??商品房住宅有公共車位嗎

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• 136****3395

  目前，我國法律尚未對區(qū)分所有建筑物的停車位所有權歸屬作明確規(guī)定，但有些地方已就此問題做了有益的探索，不無借鑒意義。2004年12月23日，南京市房產管理局等五部門聯(lián)合發(fā)布《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規(guī)定》，明確了包括小區(qū)車位在內的各項附屬設施的權屬，明確規(guī)定相當于標準配建總量15%的室內車位和所有的露天車位為業(yè)主共有，其余歸開發(fā)商所有并由開發(fā)商銷售。這就意味著，在南京占配建總量85%的室內停車位以及超過配建標準的室內停車位今后將名正言順地獲得由房產部門頒發(fā)的所有權證。 按停車位在小區(qū)內所處的空間位置為標準劃分，停車位有以下幾種類型：一是小區(qū)地面停車位;二是小區(qū)地下停車位;三是小區(qū)地上停車位。下文將分別探討。
  一、小區(qū)地面停車位的所有權歸屬 小區(qū)地面停車位是指直接設置在小區(qū)地面，以劃線的方式明確停車空間的停車單元，比較常見的就是開發(fā)商或者物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁或小區(qū)空地上劃線分割出許多停車位，提供給車主使用，并收取一定的停車費。首先明確一點，地面停車位只是對土地地表及其有限空間初步的利用，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申領《房屋所有權證》;其次，這種停車位的產權歸屬取決于其占用土地的使用權性質，如果土地使用權屬于國家(比如按照城市規(guī)劃設計，設置停車位的小區(qū)道路屬于市政道路)，則該停車位的所有權應歸國家所有;如果停車位所在的土地已經包含在小區(qū)的宗地之中，在計算小區(qū)容積率時已經計入小區(qū)總土地面積之中，則房地產開發(fā)商將房屋所有權轉移給業(yè)主，業(yè)主取得《房屋所有權證》后，小區(qū)業(yè)主按照各自的份額共同擁有包括該停車位在內的小區(qū)宗地的全部土地使用權，故，停車位應歸建筑物區(qū)分所有人(業(yè)主)共有。
  二、小區(qū)地下停車位的所有權歸屬 所謂地下停車位是指房地產開發(fā)商利用小區(qū)地下空間建造的停車位。地下停車位也有以下幾種情形： 一是由人防工程所改建成的地下停車位。按《人民防空法》的規(guī)定，國家鼓勵和平時期利用人防工程為經濟建設和人民生活服務。按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積，不進行公用建筑面積的分攤。雖目前法律尚未明確界定人防工程的所有權歸屬，但是基于人防工程的重要性，不宜登記為建筑物區(qū)分所有人專有，當然也不能登記為開發(fā)商所有。本著“鼓勵修建人防工程”和“有利于維護、管理人防工程”的精神，對經政府人民防空主管部門批準，利用人防工程所改建的地下停車位所得收益，應歸投資者和管理者、維護者所有。1991年4月臺灣地區(qū)“內政部營建署”規(guī)定：日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應視為公共設施，不準登記為個人私有，也不準分割零售。對此，大陸地區(qū)可資借鑒。 二是開發(fā)商按照規(guī)劃要求建造的地下車庫，我們習慣稱為小區(qū)配套設施。地下車庫和小區(qū)住宅房屋一樣，計入整個宗地的建筑面積，在法律上是具有獨立使用價值的“物”，可以申領獨立的房屋所有權證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權證。在開發(fā)商未將地下車位出售給業(yè)主以前，所有權屬于開發(fā)商，其收益也歸開發(fā)商。業(yè)主購買地下車位的所有權后，不再需要交納車位使用費，對該車位的使用、租賃、出售等產生的收益也歸業(yè)主，但業(yè)主應承擔相關的物業(yè)管理費或車輛看管費

  查看全文↓ 2019-06-12 11:18:14
• 143****7480

  一、地下車位沒有產權嗎?
  1、從出讓土地到造好房子一般要三到五年時間，對于住宅用地，出讓年限**長也就是
  70年，所以不管怎么樣都會少于70年。
  2、地下車位，從物權法出臺到現(xiàn)在，為了個人(業(yè)主)的利益，除非有約定，否則，地下車位就是作為配套設施一同出售給業(yè)主的。
  3、假如已有約定，那么地下車位不作為附屬設施的話，那如果開發(fā)方要賣70年也是合
  法的。
  二、沒有產權的車位如何交易?
  1、沒產權的車位只能以轉讓的形式交易，因為沒有產權，是不能買賣的。除了無人防
  功能的地下車庫可能有產權出售之外，小區(qū)物業(yè)還會在地上劃車位出售，這些都是不
  具有產權的車位，嚴格來講，這些車位是不具備出售條件的，物業(yè)公司只能以租賃使
  用權的形式出租。
  2、對于車位性質劃分，以及權益歸屬。我國《物權法》已作出明確規(guī)定。按照《物權
  法》第七十四條，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通
  過出售、附贈或者出租等方式約定。
  3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。屬于規(guī)劃
  時便確定的停車場，另外一部分不能出售只能租用的車位，應該是占用小區(qū)道路的臨
  時停車點。在購買或租用小區(qū)車庫時要分清其類別，以晚產生不必要的損失和糾紛。
  綜上所述，地下車位是沒有產權的，如果你想出賣車位的話，由于沒有產權也只能進行轉
  讓。
  所以，對于沒有產權的車位，我們在交易的時候要注意的就更多了。
  

