??開發(fā)商如何辦理房產(chǎn)抵押給個(gè)人？有人知道嗎？

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• 155****4539

  開發(fā)商將房子抵押給銀行借款人如果有足夠的還款能力還能辦理個(gè)人貸款，銀行無(wú)抵押個(gè)人貸款需要有穩(wěn)定的還款來(lái)源和良好的征信信息；
  　　辦理銀行貸款需要準(zhǔn)備資料：
  　　1.有效身份證件；
  　　2.常住戶口證明或有效居住證明，及固定住所證明；
  　　3.婚姻狀況證明；
  　　4.銀行流水；
  　　5.收入證明或個(gè)人資產(chǎn)狀況證明；
  　　6.征信報(bào)告；
  　　7.貸款用途使用計(jì)劃或聲明；
  　　8.銀行要求提供的其他資料。
  　　銀行貸款需要的條件：
  　?。?）年滿18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶口或合法有 效的居民身份證明，銀行貸款要求貸款人年齡一般在18-60歲之間；
  　?。?）有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；
  　?。?）有良好的征信；
  　?。?）貸款銀行要求的其他條件。
  　　無(wú)抵押貸款辦理的程序一般分為三個(gè)步驟：
  　　(1)客戶遞交基本信息資料，包括工作單位和聯(lián)系電話。
  　　(2)放貸銀行或公司核查客戶的信用信息，包括客戶的信用級(jí)別是否有違法記錄，針對(duì)個(gè)體戶和中小企業(yè)，還需調(diào)查其企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。
  　　(3)放貸單位工作人員與客戶簽約，并在**短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)放款。

  查看全文↓ 2019-06-13 16:53:11
• 141****8428

  自己購(gòu)買的房屋被開發(fā)商抵押解決辦法：
  　　一、開發(fā)商對(duì)抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，后銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態(tài)。
  　　二、開發(fā)商在履行告知的前提下，簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對(duì)應(yīng)的款項(xiàng)，由房管部門辦理抵押登記涂銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。
  　　三、買方和開發(fā)商簽訂合同后，買方、開發(fā)商和提供貸款(銀行)三方約定，由買受人將購(gòu)房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷。
  　　四、買受人在購(gòu)買房后，辦理了部分購(gòu)房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同后，共同向銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
  　　另外，如果開發(fā)商隱瞞已抵押的事實(shí)，將房子賣出，是一種欺詐行為，這種買賣合同無(wú)效，購(gòu)房者可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并賠償損失，要求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-06-13 16:53:03
• 157****6288

  房產(chǎn)證開發(fā)商肯定會(huì)給你的,至于銀行要不要暫行保管要看情況。
  1、開發(fā)商出售房屋,并交付買方使用后,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及程序,在買賣合同約定期限內(nèi),協(xié)助買方辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。你向開發(fā)商購(gòu)房,及你向銀行貸款,是兩種關(guān)系。只要你支付了應(yīng)支付的房款及購(gòu)房相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)等,銀行也將承諾借給你的房款支付給了開發(fā)商,履行了你與開發(fā)商簽訂的買賣合同中約定的義務(wù)的,開發(fā)商就應(yīng)該按約定幫你辦房產(chǎn)證。
  2、開發(fā)商辦理好房產(chǎn)證后,首先會(huì)先給你的貸款銀行。銀行則根據(jù)他們的規(guī)定,或?qū)⒆C件由專門的部門和人員負(fù)責(zé)保管,或復(fù)印存檔后,將房產(chǎn)證原件交還給你。以上說(shuō)的2種做法,現(xiàn)在都有銀行采用,具體看銀行各自的規(guī)定。
  3、凡事房屋有抵押的房產(chǎn)證上,一般在他項(xiàng)權(quán)利人欄里有這樣類似的話:X年X月X日抵押給XX銀行XX支行,抵押權(quán)利值XXXXXX元。
  4、在辦理有線電視、燃?xì)?、物業(yè)管理公司業(yè)主登記等等手續(xù)時(shí),需要提供房產(chǎn)證原件的,標(biāo)示已抵押的房屋不會(huì)影響你辦理這些手續(xù)。如果你沒(méi)有房產(chǎn)證原件的,可以用房產(chǎn)證復(fù)印件+貸款合同原件代替。你的銀行貸款,并不影響你作為房屋業(yè)權(quán)人。那些部門要你提供那些資料,也不過(guò)是證明你是房屋業(yè)權(quán)人而已。

