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(1)沒有任何法律明文規(guī)定：沒有取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同無效；(2)《房地產(chǎn)管理法》第37條關(guān)于未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，是指沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)在法律上所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，并不是指不能訂立轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)的合同，更不是指訂立的轉(zhuǎn)讓合同無效?！逗贤ā返?30條規(guī)定：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。眾所周知，房屋買賣分為兩道程序。一是雙方就買賣房屋經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，簽訂房屋買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人之間發(fā)生債的法律關(guān)系，雙方均受合同的約束；二是雙方依合同履行義務(wù)。買受人應(yīng)依約支付價(jià)款，出賣人應(yīng)將房屋交付買受人并辦理過戶登記，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于買受人。可見，合同關(guān)系是因，過戶登記、轉(zhuǎn)移所有權(quán)是果。過戶登記能否進(jìn)行、所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移只是合同能否得到完全履行的問題，與合同的效力無涉。以房屋沒有取得權(quán)屬證書、不能辦理過戶登記為由反推合同無效是顛倒因果關(guān)系，不符合交易的順序與邏輯。至于過戶手續(xù)，當(dāng)然可以待取得房屋權(quán)屬證書后履行。我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的有效力。
商品房買賣合同備案具有哪些法律效力？
132****8481 | 2024-10-31 12:37:24
已有6個(gè)回答
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188****6999
我聽說商品房買賣合同備案很重要，但具體有什么作用不太清楚。好像備案后合同才有效，還能防止一房多賣。不過還是不太確定，希望有專業(yè)人士能解答一下。
查看全文↓ 2024-11-09 20:31:06 -
188****7776
我買房時(shí)都及時(shí)辦理了合同備案，這是保障自己權(quán)益的重要步驟。備案后，合同就具有法律效力，不用擔(dān)心開發(fā)商違約。而且，備案信息公開，可以避免一房多賣的風(fēng)險(xiǎn)。
查看全文↓ 2024-11-06 12:39:06 -
130****7133
備案后合同有效，防止一房多賣，是辦理房產(chǎn)證和貸款的前提。
查看全文↓ 2024-11-04 10:00:58 -
132****5791
商品房買賣合同備案是申請(qǐng)房貸的前提條件。只有備案后的合同，銀行才會(huì)認(rèn)可其有效性，進(jìn)而審批貸款。建議購(gòu)房者及時(shí)辦理備案，以免影響貸款進(jìn)度。
查看全文↓ 2024-11-01 18:03:15 -
166****2645
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，商品房買賣合同備案是法定程序，未經(jīng)備案的合同無效。備案信息向社會(huì)公開，有助于規(guī)范市場(chǎng)秩序，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。
查看全文↓ 2024-10-31 23:12:43 -
188****4664
商品房買賣合同備案是確保交易合法性、有效性的重要步驟。備案后，合同具有法律約束力，雙方必須履行合同義務(wù)。備案信息公開透明，有助于防止一房多賣，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。同時(shí)，備案也是辦理房產(chǎn)證、貸款等后續(xù)手續(xù)的前提條件。
查看全文↓ 2024-10-31 20:14:38
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所謂小產(chǎn)權(quán)房就是只擁有房屋的使用權(quán)，沒有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效，應(yīng)該分情況討論。(一)合法小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同有效。所謂合法的小產(chǎn)權(quán)房，指擁有宅基地使用權(quán)證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。這類小產(chǎn)權(quán)房，具備合法的產(chǎn)權(quán)證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓。(二)違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力待定。所謂違法的小產(chǎn)權(quán)房，即非法占用集體用地或者閑置的國(guó)有土地，將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì)，在沒有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下，進(jìn)行非法建設(shè)，并直接在市場(chǎng)上銷售的“三無”違法建筑。根據(jù)《合同法》規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！倍ㄔO(shè)方或銷售方本身不具有此類小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)和處分權(quán)，因此其處分房屋的行為應(yīng)該是效力待定的行為，需要所有權(quán)人的追認(rèn)。因此，提醒大家在小產(chǎn)權(quán)房的交易上，應(yīng)當(dāng)重視法律風(fēng)險(xiǎn)。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
