jīng)相關(guān)房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記在譚萬(wàn)興名下，但廣志公司此前于1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購(gòu)買公寓樓協(xié)議書》所購(gòu)買房產(chǎn)中涵蓋了本案訟爭(zhēng)的房產(chǎn)，再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興亦曾于2000年8月17日與廣志公司訂立《協(xié)議書》明確約定：“廣志公司以譚萬(wàn)興的名義購(gòu)買涉案房產(chǎn)、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產(chǎn)權(quán)歸廣志公司所有”、“以乙方（譚萬(wàn)興）的姓名所購(gòu)買的房屋所有權(quán)歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣志公司）或海龍王公司主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)”。此外，本案有充分證據(jù)證明訟爭(zhēng)房產(chǎn)的首期房款、按揭款以及其他相關(guān)款項(xiàng)等實(shí)際上由再審被申請(qǐng)人雷廣志、京達(dá)旅業(yè)或者案外人廣志公司支付，因此，一、二審判決認(rèn)定訟爭(zhēng)房產(chǎn)登記于再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興名下屬于代持有性質(zhì)有事實(shí)依據(jù)。再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興雖對(duì)再審被申請(qǐng)人擁有訟爭(zhēng)房產(chǎn)持有異議，但其無(wú)法否認(rèn)代持有的事實(shí)，其也未提供證據(jù)證明本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項(xiàng)由其本人支付，故本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定屬于再審申請(qǐng)人譚萬(wàn)興所有。
  
  實(shí)務(wù)要點(diǎn)二：
  
  因借名買房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能因此否定剝奪其對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
  
  案件：遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書（2018）遼民終211號(hào)
  
  來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)
  
  
  
  遼寧省高院認(rèn)為：
  
  關(guān)于中集哈深公司主張“房產(chǎn)代持協(xié)議的效力無(wú)論是否真實(shí)，目的都是規(guī)避限購(gòu)政策，行為目的及方式均存在不正當(dāng)性，具有法律上的可非難性”，首先，限購(gòu)政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政調(diào)控管理手段，非法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且徐沛欣占用了曾塞外的購(gòu)房資格，曾塞外即失去了購(gòu)房資格，并不會(huì)導(dǎo)致本地區(qū)限購(gòu)政策的落空，并不損害公共利益。其次，案涉房屋的房產(chǎn)代持協(xié)議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外的保證合同之前，并不存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)、損害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名買房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，但不能因此否定剝奪其對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
  
  
  
  實(shí)務(wù)要點(diǎn)三：
  
  對(duì)于親屬之間約定的借名買房協(xié)議，可通過(guò)購(gòu)房票據(jù)、實(shí)際使用或控制房屋等客觀情況來(lái)認(rèn)定。
  
  案件：1.任某1、任某2合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書（2017）京民申4182號(hào)
  
  來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)
  
  

  查看全文↓ 2019-05-01 12:03:06

相關(guān)問題

• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?借名買房爭(zhēng)議如何處理?
  答

  一、什么是借名買房所謂借名買房是指實(shí)際購(gòu)房人出資，由名義購(gòu)房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購(gòu)房人，實(shí)際購(gòu)房人與名義購(gòu)房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實(shí)際購(gòu)房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見，房地產(chǎn)限購(gòu)無(wú)疑是當(dāng)事人選擇借名買房的主要原因。二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當(dāng)事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對(duì)方當(dāng)事人否認(rèn)的情況下，法院很難認(rèn)定借名的事實(shí)。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進(jìn)行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購(gòu)政策而借名買房，雖然實(shí)際購(gòu)房人不具備購(gòu)房資格，但房地產(chǎn)限購(gòu)政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實(shí)際購(gòu)房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房限購(gòu)政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會(huì)低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定：“損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效”，不符合購(gòu)買經(jīng)適房的主體通過(guò)借名買房協(xié)議而購(gòu)買了經(jīng)適房顯然損害了社會(huì)公共利益，因此這種借名協(xié)議是無(wú)效的。三、如果雙方協(xié)議無(wú)效怎么辦?如果借名協(xié)議無(wú)效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實(shí)際購(gòu)房人只能要求名義購(gòu)房人返還購(gòu)房款，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實(shí)際購(gòu)房人在訴訟時(shí)已經(jīng)取得了購(gòu)房資格，則有權(quán)要求法院確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實(shí)際購(gòu)房人在訴訟時(shí)尚未取得購(gòu)房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實(shí)際購(gòu)房人所有，這種情況下實(shí)際購(gòu)房人可以等到取得購(gòu)房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?
  答

