??期房開發(fā)商擔(dān)保的房子斷供會怎樣?會有什么后果?

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• 145****7992

  如果購房者因變故無法按時償還房貸，可以提前三十日向貸款行申請貸款展期，經(jīng)銀行查實后，會適當(dāng)延長房貸期限，并降低月供。
  一般情況下，如果你沒有按時還房貸，銀行就會來電話、信函催你還款。而且在此期間還會產(chǎn)生滯納金，越積越多。再不還款銀行會上門或發(fā)律師函給你，接下來就要按合同條款的有關(guān)規(guī)定來處置這套房子，如拍賣等。
  如果貸款人所購房屋沒有在房管部門做過抵押登記，那么在您連續(xù)3個月或累計6個月不償還貸款的時候，貸款銀行將依據(jù)《借款合同》要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商在替您償還剩余的貸款后，依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，開發(fā)商將收回房屋，或?qū)Ψ课葸M行拍賣。
  這種情況您的經(jīng)濟損失較大，因為無論是收回或拍賣房屋的價格往往都是低于您當(dāng)初購買房屋時的價格，并且您開始每月所還貸款中的絕大部分是利息，也就是說您并沒有償還多少本金，所以，結(jié)果是收回或拍賣后，房價款您就可能所剩無幾了。
  所以說，房貸不還的話銀行跟開發(fā)商是有權(quán)利拍賣你的房子的！此外，更大的不利之處就是您在銀行的信用將有不良記錄，一旦被注記即可能會被保留3年~7年的紀錄，將來若要向其它銀行借款，可能就會因信用不良而不容易申請了。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:34:21
• 141****9351

