認購合同無交房日期怎樣認定?認購書中有一條說購房合同簽訂后認購書將無效合理嗎

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• 138****4875

  **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
  第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  　　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
  　　第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:44:42
• 141****3051

  這類問題反映廣大購房者法律意識的淡薄，不懂得收集證據(jù)造成的不良后果，同時被開發(fā)商所利用。
  在你的問題中，你沒有復(fù)印認購書等的相關(guān)書面材料是不應(yīng)該的。
  購房合同上必須規(guī)定和寫明交房時間，關(guān)于此點不容質(zhì)疑。可以先與開發(fā)商交涉，要求按照規(guī)定填寫交房日期。若交涉無果，可以付諸于法律。法院一定會判你贏的。
  合同沒有簽日期，那么法院會以你繳納**款的時間為準(zhǔn)。即你的房款收據(jù)時間。
  至于認購書無效的做法，已經(jīng)不重要了。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:44:37
• 136****1453

  許多開發(fā)商為了盡快收集資金，顯示自己房屋售出成績，常用的辦法就是與潛在的購房者簽訂認購書的同時收取一定數(shù)額的定金。那么，什么是商品房認購書？商品房認購書有法律效力嗎？商品房認購書有怎樣的效力呢？
  
  商品房認購書的陷阱一般都是對具體的房屋地址、面積、價格、交樓日期等不做詳細規(guī)范和約定，騙取定金。保留好定金收據(jù)是規(guī)避這類風(fēng)險的重要支撐。
  
  
  
  商品房認購書有法律效力嗎？
  （1）沒有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂人購協(xié)議的效力
  
  《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
  
  根據(jù)以上解釋以及相關(guān)的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護的商品房認購書必須滿足以下條件：
  
  1、開發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，也就是說只要認購書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的，即使項目沒有辦理商品房預(yù)售許可證也是有效的；
  
  2、如果沒有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護，嚴(yán)重的還會受到行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。
  
  （2）取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認購協(xié)議的效力
  
  《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。
  
  該條的規(guī)定不是說所有的認購協(xié)議只要具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議就應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同，而是說，在項目取得了預(yù)售許可證的情況下才有條件將認購協(xié)議認定為商品房買賣合同。
  
  這其實是在出于防止開發(fā)商跟購房者簽訂了預(yù)約合同后，通過法律允許的規(guī)避手法從而達到欺詐購房者、謀取利益的權(quán)宜之計，還有待進一步的法律的出臺來徹底的解決這類問題。
  
  什么是商品房認購書？
  商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認，雙方約定在簽訂認購書后，開發(fā)商在一定期限內(nèi)為購房人保留房屋，不得自行售于他人。
  
  商品房認購書的陷阱有哪些？
  由于認購書是由房產(chǎn)商制定的，內(nèi)容中通常存在以下不利于買房人的陷阱，因此買房人應(yīng)盡可能地與房產(chǎn)商簽訂詳細的認購書。
  
  一般來講，認購書有以下陷阱：
  
  1、內(nèi)容過于簡單，僅包括房屋地址、面積、價格、交樓日期等；
  
  2、對分攤面積、稅費、違約責(zé)任、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)交付及定金的退還或喪失的條件、物業(yè)管理等諸多內(nèi)容不作規(guī)定或者不作詳細約定；
  
  3、房產(chǎn)商以隱瞞重要事實，如將沒有商品房預(yù)售許可證的房屋進行銷售，欺騙購房者，讓購房者先簽認購書，收取定金，后簽預(yù)售合同，騙取定金。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:44:33
• 153****4194

  案例一
  
  　　李某與開發(fā)商簽訂了《認購書》，約定：1.李某認購開發(fā)商開發(fā)的某小區(qū)3幢504房屋，明確了房屋的面積和價格；2.認購定金為10萬元；3.李某須于簽訂認購書后7日內(nèi)開發(fā)商處簽訂《商品房買賣合同》。李某交納了10萬元的定金。
  
  5天后，李某到開發(fā)商處擬簽合同，發(fā)現(xiàn)《商品房買賣合同》多了一份《補充協(xié)議》。李某認為《補充協(xié)議》的內(nèi)容對其不公平，要求刪除，遭到開發(fā)商拒絕。次日，李某向開發(fā)商發(fā)函，要求對《補充協(xié)議》內(nèi)容進行協(xié)商和修改。幾日后，李某再次發(fā)函，要求對《商品房買賣合同》的簽訂進行平等磋商，否則要求退還定金。對于兩次發(fā)函，開發(fā)商均無回應(yīng)。李某提起仲裁，請問，定金是否應(yīng)予退還？
  
  
  
