房改房如何界定產(chǎn)權(quán)?改房產(chǎn)權(quán)多少年，房改房產(chǎn)權(quán)是什么

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• 156****6638

  經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了城鎮(zhèn)中低收入家庭所建造的住房,是增量房,售賣(mài)價(jià)格由政府制定。(只擁有房屋所有權(quán))
  房改房.是個(gè)人以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及其他國(guó)家認(rèn)可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權(quán)單位購(gòu)買(mǎi)的公有住房。
  商品房是從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)的房屋。(是私產(chǎn)、大產(chǎn)權(quán))
  區(qū)別就是經(jīng)濟(jì)適用房五年內(nèi)不許出售.如出售要有特定條件.比如只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭.或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu).房改房要出售的話(huà)要補(bǔ)交土地出讓金.而商品房是直接可以上市出售的。
  房改房和商品房相比，有一筆費(fèi)用肯定要交，就是補(bǔ)交土地出讓金，商品房沒(méi)有這筆費(fèi)用；另外，一個(gè)比較未知且麻煩的問(wèn)題是：除土地出讓金外，有的房改房可能還存在需要補(bǔ)交的費(fèi)用，如房東超政策規(guī)定享受的，就還要交費(fèi)用，這個(gè)問(wèn)題可能中介和房東自己都搞不清楚或者不知道，只有在過(guò)戶(hù)的時(shí)候才會(huì)知道，商品房沒(méi)有這個(gè)問(wèn)題。因此在買(mǎi)房改房的時(shí)候，這兩個(gè)費(fèi)用要約定清楚，尤其是后一個(gè)，往往**后因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題鬧糾紛。另外，還要搞清楚，房改房轉(zhuǎn)讓有無(wú)特殊限制。
  這三種價(jià)格出示的手續(xù)是有區(qū)別的，在購(gòu)買(mǎi)“房改房”之前一定要調(diào)查清楚，做到心中有數(shù)。當(dāng)年按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以隨時(shí)上市交易；按成本價(jià)購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，但一般5年后才能進(jìn)入市場(chǎng)交易，交易前要交納土地出讓金；按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房的，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重來(lái)確定。

  查看全文↓ 2019-06-14 12:04:31
• 152****3241

  1、按成本價(jià)采購(gòu)的房改房
  按成本價(jià)采購(gòu)的房改房,其房子的運(yùn)用、占有、處置的權(quán)力悉數(shù)歸產(chǎn)權(quán)人一切,不需通過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位贊同就可處置。但其房產(chǎn)證上有未交納土地出讓金和以成本價(jià)采購(gòu)等記載,因此在再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)根據(jù)各地不相同的規(guī)則補(bǔ)繳必定的費(fèi)用,不然不能處理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  2、按規(guī)范價(jià)采購(gòu)的房改房
  按規(guī)范價(jià)(報(bào)價(jià)低于成本價(jià))采購(gòu)的房改房,其房子的運(yùn)用、占有、處置的權(quán)力悉數(shù)歸產(chǎn)權(quán)人一切,也不須通過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位贊同就可處置。在2003年之前,已購(gòu)房 改房(含成本價(jià)和規(guī)范價(jià)房)上市需批閱,收益需按必定規(guī)范和原產(chǎn)權(quán)單位分紅,規(guī)范價(jià)房改房出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位還具有優(yōu)先采購(gòu)權(quán),這些約束現(xiàn)在都已取消(除非 在與產(chǎn)權(quán)單位簽定的公有住房買(mǎi)賣(mài)合同中有特殊約好)。在再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí),買(mǎi)賣(mài)雙方也應(yīng)根據(jù)各地不相同的規(guī)則補(bǔ)繳必定費(fèi)用,不然不能處理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
  3、按規(guī)范優(yōu)惠價(jià)采購(gòu)的房改房
  按規(guī)范優(yōu)惠價(jià)采購(gòu)的房改房與按規(guī)范價(jià)采購(gòu)的房改房的約束條件是相同的。
  規(guī)范優(yōu)惠價(jià)是比規(guī)范價(jià)更優(yōu)惠的一種方法,依照規(guī)范優(yōu)惠價(jià)采購(gòu)的房改房,其產(chǎn)權(quán)人要想再上市買(mǎi)賣(mài)時(shí),與規(guī)范價(jià)產(chǎn)權(quán)房改房的買(mǎi)賣(mài)是相同的。
  依據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《對(duì)于全部推進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定，只需享有福利分房權(quán)力的職工，依國(guó)家政策規(guī)定參與房改，交納了購(gòu)房款，即對(duì)房改購(gòu)得的房子享有產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)以未發(fā)房產(chǎn)證而否定其權(quán)力。