  查看全文↓ 2019-06-13 16:52:55
• 142****1652

  購(gòu)房人需要提交以下材料：
  1、商品房買賣合同原件及補(bǔ)充合同原件
  2、商品房銷售統(tǒng)一發(fā)票原件
  3、房屋的外業(yè)測(cè)繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件。(若房屋測(cè)繪報(bào)告為舊格式的，則還需出具竣工驗(yàn)收單及填寫房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書，新格式只需提供房屋的外業(yè)測(cè)繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件即可。)
  4、完稅憑證(契稅繳款書)
  5、戶口本及有效身份證件
  開發(fā)商需要提供以下材料：
  1．房地產(chǎn)權(quán)初始登記申請(qǐng)書、房地產(chǎn)登記詢問(wèn)表（原件）；
  2．營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；
  3．法定代表人授權(quán)委托書（原件）；
  4．法定代表人及代理人的身份證件（復(fù)印件）；
  5．開發(fā)資質(zhì)證書或開發(fā)批文（復(fù)印件）；
  6．房地產(chǎn)權(quán)證（原件）；
  7．規(guī)劃總平面圖、報(bào)建平面圖（復(fù)印件）；
  8．平、立、剖面竣工圖（經(jīng)測(cè)繪部門蓋章確認(rèn)，原件)；
  9．規(guī)劃驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）；
  10．人防驗(yàn)收合格證（復(fù)印件）；
  11．竣工驗(yàn)收備案表（復(fù)印件）；
  12．建設(shè)項(xiàng)目國(guó)家安全事項(xiàng)審查意見(jiàn)表（原件）；
  13．房屋面積測(cè)量報(bào)告（原件）；
  14．預(yù)售許可證（復(fù)印件）；
  15．建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地計(jì)費(fèi)情況記錄卡（原件和復(fù)印件）；
  16．地名批復(fù)文件（復(fù)印件）；
  17．財(cái)政部門納稅或免稅證明（原件）；
  18．公安部門核準(zhǔn)門牌編制表（原件）；
  19．預(yù)售與確權(quán)房號(hào)對(duì)照表（原件）；
  20．城建檔案館存檔證明材料（含計(jì)委立項(xiàng)批文、用地紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、消防許可證和驗(yàn)收合格證等復(fù)印件）；
  21．舊村改造項(xiàng)目涉及回遷房的，應(yīng)提交改建辦出具的相關(guān)證明（原件）；
  22．土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)提交抵押權(quán)人出具的同意申請(qǐng)辦理登記的證明（原件）；
  23．其他必要材料。
  若合同約定開發(fā)商代辦房產(chǎn)證，只需購(gòu)房人提交材料即可。若開發(fā)商協(xié)助辦理，則可要求開發(fā)商將所需材料交到相關(guān)部門配合購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證。
  

