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"一個是法律問題，另一個是政策問題。放款慢問題不僅僅涉及地產中介，更影響到千家萬戶，尤其是“賣一買一”的交易。中介協(xié)會成員紛紛呼吁銀行遵守契約精神，先申請先入押的交易應當先放款，并希望各大銀行把等候放款的排隊情況公開化、透明化。在法律沙龍上，廣州市房地產中介協(xié)會法律咨詢服務中心周冬云律師表示，作為購房的買方已與銀行訂立借款合同，房屋已辦理抵押登記，銀行已取得不動產抵押證明，銀行沒有在常規(guī)的日期內放款，且由于遲辦貸款的利率比前面辦理貸款的宗數要高，故此利率高的按揭交易反而放款快。他認為這應該是重點探討的問題。周冬云律師認為，銀行借款合同通篇約束借款人，保留銀行的諸多權利，但是關鍵的地方如滿足放款條件后應多長時間后能夠放款，對此銀行卻無明確規(guī)定，這成了一個“灰色地帶”。身兼仲裁員的陳繼敏律師表示，仲裁或許可以比法院訴訟更快解決放款難的問題。他半個月前曾經仲裁一個案子，涉及從化一個二手房交易，賣方收到三成首期即把房子交給買方，房屋已過戶并抵押登記，5個多月尚未放款，銀行表示無額度放款。仲裁機構向銀行發(fā)調查函，要求銀行解釋放款難是哪方的責任，銀行收到調查函后第二天就把尾款放了。房衛(wèi)士按揭總經理鄭大源認為，應呼吁銀監(jiān)會要求各個銀行嚴格按照出押時間來排隊放款，公布目前積壓未放款的宗數以及排隊放款的情況。從他接觸的案例來看，遇額度緊張，小銀行要求提高利率才放款，但大銀行較遵守合約精神，8.5折的貸款合同依然在放款。廣州市房地產中介協(xié)會秘書長吳忱建議，客戶在尋找貸款銀行時應多找?guī)准毅y行申請同貸書，哪個銀行承諾放款快才找哪家銀行來簽署按揭合同。面對“放款難” 以下貼士保障你的權益貼士一：“打死”也不能提前交房，提前交房必須簽署租賃協(xié)議目前，一些“**冤”的業(yè)主是僅拿到三成首期、房子已過戶買家并交給買家裝修或使用的人士，他們一直等待銀行發(fā)放尾款，而買家卻因為房子已落到自己名下且房子已到手，對于配合銀行上調利率的意愿不強。為此，中介人士表示，在實際中，收齊樓款前愿意提前交房給買家的業(yè)主是非常罕見的，業(yè)主一般都懂得收齊樓款才交樓，有樓在手就相當于有籌碼。建議如買家希望提前收樓，雙方應協(xié)商支付租金以及簽署補充協(xié)議。貼士二：“賣一買一”應明確放款時間以及應對條款， 合同應訂明貸款種類“賣一買一”的連環(huán)單同樣遭受重創(chuàng)。為此，律師建議，針對賣方，應在合同中約定一個明確的放款時間，否則賣方無法把握下一步交易的時間；對買方，選擇信譽好的銀行。遇上延遲放款，應盡快溝通，爭取買家接受提高利率。專家建議，合同中應加入“如遇國家利率調整，買家有義務在入押后×月后應接受新利率”的條款。此外，一般在二手房買賣合同中，辦哪種按揭也沒有事先約定，而實際上每一種按揭方式的申請時間和放款時間也是各有不同，建議雙方必須事先約定。貼士三：放款前買家應謹慎借款，臨門一腳“撻Q”就慘了根據多家中介反映的真實案例，中介人士提醒買家為確保放款，在房款發(fā)放前應謹慎借款。一名中介提供真實案例：她協(xié)助辦理交易的買家為買房貸款130萬元，等待4個月后終于放款了，但是由于銀行在放款前對買家再進行一次征信調查，發(fā)現(xiàn)買家名下比發(fā)放同貸書時的征信調查多了650萬元貸款，銀行認為買家負債情況發(fā)生重大變化，要求買方先還清650萬元貸款，銀行才會發(fā)放130萬元房款。另一位中介也表示，銀行在放款前，發(fā)現(xiàn)她的一個客戶名下多了一筆消費貸款，懷疑這名客戶的消費貸款為**貸，要求該客戶還清消費貸款后才可放款。觀點之爭貸款合同屢現(xiàn)“霸王條款”廣州市房地產中介協(xié)會法律咨詢服務中心周冬云律師認為，一些法律意見認為，貸款“價高者得”，銀行不構成違約。他并不認同這種說法。從法律角度看，合同有效，雙方均應遵照履行。根據《合同法》的規(guī)定，合同必須約定合理的履行期限，銀行放款的合理履行期限可參考平均放款時長，在符合合同約定的范圍內，借款人有權要求銀行放款，如銀行沒有合理放款則構成違約。銀行如要求借款人接受利率調整才放款，則違反了《合同法》誠實信用的原則，權利受損的借款人可以通過投訴、訴訟等方式主張權利，并要求銀行賠償損失。合富置業(yè)法務顧問趙德民以一份銀行的同貸書為例闡述，該同貸書有以下表述：“同貸書并不構成我行放款的義務”“我行有權單方取消”。 同貸書如此“霸王”，貸款合同也是“半斤八兩”，貸款合同內多半是約束借款人的條款，借款人在滿足借款條件后，銀行何時放款卻沒有明確約定。如能在合同中補充銀行不按時放款的違約條款，或許能促使銀行按時、合理放款。但中介企業(yè)代表認為，讓銀行修改合同條款的難度極大，對此，律師建議可以呼吁如工商局、消委會等部門介入，制定相關合同示范文本。 "
