什么是預(yù)售許可證

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• 149****3518

  商品房的預(yù)售許可證其實(shí)是政府房地產(chǎn)管理部門允許開發(fā)商銷售商品房的一個(gè)批準(zhǔn)文件，預(yù)售許可證是由國(guó)土房管局進(jìn)行印制的，同時(shí)也是由國(guó)土房管局統(tǒng)一登記審批和發(fā)放的。開發(fā)商在銷售房子的時(shí)候，如果房屋已經(jīng)建好了，那么就必須要拿到房屋權(quán)證書。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果想要知道房子的建筑質(zhì)量，那么是可以查詢開發(fā)商的工程驗(yàn)收證的。開發(fā)商如果想要辦理房屋預(yù)售許可證的話，是需要滿足相應(yīng)條件的主要如下：
  ①開發(fā)商需要先去填寫商品房預(yù)售申請(qǐng)表格，這份表格通常是一式兩份。
  ②開發(fā)商需要有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等級(jí)證書，并且要提供復(fù)印件。
  ③開發(fā)商需要提供企業(yè)法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
  ④開發(fā)商需要提供國(guó)有土地使用證的正本以及相關(guān)的復(fù)印件。
  ⑤開發(fā)商需要有建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及相關(guān)的復(fù)印件。

  查看全文↓ 2022-07-13 09:57:19

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是房屋預(yù)售許可證?房屋預(yù)售許可證有哪些用?
  答

  一、房產(chǎn)五證指的是什么房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃 委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。一般購(gòu)房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國(guó)有土地使用證》的，未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在 規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購(gòu)房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。二、沒有商品房預(yù)售許可證會(huì)怎樣如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房，根據(jù)違法情節(jié)和后果，將處以不同等級(jí)的處罰：1、銷售1套且收取定金或房?jī)r(jià)款未超過(guò)50萬(wàn)元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0.5%的罰款；2、銷售2套以上5套以下或收取定金或房?jī)r(jià)款超過(guò)50萬(wàn)元未超過(guò)300萬(wàn)元的，沒收違法所得，并處以已收取預(yù)付款0.8%的罰款；

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• 問(wèn) 什么是房屋預(yù)售許可證?房屋預(yù)售許可證有什么用?
  答

  商品房銷售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)房銷售的標(biāo)志，否則房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為是無(wú)效的；商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行期房銷售的標(biāo)志，否則，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為同樣是無(wú)效的。何為現(xiàn)房？何為期房？二者之間有明確的法律界定：只有已領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證的房子才能稱得上是現(xiàn)房；而房子是否已經(jīng)蓋好，是否有人已經(jīng)居住，并不成為衡量是否是現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)，這正是購(gòu)房人在實(shí)際買房過(guò)程中容易混淆和產(chǎn)生誤解的地方。原因在于購(gòu)房人完全憑自己的感性認(rèn)識(shí)來(lái)分辯事物。相反沒有土地證和房產(chǎn)證的房子即便是已經(jīng)蓋好，或者已經(jīng)有人居住，但仍然屬于期房的范疇。在買賣過(guò)程中仍然應(yīng)按期房銷售。商品房銷售許可證與商品房預(yù)售許可證的區(qū)別在于各自取得的條件不同，主要表現(xiàn)在：商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件；3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；4.已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進(jìn)度和交付日期；6.物業(yè)管理方案已落實(shí)。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。而商品房預(yù)售許可證的取得要符合下列條件：1.項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3.國(guó)有土地使用證；4.建設(shè)工程開工證；5、已投入的工程建設(shè)資金達(dá)到總投資的25％以上；6施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間確定。預(yù)售的房屋可能在銷售的時(shí)期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來(lái)的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過(guò)樓書來(lái)表現(xiàn)，因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。按照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”此條款可以理解為： 1出賣人只要有預(yù)售許可證房子就可以賣，其預(yù)售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購(gòu)房人買了沒有預(yù)售許可證的房可以要求解除合同，雖然說(shuō)買房要看“五證”，但除預(yù)售許可證的其它“四證”主要是給發(fā)放預(yù)售許可證的房產(chǎn)管理部門看的，房地產(chǎn)商缺少其它“四證”并不成為購(gòu)房人要求退房的充足理由。 2．僅憑房地產(chǎn)商沒有取得預(yù)售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會(huì)得到法院支持，只有到起訴時(shí)，房地產(chǎn)商仍然不能取得預(yù)售許可證，購(gòu)房人請(qǐng)求法院解除合同的請(qǐng)求才會(huì)得到法院的支持。在具體的實(shí)踐操作中，還要特別注意地方法規(guī)的規(guī)定，比如北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法〉實(shí)施意見》的通知中的新規(guī)定：“商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定時(shí)限申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并自取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日起，持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售。商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個(gè)月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售；但自取得竣工備案表之日起超過(guò)四個(gè)月的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！边@個(gè)規(guī)定等于說(shuō)現(xiàn)在有一種已建好的房子，預(yù)售許可證本身沒有過(guò)期，但由于取得竣工備案表4個(gè)月而沒拿下房產(chǎn)證是不能銷售的。這些具體規(guī)定是否與前面所說(shuō)的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個(gè)問(wèn)題。因?yàn)轭A(yù)售許可證本身沒有過(guò)期就意味著是效的，應(yīng)適用高法的解釋。而這個(gè)地方上的規(guī)定又是不能銷售的。