  查看全文↓ 2019-06-13 16:52:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??開發(fā)商如何辦理房產(chǎn)抵押給個(gè)人？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  房產(chǎn)證開發(fā)商肯定會(huì)給你的,至于銀行要不要暫行保管要看情況。1、開發(fā)商出售房屋,并交付買方使用后,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及程序,在買賣合同約定期限內(nèi),協(xié)助買方辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。你向開發(fā)商購(gòu)房,及你向銀行貸款,是兩種關(guān)系。只要你支付了應(yīng)支付的房款及購(gòu)房相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)等,銀行也將承諾借給你的房款支付給了開發(fā)商,履行了你與開發(fā)商簽訂的買賣合同中約定的義務(wù)的,開發(fā)商就應(yīng)該按約定幫你辦房產(chǎn)證。2、開發(fā)商辦理好房產(chǎn)證后,首先會(huì)先給你的貸款銀行。銀行則根據(jù)他們的規(guī)定,或?qū)⒆C件由專門的部門和人員負(fù)責(zé)保管,或復(fù)印存檔后,將房產(chǎn)證原件交還給你。以上說(shuō)的2種做法,現(xiàn)在都有銀行采用,具體看銀行各自的規(guī)定。3、凡事房屋有抵押的房產(chǎn)證上,一般在他項(xiàng)權(quán)利人欄里有這樣類似的話:X年X月X日抵押給XX銀行XX支行,抵押權(quán)利值XXXXXX元。4、在辦理有線電視、燃?xì)?、物業(yè)管理公司業(yè)主登記等等手續(xù)時(shí),需要提供房產(chǎn)證原件的,標(biāo)示已抵押的房屋不會(huì)影響你辦理這些手續(xù)。如果你沒(méi)有房產(chǎn)證原件的,可以用房產(chǎn)證復(fù)印件+貸款合同原件代替。你的銀行貸款,并不影響你作為房屋業(yè)權(quán)人。那些部門要你提供那些資料,也不過(guò)是證明你是房屋業(yè)權(quán)人而已。

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• 問(wèn) ??開發(fā)商如何辦理進(jìn)戶？有人知道嗎？
  答

  1. 關(guān)于房產(chǎn)證辦理時(shí)間規(guī)定從2009年5月13日開始，商品房登記、二手房交易、商品房預(yù)告登記辦理時(shí)限，將分別由原來(lái)的20個(gè)工作日、5個(gè)工作日、5個(gè)工作日，變更為以日歷時(shí)間計(jì)算的20天、5天、5天(法定長(zhǎng)假除外)。一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書，并按照上面通知的時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證。另外，在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、工本費(fèi)時(shí)需仔細(xì)核對(duì)房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。新房多少時(shí)間內(nèi)可以辦理房產(chǎn)證？法律規(guī)定的，開發(fā)商自交房之日起，**長(zhǎng)時(shí)間是 2年內(nèi) 辦理完房產(chǎn)證。2. 房產(chǎn)證辦理時(shí)限3. 雙方當(dāng)事人可以在合同明確約定辦理房產(chǎn)證的期限。如果沒(méi)有約定的，那么，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。正常情況下辦理房產(chǎn)證需要受理日起22個(gè)工作日。以上答案僅供參考，具體以當(dāng)?shù)胤抗芫譃闇?zhǔn)。

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• 問(wèn) ??開發(fā)商如何辦理大產(chǎn)權(quán)？有人知道嗎？
  答

