如何對(duì)二手房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估？

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• 133****4044

  地段、配套、房況。

  查看全文↓ 2025-02-23 08:58:35
• 131****5946

  二手房?jī)r(jià)值？看它離地鐵近不近，學(xué)校好不好，還有鄰居是不是友好。

  查看全文↓ 2025-02-22 16:33:23
• 184****1656

  看地段、交通、學(xué)區(qū)，還有房子的新舊程度和裝修情況，這些都影響二手房?jī)r(jià)格。

  查看全文↓ 2025-02-22 11:45:15

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房如何評(píng)估? 二手房?jī)r(jià)格怎么算 如何對(duì)二手房?jī)r(jià)值評(píng)估？
  答

  向、樓層、戶型架構(gòu)、裝修水準(zhǔn)、物業(yè)類型等；（3）市場(chǎng)炒房因素和其他因素等?，F(xiàn)在我們分析一下可以看到，第1條受市政規(guī)劃影響較大，第2條名目很多，但人為影響較大，第3條可以當(dāng)做偶然因素看待了。二手房評(píng)估包含哪些環(huán)節(jié)？現(xiàn)在房產(chǎn)評(píng)估可采取由房產(chǎn)網(wǎng)站評(píng)估或由擁有專業(yè)評(píng)估資質(zhì)的服務(wù)公司評(píng)估兩種方式：（1）房產(chǎn)網(wǎng)站評(píng)估：目前，一些國(guó)內(nèi)大型的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性網(wǎng)站或者一些門(mén)戶網(wǎng)站的房產(chǎn)欄目等等一些網(wǎng)站為吸引人氣，均推出了免費(fèi)評(píng)估的服務(wù)項(xiàng)目，這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是一些利好消息。但值得引起注意的是，部分網(wǎng)絡(luò)提供的評(píng)估的結(jié)果不具備法律效應(yīng)，也就是說(shuō)，銀行不會(huì)依據(jù)這種估價(jià)給予購(gòu)房者辦理抵押貸款，如需貸款買(mǎi)房，需要找有專業(yè)評(píng)估資質(zhì)的網(wǎng)站，進(jìn)行線下評(píng)估，出評(píng)估報(bào)告。（2）專業(yè)資質(zhì)機(jī)構(gòu)評(píng)估：擁有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)才出具的評(píng)估報(bào)告可以用來(lái)辦理按揭貸款。我們確定好需要貸款銀行后，可以直接找銀行尋找他們可信的評(píng)估機(jī)構(gòu)，或是網(wǎng)上搜索找到評(píng)估公司后再去確定我們的貸款辦理銀行，也可以直接委托房產(chǎn)中介進(jìn)行操作。二手房評(píng)估費(fèi)用如何計(jì)算？具體到實(shí)際操作來(lái)講，房屋評(píng)估費(fèi)可以依據(jù)房產(chǎn)中介提供給你的費(fèi)率來(lái)計(jì)算。當(dāng)然這前提是你不在乎這一小部分錢(qián)。從現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，銀行為爭(zhēng)取客戶，占有市場(chǎng)份額，與很多評(píng)估公司簽具了協(xié)議，費(fèi)率降了很多。實(shí)際操作空間比較大，這里**主要的是與評(píng)估公司爭(zhēng)利，費(fèi)率方面可探討性較大。一般來(lái)講，小伙伴們購(gòu)入低于100萬(wàn)的房產(chǎn)，評(píng)估費(fèi)在10

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• 問(wèn) 二手房的價(jià)格怎么算的?如何對(duì)二手房?jī)r(jià)值評(píng)估?
  答

