逾期交房怎樣解除合同?逾期交房買方可否要求解除合同

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• 151****0869

  　　雖然當事人約定逾期交房不解除合同，但如果存在合同法第九十三條、第九十四條規(guī)定的，合同當事人可以依法解除合同。
  　　相關法律規(guī)定：《中華人民共和國合同法》
  　　第九十三條　當事人協(xié)商一致，可以解除合同。
  　　當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
  　　第九十四條　有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
  （一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
  （二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
  （三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；
  （四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
  （五）法律規(guī)定的其他情形。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:00:25
• 151****4680

  根據(jù)合同法規(guī)定，只有當一方當事人有重大違約行為時，另一方當事人才有權解除合同。因此，當開發(fā)商不能按期交房時，一般來說購房者并不能馬上解除合同，但是如果在寬限期限過后，開發(fā)商仍不能交房，購房者有權解除合同，而且可以要求開發(fā)商返還所交的**款和利息，并支付違約金。
  還有就是要看你合同里有沒有這一條的注明。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:00:20
• 154****8650

  付款或已付款或房屋總價的萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價的20%）。一般而言，這兩項違約金是可以同時主張的。
  
  
  
  違約金在本質上是損害賠償額的預定，即簽訂合同的時候，合同雙方當事人預先評估如果一方違約會給對方造成多大的損失，雙方對于預估的數(shù)額都認可，即以違約金的方式（包括具體數(shù)額或者計算方法等）予以明確約定在合同中。在一方發(fā)生違約時，守約方即以違約金條款向違約方主張賠償。這樣非常有利于擔保合同的履行，非常高效地保護守約方的利益。
  
  
  
  《合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。” 逾期違約金和解除合同的違約金都是房屋買賣雙方所約定的因違約所產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法（注：如果解除合同的違約金是總房價的20%，也可以看作是“一定數(shù)額的違約金”）。這兩項違約金是不沖突的：逾期違約金是違約方逾期未履行其合同義務所應當支付的違約金，解除合同的違約金是違約方構成根本違約后守約方在解除合同的前提下所向違約方主張的違約金。舉例言之，合同約定房屋總價500萬元，逾期違約金是每天總房價的萬分之五，逾期履行超過15天的，守約方可以解除合同并主張20%的違約金。如果買房人逾期付款達到20天，則守約方可以向違約方發(fā)函解除合同并主張違約金：500萬元*0.05%/天*20天+500萬元*20%。
  
  
  
  需要注意的是：
  
  1、逾期違約金和解除合同的違約金這兩項違約金不能和實際損失同時主張，如守約方主張了上述兩項違約金，就不能再主張房屋差價損失、傭金損失、利息損失等實際損失。
  
  
  
  2、逾期違約金只能主張至守約方解除合同之日。因為守約方解除合同之日合同就已經(jīng)解除，解除的效力溯及至合同成立之日，雙方之間不再存在合同關系。守約方只能根據(jù)違約條款主張違約責任（或者主張實際損失）。此外，守約方不得再繼續(xù)主張逾期違約金還有一個原因，即守約方有防止損失擴大的義務，法律依據(jù)是《合同法》第一百一十九條第一款：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”
  
  
  
  3、逾期違約金和解除合同的違約金可以同時主張，但是受到違約金調整規(guī)則的調整?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。” 《合同法解釋二》第29條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’” 因為民法的賠償原則是“填平原則”，即違約方給守約方的賠償和守約方的損失基本一致，如果違約金低于或者過分高于守約方的實際損失，都會造成非常不公平的后果，違背了違約金制度設置的初衷和民法的基本原則。因此，法律規(guī)定了違約金調整規(guī)則。
  
  
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-10-13 16:00:16
• 146****0272

  作者/北京楊文戰(zhàn)律師 來源/微信號 lawyerywz 本平臺已獲得作者授權發(fā)布此文！
  
  
  
  概要：因開發(fā)商資金緊張導致工程延期無法按期交房，業(yè)主以合同約定延期交房超過60天可以退房為由起訴要求退房，結果卻被法院判決駁回。敗訴的原因是不知道一條法律規(guī)定。
  
  
  
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  案情：開發(fā)商違約逾期交房，購房人起訴退房被駁回
  
  2012年11月,江蘇的王先生與某開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,以94萬余元的價格購買了一套196平方米的房子。發(fā)商在合同中承諾于2013年4月30日前交付房屋。該處房周圍環(huán)境較好,而且離自己公司又近，先生簽訂合同后非常滿意。
  
