??期房能轉(zhuǎn)手賣嗎?需要什么流程？

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• 153****0837

  根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋是不能進(jìn)行出售的，但其實(shí)這里所講的未取得權(quán)屬證書指的是已經(jīng)交付竣工使用的房屋，并未直接涉及到期房。
  所以，只要購房者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行了預(yù)售登記后就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
  期房該如何轉(zhuǎn)讓呢？
  1、簽訂預(yù)售合同
  期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同，并在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行預(yù)售登記后才可以轉(zhuǎn)讓，所以第一步必須是簽訂預(yù)售合同。
  2、書面通知開發(fā)商
  轉(zhuǎn)讓人未付清商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；已付清總價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人只要把其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可。
  3、轉(zhuǎn)讓合同與登記
  轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)進(jìn)行預(yù)售變更登記。合同轉(zhuǎn)讓后，受讓人就取得了原商品房預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)享有的一切權(quán)力。
  期房轉(zhuǎn)讓實(shí)際操作這樣：
  1、訂購單轉(zhuǎn)讓
  一般是上家用少量資金將房子先訂購，然后把房子放在房產(chǎn)中介掛牌出售，表明要將其訂購該房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。
  如果有人要購買，買賣雙方先簽訂協(xié)議書，然后再一起前往開發(fā)商處將訂購單的購買方名字變換為下家，待開發(fā)商與下家簽訂了預(yù)售合同后，中介公司便會(huì)將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給上家。
  2、辦理進(jìn)退戶手續(xù)
  上家先支付一筆**款，與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，將房屋在中介公司掛牌。雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議書后，由上家與開發(fā)商簽訂解除合同的退戶同意書，并前往交易中心辦理退戶手續(xù)。
  然后，下家與開發(fā)商簽訂新的預(yù)售合同，并送往交易中心備案登記，**后下家將轉(zhuǎn)讓價(jià)款交付給上家。
  3、產(chǎn)權(quán)證辦好再交易
  上家與下家簽訂出售協(xié)議書，要是可以交房則先行交房，但不辦理相關(guān)的手續(xù)，等上家的產(chǎn)權(quán)證辦出以后雙方再進(jìn)行交易。雙方的協(xié)議書需經(jīng)公證處公證，上家的相關(guān)資料可暫留在中介公司。

  查看全文↓ 2019-05-23 16:30:31
• 131****1580

  1、預(yù)售商品房的購房者如果尚未支付全部購房款，應(yīng)當(dāng)先征得開發(fā)商的同意方能同受讓方簽訂新的買賣合同。如果已支付完全部購房款，應(yīng)當(dāng)將房屋再轉(zhuǎn)讓的情況通知開發(fā)商。并且通過開發(fā)商協(xié)助辦理商品房預(yù)售合同的買受人的變更，或辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)。
  2、如果不能辦理買受人的變更或者轉(zhuǎn)讓合同登記備案，或者房屋所有權(quán)證很快就能取得，買賣雙方也可以約定在出賣方取得房屋所有權(quán)證后多長時(shí)間內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。但由于此種方式有一定風(fēng)險(xiǎn)，建議請律師起草相關(guān)合同條款。
  3、如果出讓方在購房時(shí)辦了按揭貸款手續(xù)，受讓方也需要辦理按揭貸款，雙方應(yīng)到原貸款銀行征詢能否辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，如果能辦理轉(zhuǎn)按揭，雙方可按銀行規(guī)定直接辦理；如不能辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，出讓方應(yīng)當(dāng)先還清銀行按揭貸款，再辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-05-23 16:30:23
• 154****3634

  購買的期房能否再次轉(zhuǎn)讓？由于不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：
  （六）、未依法登記取得權(quán)屬證書的”。石家莊房地產(chǎn)董律師認(rèn)為該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，也就是現(xiàn)房；而依據(jù)該法第四十六條規(guī)定：“商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！奔热荒壳皣鴦?wù)院目前沒有規(guī)定，法律也沒有明確禁止購買的期房再次轉(zhuǎn)讓，并且有些城市諸如北京已經(jīng)開始試點(diǎn)，所以董律師認(rèn)為購買的期房在竣工之前可以轉(zhuǎn)讓，鑒于期房的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上不是房屋的轉(zhuǎn)讓而是預(yù)購合同的轉(zhuǎn)讓，在實(shí)際轉(zhuǎn)讓中需要注意以下主要問題。目前石家莊對期房合同轉(zhuǎn)讓缺乏必要的具體規(guī)定，因此售房者需要先同開發(fā)商解除購房合同，然后由購房者再次與開發(fā)商就同一房屋簽訂合同，因此在期房轉(zhuǎn)讓（俗話說的“更名”）過程中開發(fā)商起到重要作用。購房者與開發(fā)商簽訂新合同后需要盡快到房管部門辦理預(yù)售變更登記。至于轉(zhuǎn)讓價(jià)格等費(fèi)用因目前缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)建議協(xié)商解決。

  查看全文↓ 2019-05-23 16:30:18

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• 問 ??無預(yù)售許可證期房能賣嗎?需要什么流程？
  答

  買商品房的時(shí)候要看 五證,五證齊全開發(fā)商才可以開始出售房子, 收樓的時(shí)候除了要看消防驗(yàn)收,整體驗(yàn)收外 還要讓開發(fā)商出示相關(guān)部門頒發(fā)的兩書“五證”包括:《國有土地使用證》、是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。 兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商沒有拿到五證之前,不得以任何形式向購房收取任何費(fèi)用,否則屬于違規(guī)行為! 沒有預(yù)售,不符合售房條件!

