??商品房交易糾紛怎么處理？

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• 131****8633

  房屋糾紛處理怎樣去做？
  1．協(xié)商解決。
  2．調(diào)解解決。調(diào)解，是指購房糾紛的買賣雙方，在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時(shí)，根據(jù)一方當(dāng)事人的申請，在房地產(chǎn)管理部門、消費(fèi)者協(xié)會或其他組織部門的主持下，通過說服教育，促使雙方當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定，相互諒解，達(dá)成和解協(xié)議，使購房糾紛及時(shí)得到解決的一種方式。
  3．仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或爭議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭議交給仲裁機(jī)關(guān)依照國家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和個(gè)人的干預(yù)，仲裁委員會與行政機(jī)關(guān)之間沒有隸屬關(guān)系。
  仲裁裁決一經(jīng)做出，即具有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當(dāng)事人上訴的問題。如要采用仲裁方式解決糾紛，購房者和開發(fā)商必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不愿將糾紛遞交仲裁，那么就不能采用這種方式解決糾紛。
  房屋糾紛處理怎樣去做？房產(chǎn)的交易要注意什么？
  房產(chǎn)的交易要注意什么？
  1．避免中介公司的暗箱操作
  某些中介以個(gè)人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價(jià)；另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)（尚未過戶）從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)，協(xié)議中可能存在霸王條款，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔(dān)高金額的違約金。
  在交易過程中，大部分情況下，所有費(fèi)用都須買方承擔(dān)，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費(fèi)用，只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價(jià)款，實(shí)際上所謂的“全包價(jià)”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。
  2．房屋本身狀況
  用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍，房屋權(quán)屬是否存有爭議，房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意。

  查看全文↓ 2019-07-22 22:29:07
• 152****4577

  一、關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的情況。
  **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《**高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  ”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。
  經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  ”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。
  根據(jù)前述規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：一是，房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；二是，房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；三是，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。
  前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。
  第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。
  根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。
  因此，《**高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。
  “合理使用壽命”即為建筑物的設(shè)計(jì)年限，也就是建筑物正常使用的**低年限。
  可見，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。
  因此，《**高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。
  二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。
  《**高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  ”本條所稱的“房屋質(zhì)量問題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。
  買受人依據(jù)該條解除合同，除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。
  但《**高院解釋》并未對“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實(shí)踐中，對此，有三種不同觀點(diǎn)。
  第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問題；第二種觀點(diǎn)人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。
  第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門進(jìn)行鑒定。
  本人同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閷I(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。
  而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，即使由專業(yè)工程師來認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個(gè)人的生活經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
  因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識和經(jīng)驗(yàn)，作出認(rèn)定。

  查看全文↓ 2019-07-22 22:28:58
• 133****7686

  商品房買賣合同糾紛怎么處理
  1、投訴。到相應(yīng)的部門進(jìn)行投訴。
  2、協(xié)商。雙方依靠自身力量，相互妥協(xié)和讓步，解決糾紛。該方法快捷簡便、心平氣和，但應(yīng)以書面方式記載協(xié)商內(nèi)容。
  3、調(diào)解。由第三方介入促使?fàn)幾h各方相互諒解和讓步，**終化解矛盾。當(dāng)爭議各方失去對話基礎(chǔ)，尋求第三方調(diào)解實(shí)為高明選擇。
  4、仲裁。將糾紛提交仲裁機(jī)構(gòu)，由其居中裁決的糾紛解決機(jī)制。仲裁一裁終局制，一方不履行仲裁裁決，對方可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。
  5、訴訟。一方向法院提出請求，由法院裁決糾紛的制度。訴訟是**終、**權(quán)威的糾紛解決機(jī)制，是當(dāng)事人保護(hù)權(quán)利的**后屏障

