買二手房選擇房子朝向時(shí)有什么講究？

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• 158****0764

  選購二手房，良好的朝向，可以保證有大量陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對居住者的身心健康十分有利。通常認(rèn)為，住宅朝向以正南**佳，東西次之，朝北**次。

  查看全文↓ 2012-11-13 17:45:13

相關(guān)問題

• 問 樓層有什么講究? 買房選擇樓層時(shí)有什么講究？
  答

  因人而異，各有所需。現(xiàn)代樓房，若只孤立看，當(dāng)然越高采光、空氣越好。上下樓還鍛煉身體。有益健康長壽。這次百度智能機(jī)器人的回答很好，很在理，很全面。值得參考。

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• 問 買二手房時(shí)有什么細(xì)節(jié)要注意的？
  答

  確定房價(jià) 在二手房價(jià)格的測算上，主要看房屋本身的價(jià)值和周圍的環(huán)境因素。 房屋因素。房屋的實(shí)體因素可以參考一定的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例，其折舊期為50 年．每年折舊率為2 ％。另外，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，這些方面是無法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況，也會對價(jià)格產(chǎn)生一些影響。 環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境；既有小環(huán)境，又有大環(huán)境在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中**區(qū)，都會對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。 心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價(jià)便宜8%。 因此，如果以同地區(qū)商品房價(jià)格為基準(zhǔn)，來測算二手房的價(jià)格，首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為（約數(shù)，僅供參考）: 1.房屋因素 （1） 折舊：每年一20%。 （2） 戶型：“三小”戶型（小廳、小廚、小衛(wèi)）一10 % 。 （3） 樓層：板樓2 、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3 、4 層十30%, l 、5 層為基準(zhǔn)價(jià)；若是頂層一5 ％。 （4） 朝向：無朝南外門窗一5 ％。 2環(huán)境因素 （1）物業(yè)管理：無物業(yè)管理一5 ％。 （2） 非獨(dú)立封閉小區(qū)：一5 ％。 （3） 有省、市重點(diǎn)**小區(qū)：+ 5 ％。 2.個別因素 （1）磚木結(jié)構(gòu)：一2 ％。 （2） 使用年限：每少5 年一1 % （3） 房屋質(zhì)量及裝修：5 ％。 3.心理因素 二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價(jià)便宜8 ％左右。 買方得到賣主報(bào)價(jià)時(shí)，也可以使用以下技巧判斷二手房的價(jià)格是否公道： ( l )到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價(jià)格。 ( 2 )通過房地產(chǎn)顧問公司了解房價(jià)指數(shù)，通過房地產(chǎn)中介公司了解房屋價(jià)格行情。 ( 3 )貨比三家，詳細(xì)收集該地區(qū)的房屋資料，了解行情，爭取議價(jià)。 二、 買房砍價(jià) 購買二手房事先會有對房價(jià)的心理預(yù)期，如果認(rèn)為賣方要價(jià)過高，則需要砍價(jià)。 知己知彼，方能找到對方弱點(diǎn)。舊房由于長年磨損，質(zhì)量下降，其價(jià)格很難得到準(zhǔn)確估計(jì)。要想在砍價(jià)時(shí)居于有利地位，購買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細(xì)情況，摸清弱點(diǎn)。比如，弄清楚該房上市多久，賣出去的原因，多少人出過價(jià)，出價(jià)多少，賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否為分期付款二**好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限，賣房款的用處以及當(dāng)年買進(jìn)房屋時(shí)的真實(shí)價(jià)格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價(jià)的理由來。 砍價(jià)時(shí)，要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價(jià)。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價(jià)太高，打擊房主的自信心。 如果了解到賣主**后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價(jià)還價(jià)，一邊拖延時(shí)間，等接近必賣期時(shí)，利用賣主的急售心理，伺機(jī)殺價(jià)購買。也可以讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 為了使自己居于主動地位，砍價(jià)時(shí)要多聽少講，特別是不能輕易開口應(yīng)價(jià)，要堅(jiān)持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價(jià)的原則。 如果是直接和賣主交易，為了解除賣主的防備心理，殺價(jià)時(shí)**好坦率地告訴賣主買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價(jià)。 總之，買房砍價(jià)既要精明，又要合理。 三、 簽訂房屋買賣合同 房屋買賣合同是購買二手房的憑據(jù)，下面以買方委托中介參與購房為例介紹所涉及的合同 1 ．買方與中介方簽訂的居間合同買方尋求中介的目的是尋找到合適的房源，然后與賣主達(dá)成買賣房屋的協(xié)議。中介所起的作用是媒人的作用，**終是否成交，還需要買賣雙方的協(xié)商一致才行為此，買方與中介方簽訂的合同為居間合同。按照《 合同法 》 的規(guī)定，買賣雙方的協(xié)議達(dá)成以后，中介方的任務(wù)即告完成，買方要向中介方支付居間費(fèi)，如果買賣雙方的購房協(xié)議沒有成立，則中介方無權(quán)要求買方支付居間介紹費(fèi)，但是在中介方居間的過程中付出的必要費(fèi)用，還是可以要求買方來支付的 2 ．買方與賣方簽訂的房屋買賣合同。這可謂是買賣雙方**重要的一份合同，買賣雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，都應(yīng)在這份合同中體現(xiàn)出來。因此，買賣雙方在簽訂此協(xié)議之前，要進(jìn)行充分的協(xié)商，條款盡量詳細(xì)、具體、明確，以便于合同能夠具有可操作性。此合同一般應(yīng)包括以下主要條款： ( l )買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系為一法 ( 2 )明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及價(jià)款的問題。在合同中寫明總房價(jià)，注明是一次勝付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件 。 ( 4 )寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用，注意明確房屋交接時(shí)應(yīng)保持的狀態(tài)。 ( 5 )違約責(zé)任明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約．違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭議（仲裁、訴訟等）。 ( 6 )寫明合同生效、中止、終止或解除條款。 ( 7 )在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。 3 ．買方與中介方簽訂的委托代理合同一般來講，基于中介方的專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)，買方都會將產(chǎn)權(quán)過戶和物業(yè)交接等事項(xiàng)委托給中介力、理，買方圖個省心，當(dāng)然買方會支付中介方一筆委托代理費(fèi)用，雙方就此可簽訂委托代理合同。 4 ．擔(dān)保合同。為了保證產(chǎn)權(quán)的安全過戶和物業(yè)的安全交接，買方可要求中介提供擔(dān)保，雙方可訂立專門的擔(dān)保合同。 其實(shí)，正常的二手房交易中，上述四種合同都簽訂的情況是很少見的大部分情況是，有一份買賣雙方的房屋買賣合同；有一份買方、賣方、中介方三方簽訂的居間中保合同，居間中保合同的內(nèi)容可將上述委托代理合同、居間合同、擔(dān)保合同的內(nèi)容包括進(jìn)去。 當(dāng)然買賣雙方還可以隨時(shí)訂立補(bǔ)充協(xié)議來對上述合同內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充。 四、 房屋買賣合同中的細(xì)節(jié)提示 由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生，其實(shí)這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時(shí)稍加注意，大多能事先避免所以，僅僅知道二手房買賣合同的應(yīng)有條款項(xiàng)目還不夠，對各項(xiàng)目下細(xì)節(jié)的了解更是多多益善。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，只要留心以下細(xì)節(jié)，就能讓你有更多的安全保證。 1. 房屋的具體情況 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比較久，有時(shí)會出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時(shí)測繪的誤差、某些贈送面積等。所以，出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。 2. 屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié) 買房時(shí)有時(shí)會出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時(shí)，業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈送。而到實(shí)際交房時(shí)，客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，屋內(nèi)一片狼藉，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價(jià)賣與客戶。其實(shí)這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時(shí)必須白紙黑字在合同中加以注明。 3. 付款方式 在合同簽訂過程中，付款方式是必須要重點(diǎn)注意的一項(xiàng)要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：在簽訂合同時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房價(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣雙方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；若通過中介公司交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前幾個工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司，中介公司于過戶后第幾個工作日支付房款給業(yè)主。 另外，**好有一小部分剩余款項(xiàng)的支付能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的幾個工作日內(nèi)進(jìn)行。在買房過程中要選擇資信較好的大型品牌中介公司，這樣能比較有效地規(guī)范買賣雙方的行為。 4. 交房時(shí)間 房屋交驗(yàn)在二手房買賣中是個不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間是在過戶后第幾個工作日．或是雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。 5. 居間中保 為了省心、安全，許多客戶會選擇通過房產(chǎn)中介公司來代辦過戶手續(xù)。中介公司除代辦過戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款房屋買賣如果是通過中介公司進(jìn)行的，那么在居間中保合同中除了需標(biāo)明中介公司的權(quán)利外，還必須標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過戶后第幾個工作日交付房款，款項(xiàng)交付方式．相關(guān)稅費(fèi)等。 6. 違約責(zé)任 **后，在合同中要標(biāo)明各方的責(zé)任與義務(wù)，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生，如違約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況的處理。

