如何規(guī)避“霸王”合同？

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• 149****3883

  霸王條款五 延期交房都可免責(zé)購(gòu)房合同對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的免責(zé)范圍除自然災(zāi)害外，還包括市政配套引起的誤工、配合政府工作等諸多不甚明了的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)把第三人對(duì)自己造成的影響加到買(mǎi)受人身上，實(shí)際上是減輕了自己逾期交房的違約責(zé)任。購(gòu)房人沒(méi)有義務(wù)替開(kāi)發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。霸王條款六 未及時(shí)簽合同只是買(mǎi)方責(zé)任如果沒(méi)有在約定時(shí)間簽訂購(gòu)房合同，房地產(chǎn)企業(yè)可不用通知認(rèn)購(gòu)人，直接沒(méi)收其定金，并將房屋另售他人。購(gòu)房者保證不以購(gòu)房合同無(wú)法協(xié)商一致為由拒簽合同。此點(diǎn)限制了購(gòu)房者日后與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)進(jìn)行平等協(xié)商的機(jī)會(huì)和權(quán)利，也加重了商品房買(mǎi)受人的責(zé)任。霸王條款七 買(mǎi)方無(wú)權(quán)選擇物業(yè)許多購(gòu)房合同規(guī)定，購(gòu)房者在前往辦理交房手續(xù)的同時(shí)，須與出賣(mài)人指定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，且事先約定了物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)入，而不是房地產(chǎn)企業(yè)指定。此外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)水平相適當(dāng)?shù)脑瓌t合理擬定。霸王條款八 銷(xiāo)售廣告可能有假一些合同補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，出賣(mài)人之前所發(fā)布廣告、宣傳圖冊(cè)、模型等不構(gòu)成合同的組成部分，不約束雙方。由于許多商品房是預(yù)售，商品房確切的資料，買(mǎi)房人在簽訂合同時(shí)無(wú)法確實(shí)掌握，僅能依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的銷(xiāo)售廣告、宣傳材料、樣品屋、平面圖和口頭解說(shuō)等。企業(yè)以此補(bǔ)充協(xié)議限制購(gòu)房者，嚴(yán)重違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。此外，我國(guó)《廣告法》明確規(guī)定“廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法”、“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”。

  查看全文↓ 2013-03-20 10:22:16
• 132****2750

  霸王條款一擅自延長(zhǎng)備案時(shí)間根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料(如測(cè)繪成果等)報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。而許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻在合同中預(yù)定了730日、360日或180日等期限。霸王條款二 公共收益被占有根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，如欲利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。而房地產(chǎn)商將共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)據(jù)為己有，典型的就是商品房外墻廣告、電梯廣告等。霸王條款三 違約責(zé)任不對(duì)等合同雙方應(yīng)該是平等互利的，但房地產(chǎn)商提供的合同，使商品房買(mǎi)受人逾期付款須承擔(dān)的違約責(zé)任，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期交房須承擔(dān)的違約責(zé)任不相當(dāng)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的合同，如果買(mǎi)房人逾期，買(mǎi)受人要按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之2.1的違約金，而房地產(chǎn)商逾期交房在100日內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)只需按日向買(mǎi)受人支付交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之1的違約金;如果超過(guò)100天，買(mǎi)受人可解除合同，出賣(mài)人應(yīng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的5%向買(mǎi)受人支付違約金。霸王條款四 買(mǎi)方無(wú)權(quán)調(diào)整合同房地產(chǎn)企業(yè)提供的合同往往規(guī)定對(duì)于“買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任”、“出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任”及產(chǎn)權(quán)登記約定，要求買(mǎi)受人不得在任何情況下，以任何形式和借口對(duì)該約定中的相關(guān)比例提出任何調(diào)整主張。此條款剝奪、排除了商品房買(mǎi)受人依法享有的請(qǐng)求增加或適當(dāng)減少違約金的權(quán)利。

  查看全文↓ 2013-03-20 10:22:03
• 145****7634

  遇到合同中不懂的、容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的部分，**好請(qǐng)教相關(guān)法律專(zhuān)家后再做定奪，切勿貪一時(shí)之利隨便簽訂合同，一旦發(fā)生侵權(quán)情況，要及時(shí)到有關(guān)部門(mén)投訴，請(qǐng)求協(xié)助維權(quán)。

