小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？有什么風(fēng)險(xiǎn)？

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• 154****8689

  小產(chǎn)權(quán)房具體說(shuō)來(lái)是不合法的，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是普通房屋的使用性質(zhì)，沒有法律性質(zhì)的。購(gòu)房者要是購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房，那么權(quán)益就很難得到維護(hù)，又不可以去銀行做貸款，只能一次性交清房款，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力很大，從法律上來(lái)講也是無(wú)效的，就算與開發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，交了房款一樣無(wú)效。如果政府部門要整頓小產(chǎn)權(quán)的話就會(huì)被強(qiáng)迫拆除，這樣的話購(gòu)房者就會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又拿不回房款的現(xiàn)象。就算小產(chǎn)權(quán)房很便宜但是不受保護(hù)，期房也不宜購(gòu)買，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在是太大了。
  
  
  
  
  
  

  查看全文↓ 2021-06-11 11:46:19
• 151****6445

  一、小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，購(gòu)房合同不能在房管局備案。辦理房產(chǎn)證需要國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房不具備五證，所以小產(chǎn)權(quán)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。
  二、小產(chǎn)權(quán)房不能進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款，買房時(shí)不能貸款，買完房，也不能拿房子到銀行進(jìn)行抵押。
  三、拆遷補(bǔ)償難，質(zhì)量沒保證。

  查看全文↓ 2021-06-11 11:34:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房的概念小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。二、小產(chǎn)權(quán)房的分類1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。三、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別1、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不受國(guó)家法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國(guó)家法律保護(hù)。2、小產(chǎn)權(quán)房國(guó)家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、契稅證。3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。4、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購(gòu)買商品房可以辦理按揭貸款。四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般無(wú)效小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無(wú)論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國(guó)家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理兩證2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“無(wú)證”身份的再次宣判。3、小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房由于沒有房產(chǎn)證，不能進(jìn)入正常的三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。4、拆遷無(wú)法得到補(bǔ)償小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，很可能無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。5、房產(chǎn)無(wú)法抵押、貸款購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無(wú)法抵押。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格雖然便宜，但是購(gòu)買時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果想要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，建議謹(jǐn)慎考慮。

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)
  答

  近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房可以說(shuō)是樓市的“香餑餑”。但是，由于小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，因而購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)一、缺少“五證” 所謂“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，**大的問(wèn)題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。 風(fēng)險(xiǎn)二、拆遷難補(bǔ)償 小產(chǎn)權(quán)房，除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。 風(fēng)險(xiǎn)三、質(zhì)量難保證 **可怕的是，房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。 風(fēng)險(xiǎn)四、配套不完善 小產(chǎn)權(quán)房幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。 風(fēng)險(xiǎn)五、遺贈(zèng)也麻煩 小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆]有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。 風(fēng)險(xiǎn)六、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣 對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，都不是個(gè)小事，甚至是父母和自己2代人的積蓄，所以在購(gòu)買之前一定要慎之又慎！

• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  **好買政府已經(jīng)規(guī)劃城市更新（舊改）的小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)橛虚_發(fā)商簽（拆遷賠償協(xié)議），新房賠到手了，價(jià)值很高，龍崗碧桂園回遷房，單價(jià)2.X萬(wàn)/平，量大優(yōu)惠，回遷房買賣，如果能跟開發(fā)商的項(xiàng)目公司直接簽（拆遷賠償協(xié)議），這樣就沒有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘I規(guī)劃拆遷的小產(chǎn)權(quán)回遷房是想得到賠償?shù)男路?，賠的新房又是紅本住宅，很劃算，但是只有開發(fā)商才能保證新房回遷給業(yè)主及過(guò)渡費(fèi)的補(bǔ)償，所以評(píng)估開發(fā)商的實(shí)力是很重要的！譚（一八九0二四四三九一五）

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• 問(wèn) 小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  通常來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是可以購(gòu)買的，風(fēng)險(xiǎn)不是很大。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風(fēng)險(xiǎn)并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的可能性非常之小。作為對(duì)該房產(chǎn)的準(zhǔn)司法仲裁主體的村委會(huì)是承認(rèn)你的產(chǎn)權(quán)的，如遇到拆遷，村委會(huì)將視你的產(chǎn)權(quán)為該村產(chǎn)權(quán)的一部分而予以保護(hù)。至于以違章建筑對(duì)待，于法于理均不通。2、如果，你所買的“小產(chǎn)權(quán)房”在親屬、朋友、熟人中發(fā)生轉(zhuǎn)讓買賣，也是可以進(jìn)行的。因?yàn)樵诖朔N轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)權(quán)證并不重要，可以用民間的商業(yè)合同方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，它一樣具有約束力。己建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農(nóng)民的致富之路，于情于理于法，都不妥。農(nóng)民建房售房就像平價(jià)藥房的橫空出世，它作了政府多年來(lái)一直想作，而未能作到的，老百姓夢(mèng)寐以求的事。它攻擊的是房地產(chǎn)商們的價(jià)格同盟，也許畸形的房?jī)r(jià)能從這里打開缺口，這是件天大的好事。政府應(yīng)該作的事，是為城中村農(nóng)民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。而且“小產(chǎn)權(quán)房”的確會(huì)對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)，平抑房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，作出貢獻(xiàn)。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中，形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”存在下面法律意義上的風(fēng)險(xiǎn)。1、 由村委會(huì)印制頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證不合法，國(guó)家不予承認(rèn)。當(dāng)“小產(chǎn)權(quán)房”遇到產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，產(chǎn)權(quán)擁有人的權(quán)益將得不到法律保護(hù)。2、“小產(chǎn)權(quán)房”不能上市交易，不能辦理過(guò)戶手續(xù)。3、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。

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• 問(wèn) ??買小產(chǎn)權(quán)房好嗎？小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎1、什么是小產(chǎn)權(quán)房。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。2、小產(chǎn)權(quán)房可以買賣，但是存在風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購(gòu)買公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。小產(chǎn)權(quán)房是一個(gè)狹義概念，通過(guò)政府批準(zhǔn)有正規(guī)建設(shè)手續(xù)的新民居是合法的，可以長(zhǎng)久擁有居住。對(duì)沒有合法建設(shè)手續(xù)的房屋，不要去買這個(gè)才是真正的小產(chǎn)權(quán)，它不合法隨時(shí)會(huì)被強(qiáng)制拆除。1、根據(jù)建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2、像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。3、購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補(bǔ)償。就算有補(bǔ)償，也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者，之后按先前購(gòu)房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠(chéng)信，小業(yè)主的利益得不到保障。

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