  商品房預(yù)售需具備以下條件:(一)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照; (二)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金,已取得土地使用權(quán)證書; (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證,并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù); (四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;(五)七層以下的達(dá)到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù); (六)已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶; (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件一般普通住宅達(dá)到正負(fù)零,小高層、高層到三層以上才基本具備申辦預(yù)售證的條件,項(xiàng)目預(yù)售證情況符合以上情況才可以申辦。大產(chǎn)權(quán)辦理：1、確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將其需要辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時(shí)間大約為20～60日不等，因此在收房入住后的兩三個(gè)月之后，可以向開發(fā)商詢問(wèn)辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢。為確保自己的利益，在《購(gòu)房合同》中應(yīng)對(duì)開發(fā)商辦理初始登記的時(shí)限加以約定，尤其是開發(fā)商辦理初始登記的**后期限以及辦理完畢后的“及時(shí)通知義務(wù)”等，明確不及時(shí)辦理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。2、到管理部門領(lǐng)取并填寫《房屋(地)所有權(quán)登記申請(qǐng)表》申請(qǐng)表填寫之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商手中會(huì)有現(xiàn)成的蓋好章的表格，只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫就行了?？梢允孪认蜷_發(fā)商詢問(wèn)，房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個(gè)部門辦理，然后直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。3、拿測(cè)繪圖(表)由于測(cè)繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，因此是必需的材料之一。可以到開發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站申請(qǐng)并領(lǐng)取測(cè)繪表，或者帶身份證直接到開發(fā)商處領(lǐng)取，也可以向登記部門申請(qǐng)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪。4、領(lǐng)取相關(guān)文件在前面詢問(wèn)相關(guān)部門時(shí)，一定要明確需要領(lǐng)取哪些必要的申請(qǐng)文件，一次齊全。這些文件包括購(gòu)房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請(qǐng)表需要請(qǐng)開發(fā)商審核并蓋章。5、繳納公共維修基金、契稅公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金，繳納的方法可以詢問(wèn)開發(fā)商的辦事人員。需要注意的是，無(wú)論是小區(qū)辦收取還是銀行代收，都必須保留好繳納憑證，這兩筆款項(xiàng)的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件，一旦遺失會(huì)影響獲得房產(chǎn)證。6、提交申請(qǐng)材料材料主要包括以下幾種：(1)蓋章的申請(qǐng)表;(2)房屋買賣合同;(3)簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號(hào)、房屋實(shí)測(cè)面積和房?jī)r(jià)結(jié)算的確認(rèn)書;(4)測(cè)繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;(5)專項(xiàng)維修資金專用收據(jù);(6)契稅完稅或減免稅憑證;(7)購(gòu)房者身份證明(復(fù)印件核對(duì)原件);(8)房屋共有的提交共有協(xié)議;(9)銀行的提前還貸證明。7、按照規(guī)定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書，并按照上面通知的時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證。另外，在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、工本費(fèi)時(shí)需仔細(xì)核對(duì)房產(chǎn)證的記載，尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??如何保全開發(fā)商房產(chǎn)？有人知道嗎？
  答

  不解除！直到新的調(diào)解協(xié)議得到執(zhí)行。依你所述，法院先前的查封，是依對(duì)方的申請(qǐng)或依職權(quán)作出的財(cái)產(chǎn)保全?！睹袷略V訟法》規(guī)定財(cái)產(chǎn)保全制度的目的在于保證生效法律文書的順利執(zhí)行，保障權(quán)利人的合法權(quán)利。因此，只要對(duì)方當(dāng)事人不申請(qǐng)撤銷財(cái)產(chǎn)保全的，查封不解除。從執(zhí)行工作實(shí)踐看，生效法律文書規(guī)定的履行期限屆滿后，義務(wù)人由于種種原因未自覺(jué)履行，其中有相當(dāng)一部分人并非沒(méi)有履行能力，而是故意拖延。事實(shí)上，債權(quán)人打官司的目的，就是為了盡快實(shí)現(xiàn)債權(quán)；為此申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)促使，進(jìn)而法院采取查封措施?，F(xiàn)在，只是雙方又在法院調(diào)解達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，此時(shí)的債務(wù)人是否愿意真心履行新的協(xié)議是存疑的，這是在法官做工作的情況下，債權(quán)人才勉強(qiáng)同意債務(wù)人延期給付。因此，查封原則上不得解除，除非債權(quán)人撤銷財(cái)產(chǎn)保全。如果是法院依職權(quán)采取的財(cái)產(chǎn)促使措施，更不得解除。因?yàn)?，在調(diào)解前，債務(wù)人已經(jīng)違反了先前的協(xié)議，此時(shí)解除查封，一旦日后債務(wù)轉(zhuǎn)移了財(cái)產(chǎn)，而法律又不能及時(shí)維護(hù)其合法權(quán)益，債權(quán)人內(nèi)心便會(huì)產(chǎn)生極度的不平衡，從而喪失對(duì)法律的信任，有的甚至?xí)扇∵^(guò)激的手段或者運(yùn)用其他方式阻止債務(wù)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開發(fā)商如何創(chuàng)新？有人知道嗎？
  答

