開發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎？開發(fā)商贈(zèng)送的入戶花園是否合法？

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• 144****7420

  買房注意戶型是否通過審批
  
  據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上還存在的贈(zèng)送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批。而在這個(gè)時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來實(shí)施，無法打擦邊球。但購房者在看房時(shí)也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)。
  
  內(nèi)陽臺(tái)：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。
  
  大飄窗：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。
  
  地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規(guī)。
  
  提醒
  
  公共“贈(zèng)送面積”無保障
  
  業(yè)內(nèi)人士表示，贈(zèng)送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會(huì)收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。
  
  不過，方圓地產(chǎn)市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來之前報(bào)批通過了，那“送”面積的事實(shí)也就被確立了下來，以后不會(huì)有太多問題。需要注意的是公共區(qū)域的贈(zèng)送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺(tái)的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會(huì)得到保障的。
  
  此外，律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:28:26
• 132****3415

  根據(jù)2014年7月起執(zhí)行的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》），大幅度贈(zèng)送面積的行為已經(jīng)不被允許。但記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，許多樓盤推出的新項(xiàng)目，仍有大幅度贈(zèng)送面積的現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果這些項(xiàng)目是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批的，則屬于合法，否則就是違法行為，購買這類房屋存在法律風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者買房前要注意戶型是否通過審批。
  
  調(diào)查
  
  開發(fā)商“送面積”層出不窮
  
  記者近期踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管去年起大幅度贈(zèng)送面積已屬違規(guī)，但目前不少樓盤仍然存在這種現(xiàn)象。比如位于白云區(qū)的一個(gè)高檔住宅大盤，近日推出180平方米的大戶型，除了首層之外，還打造出了一個(gè)夾層以及5米層高的地下空間。而整個(gè)地下空間包括延伸出的庭院面積全部贈(zèng)送。另一個(gè)位于增城的別墅產(chǎn)品，也“白白”贈(zèng)送了層高4.2米的地下空間。但按照規(guī)定，凈高超過2.1米的地下空間，必須算全部面積。
  
  除了贈(zèng)送地下空間，“百變戶型”、“N+1戶型”等諸多類型產(chǎn)品也層出不窮，且存在政策風(fēng)險(xiǎn)。比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾經(jīng)面臨因?yàn)镹+1戶型，業(yè)主都面臨要拆墻的問題。業(yè)內(nèi)人士表示，遇到這樣的情況主要是該開發(fā)商不夠?qū)I(yè)導(dǎo)致。據(jù)了解，一般來講，許多N+1戶型在未通過規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)是不封閉的，完全按照規(guī)劃報(bào)批的圖紙來做。等規(guī)劃驗(yàn)收通過后，交樓前會(huì)根據(jù)業(yè)主需求統(tǒng)一封閉陽臺(tái)外墻，安裝玻璃等。這樣，交付給業(yè)主使用時(shí)，原來的陽臺(tái)已經(jīng)儼然成為臥室了。而富通雅苑在申請規(guī)劃驗(yàn)收前，在規(guī)劃局眼皮下就封閉了陽臺(tái)，不可避免地被定性為擅自違建了。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:28:16
• 148****9929

  1： 對于開發(fā)商贈(zèng)送的入戶花園，從法律的角度看，如沒有在房地產(chǎn)權(quán)證書上注明該入戶花園的權(quán)屬為開發(fā)商的，則開發(fā)商無權(quán)贈(zèng)送該面積。對于該贈(zèng)送面積，即使寫入合同，也是無效的。但為了降低購房風(fēng)險(xiǎn)，建議消費(fèi)者還是力爭將贈(zèng)送的面積寫入合同當(dāng)中，明確約定計(jì)價(jià)的方式是按套計(jì)價(jià)而非按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。同時(shí)，在買賣合同附件一的“房屋平面圖”上標(biāo)注“贈(zèng)送面積”的區(qū)域、范圍。
  2： 由于贈(zèng)送面積本身是依附于個(gè)體單位的范圍內(nèi)，雖然其產(chǎn)權(quán)上屬于沒有明確標(biāo)示的建筑空間，但實(shí)際上其使用權(quán)本身就是歸業(yè)主個(gè)人所有。另外，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，專項(xiàng)維修資金只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。由于贈(zèng)送面積的實(shí)際使用人，在此情況下要求動(dòng)用維修基金進(jìn)行維修，不具備可操作性
  3： 由于單位贈(zèng)送面積沒有顯示在房產(chǎn)證上，根據(jù)2011年1月19日施行的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對于被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，應(yīng)不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格

  查看全文↓ 2019-06-20 23:28:04
• 132****7072

  贈(zèng)送花園寫入合同了嗎？口頭承諾無效，無法按此要求贈(zèng)與或是要求退定金。
  寫入合同的贈(zèng)送花園，如果是按照法規(guī)計(jì)算建筑面積的為你所有的入戶花園，合法有效。
  如是共有部分不能贈(zèng)送，寫入合同則合同無效。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:27:31
• 154****3551