  一、《按揭貸款合作協(xié)議》的風(fēng)險防控
  各銀行都有自己的按揭貸款合作協(xié)議示范文本，但對于大的品牌開發(fā)商而言，要求調(diào)整和改動該示范文本并非沒有空間。如有可能，我們認為，可以重點考慮以下條款的設(shè)置與完善，預(yù)先防控風(fēng)險。 1、明確銀行按揭放款的前提條件
  在各銀行的按揭貸款合作協(xié)議中，銀行審核同意購房人按揭申請后，對于放款條件往往籠統(tǒng)約定為“銀行在發(fā)放貸款的全部手續(xù)（含擔(dān)保手續(xù)）辦妥后【】個工作日內(nèi)”，此處約定可謂同義反復(fù)，不清晰明確，如果銀行遲遲不放款，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)受到影響卻無法依據(jù)該條款向銀行主張權(quán)利。我們認為，應(yīng)當(dāng)明確約定為“銀行與購房人的借款合同、抵押合同、銀行與開發(fā)商的保證合同簽署完畢后【】個工作日”作為放款條件。另外，有的銀行還會要求以預(yù)售合同備案登記完成作為放款條件，也應(yīng)當(dāng)一并在合同中予以明確。
  2、因銀行原因?qū)е挛茨芗皶r辦理抵押登記時，開發(fā)商免責(zé)條款的設(shè)置
  為了實現(xiàn)保證擔(dān)保和抵押擔(dān)保的無縫對接，《按揭貸款合作協(xié)議》中銀行對于開發(fā)商階段性保證責(zé)任期間一般約定為“自保證合同生效之日起至辦理完畢抵押房屋的產(chǎn)權(quán)證及抵押物登記手續(xù)，并將抵押物的抵押登記證明交于貸款銀行之日止。”
  但需要注意的是，抵押登記（甚至有的情況下是房產(chǎn)證的辦理）一般是由購房人委托貸款銀行負責(zé)辦理，開發(fā)商處于被動等待狀態(tài)，如果銀行遲遲不辦理房產(chǎn)證或抵押登記，則開發(fā)商的階段性擔(dān)保一直無法解除，風(fēng)險較大。
  律師建議，開發(fā)商結(jié)合辦證義務(wù)安排,在《按揭貸款合作協(xié)議》明確貸款銀行辦理房產(chǎn)證或抵押登記的合理期限以及違約時開發(fā)商的保證責(zé)任免除條款，并同時在過程中注意保存文件或產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)交銀行的簽收證據(jù)。
  二、《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議的風(fēng)險防控
  1、全面設(shè)置購房人違約導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保時的違約賠償范圍
  《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議設(shè)置購房人違約導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保的違約責(zé)任時，需要特別注意違約責(zé)任類型和范圍的周延性。我們建議，違約責(zé)任類型宜分為銀行宣布貸款提前到期并要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任時的違約責(zé)任和購房人逾期還貸銀行向開發(fā)商主張連帶保證責(zé)任兩種。
  前者構(gòu)成根本性違約，應(yīng)當(dāng)全面約定購房人違約責(zé)任，除約定開發(fā)商有權(quán)解除合同、追償代償款項，并按照房價總額的一定比例主張違約金外，還應(yīng)當(dāng)約定房屋另行銷售的價格差額損失、房屋已經(jīng)交付使用情形下的恢復(fù)原狀費用和占有使用費等，并約定有權(quán)直接從應(yīng)退還的購房款中優(yōu)先扣除上述金額。在違約責(zé)任逾期還貸但尚未構(gòu)成斷供的這種情況下，開發(fā)商主張按日計算墊付金額的違約金即可，無需設(shè)置單方解除權(quán)。
  2、合理設(shè)置購房人逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任
  如前所述，購房人逾期辦理房產(chǎn)證將會直接影響開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的解除，因此，在實踐中我們往往會建議開發(fā)商代為按揭貸款購房人辦理房產(chǎn)證件，以盡快解除擔(dān)保責(zé)任，這樣在一定程度上可以解決延期辦理的擔(dān)保責(zé)任延續(xù)風(fēng)險，但這又增加了開發(fā)商代為辦證義務(wù)及可能產(chǎn)生的違約責(zé)任，同時對于因辦證過程中產(chǎn)生的面積誤差需要增加付款時如果購房人不予配合的情況下墊付款項又會增加另一個風(fēng)險。
  無論開發(fā)商是否代為辦證，商品房買賣合同及其補充協(xié)議都必須明確約定由于購房人原因未能及時辦理產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任未能及時解除的違約責(zé)任，尤其是明確相關(guān)時間期限（在代為辦證情況下明確購房人提交辦證資料和繳納稅費的期限；在購房人自行辦證時明確購房人自行從開發(fā)商處領(lǐng)取辦證資料以及取得產(chǎn)權(quán)證的期限）以便于判斷購房人是否逾期和違約。
  三、購房人斷供后開發(fā)商的應(yīng)對措施
  1、開發(fā)商內(nèi)部相關(guān)部門形成聯(lián)動機制在開發(fā)商內(nèi)部往往各部門工作獨立，往往出現(xiàn)財物部門接到銀行通知客戶斷供的時候，客戶房屋已經(jīng)處于查封狀態(tài)，導(dǎo)致未能及時提前進行訴訟或其他措施有效的規(guī)避風(fēng)險。因此我們建議在開發(fā)商內(nèi)部形成各部門聯(lián)動機制，并根據(jù)實踐經(jīng)驗制定相關(guān)工作流程對接，能夠盡早的發(fā)現(xiàn)問題，相關(guān)部門啟動保障措施規(guī)避公司風(fēng)險擴大。
  2、購房人斷供后開發(fā)商立即起訴并查封凍結(jié)房屋購房人一旦斷供往往意味著其資信狀況惡化，資不抵債，斷供發(fā)生后，開發(fā)商應(yīng)立即以購房人為被告、貸款銀行為第三人提起解約之訴，并保全所購房屋，速戰(zhàn)速決，在其他債權(quán)人之前獲得生效判決前盡快申請執(zhí)行解除合同。否則，久拖不決將會導(dǎo)致其他債權(quán)人紛紛針對所購房屋采取保全或執(zhí)行措施，直接影響開發(fā)商**終執(zhí)行金額。
  3、協(xié)助配合貸款銀行主張對預(yù)告抵押房屋的優(yōu)先受償權(quán)
  如果貸款銀行能夠享有預(yù)告抵押房屋的優(yōu)先權(quán)，在很大程度上將減輕開發(fā)商的保證責(zé)任，為此開發(fā)商需要積極說服并配合貸款銀行主張該優(yōu)先權(quán)。當(dāng)然預(yù)告抵押登記是否具備優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ鞯胤ㄔ捍嬖诓煌龇ā?br/>例如，**高法院（2015）民申字第766號認為“在建房屋抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生債務(wù)人不履行債務(wù)時從拍賣在建房屋的價款中優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊?，而只是對將來建成房屋所作的一種事先約束，以約束債務(wù)人以將來建成房屋作為抵押標的物。債務(wù)人不履行配合辦理抵押登記義務(wù)，預(yù)告抵押權(quán)人只能主張違約責(zé)任。”浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811號判決書認為“盡管涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是銀行對預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無過錯。
  一、二審判決賦予抵押權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)并無不當(dāng)?！卑不崭咴海?014）皖民二終字第780號判決書認為“預(yù)告登記制度旨在限制現(xiàn)實權(quán)利人行使處分權(quán)，保證預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)益。如果要求抵押權(quán)人必須等待辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和正式抵押登記后才能行使抵押權(quán)，顯然不符合立法本意及當(dāng)事人簽訂抵押合同的本意。
  因此，某銀行有權(quán)依據(jù)物權(quán)法第185條、197條規(guī)定對該抵押財產(chǎn)或者以拍賣、變賣該抵押物的價款優(yōu)先受償。”
  上述法院觀點正確與否暫不評論，但從實務(wù)角度出發(fā)，銀行是有機會爭取行使對預(yù)告抵押登記房屋優(yōu)先受償權(quán)，這對開發(fā)商是非常有利的。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:34:15
• 131****4429

