如何買小產(chǎn)權(quán)房并且合法? 小產(chǎn)權(quán)房能買來住嗎，將來會合法嗎

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• 136****3717

  《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》第四條：　嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。必須嚴(yán)格按照《土地管理法》和《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）的規(guī)定執(zhí)行。對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。
  
  二手小產(chǎn)權(quán)房交易方法：
  
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。
  
  小產(chǎn)權(quán)房在手續(xù)全的情況下，也只能算是合格的農(nóng)民房；現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)方是不能夠在市場流通的，一些中介也只是在暗中兜售；嚴(yán)格意義上說，買賣小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，小產(chǎn)權(quán)房也是禁止市場流通的；
  
  市民購買小產(chǎn)權(quán)房利益受到侵害時，也得不到法律保護；小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)士地行政管理部門批準(zhǔn)而使用集體所有土地的涉嫌違法用地；
  
  小產(chǎn)權(quán)房無建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的涉嫌違法建設(shè)；小產(chǎn)權(quán)房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《房屋所有權(quán)證書》；

  查看全文↓ 2019-07-25 07:27:10
• 148****5930

  購買小產(chǎn)權(quán)房會有一些風(fēng)險的。
  第一、 小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力
  “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。
  2、 對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織
  和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
  3、 對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門
  批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
  第二、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓面臨的障礙
  “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
  第三、政策風(fēng)險
  購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

  查看全文↓ 2019-07-25 07:27:06
• 145****6692

  
  
  毫無疑問，2019年樓市的確到了谷底，底有多長，半年、一年，還是兩年？這不是我們凡人可以決定的，但變天的那一刻，我會及時告知大家。無論如何，2019年都是一二線城市剛需入場和置換的絕佳時機。
  
  
  
  但是，如果碰到這些房子，一定要保持警惕、避而遠(yuǎn)之：
  
  
  
  1
  
  產(chǎn)權(quán)糾紛房
  
  
  
  媒體上關(guān)于房產(chǎn)的新聞，**多的就是產(chǎn)權(quán)糾紛，司法介入。這種房子，通常是由于房屋產(chǎn)權(quán)不明確存在爭議，而限制了房屋的買賣交易。一般是家庭親戚間財產(chǎn)分割，或者是公司債務(wù)問題導(dǎo)致。在法院沒有**終裁決前，房子是不能過戶交易的。
  
  
  
  房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，是買房大忌，千萬別貪圖便宜，惹是生非。先來給大家講個我親戚的真實案例：
  
  
  
  幾年前，我的一位表親，看中一套二手房，在查驗過上家老夫妻的產(chǎn)證后，在中介的催促下，當(dāng)天支付了5萬定金，一周后網(wǎng)簽結(jié)束支付了30萬**款，第二天去交易中心備案審稅時，被告知房子已被法院凍結(jié)，產(chǎn)權(quán)有爭議。后詢問上家老太才得知，房屋所有權(quán)是他們夫妻不假，但是他們的親姐妹正在與他們爭產(chǎn)權(quán)，房屋半年前已遭法院凍結(jié)，不得上市交易。但是老太辯解稱自己也不知道房子被凍結(jié)了。好在老夫妻是老知識分子，通情達(dá)理，3個月后官司打完，現(xiàn)金補償了姐妹，房子判給老夫妻所有，我親戚的買房合同才得以繼續(xù)履行。
  
  
  
  這類房屋產(chǎn)權(quán)類的糾紛案例我們經(jīng)常可以從電視新聞中看到，感覺似乎很遙遠(yuǎn)，好像永遠(yuǎn)不會發(fā)生在我們自己身上，那你就真是太天真無邪了?，F(xiàn)實中，往往這種有糾紛的房子大多數(shù)會以出售變現(xiàn)的方式來分割財產(chǎn)。不是不常見，而是你不常買。那么，現(xiàn)實中，我們?nèi)绾畏直?，碰到后如何處理呢?br/>
  
  
  如何避免：拉產(chǎn)調(diào)。通常遇到這種房子，絕不會像我親戚那樣好運，這么快這么順利就解決掉了，所以，如何避開這種房子才是上上策。**有效、**直接的辦法就是拉產(chǎn)調(diào)！房屋有否凍結(jié)和產(chǎn)權(quán)爭議在交易中心出具的房屋產(chǎn)權(quán)人信息中會顯示。所以，買房下定前的****重要的工作就是去交易中心拉產(chǎn)調(diào)！一旦發(fā)現(xiàn)有問題，懸崖勒馬，還來得及。
  
  
  
  如何處理：隨機應(yīng)變，維護自身利益。如果不幸的是，你在付完定金和**后才得知此時事，那么不要慌亂。多聽少說，多觀察少表態(tài)。多方聽取糾紛各方的意見和態(tài)度，切記不可只聽取一方的片面之詞，客觀預(yù)估解決糾紛的時間長短，如果短期內(nèi)可以解決，那可以繼續(xù)履行合同。如果根本看不到解決的曙光，那么果斷退出。這時，就要拿上家無法履行約定的交易過戶時間而承擔(dān)違約責(zé)任來作為你的籌碼，逼迫上家解除合同，并承擔(dān)違約金。
  