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• 問 買二手房怎么選：住宅選擇有講究
  答

  在現(xiàn)代家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，用于購房的消費(fèi)所占比例**大。要想購置一處好房產(chǎn)，那么在前期的看房選房階段就要對房屋進(jìn)行細(xì)致甄選，其中朝向、隔音、樓層、戶型這四個方面購房者需要著重注意。下面我們一起來看看吧。一、先來看朝向房屋朝向是指采光面**大的方向，一般主陽臺是每個單元的**大采光面。普遍來講，坐北朝南被公認(rèn)為朝向**好的房屋，但條件所限時(shí)，我們還是可以選擇以下朝向（按優(yōu)劣順序順次排列）：東南、東、西南、北和西。雖然北向和西向的房屋接受日照的時(shí)間比較少，但是只要有2－3小時(shí)接受日照，就會消除房間內(nèi)濕氣、殺滅細(xì)菌、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。二、看隔音效果房屋的隔音效果也是很多人看重的，因?yàn)楦粢粢遣缓脤绊懙轿覀兊娜粘Ｆ鹁印Ｈ绻麎w厚度不夠，樓上沖廁所、掉筷子、隔壁小孩子的哭鬧聲都能聽得一清二楚。因此，可以在入夜或者周末時(shí)間段來看房，留意房屋的隔音情況，另外可以側(cè)面向鄰居來打聽房屋隔音效果的好壞。三、五方面看樓層01、采光及視野情況：樓層越高，房屋的采光和視野就會越好，低樓層的陽光和視野會被周圍的建筑物和樹木遮擋。02、生活的便利程度：