  房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新手法 創(chuàng)新是一個(gè)民族的希望和靈魂，創(chuàng)新也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的希望所在，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)也莫不如此。 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入買方市場(chǎng)。項(xiàng)目運(yùn)作的成功與否固然有多種因素，但創(chuàng)新是**重要的一環(huán)。就房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，其本質(zhì)就是創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)，這已是眾多開發(fā)商成功的公開秘訣?？v觀這些成功的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新主要是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的理念、空間、物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)方面的創(chuàng)新。 首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目理念的創(chuàng)新。所謂理念，通俗地說(shuō)，就好比寫文章動(dòng)筆之前的立意，文章反映什么主題意旨，確立何種觀點(diǎn)，圍繞主題觀點(diǎn)，如何進(jìn)行謀篇布局。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，就要依據(jù)開發(fā)商自身的實(shí)力、能力，結(jié)合政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策等要素，尋找市場(chǎng)可發(fā)展空間，確立項(xiàng)目的銷售對(duì)象，在眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中標(biāo)新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設(shè)法使其感到實(shí)用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力和非買不可的購(gòu)買欲。 其次是房地產(chǎn)項(xiàng)目的空間創(chuàng)新?？臻g是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的具體形態(tài)。優(yōu)秀的建筑之所以引人人勝或經(jīng)濟(jì)效益顯著，**主要的是在于其空間特色。一座建筑要保持長(zhǎng)期不落后，同樣依賴于所創(chuàng)造的建筑空間所起的作用。不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。室內(nèi)空間、室外空間、住宅組團(tuán)、小區(qū)、街區(qū)等都應(yīng)在設(shè)計(jì)過(guò)程中縝密考慮?？臻g構(gòu)建的核心是人，以人為本是空間組合的依據(jù)，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚(yáng)個(gè)性又與環(huán)境互融是空間序列設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會(huì)展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區(qū)不啻是空間組合的典范。 再次是物業(yè)管理方面的創(chuàng)新。以人為本，親情關(guān)懷，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想。業(yè)主想到的做到，業(yè)主想不到的也要想到并且做到。 第四是經(jīng)營(yíng)策略的創(chuàng)新。它包括定價(jià)、銷售渠道、銷售策略等，這些是吸引買家注意力，有效促銷必不可少的手段。房地產(chǎn)項(xiàng)目的理念、空間、文化、環(huán)境創(chuàng)新，就能贏得理想的市場(chǎng)份額和買主的青睞，在實(shí)現(xiàn)豐厚的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也創(chuàng)造了良好的社會(huì)和環(huán)境效益。 下面我們?cè)噲D對(duì)90年代以來(lái)廣州、深圳住宅開發(fā)過(guò)程中發(fā)展商所作的創(chuàng)新進(jìn)行總結(jié)。通過(guò)以下的總結(jié)，相信會(huì)對(duì)內(nèi)地的開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士對(duì)廣州、深圳兩地住宅開發(fā)過(guò)程中的創(chuàng)新有一個(gè)整體、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，對(duì)內(nèi)地開發(fā)商正在運(yùn)作項(xiàng)目的創(chuàng)新策劃可能會(huì)有所啟示，對(duì)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的創(chuàng)新趨勢(shì)有一個(gè)基本的判斷和把握。