  查看全文↓ 2019-07-22 22:28:49

相關(guān)問題

• 問 商品房交易糾紛怎么處理
  答

  1、定金糾紛定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見的種類，合同簽訂時(shí)定金一定要以書面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面，特別是對定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說明。合同法中適用定金罰則，如果購房者不履行債務(wù)，沒有權(quán)利要求售房者返還定金。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購房者返還雙倍定金。2、一房二賣糾紛一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見的糾紛，簡單來說，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個(gè)人。避免一房二賣，需要注意以下幾個(gè)方面：首先，購房者要保證定金是交給售房者;其次，查看售房者的身份證明、房屋所有權(quán)情況，**好將房屋所有權(quán)證書提存;第三，房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;**后，網(wǎng)簽要及時(shí)。3、二手房買賣中承租人糾紛合同簽訂完之后，很可能會出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致原先的買賣合同無效，因此為購房者帶來了一系列的糾紛。所以，購房者買房之前，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在，如果有，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾。4、房屋質(zhì)量糾紛房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購房者才容易發(fā)現(xiàn)，比如一些裂縫、滲漏等問題。如果您遇到這樣的情況，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二，雙方協(xié)商調(diào)解;第三，向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。5、中介費(fèi)糾紛很多人買房是通過中介，因此通過中介簽訂的房屋買賣合同很有可能因?yàn)橐恍┰驘o法履行，這個(gè)時(shí)候購房者想要要回中介費(fèi)，但是中介機(jī)構(gòu)卻不退。對于這樣的問題，需要具體分析，應(yīng)該查看合同沒有履行的原因是否是中介方面的問題。簽訂協(xié)議的時(shí)候，**好在協(xié)議中約定好中介費(fèi)的退回情況。6、房屋廣告虛假糾紛售房者買房的時(shí)候很喜歡對自己的房屋進(jìn)行美化，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山、有公立**等，但是**后購房者收房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對于這樣的情況，購房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進(jìn)合同中，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任。7、共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛一般夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的時(shí)候容易出現(xiàn)這樣的糾紛，購房者事先沒有進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，也沒有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。所以，購房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問財(cái)產(chǎn)是否有共有關(guān)系。8、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛很多小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)閮r(jià)格比較低而受到很多人的青睞，但是購房者要知道買賣這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋是存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)的。如果發(fā)生糾紛，買賣合同就是無效的，**后房子還要被退回。**購房者來說就是吃了很大的虧。9、房屋配套設(shè)施無法及時(shí)使用糾紛很多購房者買了房子但是住進(jìn)去之后發(fā)現(xiàn)房子配套的暖氣等無法使用。我國法律沒有明確規(guī)定這些配套不能正常使用的情況，因此，一定要在購房合同中對這些問題進(jìn)行約定。10、房產(chǎn)買賣中戶口遷出糾紛購房者買房之后卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口還沒有遷出，購房者要求售房者盡快遷出，但是原房主卻遲遲不解決。對于這樣的情況，購房者一定要在合同的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，一定要約定好不履行的違約責(zé)任。

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• 問 商品房交易糾紛怎么
  答

  你可以申請法院撤銷仲裁裁決，我國《仲裁法》第五十八條規(guī)定:　當(dāng)事人提出證據(jù)證明裁決有下列情形之一的，可以向仲裁委員會所在地的中級人民法院申請撤銷裁決：　　(一)沒有仲裁協(xié)議的;　　(二)裁決的事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁委員會無權(quán)仲裁的;　　(三)仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的;　　(四)裁決所根據(jù)的證據(jù)是偽造的;　　(五)對方當(dāng)事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據(jù)的;　　(六)仲裁員在仲裁該案時(shí)有索賄受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。　　人民法院經(jīng)組成合議庭審查核實(shí)裁決有前款規(guī)定情形之一的，應(yīng)當(dāng)裁定撤銷?！　∪嗣穹ㄔ赫J(rèn)定該裁決違背社會公共利益的，應(yīng)當(dāng)裁定撤銷?！　〉谖迨艞l當(dāng)事人申請撤銷裁決的，應(yīng)當(dāng)自收到裁決書之日起六個(gè)月內(nèi)提出?！　〉诹畻l人民法院應(yīng)當(dāng)在受理撤銷裁決申請之日起兩個(gè)月內(nèi)作出撤銷裁決或者駁回申請的裁定。　　第六十一條　人民法院受理撤銷裁決的申請后，認(rèn)為可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限內(nèi)重新仲裁，并裁定中止撤銷程序。仲裁庭拒絕重新仲裁的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定恢復(fù)撤銷程序?！　　　∥覈袷略V訟法第二百一十三條規(guī)定：對依法設(shè)立的仲裁機(jī)構(gòu)的裁決，一方當(dāng)事人不履行的，對方當(dāng)事人可以向有管轄權(quán)的人民法院申請執(zhí)行。受申請的人民法院應(yīng)當(dāng)執(zhí)行?！　”簧暾埲颂岢鲎C據(jù)證明仲裁裁決有下列情形之一的，經(jīng)人民法院組成合議庭審查核實(shí)，裁定不予執(zhí)行：　　(一)當(dāng)事人在合同中沒有訂有仲裁條款或者事后沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的;　　(二)裁決的事項(xiàng)不屬于仲裁協(xié)議的范圍或者仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)仲裁的;　　(三)仲裁庭的組成或者仲裁的程序違反法定程序的;　　(四)認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)不足的;　　(五)適用法律確有錯(cuò)誤的;　　(六)仲裁員在仲裁該案時(shí)有貪污受賄，徇私舞弊，枉法裁決行為的。　　人民法院認(rèn)定執(zhí)行該裁決違背社會公共利益的，裁定不予執(zhí)行?！　〔枚〞鴳?yīng)當(dāng)送達(dá)雙方當(dāng)事人和仲裁機(jī)構(gòu)?！　≈俨貌脹Q被人民法院裁定不予執(zhí)行的，當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的書面仲裁協(xié)議重新申請仲裁，也可以向人民法院起訴?！　∫虼?，仲裁案件的有關(guān)當(dāng)事人不服仲裁裁決，可以依照上述法律的規(guī)定申請撤銷仲裁裁決或申請法院不予執(zhí)行仲裁裁決，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