  但是，開發(fā)商因資金鏈緊張,無法按時向王先生交付房屋。按合同約定開發(fā)商交房逾期超過60日的,王先生就有權解除合同。不過王先生沒有急著去談解除合同的事情,心想反正開發(fā)商違約已是板上釘釘?shù)氖虑?晚交房一天,自己還可以多拿到一天的違約金。
  
  直到2013年7月3日，開發(fā)商通知王先生可以收房。但此時正好遇上公司搬遷新址，新地址離這處房子較遠，王先生就有些動搖，沒去收房。
  
  后來王先生終于決定退房，但開發(fā)商不同意。于是2014年8月王先生將開發(fā)商訴至法院,請求法院判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同,并判令開發(fā)商退還其購房款94萬余元和逾期交付商品房違約金28萬余元。
  
  法院對此案審理后,認定王先生本來擁有的合同解除權因超期已消滅,據(jù)此判決駁回王先生的訴訟請求。
  
  法官以案釋法
  
  王先生與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。開發(fā)商未按約定日期（2013年4月30日）交付符合約定的商品房,王先生可按合同約定在逾期超過60日（2013年6月30日）起行使合同解除權。
  
  但是合同解除權的行使是有一定期限的。
  
  根據(jù)《**高人民法院〈關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》規(guī)定,法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,經(jīng)對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月；對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的,解除權消滅。
  
  本案中,王先生的解除權發(fā)生之日為2013年6月30日,在對方?jīng)]有催告的情況下,應當在2014年6月30日前行使解除權，但是其于2014年8月才訴至法院,已超過規(guī)定的1年時間,解除權已消滅。
  
  據(jù)該案承辦法官胡正建介紹,該案系因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。因當事人的認識誤區(qū),認為反正開發(fā)商違約已成事實,晚一點索賠可能拿到更多的違約賠償,從而忽略了除斥期間的概念，導致敗訴。
  
  （以上案件內容來源于法制日報，記者：馬超、呂曼。下文點評部分由楊文戰(zhàn)律師提供，如有轉載，須保留點評中律師信息及微信ID）
  
  實用法律知識（微信ID:lawyerywz）點評：
  
  明明是開發(fā)商嚴重違約，購房者要求解約為什么敗訴？解約權要受什么限制？楊律師給大家介紹一下具體的法律規(guī)定并做個分析。
  
  1、 什么叫解除權？
  
  合同解除權是指在合同成立、生效后具備約定或法定的條件時，合同當事人所享有的僅憑一定的行為即可使合同權利義務消滅的權利。
  
  《商品房買賣合同》中一般都會有約定“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過XX日后，買受人有權解除合同”的內容，這就屬于約定的解除權。
  
  合同解除權是一種形成權，即符合條件后，權利人就有權單方解除合同，不需要征得對方同意。
  
  比如本案，約定的逾期解除日期是60日，也就是說2013年6月30日起，王先生就有權單方解除合同了。
  
  2、 解除權有限制條件。
  
  合同解除權能單方解除合同，顯然對當事人的權利義務有重大的影響。如果權利人長期既不行使也不放棄該權利，就會使合同長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。這既與《合同法》維護交易穩(wěn)定的目的相悖，也有悖于誠實信用的原則。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:00:09
• 154****0116

  第一部分 整體分布情況
  
  一、時間分布情況
  
  
  關于該類案件的高峰在2014，2012~2014年持續(xù)增長與2012年開始房市持續(xù)回暖，政策逐步調整相關；2018年為小高峰，與深圳針對購房降稅，開放房地產(chǎn)貸款相關。
  
  
  
  二、案由分布
  
  
  
  
  
  從案由分布來看，100%案件都是和合同，無因管理與不當?shù)美m紛相關。所有案件都為民事案件。
  
  
  
  三、審理程序和法院層級
  
  
  通過圖片可以看出，而二審程序的占大多數(shù)，為33件，占總案件數(shù)的65.31%，一審程序的為16件，占案件總數(shù)的32.65%，再審程序的為1件，占案件總數(shù)的2.04%。其中，因不服一審判決而進入二審的案件約為7件，上訴比例約為43.75%。
  
  
  從審理該案件的法院來看，一審案件在寶安區(qū)人民法院**多，占一審案件數(shù)量的87.5%，和寶安區(qū)近年來的快速發(fā)展，外來人口持續(xù)增長，新開樓盤較多相符合。福田區(qū)法院和鹽田區(qū)法院各有一個案件，二審的案件主要為深圳市中級人民法院。
  