  查看全文↓ 2013-03-20 10:19:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 購(gòu)房合同范本有哪些內(nèi)容 如何規(guī)避霸王合同
  答

  買(mǎi)房簽合同幾乎是所有購(gòu)房者都要經(jīng)歷的過(guò)程，合同既是購(gòu)房者購(gòu)房的憑證，也是未來(lái)購(gòu)房者維權(quán)的法律依據(jù)。小編總結(jié)了買(mǎi)房簽合同**常遇到的霸王條款，一定要看仔細(xì)了再簽。 購(gòu)房合同為統(tǒng)一模板 內(nèi)文難修改 買(mǎi)房的合同簽訂流程其實(shí)非常簡(jiǎn)單，購(gòu)房者繳納完**之后，開(kāi)發(fā)公司給予購(gòu)房者一個(gè)購(gòu)房憑證或者紙質(zhì)合同，購(gòu)房者到銀行驗(yàn)證完個(gè)人征信后，開(kāi)發(fā)商則會(huì)同購(gòu)房者簽訂網(wǎng)簽合同，購(gòu)房者憑借網(wǎng)簽合同和**繳納的收據(jù)到銀行辦理貸款，自此一個(gè)購(gòu)房合同簽訂完畢了。 很多購(gòu)房者在填寫(xiě)購(gòu)房合同的時(shí)候，會(huì)對(duì)里面的部分條款產(chǎn)生異議，想進(jìn)行細(xì)節(jié)上的修改。通常此時(shí)置業(yè)顧問(wèn)會(huì)告知，此份合同是不能修改的，購(gòu)房者唯一能做的就是簽字、按手印。 一般的購(gòu)房合同都是經(jīng)過(guò)房管局審核通過(guò)的，在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作之前，開(kāi)發(fā)企業(yè)就得將合同及合同附件的內(nèi)容交給房管局的監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行審閱，當(dāng)審閱通過(guò)后就可生效。但在合同簽訂的過(guò)程當(dāng)中是不能夠?qū)锩娴臈l款進(jìn)行修改的，購(gòu)房合同簽訂的基礎(chǔ)不是建立在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，所以沒(méi)有修改空間的。 購(gòu)房者在繳納**款之后與網(wǎng)簽之前其實(shí)還存在多簽一份合同的情況。在無(wú)法確認(rèn)購(gòu)房者貸款是否能通過(guò)的前提下，開(kāi)發(fā)企業(yè)收下**款之后都會(huì)和購(gòu)房者簽訂一份開(kāi)發(fā)商自己的內(nèi)部合同。這份合同通常不受法律保護(hù)，只是對(duì)購(gòu)房者繳納**款提供文字上的證明而已。此時(shí)一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益是無(wú)法受到國(guó)家保護(hù)的，因?yàn)榇朔輧?nèi)部合同在簽訂的時(shí)候就已經(jīng)不符合法律規(guī)定。當(dāng)購(gòu)房者確定可以貸款之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)將之前和購(gòu)房者簽訂的內(nèi)部合同收回，此時(shí)會(huì)給購(gòu)房者一份具有法律效力的網(wǎng)簽合同，這份才是購(gòu)房者手中**終的合同。 說(shuō)得再好 合同里沒(méi)有也白搭 一個(gè)好的置業(yè)顧問(wèn)，不僅是銷(xiāo)售能手，更是一位心理咨詢(xún)師。通過(guò)簡(jiǎn)單的幾句話，就可以大體知道來(lái)訪者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)房需求和此單的成交概率，所以很多置業(yè)顧問(wèn)的話都會(huì)講到你的心坎里，你高高興興的就把房子給買(mǎi)了。但是置業(yè)顧問(wèn)的很多說(shuō)辭都是不會(huì)體現(xiàn)在購(gòu)房合同里的，比如說(shuō)交房時(shí)間、后期的物業(yè)管理、**配套等等，所以在購(gòu)房時(shí)，不要把置業(yè)顧問(wèn)的話理所當(dāng)然的就當(dāng)成合同里的某個(gè)條款，在簽訂合同的時(shí)候要多留意合同里是否有置業(yè)顧問(wèn)當(dāng)初向你承諾的那些事情，如果確定合同中不會(huì)體現(xiàn)，那您就得多留個(gè)心眼了，房子到底買(mǎi)還是不買(mǎi)。 所以購(gòu)房者在購(gòu)房以前和在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要多準(zhǔn)備一些對(duì)自己有力的證據(jù)，這樣一旦未來(lái)發(fā)生糾紛，購(gòu)房者還可以進(jìn)行自我維權(quán)，保護(hù)好自己的權(quán)利。 小心“自行約定”有貓膩 有過(guò)買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的都知道，在簽訂合同的時(shí)候通常置業(yè)顧問(wèn)都會(huì)催促你抓緊時(shí)間簽字，當(dāng)你細(xì)看條款的時(shí)候，置業(yè)顧問(wèn)也會(huì)說(shuō)條款都不用看，也不能修改，你只需要簽字蓋章。雖然購(gòu)房合同是經(jīng)過(guò)房管局審核的統(tǒng)一模板，但是在附件中或許會(huì)存在你沒(méi)注意到的霸王條款。 市民王女士就遭遇過(guò)霸王條款的事情，當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)的是期房，面積為113平米。但是當(dāng)交房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商卻說(shuō)再補(bǔ)交一部分房款之后才能拿到鑰匙，開(kāi)發(fā)商的依據(jù)是房屋實(shí)際面積為121平米，超出了原購(gòu)房面積8平米。這樣一來(lái)王女士就要多支出房款和契稅等費(fèi)用合計(jì)7萬(wàn)余元，王女士當(dāng)場(chǎng)就拿出了購(gòu)房合同，翻到了“面積確認(rèn)及面積差異處理”一頁(yè)，上面明確標(biāo)明商品房交付后，若產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，誤差在3%以?xún)?nèi)部分的房款由買(mǎi)受人補(bǔ)足，超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)。 王女士根據(jù)這一條款要求對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，不料對(duì)方以緊接著的“雙方自行約定”中的一條“產(chǎn)權(quán)登記面積以有關(guān)部門(mén)核定為準(zhǔn)”，推脫合同面積與實(shí)際面積不符是簽訂合同時(shí)公司以外人員核定錯(cuò)誤導(dǎo)致，與公司無(wú)關(guān)，因此不負(fù)任何責(zé)任。王女士找到房屋清單，根據(jù)圖紙重新測(cè)繪了面積的確是121平米，通過(guò)相關(guān)部門(mén)得知，開(kāi)發(fā)商在和她簽訂購(gòu)房合同以前就已經(jīng)有了121平米的測(cè)繪結(jié)果，開(kāi)發(fā)企業(yè)完全在欺瞞消費(fèi)者，通過(guò)到工商部門(mén)的投訴，**終事情得到了圓滿的解決。 法律知識(shí)缺乏，使得購(gòu)房者根本讀不懂合同里的條款。一份正規(guī)的購(gòu)房合同幾乎都在20頁(yè)左右，任何一個(gè)普通人都難以在較短的時(shí)間里，讀懂讀透里面的具體細(xì)則，所以在簽訂合同的時(shí)候購(gòu)房者基本都屬于被動(dòng)方。