  2
  
  家庭矛盾房
  
  
  
  夫妻不和、婆媳糾紛、兄弟反目、姐妹相殘，欠債還錢，贍養(yǎng)老人，遺產(chǎn)分配，只要這些情節(jié)和你買的房子有關(guān)聯(lián)，你就不會順利成交。家庭矛盾**終都會走向經(jīng)濟矛盾，**后就是房產(chǎn)財產(chǎn)分割。就算房子產(chǎn)權(quán)一清二白，也會在交易過程中出現(xiàn)波折和坎坷，我看到聽到這樣的例子太多了。
  
  
  
  前不久后臺咨詢我的一位上海朋友，看中一套300萬的普通空置住房，已經(jīng)簽完合同，并支付了上家200萬**，50萬準(zhǔn)備貸款，剩50萬過戶當(dāng)天支付。但是，上家的親姐姐擅自撬開門鎖，闖入房內(nèi)住下不走，原因是上家妹妹不肯贍養(yǎng)老人，又不肯出贍養(yǎng)費，所以姐姐不得已而為之，公安和民政局介入后幾個月后仍未解決。目前，這位朋友房子也不想買了，只想把200萬**要回來。
  
  
  
  這個例子，我看到的第一反應(yīng)不是考慮姐姐破門而入合不合法？也不是關(guān)心贍養(yǎng)費是多是少？而是，他為什么要這么早就付200萬現(xiàn)金給上家？造成這種后果真的與自己的無知有很大關(guān)系。
  
  
  
  如何避免：
  
  
  
  方法一：**金額越少越好。我在之前的文章買賣篇中說到過，買房**大的風(fēng)險就是錢付掉了，房子沒拿到。上面這個例子就是**現(xiàn)實的教訓(xùn)。300萬的普通住房，根本不需要簽完合同就付200萬，就算是在上海北京買非普通住房，也不能在網(wǎng)簽后就直接付掉7-8成的房款，所有銀行只規(guī)定在簽署貸款合同前付到**低**比例就可以了。上面這個朋友完全可以簽完合同付50萬，剩下的**余額在簽貸款合當(dāng)天再支付，簽合同到簽貸款合同之間至少一個月以上，如果是銀根收緊時，至少2-3個月。說白了，就是他把150萬提前2-3個月付給了上家，還在期盼上家家里風(fēng)調(diào)雨順，一切太平。
  
  
  
  方法二：與左鄰右舍打聽情況。家庭糾紛這種事想要密不透風(fēng)根本做不到，不用說街道居委會，就是樓上樓下的鄰居都一定知道個七七八八的。所以，買房子付定金前，去和鄰居保安居委會打聽點消息是非常必要的，不用難為情，笑臉相迎，客客氣氣就可以了，絕大多數(shù)人很樂意傳播這種小道消息的。如果碰到家里有矛盾糾紛的，就要提前想好對策了。我就是多次如此操作，屢試不爽，還能提前和鄰居搞好關(guān)系。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-25 07:27:02

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房將來會合法嗎？
  答

  不合法，必須五證齊全！沒有五證就不能拿到房產(chǎn)證

  全部3個回答>
• 問 如何買小產(chǎn)權(quán)房并且合法
  答

  看房屋性質(zhì)主要是看房子建設(shè)的土地性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房的土地一般都是集體土地，歸村里的集體成員，理論上小產(chǎn)權(quán)房只能以成本價賣給集體成員，也就是村民；其他人購買，理論上不是集體成員，不能享受后續(xù)的一些政策和服務(wù)。其實從定義中我們可以看出，小產(chǎn)權(quán)理論上是可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。

  全部3個回答>
• 問 如何買小產(chǎn)權(quán)房并且合法?政府明知道買小產(chǎn)權(quán)房不合法，為什么還建小產(chǎn)權(quán)房賣
  答

  購買二手房，**重要的是認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權(quán)證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源和產(chǎn)權(quán)記錄。包括房主、登記日期、成交價格等，還需要確認(rèn)賣方產(chǎn)權(quán)的完整性，了解所購房有沒有被抵押，以及與人共享等；注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊、醫(yī)院、**的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關(guān)價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構(gòu)來詳細(xì)了解。在決定購買前，消費者應(yīng)該仔細(xì)觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應(yīng)詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標(biāo)準(zhǔn)如何。此外，消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。在掌握房屋基本情況的基礎(chǔ)上，消費者應(yīng)從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委托信得過的中介機構(gòu)或評估機構(gòu)進(jìn)行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的**低保值價。**后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。

  全部4個回答>
• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房能交易嗎？小產(chǎn)權(quán)房買賣合法嗎？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)的房子無房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進(jìn)行買賣，但是由于無房產(chǎn)證，無法備案，不受法律保護。1、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。2、小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無房產(chǎn)證，不受法律保護。商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護。二、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房合法嗎? 小產(chǎn)權(quán)房能夠繼承嗎？繼承合法嗎？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房無房產(chǎn)證，無法過戶。買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險：1、缺少“五證”；2、拆遷難補償；3、質(zhì)量難保證；4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣；5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款。

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