  查看全文↓ 2019-06-12 11:17:56
• 154****1455

  小區(qū)車位買賣唯一標準是能否辦理產權證，所以首先要先確定一下，這個車位是人防工程還是屬于這種可以獲得獨立產權的車位，如果是可以獲得獨立產權的車位就可以進行賣了。
  地上停車位是否歸業(yè)主所有，有一個前提條件，那就是這些停車位是開發(fā)規(guī)劃中的停車位，還是開發(fā)商臨時隨意劃定的停車位。
  根據(jù)《物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。因此，如果開發(fā)商占用小區(qū)內公共區(qū)域、公共道路隨意劃定車位出售，屬無權處分，是違法行為，業(yè)主可以起訴開發(fā)商將所得收益用于小區(qū)業(yè)主。
  同時《物權法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。也就是說，如果開發(fā)商所售的地上車位屬于規(guī)劃范圍內用于停放車輛的區(qū)域，且開發(fā)商與業(yè)主在《商品房買賣合同》內對此明示該面積未計入公攤且屬于開發(fā)商所有，那么，開發(fā)商完全有權售賣該地上車位。

  查看全文↓ 2019-06-12 11:17:46
• 132****6999

  現(xiàn)在的車位有兩種：有產權的和沒產權的。先說有產權的，它和商鋪、公用房，都被稱為“非住宅用房”，土地使用年限一般為40年（有少數(shù)是50年）。這種有產權的車位是得到國家認可的商品房，可以買賣，能產權，也能國土證。
  同樣也受到國家法律的保護；再說沒有產權的，一般來講，這些沒有產權，不能產權的車位，都是政府強制開發(fā)商修的人防工程。平時政府不管，到了有特殊情況或緊急情況（比如打仗或躲避災難），這時政府有權力無條件強制征用和使用這些人防工程。有很多開發(fā)商把這些人防工程弄成車位來賣。他們聲稱是沒有產權，但可以雙方簽合同（一般是簽協(xié)議），一樣的可以賣給業(yè)主，同時還可以把產權的幾千塊錢省下來。
  其實這種說法也沒錯。只不過往往開發(fā)商把有一點沒說清楚。那就是給業(yè)主簽的協(xié)議，不是買賣協(xié)議，而是長期租賃協(xié)議。因為這是人防工程，開發(fā)商有使用權。而在理論上又是政府的，在平時政府不會干涉開發(fā)商的使用，但開發(fā)商絕對不敢拿出來賣。國家有一個政策，好像是允許開發(fā)商把這些車位出租，但租期不能超過十年。
  所以開發(fā)商在協(xié)議中，一般會寫明，這是由開發(fā)商把車位租給業(yè)主十年，一次性收取業(yè)主十年的租賃費用（實際就是他們說的購買車位的房款。），超過十年之后，由該業(yè)主自由使用該車位，不用再交租賃費用了。并且業(yè)主可以一直使用下去。所以說，這種沒有產權的車位也不好斷言它究竟是好是壞。無外乎以后會有兩種情況：
  1、多年以后，一直沒有特殊情況，政府不使用，有產權和無產權，在使用上無任何區(qū)別；

  查看全文↓ 2019-06-12 11:17:35
• 144****5474

  小區(qū)車位歸屬問題，開發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多。為減少爭議，《物權法》就此作了相應規(guī)定。根據(jù)《物權法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該規(guī)定仍沒有完全明晰車位歸屬問題，對于利用人民防空工程改建成的車庫這類特殊問題無法直接作出判定。盡管《物權法》沒有對小區(qū)人防工程的產權作出明確界定，但筆者個人認為，無論依據(jù)現(xiàn)行有關法律規(guī)定還是依據(jù)法理分析，小區(qū)人防工程的產權應屬國家所有。
  首先，從法律規(guī)定來看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”以及《物權法》第五十二條“國防資產屬于國家所有”等有關法律法規(guī)規(guī)定，人防資產作為國防資產的組成部分，產權性質應為國家所有。盡管人防工程是由開發(fā)商投資建設的，但根據(jù)《人民防空法》第二十二條“城市新建民用建筑，按照國家有關規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室”的法律規(guī)定，以及《國務院、中央軍委關于進一步推進人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見》中“城市新建民用建筑必須依法修建防空地下室，確因地質等原因難以修建的要按規(guī)定繳納易地建設費”等政策規(guī)定，城市新建民用建筑修建防空地下室，屬于國家在城市建設中，出于維護公共利益考慮，對開發(fā)商附加的住宅開發(fā)中必須承擔的法定強制性、公益性義務，與國家直接用財政資金修建具有相同意義，國家是否出資不應影響產權歸國家所有。

  查看全文↓ 2019-06-12 11:17:16

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