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• 問 買二手房付款時(shí)有什么需要注意的？
  答

  買房是大事，很多人買房到了交錢這一環(huán)節(jié)便有了疑惑，不太了解買房付款方式以及付款流程?？戳讼旅娴闹R，一定會大徹大悟。一次性付款①看房：買方看房、交易雙方初步交談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，雙方所產(chǎn)生的費(fèi)用由交易雙方支付；②查檔：買賣雙方拿好房產(chǎn)證原件或者按揭合同原件到國土部門查房檔案；③簽合同：買賣雙方協(xié)定好房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間、傭金的支付比例、違約責(zé)任，確認(rèn)之后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把以上內(nèi)容寫進(jìn)合同，同時(shí)支付定金應(yīng)該交給中介公司；④賣方與擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；⑤資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費(fèi)用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個工作日左右；⑥贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個工作日左右；⑦房屋過戶：買方同擔(dān)保公司簽訂，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個工作日；⑧買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個工作日左右；⑨交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。一次性付款需要注意的事項(xiàng)1.在合同中要明確規(guī)定，如果貸款辦理不成功，就要無條件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;2.要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦理的具體時(shí)間，同時(shí)要約定不能如期交付產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任;3.要約定房屋及其附屬設(shè)施的保質(zhì)期及出現(xiàn)質(zhì)量問題的解決方案;4.購房者可以要求開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積明確地寫出來，并附一張項(xiàng)目公攤的平面圖紙;5.簽訂正式合同的時(shí)候，要確保合同無空白處。中介代管房款：交易雙方在中介公司簽定合同，買方向賣方支付購房定金或首期款之后，將剩余房款交由中介公司進(jìn)行代管，并由三方約定在完成過戶的條件下，中介公司將所代管的房款轉(zhuǎn)付給賣方。采用這種方式，對前面所列舉的兩種方式所存在的缺點(diǎn)都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的風(fēng)險(xiǎn)因素。由于中介公司出現(xiàn)過一些攜款潛逃的先例，很少人采用該方式。

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• 問 ??選擇二手房時(shí)有哪些技巧？如何挑選一套適合自己的二手房?
  答

  一、對自己的實(shí)際需求做到心中有數(shù)換句話說就是清楚你是因?yàn)槌鲇谑裁丛蜻x擇買房，這點(diǎn)很重要。因?yàn)槌鲇诓煌男枨筚I房，選擇的標(biāo)準(zhǔn)就會存在差異。如果買二手房是用來做婚房，那就要考慮婚房的實(shí)際需求：首先肯定不能太舊，另外，要注意裝修風(fēng)格，如果裝修風(fēng)格不符就要重新裝修；如果購買的是二手教育地產(chǎn)，首先考慮的就是學(xué)區(qū)劃分和房屋產(chǎn)權(quán)，對于房屋的新舊程度和其他因素的要求可以適當(dāng)放低；如果是年輕上班族買房，首先要考慮的就是離上班地的距離和交通的便利程度。所以說，一定要理清楚自己的實(shí)際需求，哪些因素重要、哪些因素要求可以適當(dāng)放低都要做到心中有數(shù)。二、實(shí)際選房的技巧確定好自己的實(shí)際需求，接下來就該選房了。有些基本因素在買房過程中是一定要考慮的，畢竟房屋是生活休息場所，保持一定的舒適度很重要。1、 通風(fēng)、采光條件這兩個因素是一定要考慮的，因?yàn)檫@關(guān)系著我們的健康問題?？蛷d和臥室保持一定時(shí)長的光照，并確保通風(fēng)條件良好，這兩點(diǎn)都是必須條件。2、 周邊環(huán)境不嘈雜，確保安靜上面也說過，房屋是生活休息場所，保持一定的舒適度很重要，而一個不嘈雜的環(huán)境也是確保舒適度的重要因素。長久生活在嘈雜的環(huán)境中，可能會因?yàn)殚L久得不到好的休息而處于一種焦灼狀態(tài)，且長久以往可能會誘發(fā)多種疾病。3、其他重要因素買房經(jīng)驗(yàn)豐富的人士還要對戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。對一些無法實(shí)地考察到的情況，要向周圍的居住人群了解，多方面打聽相關(guān)的信息。綜上所述，選房的技巧就是滿身自身需求的同時(shí)努力提高舒適度。二手房比較適合首次置業(yè)者、中等收入群體及長期投資人士，畢竟大家需求不同，合理安排才是**重要的選擇。

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