  查看全文↓ 2019-06-14 12:04:28
• 142****4934

  其實(shí)房改房的產(chǎn)權(quán)年限從它繳納土地出讓金取得使用權(quán)開(kāi)始到之后的70年止。目前房改房產(chǎn)權(quán)年限有兩種情況。
  
  第一種是以前就有土地證的。說(shuō)明該房改房在當(dāng)初獲批土地的時(shí)候已經(jīng)繳納了土地出讓金，它的土地使用證上已經(jīng)標(biāo)注了它的產(chǎn)權(quán)年限。也就是從當(dāng)年獲得土地使用權(quán)那天起到之后70年止。這樣的房改房大部分處于房改后期，已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行土地出讓了，這樣的土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓所得，說(shuō)白了就是給國(guó)家交過(guò)錢(qián)了也就是已經(jīng)繳納土地出讓金。
  
  第二種是沒(méi)有土地證的。房改房大部分土地性質(zhì)屬于劃撥，當(dāng)年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下房子都是單位分的，建房的土地也是單位向國(guó)家申請(qǐng)，國(guó)家劃撥過(guò)來(lái)的。后來(lái)實(shí)行商品房之后，土地都是招拍掛，需要繳納土地出讓金獲得。這樣的土地性質(zhì)屬于出讓所得。那么劃撥取得的土地也就沒(méi)有繳納土地出讓金，在當(dāng)年也就沒(méi)有土地年限一說(shuō)。

  查看全文↓ 2019-06-14 12:04:24
• 132****5158

  房改房俗稱(chēng)已購(gòu)公房，是指享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策的住宅。房改房出現(xiàn)在我國(guó)80年代初的住房制度改革的浪潮中，是一種社會(huì)過(guò)渡性的產(chǎn)物，頗具有中國(guó)特色的物權(quán)形態(tài)。雖然說(shuō)，隨著時(shí)間的推移，房改政策已逐步深化，但由于歷史原因，加之這些房子交易的特殊流程或模式，也讓房改房成為各種糾紛和爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。
  
  
  
  實(shí)踐中，有關(guān)房改房的糾紛主要集中在兩方面：1.房改房是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即房改房的確權(quán)問(wèn)題；2.房改房買(mǎi)賣(mài)雙方的交易糾紛。由于房改房糾紛具有主體特殊、客體形成帶政策性、實(shí)體問(wèn)題復(fù)雜和依據(jù)不明確等特點(diǎn)，要從個(gè)案完成產(chǎn)權(quán)的界定和法律適用并非易事，為此，小編擬將房改房糾紛作為專(zhuān)題進(jìn)行分期探討。今天，我們先講房改房的確權(quán)問(wèn)題。
  
  
  
  
  案例
  
  
  
  張某與楊某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將房改房賣(mài)給楊某。但在過(guò)戶(hù)時(shí)，張某的妻子陳某突然不同意將該房改房出售。于是楊某根據(jù)合同的仲裁條款，向本會(huì)提起仲裁。在仲裁過(guò)程中，陳某稱(chēng)該房改房源自其單位福利，丈夫張某并非自己?jiǎn)挝坏穆毠?，故無(wú)權(quán)處理該房改房，且房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有其簽字確認(rèn)，要求確認(rèn)合同無(wú)效。楊某認(rèn)為，該房改房屬于張某和陳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法有效，要求張某及其妻子協(xié)助過(guò)戶(hù)，并支付相應(yīng)的違約金。
  
  后該案在仲裁庭的主持下，雙方達(dá)成調(diào)解結(jié)案。
  
  
  
  思考
  
  本案房改房的權(quán)屬認(rèn)定
  
  
  
