開發(fā)商承諾贈送花園不兌現(xiàn)，我可以要求退房么？氣憤死了！

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• 152****4991

  寫進(jìn)了購房合同的就能退的，如果沒有寫進(jìn)合同的，估計(jì)很難了。

  查看全文↓ 2012-12-25 16:07:58
• 158****1254

  按合同法的規(guī)定，解除合同必須是嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。購買房屋的合同目的主要是用于居住或辦公使用，只要房屋能居住使用，合同的主要目的即已實(shí)現(xiàn)，因此不能據(jù)此解除合同。
  如果有證據(jù)證明開發(fā)商有關(guān)承諾不兌現(xiàn)，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如有關(guān)承諾已載入合同中并且明確約定不兌現(xiàn)承諾可退房，則豪無疑問能夠退房。

  查看全文↓ 2012-12-25 16:07:37

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商承諾送花園、露臺可信嗎？
  答

  為了促進(jìn)房屋銷售，有些房產(chǎn)商使出搭送的手段，這實(shí)際上是一種變相降價(jià)的做法。但是，很多時(shí)候房產(chǎn)商聲稱的送花園、露臺等是帶有欺詐性的。因?yàn)槿绻▓@面積屬于房屋占有范圍之內(nèi)，那就是房屋應(yīng)攤土地面積，本來就應(yīng)歸購房者所有；如果花園面積為公用面積，更談不上奉送，應(yīng)歸全體業(yè)主共有。同樣的道理，露臺也分獨(dú)用露臺(專為某一產(chǎn)房屋設(shè)計(jì))和公用露臺(整棟房屋共用)，露臺的使用權(quán)和所有權(quán)是業(yè)主房地產(chǎn)的一部分，不能與房地產(chǎn)權(quán)分割，所以談不上由開發(fā)商“奉送”。實(shí)際上開發(fā)商在送的背后，已將房價(jià)提高。

• 問 開發(fā)商贈送花園合法嗎？開發(fā)商贈送的入戶花園是否合法？
  答

  買房注意戶型是否通過審批據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實(shí)施了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上還存在的贈送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批。而在這個(gè)時(shí)間之后，所有的項(xiàng)目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來實(shí)施，無法打擦邊球。但購房者在看房時(shí)也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)。內(nèi)陽臺：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。大飄窗：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規(guī)。提醒公共“贈送面積”無保障業(yè)內(nèi)人士表示，贈送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費(fèi)都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。不過，方圓地產(chǎn)市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來之前報(bào)批通過了，那“送”面積的事實(shí)也就被確立了下來，以后不會有太多問題。需要注意的是公共區(qū)域的贈送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會得到保障的。此外，律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費(fèi)，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。

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• 問 開發(fā)商贈送花園合法嗎?開發(fā)商贈送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎?
  答

  開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對于已購買首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護(hù)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒有被納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規(guī)定，如果開發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購房者違背真實(shí)意思做出購買首層房屋的意思表示，開發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而且可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷商品房買賣合同。鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

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• 問 開發(fā)商承諾送花園、露臺、家具、汽車可信嗎？
  答

  了促進(jìn)房屋銷售，有些房產(chǎn)商使出搭送的手段，這實(shí)際上是一種變相降價(jià)的做法。但是，很多時(shí)候房產(chǎn)商聲稱的送花園、露臺等是帶有欺詐性的。因?yàn)槿绻▓@面積屬于房屋占有范圍之內(nèi)，那就是房屋應(yīng)攤土地面積，本來就應(yīng)歸購房者所有；如果花園面積為公用面積，更談不上奉送，應(yīng)歸全體業(yè)主共有。同樣的道理，露臺也分獨(dú)用露臺(專為某一產(chǎn)房屋設(shè)計(jì))和公用露臺(整棟房屋共用)，露臺的使用權(quán)和所有權(quán)是業(yè)主房地產(chǎn)的一部分，不能與房地產(chǎn)權(quán)分割，所以談不上由開發(fā)商“奉送”。實(shí)際上開發(fā)商在送的背后，已將房價(jià)提高。送轎車、家具、空調(diào)等，也都是變相降價(jià)的一種形式。羊毛出在羊身上，這部分錢還是要由買房人掏的。買房人只要想一想，賣方會無緣無故地降價(jià)嗎?會無緣無故送東西給購房者嗎?或?yàn)榱舜黉N或是變相降價(jià)，或是市場大勢使然，或是企業(yè)內(nèi)部原因，或者兼而有之。購房者當(dāng)然可以不接受賣方的搭送，與開發(fā)商協(xié)商直接要求降低相應(yīng)的房價(jià)，因?yàn)榇钏偷臇|西不一定會讓人滿意。

• 問 開發(fā)商口頭承諾買房子送花園靠譜嗎？
  答

  這種承諾或贈送行為是無效的。

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