  案例二
  
  　　如果其他案情不變，《認購書》中加上一個條款：雙方在簽訂本認購書以前，開發(fā)商已向購房者出示了《商品房買賣合同》及其附件。若購房者對開發(fā)商提供的上述文件有異議，在經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見后，再簽訂本協(xié)議，購房者不得以合同條款無法達成一致為由拒絕簽訂正式合同，否則視為購房者的原因未能簽訂正式合同，定金不予退還。發(fā)生糾紛后，定金是否應(yīng)予退還？
  
  
  
  預(yù)約合同與定金罰則
  
  　　在實踐中，很多開發(fā)商與買受人簽訂認購書，開發(fā)商保證在一定期限內(nèi)不將房屋售予第三人，同時買受人保證就簽訂商品房買賣合同事宜與開發(fā)商協(xié)商，并交付定金作為將來訂立合同的擔(dān)保。依據(jù)《買賣合同司法解釋》第二條關(guān)于“當(dāng)事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同”的表述，這種擔(dān)保將來簽訂合同的合同構(gòu)成預(yù)約，被擔(dān)保的合同構(gòu)成本約。
  
  《商品房買賣合同司法解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
  
  　　根據(jù)上述規(guī)定，如果因買受人的原因未能訂立合同，定金不予退還。如果因為出賣人的原因未能訂立合同，應(yīng)該雙倍退還定金。而如果因不可歸責(zé)于雙方的事由，出賣人應(yīng)將定金返還給買受人。那么，違反預(yù)約合同適用定金罰則的法理是什么？如何劃分導(dǎo)致本約未能訂立的責(zé)任？
  
  
  
  預(yù)約合同的效力和違約責(zé)任
  
  　　預(yù)約是擔(dān)保將來訂立本約的合同，對其效力，主要有兩種觀點，第一種是必須磋商說，第二種是應(yīng)當(dāng)締約說。這兩種學(xué)說在實踐中并不存在絕對的界限，首先，當(dāng)事人必須盡量履行協(xié)商和談判的義務(wù)，促進簽訂本約的目的實現(xiàn)，而在**終無法達成一致的情況下，也不能苛求當(dāng)事人必須締約，否則有違意思自治原則，即預(yù)約合同不存在強制履行的問題。
  
  　　對于違反預(yù)約合同的違約責(zé)任，除了上述《商品房買賣合同司法解釋》第四條外，《買賣合同司法解釋》第二條亦約定：簽訂預(yù)約合同后，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
  
  　　由于預(yù)約處于訂立本約的先契約階段，相對于本約而言，違反預(yù)約的行為既是預(yù)約的違約行為，也可以視為本約的締約過失行為，發(fā)生預(yù)約的違約責(zé)任與本約的締約過失責(zé)任的競合。預(yù)約的違約損失應(yīng)相當(dāng)于本約的締約過失責(zé)任范圍，即相當(dāng)于信賴?yán)鎿p失。那么，《商品房買賣合同司法解釋》第四條規(guī)定的定金罰則，即是違反預(yù)約的違約責(zé)任。從理論上講，如果定金罰則不足以彌補損失的，還可以追究其他違約責(zé)任，但由于締約過失責(zé)任在哪一方很難認定，且信賴?yán)鎿p失的金額很難證明，因此一般少有在定金罰則外追究違約責(zé)任的情況。

  查看全文↓ 2019-10-23 06:44:28
• 153****1634

  編者按：
  
  本案例系《**高人民法院公報》2012年第11期公布案例，貴州鈍初律師事務(wù)所對法院判決書中的裁判要點和基本案情進行了歸納整理，以便讀者閱讀。
  
  【公報案例】張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案　
  
  【關(guān) 鍵 詞】預(yù)約合同、本約合同、認購書
  
  【裁判要點】
  
  根據(jù)訂立合同目的的不同，合同可以分為預(yù)約合同和本約合同。預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同，目的在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項進行規(guī)劃；本約合同則是對雙方當(dāng)事人特定權(quán)利義務(wù)的明確約定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等。據(jù)此，人民法院判斷商品房買賣中的認購書是預(yù)約合同還是本約合同，應(yīng)主要看其是否具備了以上條款。如果認購書基本具備了上述條款，則為本約合同，反之，為預(yù)約合同。
  
  【相關(guān)法條】
  
  《中華人民共和國合同法 》第四十二條
  
  《商品房銷售管理辦法》 第十六條
  
  《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知中華人民共和國民法通則(2009修正)》 第四條
  
  《中華人民共和國民法通則(2009修正)》 第六條
  
  【基本案情】
  
  1999年6月，徐州市泉山區(qū)奎山辦事處 (原奎山鄉(xiāng))奎西村舊村改造工程經(jīng)徐州市有關(guān)部門批準(zhǔn)分期實施。2003年10月，舊村改造工程二期啟動，被告同力創(chuàng)展公司開始參與該工程，并將該工程定名為橙黃時代小區(qū)。建設(shè)的房屋部分用于安置原奎西村拆遷居民，其他部分作為商品房對外出售。
  