  按照借款合同的約定以及法律規(guī)定，房屋按揭貸款斷供可能會面臨以下后果：
  1、解除合同
  按照借款合同的約定，如果借款人預(yù)期還款達到一定的次數(shù)，貸款行就有權(quán)解除合同。
  2、承擔(dān)違約責(zé)任
  借款人如“停供”，除了需要償還全部貸款本息、罰息、復(fù)利以外，還需支付訴訟費、律師費等全部費用。
  3、拍賣變賣房產(chǎn)
  如果借款人將房產(chǎn)**為抵押擔(dān)保的，那么在貸款行屢次催繳情況下，仍不還款，銀行可以拍賣、變賣抵押物，所得價款優(yōu)先用于償還貸款本息。
  4、開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任
  如果開發(fā)商是借款人的保證人，那么其將承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-07-17 10:34:05
• 155****5982

  業(yè)主斷供導(dǎo)致房屋被拍賣，開發(fā)商是否可以要求解除《商品房買賣合同》？張付杰律師按：業(yè)主按揭購房后，業(yè)主雖斷供，但開發(fā)商已經(jīng)收到全部房款，商品房買賣合同合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，開發(fā)商不能據(jù)此要求解除合同。
  開發(fā)商因承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任而造成損失的，可以通過其他途徑予以救濟。【基本案情】某《商品房買賣合同》約定業(yè)主以按揭方式購房，業(yè)主與銀行之間簽訂《抵押貨款合同》后，銀行向開發(fā)商支付了按揭款，但業(yè)主僅償還了十期供房款，便開始違約斷供。
  于是，銀行根據(jù)《抵押貨款合同》的約定起訴業(yè)主解除合同，同時要求拍賣抵押房產(chǎn)，實現(xiàn)抵押權(quán)，開發(fā)商作為擔(dān)保人也成分第二被告，被要求對業(yè)主所欠貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
  開發(fā)商在庭審中提出要求業(yè)主解除商品房買賣合同，并賠償損失。【法院判決】法院告知開發(fā)商的訴請應(yīng)另行起訴，對銀行的訴訟請求予以全部支持?！韭蓭煼治觥吭摪杆婕暗募m紛是**典型的按揭糾紛，在銀行的版本合同內(nèi)容沒有矛盾，且銀行訴訟方案設(shè)計正確的情況下，此類判決基本上支持銀行的全部訴訟請求。
  在此情況下，開發(fā)商是否可以起訴要求解除《商品房買賣合同》以及賠償損失呢？當(dāng)然不可以。在銀行實現(xiàn)抵押權(quán)后，《商品房買賣合同》以及賠償損失呢？當(dāng)然不可以。在銀行實現(xiàn)抵押權(quán)后，《商品房買賣合同》的標的已被拍賣，業(yè)主的購房目的不可能實現(xiàn)，但是開發(fā)商的售房合同目的并不因此而落空。
  從商業(yè)的角度看，開發(fā)商可能因承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，導(dǎo)致未能實現(xiàn)銷售商品房的預(yù)期利潤，但是，從法律的角度看，其合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，因為其已收到全部房款。
  開發(fā)商的損失只能依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定向業(yè)主追償?！韭蓭熖崾尽块_發(fā)商在商品房買賣合同中約定以按揭方式支付房款并非沒有任何風(fēng)險，尤其在房價虛高的情況下，這種風(fēng)險對業(yè)主、銀行和開發(fā)商三方都是切實存在的，他們不過是為解決目前的困境，而將風(fēng)險擴大之后，將時間向后推移而已