需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開發(fā)商超過(guò)2，000多家，他們所開發(fā)的樓盤可以說(shuō)有成千上萬(wàn)個(gè)，筆者不能也不可能將所有的創(chuàng)新事例一一道來(lái)，只是就一些有代表性的事例簡(jiǎn)單給以介紹。 一、開發(fā)理念創(chuàng)新 住宅開發(fā)過(guò)程的創(chuàng)新首先應(yīng)是開發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。開發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是末、是目。 如今回想起來(lái)，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)中理念創(chuàng)新的先驅(qū)。1992、1993“房地產(chǎn)熱”之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)基本處于賣方時(shí)代，即開發(fā)商時(shí)只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。這種情況下開發(fā)商不需要考慮什么理念創(chuàng)新。“房地產(chǎn)熱”之后，開發(fā)商開始研究消費(fèi)者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發(fā)理念：房地產(chǎn)開發(fā)不等于鋼筋加水泥，開發(fā)商應(yīng)由賣房子向賣生活方式轉(zhuǎn)變。 同時(shí)，開發(fā)商也意識(shí)到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費(fèi)者中的一部分人，即樓盤要講究市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領(lǐng)人群量身訂造了他們所需的樓盤。“一方水土一方人，美善相隨麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。 房地產(chǎn)開發(fā)的理念往往與樓盤的概念分不開。在房地產(chǎn)開發(fā)中導(dǎo)入某個(gè)概念有很多好處：它可以張揚(yáng)樓盤個(gè)性、避免同質(zhì)化；可以賦予樓盤文化品位，使無(wú)生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費(fèi)者的密碼相對(duì)應(yīng)，滿足消費(fèi)者個(gè)性需求。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)復(fù)合，使“運(yùn)動(dòng)就在家門口”，它是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中概念設(shè)計(jì)的典范。 在深圳，萬(wàn)科集團(tuán)開發(fā)的萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區(qū)建設(shè)中，后者將經(jīng)典的歐洲小城移植到了中國(guó)。近年來(lái)金地集團(tuán)開發(fā)的金海灣家園、卓越集團(tuán)開發(fā)的蔚藍(lán)海岸，將住宅開發(fā)與海洋文化結(jié)合在一起，使住宅設(shè)計(jì)理念和概念得到了進(jìn)一步豐富和提高。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新 規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新可以從建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、會(huì)所與配套設(shè)施等方面加以體現(xiàn)。 1.建筑風(fēng)格創(chuàng)新 1997年前后，在廣州、深圳等地，歐陸風(fēng)取代大一統(tǒng)的傳統(tǒng)模式，盛極一時(shí)，在當(dāng)時(shí)情況下可以說(shuō)是建筑風(fēng)格的一次創(chuàng)新；近幾年來(lái)，建筑風(fēng)格更趨多樣化：例如廣州保利房地產(chǎn)公司開發(fā)的保利花園采用地中海建筑風(fēng)格，中國(guó)海外廣州公司開發(fā)的中海名都呈現(xiàn)新加坡風(fēng)情，深圳星彥房地產(chǎn)公司投資的碧云天小區(qū)，演繹了嶺南風(fēng)情；更有甚者，信和集團(tuán)竟然將北歐斯堪的納維亞的簡(jiǎn)約小鎮(zhèn)(柏濤雅苑)在廣州這個(gè)亞熱帶城市移植演繹。廣州、深圳兩市當(dāng)今的住宅建筑風(fēng)格方面真可謂百花齊放、姹紫嫣紅。 2.戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 90年代初，“三大一多一少”取代傳統(tǒng)的戶型結(jié)構(gòu)，是人所共知的改變。近年來(lái)，戶型設(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先采用躍式設(shè)計(jì)(1999年)；深圳創(chuàng)世紀(jì)海濱花園，在深圳率先建造客廳、臥室與洗手間、廚房不再一個(gè)平面，即所謂的三錯(cuò)層式的住宅(2000年)。