  　　被告同力創(chuàng)展公司參與上述舊村改造工程后即對其擬開發(fā)建設(shè)的部分樓盤對外進行出售。2004年2月16日，被告與原告張勵簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》一份，該預(yù)訂單約定：原告預(yù)訂被告開發(fā)的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室商品房，該房屋建筑面積預(yù)計為123平方米，雙方約定房屋單價為2568元／平方米，簽訂合同時單價不變；原告向被告預(yù)繳購房款50 000元，合同簽訂時再繳付剩余房款258 484元。同日，原告按上述約定向被告交納房款50 000元。
  
  　　其后，因拆遷受阻，該工程進度拖延，被告同力創(chuàng)展公司未通知原告張勵簽訂商品房買賣合同。2006年，國務(wù)院發(fā)文要求自2006年6月1日起對新審批、開工建設(shè)的商品房項目中套型面積在90平方米以下的住房必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；2007年徐州市政府發(fā)文規(guī)定自2007年10月起徐州市所有的各類居住工程必須采用現(xiàn)交框架等結(jié)構(gòu)體系。因此，被告此后建設(shè)的橙黃時代小區(qū)的商品房套型面積發(fā)生了變化。
  
  　　拆遷安置過程中，根據(jù)拆遷情況和建設(shè)進度，被告同力創(chuàng)展公司將橙黃時代彩園小區(qū)8號樓作為拆遷安置房對拆遷戶進行了安置，并于2008年3月19日將其與原告張勵簽訂的預(yù)訂單中約定的橙黃時代小區(qū)彩園組團8號樓1單元102室(89平方米)安置給拆遷戶徐西成。
  
  2010年1月21日，被告同力創(chuàng)展公司取得橙黃時代小區(qū)彩園組團5、6、7、8號樓的商品房預(yù)售許可證。2010年3月，原告張勵起訴來院要求被告繼續(xù)履行合同 (預(yù)訂單)，后因故撤回起訴，并于2010年 11月16日再次訴訟，要求被告按原合同 (預(yù)訂單)價格賠償不低于90平方米的房屋一套并賠償其他損失100 000元。
  
  
  【裁判結(jié)果】
  
  徐州市泉山區(qū)人民法院于2011年4月2日判決：一、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后十日內(nèi)退還原告張勵預(yù)交的房款50 000元；二、被告同力創(chuàng)展公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告張勵損失150 000元；三、駁回原告張勵的其他訴訟請求。一審宣判后，雙方當(dāng)事人均未在法定期限內(nèi)提出上訴，一審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
  
  
  【裁判理由】
  
  法院生效判決認為：民事行為應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，必須遵守國家法律和政策。本案中，原、被告雙方作為具有相應(yīng)民事行為能力的行為人在簽訂《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》時意思表示真實，且內(nèi)容比較具體，因此該預(yù)訂單在雙方間產(chǎn)生了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其所確定的內(nèi)容在雙方間產(chǎn)生拘束力。但因該預(yù)購單簽訂時所涉及的標(biāo)的物尚處在規(guī)劃之中且被告同力創(chuàng)展公司當(dāng)時并未取得商品房預(yù)售許可，故首先需要確定該預(yù)訂單的性質(zhì)。
  
  　　一、關(guān)于原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》的性質(zhì)問題。依傳統(tǒng)民法理論，當(dāng)事人之間簽訂的合同可以分為預(yù)約合同和本約合同，預(yù)約合同的目的在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項進行規(guī)劃，其主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務(wù)；本約合同則是對雙方特定權(quán)利義務(wù)的明確約定。預(yù)約合同既可以是明確本約合同的訂約行為，也可以是對本約合同的內(nèi)容進行預(yù)先設(shè)定，其中對經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，將來簽訂的本約合同應(yīng)予直接確認，其他事項則留待訂立本約合同時繼續(xù)磋商。判斷商品房買賣中的認購書究竟為預(yù)約合同還是本約合同，**主要的是看此類認購書是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容即是否具備當(dāng)事人名稱或者姓名和住所，商品房基本狀況，商品房的銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用條件及日期，裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，水電氣訊配套等承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任，公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。但一般來說，商品房認購書中不可能完全明確上述內(nèi)容，否則就與商品房買賣合同本身無異，因此在實踐操作過程中，這類認購書只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，就可以認定認購書已經(jīng)基本具備了商品房買賣合同本約的條件。反之，則應(yīng)認定為預(yù)約合同。
  