  四、關鍵詞
  
  
  在質量問題中，交付為該類案件的主要問題，共34件，和違約金相關的有18件，14件案件涉及認購書，交房，認購問題；13件涉及房屋質量，10件與強制性規(guī)定有關，保修期、格式條款也為該類案件關注的問題。
  
  
  
  第二部分 房屋質量導致的房屋買賣合同糾紛數(shù)據(jù)分析
  
  在房屋買賣合同糾紛質量問題案件中，我們主要對與“房屋質量”相關的案件進行了詳細分析。在深圳市，相關案件共13件。
  
  
  
  一、違約方分布情況
  
  在深圳市房價持續(xù)增長、樓盤一開盤即受到民眾哄搶背景之下，商品方買賣合同糾紛中出現(xiàn)了不少的違約情況，數(shù)據(jù)顯示，賣方違約情形大量出現(xiàn)，比較顯著的是上訴人與開發(fā)商之間的爭端，上訴人訴開發(fā)商違約案件共計11件，占案件總量的84.62%。違約原因多為購房者拒絕收房。
  
  
  
  二、常見的訴訟請求
  
  
  
  在房屋質量有關的房屋買賣合同糾紛案件中，常見的違約情況相對固定，因此與之向對應的常見訴訟請求也相對固定。經(jīng)統(tǒng)計，在本樣本中常見的訴訟請求排名如下：請求違約金12件，請求賠償管理費和損失費4件，請求盡到保修義務1件，請求解除合同1件。
  
  
  
  第三部分 常見爭議問題歸納
  
  
  
  房屋逾期交付問題
  
  在房屋質量問題中，許多案件與房屋逾期交付相關。關于房屋的逾期交付問題。一是開發(fā)商主動違約，延遲交付房屋。二是購房者拒絕收房導致的未能按期交房。數(shù)據(jù)顯示，第二種情況相關的案件較多，共10件，占76.92%。

  查看全文↓ 2019-10-13 16:00:05

相關問題

• 問 逾期交房怎樣解除合同
  答

  1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。2、經(jīng)催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過催告;第三催告后滿三個月仍未交房。3、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權的，則解除權的有效期縮短為三個月。以上規(guī)定中，兩個催告和兩個三個月的規(guī)定應當區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權;一為購房者催告后經(jīng)過三個月取得解除權，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權有效期縮短為三個月。鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時采取的一個應對舉措;二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。催告**好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件。

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• 問 逾期交房怎樣解除合同?逾期交房90天以上可以解除合同嗎
  答

  　　首先，購房者單方解除購房人權利受到限制?！秱€人住房貸款管理辦法》第十九條規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈”。由于產(chǎn)權已過戶到購房者名下，購房者雖有權利解除購房合同，但不能直接退房，購房者有義務書面通知房屋抵押權人的銀行有關購房合同的履行情況及違約責任承擔情況；　　其次，由于開發(fā)商的保證責任已終止，如碰到信譽不佳的開發(fā)商，購房者一旦不能及時拿到退房款，勢必影響購房者提前歸還按揭貸款，增加購房者的經(jīng)濟損失。因此，因開發(fā)商違約導致購房合同解除的，并不必然導致按揭貸款合同的解除，購房者一定要及時與銀行協(xié)商解除按揭貸款合同的辦法?！　√幚泶朔矫婕m紛主要依據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條：商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受購房貸款及購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

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• 問 ?? 逾期交房怎樣解除合同
  答

  　　遇到延期交房,首先應仔細查看與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,看合同中對延期交房是否有相同規(guī)定。如果合同有規(guī)定,按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中沒有明確規(guī)定,購房者可以退房?！　∑浯?應了解延期交房的認定及賠償標準,除特殊情況外,開發(fā)商為按合同約定期限交房,要承擔違約責任,賠償購房者違約金。如果購房者想解除合同,根據(jù)《合同法》第114條規(guī)定,可以要求開發(fā)商承擔合同約定的違約金,同時要求開發(fā)商返還購房款及利息。若和開發(fā)商溝通無果,可進入法律程序,向法院提起訴訟。

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• 問 逾期交房怎樣解除合同?逾期交房解除合同，開發(fā)商不退款怎么辦
  答

  　雖然當事人約定逾期交房不解除合同，但如果存在合同法第九十三條、第九十四條規(guī)定的，合同當事人可以依法解除合同。　　相關法律規(guī)定：《中華人民共和國合同法》　　第九十三條　當事人協(xié)商一致，可以解除合同?！　‘斒氯丝梢约s定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！　〉诰攀臈l　有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

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• 問 ??想問下大家逾期交房可以要求解除合同嗎？
  答

  延遲交房一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

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