此外，雙衛(wèi)生間、復(fù)式結(jié)構(gòu)、陽(yáng)臺(tái)外飄、弧型陽(yáng)臺(tái)、落地窗戶型設(shè)計(jì)等方面的創(chuàng)新不勝枚舉。 3.景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新 深圳萬(wàn)科的四季花城，在不同的組團(tuán)中種植不同的花卉，每個(gè)組團(tuán)都以此花卉命名，頗有新意。 深圳金地集團(tuán)開發(fā)的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進(jìn)行了綠化，即使在小區(qū)的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號(hào)稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境。 廣州合生創(chuàng)展有限公司開發(fā)的帝景苑小區(qū)，市場(chǎng)定位于高檔豪宅，為營(yíng)造這種氛圍，小區(qū)的中庭廣場(chǎng)布置了許多著名的雕塑。 4.會(huì)所與配套設(shè)施創(chuàng)新 順德碧桂園是國(guó)內(nèi)**早與名校聯(lián)姻(北京景山**)的小區(qū)。有人說(shuō)一所**可以救活一個(gè)樓盤，這個(gè)說(shuō)法可能有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)，但我們的確可以看到**、尤其是著名**在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用。這是因?yàn)橹袊?guó)的家長(zhǎng)都有望子成龍的強(qiáng)烈愿望。如今這種做法已經(jīng)成為很多發(fā)展商推售自己樓盤的慣用手法。同時(shí)，在順德碧桂園成功銷售過(guò)程中，其三大會(huì)所一應(yīng)俱全、極具奢華的娛樂(lè)設(shè)施，也給順德碧桂園的成功銷售增加了砝碼。 近年來(lái)，廣州的很多樓盤非常注重會(huì)所與配套設(shè)施的創(chuàng)新。例如：廣東方圓集團(tuán)開發(fā)的廣州白云高爾夫家園，在小區(qū)內(nèi)專門建設(shè)高爾夫練習(xí)室，以提升小區(qū)品位；2001年7月開盤的廣州錦繡香江花園，以Town House建筑為主，小區(qū)占地4000余畝，專門建設(shè)高爾夫推桿球場(chǎng)以及大型滑草場(chǎng)；番禺祈福新村，國(guó)內(nèi)有名的郊區(qū)大盤，一個(gè)小區(qū)的人口頂?shù)蒙弦粋€(gè)建制鎮(zhèn)，專門建設(shè)有生態(tài)農(nóng)莊。廣州合生創(chuàng)展房地產(chǎn)公司開發(fā)的帝景苑小區(qū)，有一個(gè)非常奢華的會(huì)所等等。 智能化，一個(gè)不能不說(shuō)的話題。廣州麗江花園之“九如通津”項(xiàng)目，率先將寬帶網(wǎng)引入小區(qū)，深圳也為喜歡“網(wǎng)上沖浪”的人士建設(shè)了都市e站。此外，遠(yuǎn)紅外監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、指紋門鎖、三表抄送等一大批高科技產(chǎn)品與技術(shù)在小區(qū)建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用。 三、價(jià)格策略創(chuàng)新 低開高走是人所共知的價(jià)格策略，但這在廣州錦城花園的策略運(yùn)用上卻更有新意。1997年以前，廣州中低價(jià)位樓盤銷售如日中天，豪宅的市場(chǎng)空間隨之縮小。在這種市場(chǎng)狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場(chǎng)，阻力其實(shí)很大，沒(méi)有好的營(yíng)銷策略不能排除銷售失敗的危險(xiǎn)。對(duì)此，中國(guó)海外廣州公司意識(shí)非常清醒：他們?cè)跇潜P的裝修設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境與配套、現(xiàn)代化的物業(yè)管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤在市場(chǎng)上的心理價(jià)位。在錦城花園開賣之前，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測(cè)錦城花園要賣到l萬(wàn)元以上，但發(fā)展商卻以每平米7，500元的低價(jià)位拋出，使當(dāng)時(shí)全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊波。首期發(fā)售，錦城花園三日內(nèi)銷量便愈九成。到二期發(fā)售，樓價(jià)提升15%，買家仍深感物有所值。十分有趣的是，據(jù)調(diào)查分析，在錦城花園二期發(fā)售的買家當(dāng)中，首期業(yè)主竟占30%，其余更多的是錦城業(yè)主的親朋好友。同時(shí)，大眾媒介對(duì)錦城花園產(chǎn)生的錦城現(xiàn)象的大肆炒作，提高了樓盤的知名度，也使中國(guó)海外形成了良好的品牌形象。 值得指出的是，廣州恒大集團(tuán)所開發(fā)的金碧花園，1997年秋推向市場(chǎng)，采用的價(jià)格策略和中海錦苑完全相同，其效果也是完全相同，低價(jià)入市、低開高走的策略真是屢試不爽。

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