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• 問(wèn) 什么是預(yù)售許可證？沒有預(yù)售許可證的房子能買嗎？
  答

  沒有預(yù)售許可證的房子不可以買，大多數(shù)的新樓盤都沒有預(yù)售許可證就開始大賣屬于違規(guī)銷售。建設(shè)部令第131號(hào)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

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• 問(wèn) 什么是商品房預(yù)售許可證 如何申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證
  答

  有過(guò)買房經(jīng)歷的購(gòu)房者可能有這個(gè)感受，樓盤商品房預(yù)售許可證往往知道有一大推內(nèi)容，但一看就忘，說(shuō)不出個(gè)甲乙丙丁，這里面很有可能就暗藏著貓膩你卻不自知。 樓盤要發(fā)出《商品房預(yù)售許可證》。政府對(duì)其會(huì)有很多具體而嚴(yán)格的規(guī)定，如果發(fā)展商嚴(yán)格遵照規(guī)定來(lái)發(fā)售物業(yè)，買家的許多合法權(quán)益都能夠得到充分的保障。例如：政府規(guī)定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預(yù)售，多層建筑要完成三分之二才能預(yù)售；開發(fā)商要交齊預(yù)售部分的地價(jià)才發(fā)給預(yù)售許可證；預(yù)售房款必須?？顚Ｓ玫鹊?。政府就是從預(yù)售許可證開始就替購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商進(jìn)行把關(guān)和監(jiān)督的。一個(gè)樓盤有沒有商品房預(yù)售許可證證明了該樓盤有否達(dá)到**基本的發(fā)售條件。 樓盤有了《商品房預(yù)售許可證》便可公開發(fā)售了，但這張紙還包括了許多豐富有用的信息。 １、復(fù)印件無(wú)效 政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預(yù)售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預(yù)售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個(gè)預(yù)售許可證必須是原件，復(fù)印件無(wú)效。 有一些發(fā)展商借口說(shuō)把《商品房預(yù)售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復(fù)印件代替原件，其實(shí)卻在復(fù)印件上做了手腳，欺騙買家。很多省份地區(qū)對(duì)《商品房預(yù)售許可證》增發(fā)了副本，正本與副本之間的區(qū)別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內(nèi)容、大小、顏色完全一樣，而且都是過(guò)了塑的。發(fā)展商就算不便展示預(yù)售許可證正本，也可把副本懸掛出來(lái)，再?zèng)]借口不懸掛原件了。   ２、附圖必須同時(shí)懸掛 《商品房預(yù)售許可證》除了正證外，還有一個(gè)附圖，正證對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行文字說(shuō)明，附圖則是項(xiàng)目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預(yù)售房屋的位置勾勒出來(lái)，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標(biāo)示。買家認(rèn)真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無(wú)良發(fā)展商也無(wú)從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過(guò)小區(qū)的情況也就不會(huì)發(fā)生了。 在預(yù)售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時(shí)須附上項(xiàng)目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置?！边@就是說(shuō)正證與附圖必須同時(shí)懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國(guó)土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過(guò)了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對(duì)應(yīng)。 目前絕大多數(shù)的樓盤都沒有把附圖懸掛出來(lái)，目的就是隱瞞樓盤的詳細(xì)規(guī)劃狀況。有購(gòu)房者要求售樓人員出示預(yù)售許可證附圖，但一般樓盤的售樓人員都會(huì)裝傻：哪來(lái)的什么附圖！按照規(guī)定，買家其實(shí)可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。   ３、防止超面積銷售 在預(yù)售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號(hào)”、“項(xiàng)目名稱”、“項(xiàng)目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預(yù)售房屋建筑面積ＸＸ平方米ＸＸ套”、“預(yù)售房屋棟號(hào)及層數(shù)”，買家要認(rèn)真核查自己要買的那套房子是否在預(yù)售的范圍內(nèi)。如果買了不在預(yù)售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預(yù)先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時(shí)得到房產(chǎn)證。 