[購房流程]#二手房#二手房買賣的避稅方法及其法律風(fēng)險有哪些?

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• 156****6329

  三、假贈與假贈與也是避稅的一種方式，有時甚至?xí)?gòu)成逃稅。對于繼承和贈與的房產(chǎn)，業(yè)主可不必交納營業(yè)稅及個人所得稅，所需付的費(fèi)用只包括房屋評估值2%的公證費(fèi)以及 3%的契稅，然后持相關(guān)手續(xù)到地稅局直接辦理完稅手續(xù)即可。通過“贈與”的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，私下里業(yè)主收取買家的房款，這樣，房產(chǎn)過戶時表面上就沒有任何金錢的往來，達(dá)到避稅或逃稅的目的。其法律風(fēng)險是：由于贈與不是買賣行為，購房者無法辦理貸款，只能一次性支付現(xiàn)金，對于買方來說壓力將會很大。根據(jù)《合同法》規(guī)定，“贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈與人不承擔(dān)責(zé)任”，買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。此外，買家還要承擔(dān)贈與人撤消贈與和不履行贈與義務(wù)的風(fēng)險。按照法律規(guī)定，贈與在房產(chǎn)證過戶之前，隨時可以撤消。由于雙方私下進(jìn)行交易，一旦買方支付了房款但賣方不辦產(chǎn)權(quán)過戶，或賣方先辦好了產(chǎn)權(quán)過戶而買方未交齊房款，都很容易引起糾紛。四、假離婚根據(jù)政策規(guī)定，“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。一般來說，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說夫妻倆的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時就要交納個人所得稅了。為了避掉這部分稅費(fèi)，許多夫妻在此大做文章，通過假離婚的形式進(jìn)行避稅。如夫妻倆為了避稅，開出了離婚證明后，將自己名下的2處房產(chǎn)中的一處以贈與的方式轉(zhuǎn)到妻子的名下，這樣就可以省下幾萬元的稅費(fèi)。而離婚后再復(fù)婚，兩道手續(xù)的成本卻不足百元，這與稅金相比，要省很多。假離婚隱藏的風(fēng)險在于：因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時對財(cái)產(chǎn)的分割不會作過多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益的，因此通過這種方式來避稅風(fēng)險較大。

  查看全文↓ 2013-04-16 16:06:05
• 148****1865

  根據(jù)市場操作以及現(xiàn)實(shí)的經(jīng)驗(yàn)，二手房買賣的避稅方法及其法律風(fēng)險，可歸納如下：一、做低合同價格做低合同價格這種避稅方法是二手房買賣雙方**常用的避稅方法。比如一套實(shí)際成交價格為20萬元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)機(jī)關(guān)的過戶價則是15萬元。這樣只需交納15萬元的相關(guān)稅費(fèi)，5萬元所產(chǎn)生的稅費(fèi)就這樣輕易避掉了。然而，這種方法存在著法律風(fēng)險。對于賣方來說，因?yàn)檫f交房地產(chǎn)交易中心的過戶價格是**具法律效力的，買家有可能根據(jù)報(bào)低的過戶價格來付款，不愿意再按照原來的購房價格成交，使賣方受損失。對于買方來說，報(bào)低過戶價可能會導(dǎo)致下一次賣出房屋時各項(xiàng)稅費(fèi)的增加。當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時，先行做低的過戶價將拉大買賣差額，反而增加出售成本，而且銀行貸款的實(shí)際比例也會因此降低。二、延期交易延期交易這種避稅方法也是比較常見的避稅方法。營業(yè)稅和個稅都將5年作為一道界限，5年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營業(yè)稅，所以很多人就將腦筋動在了“5年”上。于是，市場上出現(xiàn)了買賣雙方協(xié)商以“先租后買”來達(dá)成交易的情況。如雙方約定房屋的總價仍為20萬元，由于未滿5年交易，需全額交納營業(yè)稅后方可過戶交易。因此，買賣雙方協(xié)商后，過戶前由買方先租住該房屋，每月租金600元。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外，賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”，以確保未來交易安全性。毫無疑問，這種方法同樣存在著風(fēng)險。該辦法對雙方都沒有保證，因?yàn)槠湎喈?dāng)長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶，購房的產(chǎn)權(quán)并不是買家的，未來買賣兩方無論哪一方反悔都會造成糾紛。如果未來幾年內(nèi)政策再發(fā)生變化，對于買賣雙方風(fēng)險將會很大。另一方面，房價如果上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源。假如到時候樓價跌了，買家必然也不愿繼續(xù)交易了。