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• 問 期房可以轉(zhuǎn)手賣嗎
  答

  期房可以轉(zhuǎn)手賣，但是在轉(zhuǎn)手賣的過程當(dāng)中手續(xù)比較繁瑣，特別是所購買的期房已經(jīng)辦理了房屋抵押貸款，在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候還需要先提前把貸款還清之后才能夠辦理過戶，加上一部分的期房，要在交房之后才有房屋所有產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)手出售需要征得開發(fā)商的同意，并且要更換備案，還要支付相應(yīng)的違約金，如果期房價(jià)格不是特別理想的話，不太建議購買轉(zhuǎn)手的期房。我們在購買期房時(shí)，建議首先要考察開發(fā)商的資質(zhì)，因?yàn)槠诜慷紱]有完全建造完畢，只是擁有了商品房預(yù)售許可證，而且有些開發(fā)商在沒有預(yù)售許可證的情況之下就開始出售房屋，不僅無法完成備案，而且后續(xù)也會(huì)影響到房屋所有產(chǎn)權(quán)證的辦理。除了要考察開發(fā)商是否五證齊全之外，對于商品房預(yù)售許可證上的預(yù)售范圍也要仔細(xì)閱讀，看自己所購買的房屋是否在范圍之內(nèi)。

• 問 ??期房還在還貸可以賣嗎？需要什么流程？
  答

  可以賣，如果貸款還沒有發(fā)放，而且你的購房合同還沒有去房管局備案，則可以直接去開發(fā)商處辦理合同更名，原房主所購買的房為新房，只是和開發(fā)商簽了合同，開發(fā)商還沒有向房管局備案，這種情況下新業(yè)主直接和原業(yè)主達(dá)成協(xié)議，然后由原業(yè)主出面，將開發(fā)商處的信息更改為新業(yè)主的信息就可以了，這樣的交易方式叫“合同更名”，更名后與購新房的政策是一樣的。如果已經(jīng)放款或者已經(jīng)備案登記，則表示產(chǎn)權(quán)是你的了，就不能辦理更名了，不過這樣也不能直接過戶，只能是由買賣雙方訂立買賣合同，要等房產(chǎn)證辦妥后才能進(jìn)行過戶手續(xù)，其過戶手續(xù)與購二手房一樣。

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• 問 期房可以轉(zhuǎn)手賣嗎
  答

  期房是可以轉(zhuǎn)手續(xù)的，但是在轉(zhuǎn)讓手續(xù)的時(shí)候會(huì)比較復(fù)雜，因?yàn)槊總€(gè)地方交易的方法都不太相同，正常情況之下，只要和開發(fā)商簽訂了購房合同，就可以對自己所購買的期房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是在轉(zhuǎn)讓之后還需要到開發(fā)商去辦理更名，如果辦理了貸款，還要到銀行去辦理貸款人的變更，從手續(xù)上來說是比較繁瑣的。只要期房的轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理下來之后，被轉(zhuǎn)讓人就可以享受之前轉(zhuǎn)讓人購買房屋時(shí)所擁有的一切權(quán)利，所以在簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)候，都要把相關(guān)的權(quán)利寫在合同當(dāng)中，還在預(yù)售階段，一般需要等到半個(gè)多月就能夠轉(zhuǎn)變手續(xù)。如果期房已經(jīng)辦理了抵押貸款，有些銀行不支持直接更換借款人，就需要先把貸款還清之后才能夠完成期房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不能夠直接辦理產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

• 問 期房可以轉(zhuǎn)手賣嗎
  答

  期房是可以轉(zhuǎn)讓的，但是需要滿足相應(yīng)的條件，大多數(shù)的期房因?yàn)闆]有交房，但如果說已經(jīng)支付完房款，說明房屋的所有產(chǎn)權(quán)就已經(jīng)歸屬于個(gè)人所有，如果只是等待辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，在這個(gè)時(shí)候的轉(zhuǎn)讓就相當(dāng)于是二手房的交易，是需要到房屋交易中心去繳納相應(yīng)稅費(fèi)的，像這種方式在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候比較復(fù)雜，支付的房款比較多，而且不能夠擅自出售已經(jīng)購買的期房。但如果說所購買的房子暫時(shí)還沒有辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證只是簽署了相關(guān)的購房協(xié)議，可以和開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，把之前的購房協(xié)議撤銷掉之后，重新由新的購房人簽署，這種情況是比較簡單和操作的，在征得同意之后就能夠進(jìn)行買賣，特別是還沒有進(jìn)行網(wǎng)簽的房子，直接辦理更名，是最簡單好操作的方法。