  1、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購(gòu)買(mǎi)價(jià)格雖然在房產(chǎn)價(jià)格大幅上升的時(shí)期體現(xiàn)得不很明顯，但對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)還是要考慮到這就問(wèn)題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也會(huì)對(duì)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生一定的影響，二手房定價(jià)時(shí)要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w**（或貶值）幅度。不應(yīng)該在定價(jià)時(shí)背離正常的價(jià)格規(guī)律。2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請(qǐng)參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。3、外部環(huán)境、綠化、人文所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會(huì)比較容易得到買(mǎi)家的心理認(rèn)可。買(mǎi)家會(huì)愿意多出一些費(fèi)用來(lái)購(gòu)買(mǎi)這樣的房產(chǎn)。優(yōu)良的外部環(huán)境、綠化、人文等這些因素會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右，反之亦然。4、建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修建筑質(zhì)量、外立面造型、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。良好的建筑質(zhì)量、獨(dú)特又美觀外立面造型、優(yōu)質(zhì)的內(nèi)外部裝修會(huì)為房?jī)r(jià)加分5%左右。5、電梯數(shù)量和品牌買(mǎi)家來(lái)看房時(shí)往往會(huì)乘坐電梯。而電梯數(shù)量和品牌是便利性與安全性的體現(xiàn)。相對(duì)較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌雖然不一定為房產(chǎn)價(jià)值加分，但卻會(huì)對(duì)買(mǎi)家的心里舒適度產(chǎn)生重大的影響。6、地段等級(jí) 較高的地段等級(jí)當(dāng)然會(huì)對(duì)拉高房?jī)r(jià)產(chǎn)生作用。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來(lái)不可估量的價(jià)值空間。7、室內(nèi)面積、戶型、凈高、開(kāi)間跨度、廚衛(wèi)大小、采光室內(nèi)面積合適、戶型好、凈高大、開(kāi)間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中使用方便、采光性能理想的房產(chǎn)在定價(jià)時(shí)要高于其他房產(chǎn)價(jià)格的3%至5%左右，反之亦然。8、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5%左右的價(jià)格。9、居住人氣、區(qū)域規(guī)劃居住人氣高的小區(qū)往往會(huì)使購(gòu)房者產(chǎn)生從眾心理。另外，許多購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)會(huì)比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃。一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為本地房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

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• 問(wèn) 打算賣(mài)二手房，應(yīng)該怎么對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估？
  答

  可以通過(guò)以下幾個(gè)方法進(jìn)行評(píng)估：方法一：網(wǎng)上評(píng)估。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)軟件評(píng)估二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)點(diǎn)是方便快速，只需輸入幾個(gè)參數(shù)，按紐一按就出結(jié)果。但是由于行情變化較快，網(wǎng)上的數(shù)據(jù)和公式更新不及，加上不能詳細(xì)考慮二手房的具體情況，因此只適合粗略估算，并不精準(zhǔn)。方法二：專門(mén)的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。有些房產(chǎn)估價(jià)機(jī)關(guān)獲得了國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，有的還通過(guò)了ISO國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，他們有絕對(duì)的評(píng)估資質(zhì)和信譽(yù)保障，評(píng)估價(jià)格精準(zhǔn)，但是在這些評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)需要繳納大量的評(píng)估費(fèi)用。方法三：房產(chǎn)中介的免費(fèi)評(píng)估。在城市里，中介公司遍地都是，他們一般都會(huì)提供免費(fèi)的評(píng)估的服務(wù)，但部分小中介會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)和售出價(jià)存在幾萬(wàn)元的差價(jià)，出現(xiàn)公正與公平方面的問(wèn)題。方法四：對(duì)比媒體房源價(jià)格信息來(lái)估價(jià)。某些專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站會(huì)有房源信息，可以通過(guò)比較掛牌的房屋價(jià)格估算出自己的房?jī)r(jià)。報(bào)紙也會(huì)有房產(chǎn)?？?，告訴大家評(píng)估房?jī)r(jià)方面的內(nèi)容，但無(wú)法定時(shí)、定期刊登全部的房源信息。

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• 問(wèn) 如何進(jìn)行二手房評(píng)估
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)和抵押貸款中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。二手房買(mǎi)家通過(guò)評(píng)估知道所買(mǎi)房屋是否物有所值;二手房業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)房屋評(píng)估向客戶推薦較為公正指導(dǎo)價(jià)格;評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。市場(chǎng)比較法是指:挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照,然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正,以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括:所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度,裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程質(zhì)量,建筑結(jié)構(gòu),樓層,朝向等。

• 問(wèn) 如何進(jìn)行二手房評(píng)估？二手房評(píng)估包括哪些內(nèi)容？
  答

  影響一套房屋市價(jià)的因素很多，物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開(kāi)間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級(jí)、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。例如，一套房屋，朝向以南向?yàn)闇?zhǔn)，東向減5%—6%的系數(shù)，西向減10%;多層住宅樓層以3層—4層為準(zhǔn)，底層減5%—6%，頂層減10%;新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，過(guò)去造的新里、舊里**多可減40%;房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，兩房一廳以廳12平方米為基準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過(guò)道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛(wèi)生間以4平方米為準(zhǔn)，小于4平方米要減2%—5%，明間與暗間又有區(qū)別;還有得房率的高低與加減系數(shù)也密切相關(guān)。

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