  全部3個(gè)回答>
• 問 商品房交付糾紛要怎么處理？
  答

  購房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理。購房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映，通過行政機(jī)關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購房者與開發(fā)商不能及時(shí)達(dá)成調(diào)解意向的，則購房者可以按照商品房買賣合同中約定的訴訟或是仲裁的方式來進(jìn)行解決。

• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  商品房認(rèn)購書所涉定金性質(zhì)定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認(rèn)為，認(rèn)購書中的定金所起的作用是保證認(rèn)購人將來訂立商品房買賣合同，并擔(dān)保開發(fā)商履行認(rèn)購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。

  全部3個(gè)回答>
• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  一、商品房認(rèn)購書性質(zhì)由于現(xiàn)行法律規(guī)定并未明確界定商品房認(rèn)購書的性質(zhì)，目前大致有三種觀點(diǎn)：一是認(rèn)購書是一種意向書；二是認(rèn)購書本身即為正式的買賣合同；三是認(rèn)購書為商品房買賣合同的預(yù)約合同。張付杰律師認(rèn)為，商品房認(rèn)購書具備了一般買賣合同的基本要素，旨在先行約明部分合同條款，固定雙方交易機(jī)會，在條件成熟時(shí)簽訂正式的商品房買賣合同，且明確了認(rèn)購人與開發(fā)商獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，應(yīng)屬商品房買賣合同（本約合同）的預(yù)約合同，即當(dāng)事人雙方約定將來訂立商品房買賣合同的契約。二、商品房認(rèn)購書所涉定金性質(zhì)定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認(rèn)為，認(rèn)購書中的定金所起的作用是保證認(rèn)購人將來訂立商品房買賣合同，并擔(dān)保開發(fā)商履行認(rèn)購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。三、商品房認(rèn)購書說明條款效力實(shí)踐中，大多商品房認(rèn)購書會在“說明欄”載明：在簽訂本認(rèn)購協(xié)議書之前出賣人已向認(rèn)購人明示《商品房預(yù)售許可證》、擬簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議；出賣人已仔細(xì)閱讀合同的所有約定條款、選填內(nèi)容，認(rèn)購人對上述合同約定條款、選填內(nèi)容無異議或者類似內(nèi)容（以下簡稱說明條款）。法院在判決中，對認(rèn)購書中說明條款的法律效力的認(rèn)定不一。張付杰律師認(rèn)為，商品房認(rèn)購書系預(yù)約合同，賦予當(dāng)事人雙方的主要權(quán)利義務(wù)是在約定的期限內(nèi)繼續(xù)談判磋商其他合同條款并簽訂正式買賣合同，因而繼續(xù)磋商是認(rèn)購人的一項(xiàng)主要合同權(quán)利，而認(rèn)購書中的說明條款在很大程度上使認(rèn)購人及格式條款承諾人對繼續(xù)協(xié)商的契約自由原則受到較大限制，因而說明條款屬于限制開發(fā)商責(zé)任和排除認(rèn)購人主要合同權(quán)利的格式條款。根據(jù)合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款無效，但出于維護(hù)交易穩(wěn)定和當(dāng)事人意思自治，且不輕易否定合同效力的精神，法院在審理過程中，對格式條款無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)日趨嚴(yán)格?！逗贤ㄋ痉ń忉專ǘ返谑畻l規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有該法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。從該條內(nèi)容看，格式條款即使具有合同法第四十條規(guī)定的免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形并非必然無效，還必須滿足提供格式條款的一方當(dāng)事人未盡合同法第三十九條規(guī)定的提示和說明義務(wù)的條件。四、簽訂認(rèn)購書后未簽正式買賣合同情形下定金如何處理張付杰律師多承辦的類似案件中，法院在審理當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購書后，因故未簽訂正式買賣合同引發(fā)的定金糾紛時(shí)，基本會根據(jù)個(gè)案的不同情形，有區(qū)別的認(rèn)定是否適用定金罰則。一般會出現(xiàn)以下幾種情形：1、適用定金罰則無權(quán)要求定金返還根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金。此種情形又具體包括：在認(rèn)購書中沒有說明條款或雙方當(dāng)事人對說明條款無異議的情形下，認(rèn)購人無正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；在認(rèn)購人對說明條款有異議但開發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說明義務(wù)的情形下，若認(rèn)購人仍以雙方對正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達(dá)成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無權(quán)要求返還定金；認(rèn)購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，認(rèn)購人無權(quán)要求返還定金。2、不適用定金罰則定金退還根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。該情形又包括：在當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當(dāng)事人意志以外因素的，如簽訂商品房認(rèn)購書后，開發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失等，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金；認(rèn)購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金。此外，在認(rèn)購人對說明條款有異議且開發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說明義務(wù)的情形下，認(rèn)購人與開發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認(rèn)購人提出的理由正當(dāng)合理的，若認(rèn)購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購人定金。3、適用定金罰則定金雙倍返還在此類糾紛中，開發(fā)商若無正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔(dān)保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時(shí)應(yīng)判令開發(fā)商向認(rèn)購人雙倍返還定金。

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