全部3個回答>農村集體土地租賃**長多少年？5月全國賣地收入同比增逾5成!這三城過百億
142****1721 | 2019-11-22 20:49:30
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134****2441
"作為一名房產中介公司過戶專員，42歲的王海明伙同某稅務所工作人員，幫助多名房屋中介偷逃稅款，并收取這些中介人員給予的錢款190余萬元。記者今天上午從北京一中院獲悉，王海明犯受賄罪，獲刑6年，其上訴后，二審維持原判。根據法院查明的事實顯示，被告人王海明的犯罪事實主要發(fā)生在2013年9月至2015年3月之間，集中在位于海淀區(qū)學院路、知春路等地的15套房屋的交易過程。據王海明的供述，她在房產中介公司的主要職責是協(xié)助公司辦理二手房繳稅過戶。王海明說，她在2011年認識了稅務所的工作人員楊某、劉某，協(xié)稅員李某（三人另案處理），“我們公司的中介人員知道我和稅務所的人員認識，就找我?guī)兔橘彿咳颂佣悺！睋ぃ瑮钅?、劉某所在崗位的職責是復核相關納稅資料并出具房產交易完稅憑證，李某所在崗位的職責是受理、復核、查詢房產交易納稅人申報資料。 王海明說，自己辦理的主要是不滿五年且唯一的房屋。這些房屋需要繳納個稅和營業(yè)稅，但把房產證復印件的登記日期偽造為滿五年就可以免繳個稅和營業(yè)稅?！按蟛糠址慨a證復印件是我修改的，其余的復印件是中介人員修改的?！庇谑?，王海明伙同上述稅務所工作人員，通過偽造房產交易原始完稅憑證、房屋產權證明等方式，不繳、少繳二手房交易個人所得稅、營業(yè)稅及其他稅費，收取中介人員給予的錢款共計190余萬元。案發(fā)后，部分贓款已追繳。王海明供述，她會根據具體情況向中介人員要應繳稅款35％至45％的好處費，然后給予李某等人應繳稅款30％至40％的好處費。北京一中院認為，被告人王海明伙同國家工作人員，利用國家工作人員職務上的便利，非法收受他人財物，為他人謀取利益，其行為已構成受賄罪。鑒于王海明到案后如實供述大部分犯罪事實，部分贓款已被追繳，依法可予從輕處罰。**終法院一審判決被告人王海明犯受賄罪，判處其有期徒刑6年，并處罰金60萬元。一審宣判后，王海明以自己有自首情節(jié)，原判量刑過重為由上訴至市高院，市高院認為王海明不是在明知司法機關對其進行調查的情況下主動到案，故終審裁定駁回上訴，維持原判。
查看全文↓ 2019-11-22 20:53:19
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135****9845
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查看全文↓ 2019-11-22 20:53:17
? 9月20日晚間，京漢股份發(fā)布公告稱，控股股東京漢控股解除質押4686萬股公司股份，并將其轉讓給上海海通證券資產管理有限公司，過戶日期為2019年9月19日。公告顯示，京漢控股于2019年8月20日與上海海通證券資產管理有限公司簽署了《京漢股份股票轉讓協(xié)議》，京漢控股將其持有的公司46,860,229股無限售流通股，占公司總股本的5.99%。截至公告披露日，京漢控股共持有公司股份總數2.9億股，占公司總股本的37.04%，其所持公司股份累計被質押數量為2.71億股，占公司總股本的34.67%。本次股份轉讓過戶手續(xù)完成后，京漢控股將直接持有公司2.9億股股份，占京漢股份總股本的37.04%，京漢控股仍為公司控股股東；資管計劃將持有公司股份46,860,229股，占公司總股本的5.99%，為公司第三大股東。本次權益變動不會導致公司控股股東及實際控制人發(fā)生變化。
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138****1674