  查看全文↓ 2019-07-17 10:34:00

相關(guān)問題

• 問 ??期房開發(fā)商擔(dān)保的房子斷供會怎樣?房貸斷供后會房子怎么處理?
  答

  如果購房者因變故無法按時償還房貸，可以提前三十日向貸款行申請貸款展期，經(jīng)銀行查實后，會適當(dāng)延長房貸期限，并降低月供。一般情況下，如果你沒有按時還房貸，銀行就會來電話、信函催你還款。而且在此期間還會產(chǎn)生滯納金，越積越多。再不還款銀行會上門或發(fā)律師函給你，接下來就要按合同條款的有關(guān)規(guī)定來處置這套房子，如拍賣等。如果貸款人所購房屋沒有在房管部門做過抵押登記，那么在您連續(xù)3個月或累計6個月不償還貸款的時候，貸款銀行將依據(jù)《借款合同》要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商在替您償還剩余的貸款后，依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，開發(fā)商將收回房屋，或?qū)Ψ课葸M行拍賣。這種情況您的經(jīng)濟損失較大，因為無論是收回或拍賣房屋的價格往往都是低于您當(dāng)初購買房屋時的價格，并且您開始每月所還貸款中的絕大部分是利息，也就是說您并沒有償還多少本金，所以，結(jié)果是收回或拍賣后，房價款您就可能所剩無幾了。所以說，房貸不還的話銀行跟開發(fā)商是有權(quán)利拍賣你的房子的！此外，更大的不利之處就是您在銀行的信用將有不良記錄，一旦被注記即可能會被保留3年~7年的紀錄，將來若要向其它銀行借款，可能就會因信用不良而不容易申請了。

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• 問 開發(fā)商擔(dān)保怕斷月供嗎
  答

  開發(fā)商是擔(dān)保人

  全部3個回答>
• 問 房貸斷供了會有什么后果 ？
  答

  1 、白白浪費了首付款 ： 貸款買房時，購房者往往需要先付一定的首付，少則十幾萬，多則上百萬。一旦你斷供，那么所交的首付款可就別想要回來了，這樣簡直就是白白浪費首付款。 2 、嚴重影響日后貸款消費 ： 房貸斷供往往會對購房者的個人征信造成很大的影響，最嚴重的情況就是拉入征信黑名單，一旦被拉入了黑名單，那么你以后的貸款消費都將會被直接拒絕，甚至飛機都無法乘坐 。

• 問 開發(fā)商跑路房子可以斷供嗎?房子沒了還要還貸款嗎？棄房斷供會怎樣？
  答

  棄房斷供”，是指貸款購房者停止房屋按揭，放棄該房屋的行為。就“棄房斷供”現(xiàn)象而言，不僅不是一種正常的市場借貸模式，也是一種有違良性風(fēng)俗的違約行為，房主必然為此付出慘痛代價。據(jù)分析，此類**終選擇“棄房斷供”者，有可能獲得的是“**”白付、月供白供，以及“血本無回”的結(jié)果，并且還不包括未來的可能的征信代價等等。然而，將“棄房斷供”者告上法庭的銀行，就可以萬事大吉了嗎？答案應(yīng)該是否定的。在時下房價漸漸下行的情況下，即使“拍賣”當(dāng)事人抵押的房子，也可能難以收回貸款。

  全部5個回答>
• 問 首套房棄房斷供會有什么后果呢
  答

  第一,連續(xù)3個月或者累計6個月斷供的,銀行將向法院起訴,要求解除按揭合同,判令業(yè)主償還貸款本金、利息、罰息并承擔(dān)訴訟費。這類案件,銀行基本上百分之百勝訴。判決生效后,業(yè)主不能償付的,銀行將申請法院強制執(zhí)行,拍賣業(yè)主的房產(chǎn),因此發(fā)生的執(zhí)行費、評估費、拍賣費等也將由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主將成為訴訟的被告,失去現(xiàn)有房產(chǎn),這是第一個后果。　　第二,在目前房價回落的情況下,拍賣房產(chǎn)所得款項往往不足以清償上述費用,銀行或者承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項,可以向法院提出對業(yè)主其他財產(chǎn)進行強制執(zhí)行。　第三,斷供將會嚴重影響貸款人的個人信用。斷供業(yè)主將會成為銀行的禁入類客戶,其在央行征信系統(tǒng)中的個人信用記錄將嚴重受損,對個人未來生活及商業(yè)活動將產(chǎn)生許多障礙,以后再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批準?！　∴嵵靥嵝?業(yè)主斷供不僅在經(jīng)濟上有損失,就法律后果而言也是極為不利的。

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