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？
  一般來說花園都是沒有產(chǎn)權(quán)的，別墅項(xiàng)目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認(rèn)養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒有產(chǎn)權(quán)，一般在購房合同上也都沒有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)外額外偷出來的面積，這個(gè)不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒有產(chǎn)權(quán)。
  總的來說這些所謂的贈(zèng)送花園都是贈(zèng)送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒有體現(xiàn)的，如果在贈(zèng)送時(shí)不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

  查看全文↓ 2019-06-20 23:27:20

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎?開發(fā)商贈(zèng)送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎?
  答

  開發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈(zèng)送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對于已購買首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商贈(zèng)送行為的無效，其對花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護(hù)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒有被納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，花園綠地通常不會(huì)被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對贈(zèng)送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規(guī)定，如果開發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購房者違背真實(shí)意思做出購買首層房屋的意思表示，開發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而且可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷商品房買賣合同。鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈(zèng)送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

  全部5個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎?開發(fā)商送的花園別的業(yè)主有權(quán)干預(yù)嗎？
  答

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？一般來說花園都是沒有產(chǎn)權(quán)的，別墅項(xiàng)目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認(rèn)養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒有產(chǎn)權(quán)，一般在購房合同上也都沒有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)外額外偷出來的面積，這個(gè)不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒有產(chǎn)權(quán)?？偟膩碚f這些所謂的贈(zèng)送花園都是贈(zèng)送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒有體現(xiàn)的，如果在贈(zèng)送時(shí)不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??開發(fā)商贈(zèng)送花園合法嗎？贈(zèng)送的面積有沒有產(chǎn)權(quán)呢？
  答

  違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對于已購買首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商贈(zèng)送行為的無效，其對花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。開發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有。

  全部5個(gè)回答>
• 問 開發(fā)商送的露臺(tái)安全嗎?開發(fā)商售樓贈(zèng)送屋頂露臺(tái),是否合法?
  答

  許多市民在購買住宅時(shí),也會(huì)關(guān)心一個(gè)問題,那就是頂層露臺(tái)是否可以在買房時(shí)贈(zèng)給業(yè)主?！蛾P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下稱司法解釋)出臺(tái)后,明確界定了房屋買賣合同的“露臺(tái)”認(rèn)定為專有部分的組成部分,從而**終明確界定了“列入房屋買賣合同的露臺(tái)”為業(yè)主專有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬,有效地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。本期嘉賓:曦暉律師事務(wù)所律師 李坤案例:楊先生在市內(nèi)購買了一套頂層商品房。開發(fā)商為了盡快售出頂層住宅,給出優(yōu)惠條件,購買頂層住宅后,還贈(zèng)送頂層露臺(tái)的使用權(quán)。楊先生覺得很劃算,很快就交納了購房款?？蓷钕壬胱r(shí),卻被開發(fā)商告知,頂層露臺(tái)所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。楊先生不明白了,既然開發(fā)商稱,頂層露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,在沒有經(jīng)過全體業(yè)主同意的情況下,開發(fā)商怎么有權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓不屬于開發(fā)商的“產(chǎn)業(yè)”?那么,頂層的露臺(tái)到底屬不屬于楊先生呢?分析:作為開發(fā)商附贈(zèng)的屋頂露臺(tái),能否界定為專有部分要分為兩種情況。目前,開發(fā)商附贈(zèng)的露臺(tái)有多種形式,一種是通過公共通道就可以到達(dá)的露臺(tái);一種是需要通過某一家人特定后門才能到達(dá)的露臺(tái)。參照專有部分認(rèn)定的三個(gè)條件,可以通過公共通道到達(dá)的露臺(tái)不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性、功能利用上的排他性,不能視為專有部分,應(yīng)為共有部分,這樣的露臺(tái)也不能劃給特定的業(yè)主單獨(dú)使用,而具備上述三個(gè)條件的部分可視為專有部分。那么,哪些屬于共有部分呢。共有部分包括法定共有部分和天然共有部分。除《物權(quán)法》第六章規(guī)定的法定共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等,司法解釋還就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分,即法律沒有規(guī)定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。此外,司法解釋還專門強(qiáng)調(diào),滿足下列兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分:不屬于業(yè)主專有部分;不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有。依據(jù):《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問 一樓贈(zèng)送花園怎樣合法
  答

  對于有一些開發(fā)商買1樓送花園的行為，如果給予產(chǎn)權(quán)證，那就說明這種行為是合法的，但如果說沒有產(chǎn)權(quán)證，那么花園屬于集體業(yè)主共同所有，單獨(dú)贈(zèng)送給某個(gè)業(yè)主就屬于不合法的行為。所以購房者在購買1樓的時(shí)候需要慎重，首先要明確是否可以辦理產(chǎn)權(quán)，如果可以辦理，要寫在購房合同當(dāng)中。如果家中有老人或者是孩子的業(yè)主，可以優(yōu)先考慮樓層較低的房子，選擇1樓有好處也有壞處。好處就是出入比較方便，尤其是對于一些出路不方便的人來說，一層是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但對于大多數(shù)家庭來說，住一樓有一些弊端，比如需要和別的業(yè)主交納同樣的電梯費(fèi)用，而且還需要考慮自身家庭的私密性和采光性，畢竟1樓層次比較低，如果樓層比較密集的話，對于采光的影響是非常大的。