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二手商品房買賣合同的法律效力 隨著我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及住房改革制度的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)日漸活躍，二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)的機(jī)制正處在逐步形成的階段，這種機(jī)制包括融資、交易程序、規(guī)范管理、法律法規(guī)的建立等，但從目前的實(shí)踐來看，因?yàn)榉康禺a(chǎn)二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)機(jī)制的不健全，尤其是法律法規(guī)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致了目前產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件，此類案件已占法院受理的民事案件中相當(dāng)一部分比例。筆者通過本文試圖對(duì)二手房交易過程當(dāng)中存在的一些問題做一個(gè)簡(jiǎn)單分析，希望讀者在購(gòu)買二手房時(shí)避免法律方面的困擾，保障自己簽訂合法有效的買賣合同，也希望一線的法官能聽一下來自法院外部的不同意見。 一、二手商品房買賣合同的效力問題。二手商品房的買賣相對(duì)來說產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰，只要賣方取得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋未設(shè)定抵押，沒有債權(quán)債務(wù)糾紛，共有人同意出售，行為人具備民事行為能力，合同當(dāng)事方意思表示真實(shí)，簽訂書面的買賣合同，該買賣合同就是合法有效合同。但在實(shí)踐過程當(dāng)中二手商品房的買賣遠(yuǎn)沒有這么簡(jiǎn)單，可以說相當(dāng)復(fù)雜，實(shí)踐過程當(dāng)中經(jīng)常遇到下列幾種情況的二手房買賣： 一是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，一次性交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢。 二是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，但賣方的二手房房屋所有權(quán)證尚未辦理完畢; 三是賣方與開發(fā)商簽訂了二手房商品房買賣合同，通過銀行貸款交清了房款，賣方入住或未入住，賣方的二手房房屋所有權(quán)證已辦理完畢，但賣方未還清貸款，產(chǎn)權(quán)證質(zhì)押在開發(fā)商處或銀行設(shè)定抵押登記。 四是法院執(zhí)行或拍賣的二手房房屋，產(chǎn)權(quán)尚未落實(shí)到權(quán)利人名下，權(quán)利人欲將其出售。上面所列舉的幾種二手房情況，如果買方與賣方簽訂了二手房房屋買賣合同，是否有效?筆者認(rèn)為，上述四種情況買賣雙方所簽訂的二手房房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效，不受法律保護(hù)，應(yīng)按《合同法》規(guī)定的按無效合同的方式來處理。
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商品房買賣必須要到房管所進(jìn)行登記與辦理其他事宜，包括交易、變更合同蓋章等事項(xiàng)。房管所工作的職責(zé)：1、依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)的法律法規(guī)，全面管理水富縣城市規(guī)劃轄區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作、房屋易管理工作、房屋拆遷管理工作、房地產(chǎn)中介管理工作、房地產(chǎn)開發(fā)管理工作、物業(yè)管理工作。2、對(duì)轄區(qū)內(nèi)申請(qǐng)登記的房屋進(jìn)行外業(yè)測(cè)繪、制圖、拍照、面積計(jì)算以及權(quán)屬登記所需文字資料的采集。3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋總登記、初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記以及證書換證、驗(yàn)收工作。4、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款登記和房地產(chǎn)抵押注銷登記工作。5、負(fù)責(zé)搞好房地產(chǎn)測(cè)繪成果資料、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記卷宗、變更登記卷宗、抵押登記卷宗、注銷登記卷宗以及在房地產(chǎn)管理過程中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等資料的收集、整理、登記、歸檔。6、負(fù)責(zé)城市房屋拆遷管理、監(jiān)督工作。7、管理好商品房預(yù)售、合同簽訂、面積審核及售后物業(yè)管理工作。8、宣傳執(zhí)行好住房制度改革政策，對(duì)辦理房改手續(xù)的審核、發(fā)證、換證、交易、繼承變更、住房補(bǔ)貼審核等工作。9、建立健全規(guī)范的房改房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案、查閱、使用檔案做到快、準(zhǔn)、全，確保檔案安全，杜絕檔案遺失、受潮霉變、蟲蛀等事故，做好各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)資料工作。10、健全財(cái)務(wù)制度，嚴(yán)格執(zhí)行政策和紀(jì)律，做好房改資金管理核算，及時(shí)催收住房貸款，防范資金安全風(fēng)險(xiǎn)，按時(shí)對(duì)銀行、單位、個(gè)人結(jié)算支付利息，辦理資金管理各項(xiàng)手續(xù)。依據(jù)第八條，會(huì)涉及到對(duì)辦理房改手續(xù)的審核、發(fā)證、換證、交易、繼承變更、住房補(bǔ)貼審核等工作。
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1、法律當(dāng)然要維護(hù)購(gòu)房協(xié)議。2、有合同約定看合同約定。3、如無約定，則待合同上寫明的交工日期到來（合同無約定可延期），開發(fā)商仍未交房，則其構(gòu)成違約，那么你可以要求退房，即退還你的**，并可按合同約定要求其支付違約金。關(guān)于購(gòu)房協(xié)議：1、購(gòu)房協(xié)議書是購(gòu)房合同的一種體現(xiàn)，是買賣雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房而簽訂的協(xié)議。2、一份正式的購(gòu)房協(xié)議書范本會(huì)包含當(dāng)事人信息、房屋情況、房款及支付約定、雙方違約責(zé)任約定等內(nèi)容。3、二手房購(gòu)房協(xié)議會(huì)加入戶口約定和水電煤氣費(fèi)用結(jié)算等事項(xiàng)。逾期付款違約責(zé)任：1、如乙方不能在協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)付款，甲方有權(quán)解除協(xié)議，并對(duì)該商品房另行處置，同時(shí)甲方有權(quán)向乙方按逾期付款總額同期銀行存款利率收取違約金。2、甲方取得《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，須以書面或電話形式通知乙方，乙方應(yīng)自接到通知之日起七日，內(nèi)帶齊相關(guān)證件到甲方指定地點(diǎn)簽訂正式《商品房買賣合同》，本協(xié)議廢止。3、如乙方不能在約定時(shí)間內(nèi)簽訂正式《商品房買賣合同》、按時(shí)付款及辦理貸款手續(xù)，甲方有權(quán)對(duì)乙方預(yù)定的商品房另行處理，并有權(quán)沒收乙方全部定金。如乙方享受優(yōu)惠后，不能按協(xié)議方式全額付款，將不再享受優(yōu)惠。
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