• 問(wèn) 如何規(guī)避裝修合同陷阱？
  答

  規(guī)避裝修合同陷阱竅門(mén)五：1、把好簽訂合同關(guān)。由于合同一旦簽訂，更改不易，應(yīng)當(dāng)盡量將合同內(nèi)容寫(xiě)得詳細(xì)，違約責(zé)任要清晰、具體，防止發(fā)生爭(zhēng)議后公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理?！　?、仔細(xì)核對(duì)預(yù)算書(shū)和圖紙?？磮D紙中注明的材料是否和預(yù)算書(shū)中一樣，數(shù)量是否相同，看是否把你要做的東西都列在預(yù)算單上了?！　?、要求在備注欄中寫(xiě)明用料品牌及型號(hào)?！　?、在施工過(guò)程中，對(duì)家里的設(shè)計(jì)心里有數(shù)，不隨意改動(dòng)和添加項(xiàng)目，如需改動(dòng)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況機(jī)動(dòng)地調(diào)整。一定注明非業(yè)主意愿增加項(xiàng)目所需款項(xiàng)的比例，一般不超過(guò)10％?！　?、保留證據(jù)。注意保管好各類(lèi)發(fā)票、收據(jù)，凡是雙方約定的內(nèi)容都要留下文字，防止口頭承諾事后對(duì)方不認(rèn)賬。