  借名買房是指真正的買房人以他人的名義購(gòu)買房產(chǎn)。從表面上看是出名人購(gòu)買了房屋，簽訂的房屋買賣合同，而實(shí)際上是借名人購(gòu)買該房屋，支付了房款。在借名買房中，購(gòu)房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購(gòu)買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾?，買受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購(gòu)買房屋。2. 如果購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn)，這類房屋買賣合同為無(wú)效合同。因?yàn)檫@類房產(chǎn)的購(gòu)買者需具備一定的資格，沒有資格的人借用他人名義進(jìn)行購(gòu)買的，有違相關(guān)政策和法律。借名買房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，建議大家不要借名買房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！倍遥枰舸孀銐虻淖C據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)椋坏┑怯涃?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

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• 問 借名買房協(xié)議需要到公證處公證嗎
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  應(yīng)該公證不了的，本來(lái)借名買房就是鉆法律的空子，屬于不合法的范疇。

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• 問 借名買房違法嗎?借名買房發(fā)生糾紛怎么處理?
  答

  一、借父母名買房歸誰(shuí)1、看房產(chǎn)類型購(gòu)房者如果購(gòu)買的是普通商品房，且雙方有明確的約定即簽訂了借名購(gòu)房協(xié)議，則該協(xié)議有效，借名人的主張可以支持。但一旦房屋已經(jīng)被查封、過(guò)戶給善意第三人或者存在其他不能過(guò)戶的原因的，借名人要求出名人辦理過(guò)戶的主張不能成立。房產(chǎn)類型的不同，處理結(jié)果也會(huì)不同，如果購(gòu)房者購(gòu)買的是經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房，則雙方簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，侵害其他符合購(gòu)房資格的購(gòu)房人的利益，一般認(rèn)定為無(wú)效。2、充足證據(jù)購(gòu)房者即使是借用父母的名字買的房子，但是不動(dòng)產(chǎn)登記之后就發(fā)生物權(quán)效力，登記產(chǎn)權(quán)人就被推定為房產(chǎn)的所屬人，除非有證據(jù)足以推翻產(chǎn)權(quán)登記簿上記載的內(nèi)容。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對(duì)于借名購(gòu)房的事實(shí)有無(wú)合理解釋等因素綜合判斷。3、合同約定有的朋友在借名買房的時(shí)候會(huì)簽訂責(zé)任合同，合同畢竟僅是內(nèi)部約定，尚須經(jīng)過(guò)變更登記才發(fā)生物權(quán)效力，不能僅憑約定的債權(quán)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。借名人向法院起訴應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方簽訂的借名購(gòu)房合同提起合同之訴，要求對(duì)方依據(jù)合同約定辦理過(guò)戶，而并不能直接要求法院確認(rèn)房屋歸其所屬。二、借名買房糾紛如何處理購(gòu)房者可以提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的證據(jù)，其主張確認(rèn)房屋歸其所屬或要求登記人辦理房屋所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。否則出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所屬權(quán)

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• 問 借名買房有風(fēng)險(xiǎn)嗎，借名買房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？
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  導(dǎo)讀：國(guó)家出臺(tái)了一些保障房政策維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，一些購(gòu)房者為了能夠享受國(guó)家的優(yōu)惠政策會(huì)鋌而走險(xiǎn)，借用他人的名義購(gòu)買保障房。看起來(lái)很美，實(shí)則暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。以他人名義買房，房屋買賣合同上簽訂的是他人的名字，房產(chǎn)證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購(gòu)房人的美夢(mèng)會(huì)成為一場(chǎng)空。

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