"過戶是購房過程中重要的一步，只有當房子過完戶后，這所房子才真正的屬于購房者。但是在某些時候購房者明明該付的款項已經全部付完，卻被告知房子無法過戶。這是為什么呢？下面就由小編來告訴各位購房者，二手房在哪些情況下是不能過戶的。
查看全文↓ 2019-11-22 20:53:14
一、房產證被抵押在銀行的情況下
有些購房者在房產交易的過程中，原房主因為房屋貸款還未還清，導致房產證還抵押在銀行，往往購房者在交了**后才得知因房產證被抵押在銀行而無法過戶。
要想過戶，只能先還請貸款，才能將房產證拿回從而順利過戶，如果房子還做了其它擔保欠款，也必須先還清，才能辦理過戶。有些人會選擇替原房主還清貸款，但是這樣不僅很沒有法律保障，而且自身還要承擔很大的風險。
二、房屋其他產權人未同意賣房的情況下
有些房屋的產權人不止一個，如果在賣房時，只有一個產權人簽字同意賣房，該合同無效。即使過完戶，只要未簽字的產權人追究起來，也只能退房。在過戶時，必須要房產證上所有產權人到場簽字，即使有人來不了，也要有授權書，委托他人來簽字。
三、房屋被查封的情況下
有些人在進行二手房交易時沒有通過靠譜的中介機構，所以導致有時候交易的是被查封的房屋，直到過戶時才發(fā)現(xiàn)交易的房屋已經被查封，這樣的房屋在查封期間肯定無法過戶。
四、經濟適用房未滿五年的情況下
在滿五年之前簽訂的二手經濟適用房買賣合同是無效的，并不會受法律保護。但在現(xiàn)實情況中，一般都是雙方私下約定滿五年之后再過戶，但是在法律上此約定無效。
有時在未滿五年之前，因為房價出現(xiàn)了上漲，好多賣家都感覺賣虧了，都會以經濟適用房未滿五年，國家規(guī)定不允許上市交易的理由到法院起訴主張合同無效。而法院也會依法認定合同無效，買家不得不返還房屋。
因此經濟適用房如果未滿五年，是肯定無法過戶，在交易過程中，也要承擔極大的風險。
五、未解除抵押的房產
未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房產才能辦理過戶。購買此類房子，買家需要先到銀行辦“解押”（所謂“贖樓”）。
以上就是幾種常見的房屋無法過戶的情形。在此小編要提醒各位購房者在進行房屋交易時，一定要提前了解好該房屋是否可以正常交易，正常過戶。在必要時，可以選擇相關的法律人士來協(xié)助交易，這樣可以讓自己在交易過程中降低風險。
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關于土地租賃**高期限的規(guī)定 《中華人民共和國農村土地承包法》第五條規(guī)定：“農村集體經濟組織成員有權依法承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地。” 第二十條規(guī)定“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長?！薄 ≡撈谙捱m用于：農村集體經濟組織成員承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地，屬于對特殊主體的特別規(guī)定。 《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。” 所以除特別主體意外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。
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“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”所以除特別主體意外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。
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" 2016年，北京出讓土地44宗（含3宗棚戶區(qū)），獲得土地出讓金852.51億元（人民幣，下同），同比減少62%，創(chuàng)下了自2004年實行“招拍掛”政策之后的歷史新低。亞豪君岳會3日發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，2016年，北京出讓土地44宗（含3宗棚戶區(qū)），其中經營性用地出讓28宗（不含3宗棚改），較上年減少53宗，規(guī)劃建筑面積508萬平方米，同比減少60%，開發(fā)商用于經營性用地支出僅為844億元，創(chuàng)造了歷史新低。