超面積銷售是目前市場(chǎng)上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會(huì)超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達(dá)到預(yù)售條件的，如果是未交地價(jià)而不能預(yù)售的，買家可能會(huì)得不到房產(chǎn)證，沒了監(jiān)管就有可能爛尾。   ４、預(yù)售款須入專用帳戶 在預(yù)售許可證上，有預(yù)售款專用帳戶一項(xiàng)，這一專用帳戶作用非常大。發(fā)展商所得到的預(yù)售款項(xiàng)必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國(guó)土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)。因此，買家在買房時(shí)，購(gòu)樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。 由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預(yù)售款是要先向政府部分申請(qǐng)，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會(huì)多設(shè)置一個(gè)帳號(hào)讓買家交錢，這個(gè)帳號(hào)通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預(yù)售款在專用帳戶里，大部分預(yù)售資金在自已的帳戶里，當(dāng)然開發(fā)商不一定就會(huì)把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬(wàn)無(wú)一失，完全有必要要求把樓款交到預(yù)售證上的專用帳戶里。   ５、有效期 《商品房預(yù)售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日起計(jì)算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因?yàn)橛械耐恋厥褂脵?quán)是經(jīng)過(guò)了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計(jì)算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無(wú)形中其價(jià)值也打了折扣。 《商品房預(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)有效期為一年，過(guò)期無(wú)效。買家購(gòu)房時(shí)要留意許可證是否過(guò)期。購(gòu)買了過(guò)期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護(hù)。   ６、商品房買賣合同號(hào) 發(fā)證機(jī)關(guān)會(huì)在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號(hào)從ＸＸ號(hào)到ＸＸ號(hào)是該預(yù)售許可證的合法合同。例如該預(yù)售許可證允許預(yù)售1000套房子，發(fā)證機(jī)關(guān)只會(huì)給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標(biāo)上了編號(hào)，只有在這些編號(hào)內(nèi)的合同，國(guó)土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時(shí)，便可查看其合同編號(hào)是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。 有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會(huì)拿不在規(guī)定編號(hào)內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國(guó)土房管局是不會(huì)進(jìn)行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時(shí)候，發(fā)展商會(huì)用各種借口拖延時(shí)間，如說(shuō)國(guó)土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時(shí)無(wú)法鑒證，其實(shí)發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時(shí)，有意有購(gòu)買該樓盤時(shí)，必須先把其買賣合同編號(hào)范圍抄錄下來(lái)，以便簽合同時(shí)進(jìn)行對(duì)照。 另外，預(yù)售許可證上還有一項(xiàng)編號(hào)是“X房預(yù)字第ＸＸ號(hào)”。買家可憑該編號(hào)到國(guó)土房管局查詢?cè)擁?xiàng)目的情況。   ７、查詢與投訴 在《商品房預(yù)售許可證》上，有“發(fā)證機(jī)關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個(gè)電話是國(guó)土房管局里專管此項(xiàng)目具體業(yè)務(wù)人員的辦公電話，買家對(duì)此有任何疑問(wèn)或意見，均可撥打這個(gè)電話，這個(gè)電話能**有效、**直接地監(jiān)管發(fā)展商。

• 問(wèn) 預(yù)售許可證是什么
  答

  預(yù)售許可證是允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件，由市或縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門下發(fā)。預(yù)售許可證的主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。