開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎?開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎?

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• 155****0183

  開(kāi)發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開(kāi)地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開(kāi)發(fā)商的擅自贈(zèng)送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無(wú)效行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商贈(zèng)送行為的無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒(méi)有意見(jiàn)，首層業(yè)主對(duì)于花園的權(quán)利也因無(wú)法辦理花園的土地使用權(quán)證書(shū)而得不到法律的保護(hù)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒(méi)有被納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，花園綠地通常不會(huì)被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門(mén)不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書(shū)的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無(wú)法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。
  根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商在銷售宣傳或買(mǎi)賣合同中對(duì)贈(zèng)送花園作出了具體確定的說(shuō)明和允諾，并對(duì)買(mǎi)賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開(kāi)發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購(gòu)房者違背真實(shí)意思做出購(gòu)買(mǎi)首層房屋的意思表示，開(kāi)發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而且可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷商品房買(mǎi)賣合同。鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈(zèng)送現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商目前解決該問(wèn)題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開(kāi)發(fā)商可在商品房買(mǎi)賣合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問(wèn)題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對(duì)首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:03:02
• 154****1235

  違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定，屬于無(wú)效行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。
  
  對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商贈(zèng)送行為的無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。
  
  開(kāi)發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。
  
  對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開(kāi)地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有。
  
  擴(kuò)展資料：
  
  根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商在銷售宣傳或買(mǎi)賣合同中對(duì)贈(zèng)送花園作出了具體確定的說(shuō)明和允諾，并對(duì)買(mǎi)賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開(kāi)發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈(zèng)送現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商目前解決該問(wèn)題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用。
  
  就具體方法而言，開(kāi)發(fā)商可在商品房買(mǎi)賣合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問(wèn)題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對(duì)首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:02:42
• 133****5877

  贈(zèng)送面積其實(shí)是開(kāi)發(fā)商的一種促銷手段，嚴(yán)格講不合法，小區(qū)公共面積屬于全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商不擁有合法產(chǎn)權(quán)。因而也將不受法律保護(hù)，在遇到拆遷、出售、繼承、評(píng)估、抵押等時(shí)，權(quán)益根本得不到保障。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:02:26
• 155****9960

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？
  一般來(lái)說(shuō)花園都是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，別墅項(xiàng)目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認(rèn)養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，一般在購(gòu)房合同上也都沒(méi)有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過(guò)兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)外額外偷出來(lái)的面積，這個(gè)不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。
  總的來(lái)說(shuō)這些所謂的贈(zèng)送花園都是贈(zèng)送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒(méi)有體現(xiàn)的，如果在贈(zèng)送時(shí)不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:02:20
• 132****3370

  開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)贈(zèng)送花園違法，花園屬于住宅建筑業(yè)主共有部分，不能贈(zèng)送單獨(dú)業(yè)主，具體違反如下些法律：
  
  1、違反了《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定：
  
  有下列情形之一的，合同無(wú)效： 惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； 以合法形式掩蓋非法目的； 損害社會(huì)公共利益； 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  
  對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商贈(zèng)送行為的無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。
  
  2、違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第二條：
  
  在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
  
  本法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
  
  3、違反了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條：
  
  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
  
  4、違反了《物權(quán)法》第七十條 ：
  
  業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
  開(kāi)發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開(kāi)地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有。
  
  擴(kuò)展資料：
  除非有充足的事實(shí)與法律依據(jù)，開(kāi)發(fā)商在銷售階段不能再作出贈(zèng)送花園、綠地的承諾，也不能在《商品房買(mǎi)賣合同》中出現(xiàn)類似的條款，否則，就可能被小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)提起侵權(quán)訴訟。
  
  若相關(guān)業(yè)主已獲得了開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的綠地或花園等，除非獲得了業(yè)主大會(huì)的追認(rèn)或花園等土地使用權(quán)已獨(dú)立分割等，否則，花園等依然是業(yè)主共有的，若其他業(yè)主利用，則應(yīng)提供便利。
  