去年北京住宅用地變化**為明顯，該數據顯示，2016年，住宅類土地成交僅為15宗（不含3宗棚改），相比上一年減少35宗；建設用地面積合計99.07萬平方米，規(guī)劃建筑面積合計219.93萬平方米，同比分別減少了77%、75%；土地出讓金合計525.33億元，同比減少64%。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，去年北京先后打出了限價、限售、限面積、限資金、限持有等組合拳，約束與限制是導致北京土地市場降溫的主要原因。鑒于土地資源不可再生，北京在經歷了多年的集中規(guī)?；_發(fā)后，土地稀缺愈發(fā)明顯，并且還將繼續(xù)延續(xù)。據透露，2016年，開發(fā)商在北京商品房銷售業(yè)績高達5074億元，同比增長41%，創(chuàng)造歷史新高。而開發(fā)商用于經營性用地方面的支出僅為844億元，收支比高達6:1。從2017年土地市場預期來看，任啟鑫稱，雖然新政提出要增加土地供應，但鑒于北京嚴格控制建設規(guī)模，五環(huán)內禁止新增建設用地，預計未來北京土地供應則以郊區(qū)為主，住宅市場外延將成為現(xiàn)實，城區(qū)少量可出售住宅項目的價格更將保持堅挺。也有業(yè)內人士認為，明年北京勢必加大土地供應和結構調控力度，屆時自住房等符合市場剛需產品將繼續(xù)獲得重點支持，而“豪宅化”開發(fā)趨勢有望受到遏制。（來源：中國新聞網） "
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" 贈了房兒子不盡孝 老人后悔了公證贈與的過戶房屋想收回 律師提示三種法定情形能“反悔”近年來，涉及房屋贈與、繼承的糾紛案件明顯增多。很多老年人由于種種原因，將自己名下的房產贈與給子女或者孫子女，本指望借此讓子女好好盡孝，卻不料事與愿違。當親屬關系破裂時，子女不盡贍養(yǎng)義務，老人后悔當初贈房，怎么辦？已經簽訂了贈與合同，并辦理了房屋過戶手續(xù)，這贈與的房屋還能要回來嗎？案情老人贈房圖養(yǎng)老 兒子卻不來探望為了緩解長孫小趙婚后的住房困難，趙老先生于三年前將一套較大面積住房贈給了小趙的父親即自己的二兒子趙先生，后來又辦理了過戶手續(xù)。然而如今，病痛纏身的老兩口卻眼睜睜地看著這兒孫遠離了自己，再也不登門探望。老人的二兒子趙先生和李女士早年結婚前曾商定，因趙家子女多，住房緊張，而李女士的母親需照料，所以趙先生婚后住進妻子家，與岳母共同生活。令趙老先生不滿的是，親家母去世后，雖然自己也年老體弱，病痛纏身，但二兒子仍不履行贍養(yǎng)父母的責任。李女士借口“上班太累”，多年不登公婆門。雖然二兒子和長孫小趙背著李女士來看望過老兩口，但也只是精神慰問。二兒子多年來總借口自己收入少、要撫養(yǎng)孩子、需照顧岳母等理由，對老兩口從未有過經濟贍養(yǎng)，都是趙先生的兄妹以多種方式贍養(yǎng)父母。不過，在長孫小趙要結婚的消息傳來后，趙老先生考慮贈房給二兒子，以解決小趙婚后的住房問題，并希望促使二兒媳李女士轉變既往的冷漠態(tài)度，能來孝順老兩口。于是老人說服了其他兒女，將房子贈給了次子，并于前年底辦理了過戶手續(xù)。贈與協(xié)議進行了公證，其中寫明：“受贈人應盡力贍養(yǎng)父母。如果沒有很好地盡其贍養(yǎng)父母的義務，反以虐待或棄養(yǎng)父母，就失去了當初接受贈與的真實意思，換句話說，已經自行放棄了接受贈與的權利?！毙≮w婚后，其父趙先生夫妻住進受贈的相鄰老兩口的住房。趙老先生感到兩人的冷漠態(tài)度終于有了好轉，希望二人能照顧日益衰老、行動不便的老兩口?？蓻]多久兒子一家就又陸續(xù)搬走了，**后不再來看望他們了。兩年前長孫小趙生下了一女。四世同堂，老兩口非常高興，希望抱抱重孫女?！翱墒嵌鹤涌傆薪杩?，從承諾的重孫女一百天就抱來，拖到快兩周歲也沒抱來重孫女，兒子自己連一年一次的看望也免除了?！壁w老先生感慨地表示，老兩口已進入耄耋之年，因病做手術，又多次摔傷，已不便自行走路、做飯，需要專人照顧起居飲食，其他子女已盡力贍養(yǎng)，唯有二兒子不履行撫養(yǎng)義務和贈與合同義務，以冷暴力使老兩口的身心受到傷害。無奈之下，老兩口希望撤銷贈與房產公證書，收回這套已過戶到兒子名下的住房。但兒子堅決不同意。辦理公證贈與又已過戶的房子，究竟還能要得回來嗎？趙老先生憂慮不已。