  本案看似是一般的二手房買(mǎi)賣(mài)，但在認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力之前的先決問(wèn)題卻是該房改房的權(quán)屬，即確認(rèn)問(wèn)題。因?yàn)楸景讣m紛的客體是房改房，是國(guó)家機(jī)關(guān)住房分配或優(yōu)惠出售的單位福利房，不同于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，它的權(quán)屬也受改革政策、機(jī)關(guān)規(guī)章、職工身份等各方因素的影響，可以說(shuō)，這種住房的供應(yīng)，必須要考慮機(jī)關(guān)和職工之間的完全的、單純的行政隸屬關(guān)系。一般而言，公有住房在分配、出售時(shí)是依據(jù)國(guó)家房改政策來(lái)特別規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人、標(biāo)的、計(jì)價(jià)方法等。房改房的內(nèi)部出售也是福利分配住房的一個(gè)環(huán)節(jié)，非一般商品房交易，因而房改房的買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)關(guān)系也比一般的商品房房交易關(guān)系特殊，它要求購(gòu)房者是在職職工（有的會(huì)包括配偶）或已在單位服務(wù)達(dá)到一定年限等，只有符合機(jī)關(guān)單位的這些條件才能按照國(guó)家政策享受完全的產(chǎn)權(quán)。
  
  房改房的產(chǎn)權(quán)也受多方面因素的影響，例如：房改房的價(jià)格一般分成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有；按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，且一般在5年后歸職工所有。另外，房改房的產(chǎn)權(quán)也要分100%產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)，兩者的區(qū)別主要在于購(gòu)房時(shí)繳納的房款數(shù)目，全額繳納的人擁有全部產(chǎn)權(quán)，部分房款的，則按總房款的比例定產(chǎn)權(quán)比例。其中部分產(chǎn)權(quán)的房改房在許多城市是不能上市交易的。
  
  本案中，經(jīng)查明，涉案房改房是全額繳納的購(gòu)房款，所以屬于100%產(chǎn)權(quán)。由于涉案房改房是張某與陳某在婚姻存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的，則房改房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于夫妻共同共有。所以，拋開(kāi)房改房是否符合上市交易條件的問(wèn)題，即便張某并非陳某單位的職工，只要該房改房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張某也可基于夫妻關(guān)系而享有處分權(quán)。至于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及后續(xù)法律適用的問(wèn)題，可參照夫妻存續(xù)期間一方擅自處置婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)的行為進(jìn)行認(rèn)定與適用（往期微信已多次探討，在此不再贅述，“夫妻共有”房產(chǎn)的那些事、看郎咸平耍大戲：如何要回婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)？）。
  
  
  
  案例引申
  
  
  
  假設(shè)本案中，陳某和張某在房改分配登記后、交款前離婚，張某并非該單位職工，但購(gòu)房合同上的買(mǎi)房人是張某，則該房產(chǎn)房的權(quán)屬應(yīng)如何確定？

  查看全文↓ 2019-06-14 12:04:20

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房改房如何界定產(chǎn)權(quán)
  答

  你好,根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》相關(guān)規(guī)定,只要參與分房福利的職工,只要交納購(gòu)房款就可以擁有房產(chǎn)權(quán),即使沒(méi)有房產(chǎn)證也不能否認(rèn)其房產(chǎn)權(quán)。即認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是,享受福利的員工交納購(gòu)房款就享有房產(chǎn)權(quán)。謝謝。

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• 問(wèn) ??房改房產(chǎn)權(quán)多少年?什么是房改房?
  答

  根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;倉(cāng)儲(chǔ)用地50年；綜合或者其他用地50年。70年產(chǎn)權(quán)到期后土地使用權(quán)的處理方法：1、土地使用者向土地管理部門(mén)提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強(qiáng)制拆除的除外。2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。3、土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)，根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的)，土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上房產(chǎn)，根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。

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• 問(wèn) 房改房產(chǎn)權(quán)如何界定?房改房產(chǎn)權(quán)年限是多久？
  答

  可以通過(guò)房屋的產(chǎn)權(quán)證來(lái)分辨，如果是全部產(chǎn)權(quán)的話(huà)，按道理產(chǎn)權(quán)證第一頁(yè)關(guān)于產(chǎn)權(quán)那欄，應(yīng)該寫(xiě)的產(chǎn)權(quán)人全部所有，如果是部分產(chǎn)權(quán)的話(huà)，產(chǎn)權(quán)人下面欄里會(huì)寫(xiě)明產(chǎn)權(quán)人占有×%的產(chǎn)權(quán)，原來(lái)單位占有×%的產(chǎn)權(quán)。此外，還要注意，房改房是否已經(jīng)補(bǔ)交了土地出讓金，因?yàn)樵缙诘姆扛姆慷际菃挝粍潛芡恋厣辖ㄔO(shè)的，如果要在市場(chǎng)上出售，還要比較土地出讓金轉(zhuǎn)為商品房才能出售，如果已經(jīng)補(bǔ)交了，土地證上會(huì)有說(shuō)明，出讓金已補(bǔ)交，如果沒(méi)寫(xiě)，就是沒(méi)交，到時(shí)候你出售還要交這筆錢(qián)，大約是按1%收取，早點(diǎn)交比較好，會(huì)便宜些，越往后越貴。