  　　本案中，原、被告雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》對于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況 (包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒有進行施工，被告同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達成；事實上，雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語表達為“預(yù)訂”、“預(yù)計”、“預(yù)繳(購房款)”，其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前，乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說明雙方在簽訂該認購單時對于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認識是明確而不存在疑意的。因此，法院確認雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團商品房預(yù)訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同，原告張勵要求被告以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房

  查看全文↓ 2019-10-23 06:44:24

相關(guān)問題

• 問 怎樣簽訂認購書？
  答

  賠償啊而且是雙倍賠償 因為他們屬于商業(yè)欺詐開發(fā)商肯定是等著 房子漲價 好讓你們加錢自己多找點證據(jù) 去相關(guān)部門舉報切千萬別聽開發(fā)商的話 要不然得吃老虧了

  全部2個回答>
• 問 認購書和購房合同一樣嗎，房屋認購書等于購房合同嗎？
  答

  有權(quán)利,因為你沒有在規(guī)定的時間內(nèi)去交房款,已經(jīng)屬于棄權(quán)

  全部4個回答>
• 問 認購書的交房日期過期可退房嗎？簽了認購書可以退房嗎？
  答

  交了**,為什么沒簽合同呢? 這正好是售房方的失誤,你有他們收款的證明嗎?如果有你可以憑收款的證明去退款,因為你們之間還沒簽合同.沒形成法律規(guī)定上的合同關(guān)系但是要看你們認購書上是如何約定退房，有約定，按照約定，沒有的話，可以另行協(xié)商，或者找出開發(fā)商的違約之處，然后再談解約，這樣對你們有利些。.具備商品房銷售條件的房屋開發(fā)公司可以和買房人簽訂房屋認購書,但它不是商品房買賣中的必經(jīng)程序。 在一般情況下,房屋認購書不是商品房買賣合同,但是它具備法律效力。 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,認購書是具有法律效力的,具體表現(xiàn) 在: 1、出賣人通過認購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定(訂)金返還買受人。即在一般情況下,認購書雖不是商品房買賣合同,但它具有法律效力。 2、具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。

  全部3個回答>
• 問 ??認購書的交房日期過期可退房嗎？簽了認購書遲遲無網(wǎng)簽,可以退房 嗎？
  答

  一、延遲交房。此現(xiàn)象比較嚴(yán)重,一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超過這個期限開發(fā)商還不能交房,購房人就可以要求開發(fā)商退房,并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。二、開發(fā)商缺少有效證件與批文,導(dǎo)致合同無效。根據(jù)規(guī)定,開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全,就屬于違法操作,與買房人簽署的合同屬于無效合同。購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人繳納的房款。三、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計。如果發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計的情況,購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。四、拿不到產(chǎn)權(quán)證。由于開發(fā)商的原因,買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證,如約定此條件可退房,買房人就可以要求退房。五、無法得到貸款。在簽訂合同時,除一次性付款或分期付款外,都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款,需要開發(fā)商出具相關(guān)資料,交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件,購房人因此而不能取得公積金貸款,購房人就可以要求退房。六、實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%。今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定,套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。七、房屋質(zhì)量不合格。出現(xiàn)這種情況,首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》,無法交房。或者是房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。購房人可通過法律程序要求退房。八、商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的,買受人有權(quán)退房。這是今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定的,買受人退房的,出賣人應(yīng)當(dāng)退還全部已付款,并付給利息,給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。九、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。十、開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人后,又把房子抵押給他人,根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,在沒有告知購房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣房,合同無效,購房人可以要求退房。

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• 問 如何簽商品房認購書，簽訂認購書注意什么？
  答

  簽約時商品房買賣合同要看清，注意以下問題：(1)在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預(yù)付付款的處理辦法。(2)明確注明房屋面積所購面積要明確注明銷售面積(或分攤的公用面積)是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權(quán)退房并追繳利息損失。(3)對交樓日期要有嚴(yán)謹、具體的規(guī)定務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。(4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時間合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r通氣時，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。(5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購房者手中的準(zhǔn)確時間(6)認真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號是否確定。(7)約定設(shè)計變更時如何承擔(dān)責(zé)任合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計變更，新的設(shè)計方案應(yīng)在多長時間內(nèi)通知購房者，如果購房者要退房應(yīng)在多長時間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長時間內(nèi)退款及付其利息。(8)仔細研讀補充條款的內(nèi)容如果購房者認為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購房者應(yīng)多加注意。仔細研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經(jīng)濟損失或民事糾紛。

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