釋法不贍養(yǎng)不履約 三種法定情形可撤銷贈與北京市浩東律師事務所的張海霞律師說，雙方到公證處辦理了贈與公證與受贈公證，就應認定贈與房屋的行為依法成立。同時，我國實行房產登記制度，房屋既然已經過戶，也就意味著房屋贈與已完成，想再要回房屋很難。不過，張律師認為，法律的本質就是確認事實，使其獲得公平。所以，面對受贈獲利后，卻不履行約定或者法定義務的人，法律一定是有約束條款的。我國《合同法》第一百九十二條規(guī)定，受贈人有三種情形之一的，贈與人可以撤銷贈與。第一項法定情形是受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬。要點是受贈人實施“嚴重侵害行為”，而不是“輕微的、一般的侵害行為”。受贈人的侵害行為是否必須出于故意，是否須達到構成犯罪的程度，各個國家和地區(qū)的立法有所不同。按照我國《合同法》的規(guī)定，受贈人只要嚴重侵害了贈與人或者贈與人的近親屬，贈與人即可撤銷贈與，而不限于故意和犯罪行為。至于趙老先生所述被兒子的冷暴力傷透了心，并不符合上述法定情形。第二種可撤銷贈與的法定情形是受贈人對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行。當然，如果受贈人沒有扶養(yǎng)能力或者喪失了扶養(yǎng)能力的，并不產生贈與人撤銷贈與的權利。趙先生對其父趙老先生有法定的贍養(yǎng)義務，包括經濟贍養(yǎng)和精神慰藉。如果趙先生有贍養(yǎng)能力，卻對老父親不管不問，不理不睬，甚至實施“冷暴力”行為，那么就符合這一法定情形，趙老先生可以依法撤銷贈與。第三種法定情形是受贈人不履行贈與合同約定的義務。附義務的贈與， 在贈與人向受贈人交付了贈與的財產后，受贈人如果不依約履行其應盡義務，贈與人就可以撤銷贈與。按照趙老先生和其二兒子簽訂的贈與協(xié)議，如果受贈人沒有很好地盡贍養(yǎng)父母的義務，就已經自行放棄了接受贈與的權利。趙先生在贈與生效以及房產過戶后，仍然對年邁的父母不盡贍養(yǎng)義務，這不僅符合《合同法》關于撤銷贈與的規(guī)定，也符合贈與人與受贈人雙方自愿簽訂的贈與協(xié)議中撤銷贈與的條件。也就是說，趙先生的行為既違反了法定義務，也違反了約定義務，贈與人趙老先生是可以撤銷贈與的。提示撤銷贈與返還房屋難度大 老人處分房產須慎重張海霞律師認為，贈與的法定撤銷要點在于：撤銷贈與須依據法律規(guī)定的事由；只要具備法定事由，不論贈與合同以何種形式訂立甚至經過公證證明，不論贈與的財產是否已交付，也不論贈與是否屬于社會公益和道德義務性質，享有撤銷權的人都可以撤銷贈與。需要注意的是，贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使。這一期間屬于法律規(guī)定的除斥期間，即法律對某種權利所預定的行使期間，不存在中止、中斷和延長的問題。如果撤銷權人在法律規(guī)定的期間內不行使撤銷權，其撤銷權即歸于消滅。所以，為了盡早確定贈與關系的去留，撤銷權人應當依法及時行使撤銷權。同時，依據《合同法》第一百九十四條規(guī)定，撤銷權人撤銷贈與的，可以向受贈人要求返還贈與的財產。因此，趙老先生可以主張撤銷贈與，并同時要求二兒子返還受贈的房屋。在此張律師也提醒大家，撤銷已經公證的合同，返還已經更名過戶的房屋，在實踐中是難度很高的訴訟。所以，建議老人處分較大財產權益時，**好先與家人商量一下，并且盡量事先找專業(yè)律師咨詢，評估一下處分行為即將發(fā)生法律后果的風險。另外，張海霞律師強調，法律可以幫助老年人爭取到自己合法的利益，但并不能解決親情關系，應當看清矛盾點，分析矛盾，疏解矛盾，從而化解矛盾，以便更好地維護親情關系。而晚輩親屬對待長輩親屬，不僅要在經濟上提供贍養(yǎng)，精神上更應該給予慰藉。我國《老年人權益保障法》規(guī)定，贍養(yǎng)人應當履行對老年人精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要。家庭成員應當關心老年人的精神需求，不得忽視、冷落老年人。與老年人分開居住的家庭成員，應當經常看望或者問候老年人。這也就是俗話說的“常回家看看”。所以，現(xiàn)在“常回家看看”已經成為了法定義務，如果違反了法定義務，那么因為身份關系引起的各種權利都可能發(fā)生改變。(文中當事人為化名) "
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