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• 問(wèn) ??什么是房改房?房改房產(chǎn)權(quán)是多少年?
  答

  房改房產(chǎn)權(quán)是多少年？房改房，還未上市交易，所以寫(xiě)的是私人財(cái)產(chǎn)，一般都是這么寫(xiě)的，因?yàn)樗窃谠?jīng)屬于集體用地性質(zhì)的土地上建設(shè)的單位福利住房。過(guò)去這就是福利住房，只有使用權(quán)無(wú)產(chǎn)權(quán)，租金很少，單位條件好了還能拆舊后再蓋新房。用國(guó)家的錢(qián)，為國(guó)家的工人或者工作人員蓋房子，花的還是國(guó)家的錢(qián)，這房子只有使用權(quán)，也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)賬還落在單位賬上，這房子怎么能有期限呢？住舊了還能拆了再蓋新的呢！我國(guó)法律，房產(chǎn)屬于個(gè)人，無(wú)時(shí)限。土地規(guī)定住宅用地使用權(quán)70年，到期后如何，暫時(shí)還未有明確法規(guī)規(guī)定。至于未上市的房改房能住多久？還真沒(méi)看到過(guò)相關(guān)規(guī)定和報(bào)道。要是按照國(guó)家關(guān)于70年土地使用權(quán)的規(guī)定來(lái)推測(cè)，應(yīng)該是從你房子辦理房產(chǎn)證和土地證那刻算起，70年。有些房改房沒(méi)有辦理土地證分割到戶(hù)，不知您的房產(chǎn)是否有獨(dú)立的土地證。房改房產(chǎn)權(quán)是多少年？什么是房改房？什么是房改房在變革開(kāi)放之前，中國(guó)實(shí)施的是方案經(jīng)濟(jì)體制，在方案經(jīng)濟(jì)體制之下，具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶(hù)口的居民的房產(chǎn)是由單位進(jìn)行分配的，在此種房產(chǎn)準(zhǔn)則下發(fā)生了一系列的疑問(wèn)，如分配不公、房產(chǎn)質(zhì)量低下，房產(chǎn)嚴(yán)峻短缺的疑問(wèn)。變革開(kāi)放今后，為改進(jìn)這一系列的疑問(wèn)，國(guó)家進(jìn)行了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)準(zhǔn)則變革，房改房便是變革的產(chǎn)品。房改房又稱(chēng)已購(gòu)公有房產(chǎn)，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工依據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上人民政府有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)準(zhǔn)則變革的政策規(guī)則，依照必定的優(yōu)惠報(bào)價(jià)采購(gòu)的已建房產(chǎn)。

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• 問(wèn) 房改房如何界定產(chǎn)權(quán)? 按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房產(chǎn)權(quán)怎么界定
  答

  1、房改房嚴(yán)格上有產(chǎn)權(quán)，是國(guó)有土地上建的房產(chǎn)，由于國(guó)家政策原因把產(chǎn)權(quán)歸于個(gè)人而已，有優(yōu)惠政策；該房產(chǎn)在沒(méi)有歸個(gè)人之前可以叫小產(chǎn)權(quán)房；房改房是國(guó)家對(duì)職工工資中沒(méi)有包含住房消費(fèi)資金的一種補(bǔ)償，是住房制度向住房商品化過(guò)渡的形式，它的價(jià)格不由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實(shí)現(xiàn)住房簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和建立具有社會(huì)保障性的住房供給體系的原則決定，是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售。房改房的銷(xiāo)售對(duì)象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購(gòu)買(mǎi)房改出售的住房的人只能是承住獨(dú)用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。2、小產(chǎn)權(quán)房（叫法不是很合理嚴(yán)格上說(shuō)應(yīng)該是違法建筑，是集體土地上建的房產(chǎn)。國(guó)家法律不認(rèn)可該房產(chǎn)性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

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