  小區(qū)的露臺(tái)等部分，若計(jì)算入公攤面積，則屬全體業(yè)主共有。若開(kāi)發(fā)商擅自處分，則屬無(wú)權(quán)處分行為，購(gòu)買(mǎi)人對(duì)此一定要慎重決斷。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:02:14

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎？開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的入戶花園是否合法？
  答

  買(mǎi)房注意戶型是否通過(guò)審批據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，買(mǎi)房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)上還存在的贈(zèng)送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過(guò)了規(guī)劃審批。而在這個(gè)時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來(lái)實(shí)施，無(wú)法打擦邊球。但購(gòu)房者在看房時(shí)也要注意這類戶型是否通過(guò)審批，若未通過(guò)，則屬于開(kāi)發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。大飄窗：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說(shuō)，“買(mǎi)一樓送地下室”屬于違規(guī)。提醒公共“贈(zèng)送面積”無(wú)保障業(yè)內(nèi)人士表示，贈(zèng)送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會(huì)收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤(pán)收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。不過(guò)，方圓地產(chǎn)市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來(lái)之前報(bào)批通過(guò)了，那“送”面積的事實(shí)也就被確立了下來(lái)，以后不會(huì)有太多問(wèn)題。需要注意的是公共區(qū)域的贈(zèng)送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說(shuō)走廊的位置，公關(guān)露臺(tái)的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會(huì)得到保障的。此外，律師稱，買(mǎi)房送面積一方面可能涉嫌逃避國(guó)家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無(wú)法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開(kāi)發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開(kāi)發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒(méi)有法律依據(jù)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎？贈(zèng)送的面積有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)呢？
  答

  違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定，屬于無(wú)效行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商贈(zèng)送行為的無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。開(kāi)發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開(kāi)地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎?開(kāi)發(fā)商送的花園別的業(yè)主有權(quán)干預(yù)嗎？
  答

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？一般來(lái)說(shuō)花園都是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，別墅項(xiàng)目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認(rèn)養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，一般在購(gòu)房合同上也都沒(méi)有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過(guò)兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)外額外偷出來(lái)的面積，這個(gè)不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒(méi)有產(chǎn)權(quán)?？偟膩?lái)說(shuō)這些所謂的贈(zèng)送花園都是贈(zèng)送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒(méi)有體現(xiàn)的，如果在贈(zèng)送時(shí)不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商說(shuō)買(mǎi)一樓可以贈(zèng)送花園，但是由于是贈(zèng)送面積，產(chǎn)權(quán)證上不能體現(xiàn)出來(lái)，開(kāi)發(fā)商的贈(zèng)送有保障嗎？
  答

  開(kāi)發(fā)商說(shuō)的贈(zèng)送花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了土地使用權(quán)，這顯然是侵犯了其他住戶的合法權(quán)益，所以，你一定要將潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)及違約責(zé)任寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，以免發(fā)生糾紛時(shí)，有理說(shuō)不清。但即使如此，花園的面積也不能計(jì)入產(chǎn)權(quán)，業(yè)主只有使用權(quán)。

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商承諾送花園、露臺(tái)可信嗎？
  答

  為了促進(jìn)房屋銷售，有些房產(chǎn)商使出搭送的手段，這實(shí)際上是一種變相降價(jià)的做法。但是，很多時(shí)候房產(chǎn)商聲稱的送花園、露臺(tái)等是帶有欺詐性的。因?yàn)槿绻▓@面積屬于房屋占有范圍之內(nèi)，那就是房屋應(yīng)攤土地面積，本來(lái)就應(yīng)歸購(gòu)房者所有；如果花園面積為公用面積，更談不上奉送，應(yīng)歸全體業(yè)主共有。同樣的道理，露臺(tái)也分獨(dú)用露臺(tái)(專為某一產(chǎn)房屋設(shè)計(jì))和公用露臺(tái)(整棟房屋共用)，露臺(tái)的使用權(quán)和所有權(quán)是業(yè)主房地產(chǎn)的一部分，不能與房地產(chǎn)權(quán)分割，所以談不上由開(kāi)發(fā)商“奉送”。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商在送的背后，已將房?jī)r(jià)提高。