• 問(wèn) 裝修合同中的霸王條款如何應(yīng)對(duì)？
  答

  遇到霸王條款不要怕，先了解條款內(nèi)容，再與裝修公司談判爭(zhēng)取利益，必要時(shí)求助專(zhuān)業(yè)律師。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何避免開(kāi)發(fā)商的“霸王條款”合同啊？
  答

  購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要小心謹(jǐn)慎，因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商在簽訂購(gòu)房合同時(shí)往往加上一些隱性的不平等條款，如果購(gòu)房者不小心的話就會(huì)上當(dāng)，從而使自己在購(gòu)房交易中陷入不利的地位。如在合同中規(guī)定交房時(shí)間時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問(wèn)題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。這樣，開(kāi)發(fā)商在逾期交房時(shí)往往依據(jù)購(gòu)房合同中的這些條款推卸自己的責(zé)任。在確定面積誤差范圍時(shí)，往往強(qiáng)調(diào)雙方議定的售價(jià)不作調(diào)整，實(shí)行多退少補(bǔ)，在交房時(shí)，房屋的實(shí)際面積總是大于預(yù)售時(shí)的面積，購(gòu)房者往往因?yàn)檫@一條款而損失數(shù)千至上萬(wàn)元。有些開(kāi)發(fā)商還在合同中規(guī)定，購(gòu)房者在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房時(shí)須經(jīng)其同意并收取一定比例的總樓款作為手續(xù)費(fèi)，其實(shí)，樓盤(pán)按揭中開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到足夠的購(gòu)房款，銀行在貸款的同時(shí)也已獲得了抵押物，所以轉(zhuǎn)讓是可以自由進(jìn)行的，開(kāi)發(fā)商已無(wú)權(quán)阻止，更不應(yīng)收取所謂的手續(xù)費(fèi)。對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細(xì)與苛刻。因此建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要清楚各項(xiàng)條款的含義，否則，若購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂了含有一些隱性不平等條款的購(gòu)房合同，一旦發(fā)生法律糾紛，購(gòu)房者往往 處于不利的地位

• 問(wèn) 購(gòu)房合同分類(lèi)有哪些 如何規(guī)避合同陷阱
  答

  買(mǎi)房合同是購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房而達(dá)成的協(xié)議，內(nèi)容要合乎法律、合乎法規(guī)。 合同類(lèi)型 很多時(shí)候購(gòu)房者不能真正認(rèn)識(shí)購(gòu)房合同的重要性，簽訂了有問(wèn)題的購(gòu)房合同，留下了法律隱患。今天小編將目前存在的幾種購(gòu)房合同進(jìn)行法律分析，來(lái)看看吧。 網(wǎng)簽合同 網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其**大的標(biāo)志是合同首頁(yè)有“合同編號(hào)”，以英文字母E開(kāi)始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。 紙質(zhì)合同 這是一種完全手工的合同，購(gòu)房者在簽訂紙質(zhì)合同前，要仔細(xì)研究各個(gè)條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案?！边@是制約開(kāi)發(fā)商備案的重要條款，購(gòu)房者一定要留意。 半網(wǎng)簽合同 合同文體中如果沒(méi)有“已備案”水印字樣，合同編號(hào)為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒(méi)有英文字母，而且是手寫(xiě)，非機(jī)打。購(gòu)房者為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，可在簽訂合同后，要求開(kāi)發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案。 買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng) 一、購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)，如無(wú)異議則視為雙方完全同意內(nèi)容。 二、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)該自覺(jué)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。 三、合同條款應(yīng)該嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，并由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。