  查看全文↓ 2013-04-16 16:05:59

相關(guān)問題

• 問 二手房買賣避稅有哪些風(fēng)險？
  答

  （一）做低合同價，能避就避。做低合同價是二手房市場買賣雙方**常用的避稅方式。比如一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價格為20萬元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽訂協(xié)議后，遞交給房產(chǎn)局的過戶價則是以15萬元成交，這樣剩余5萬元所產(chǎn)生的稅費(fèi)就可以輕易地避掉了。這種方式可能導(dǎo)致買家根據(jù)低報(bào)的過戶價格來付款，造成業(yè)主損失。（二）先租后買，延期交易。兩稅都將5年作為界限，5年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營業(yè)稅。于是，市場上出現(xiàn)了買賣雙方協(xié)商以“先租后買”來達(dá)成交易的情況。該辦法因?yàn)樵谙喈?dāng)長一段時間內(nèi)無法辦理交易過戶，房子的產(chǎn)權(quán)并不是買方的，如果房價上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源。假如幾年后房屋獲得時樓價跌了，買家必然也不愿繼續(xù)交易，未來買賣雙方無論哪一方反悔都會產(chǎn)生糾紛。（三）假贈予真買賣，暗箱操作。在新政策頒布后，不少業(yè)主通過假贈予偷逃個人所得稅和營業(yè)稅等。首先，由于雙方私下進(jìn)行交易，一旦一方違約，很容易引起糾紛；其次，由于贈予不是買賣行為，而買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償；**后，贈予在房產(chǎn)證過戶之前，隨時可以撤銷。（四）假離婚。根據(jù)規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征個人所得稅。也就是說，夫妻雙方的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時要繳納個人所得稅。許多夫妻便通過假離婚的形式進(jìn)行避稅。因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時對財(cái)產(chǎn)分割不會做過多考慮。因此，離婚后，一旦出現(xiàn)一方拒絕復(fù)婚的話，另一方很難維護(hù)自己的合法權(quán)益。

• 問 二手房買賣稅費(fèi)太高了，避稅的方法有哪些？
  答

  提供四種方案，但是都是有風(fēng)險的，謹(jǐn)慎操作！以租代售對于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷售收入的5.5%全額征收營業(yè)稅；并且自8月1日開始，還要征收個人所得稅。這就讓一些與原本超過2年而未滿5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷售策略?！耙宰獯邸笔侵鸽p方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產(chǎn)權(quán)過戶不交納營業(yè)稅的時間（即取得產(chǎn)權(quán)5年）為止，雙方在租賃合同里約定，買賣雙方在正式簽定買賣合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過戶后，買方可以將先期支付的租金用以沖抵購房款。先公證后過戶對于一些快滿5年的房產(chǎn)交易，與“以租代售”的交易模式相比，先公證后過戶不失是當(dāng)前極為暢銷的一種交易方式?！跋裙C后過戶”是通過合同或公證的形式進(jìn)行買賣，但先不到房地產(chǎn)交易中心辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿5年后，再辦理過戶手續(xù)，僅花少量的公證費(fèi)，就可避免繳納部分營業(yè)稅。這種交易方式只要買賣雙方私下談妥就可辦理，而且相對“方便”。做低合同價從當(dāng)前二手房交易的避稅方式中，采取“做低合同價”的方式是交易雙方**為普遍的避稅手段，而通過此種方式也能為出售者和購買者節(jié)省大量的稅費(fèi)成本。假“贈與”明“買賣”房屋贈與是一種民事行為，所以在交易過程中，一般只收取手續(xù)費(fèi)用，而由此涉及的營業(yè)稅等稅費(fèi)都是免交的?；谫浥c所能節(jié)省的大量稅費(fèi)成本，使得在現(xiàn)階段，贈與行為成為二手房交易當(dāng)中的一個常見避稅方式，也深受交易雙方的青睞。

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• 問 [購房流程]#二手房#哪些二手房禁止買賣？
  答

  www.shiyunjiang.com

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• 問 二手房如何避稅?買賣二手房可以怎樣合理避稅
  答

  二手房過戶需要繳納一定的稅費(fèi)，建議按要求繳納二手房若是正常過戶的話，按相關(guān)規(guī)定則需要繳納以下費(fèi)用：（1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時規(guī)定：若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過2年的普通住宅，則免征增值稅；如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過2年都需要全額征收增值稅；（2）個人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納征收有兩個條件：家庭唯一住宅以及購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅；另外如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。（4）契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時規(guī)定若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；

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• 問 買二手房的風(fēng)險有哪些? 買賣二手房風(fēng)險如何規(guī)避？？？
  答

  賣房其實(shí)風(fēng)險在于時間，金錢上的風(fēng)險為零。買你房子的朋友把錢給你了，你才交房，不給錢你不交房，他占不到你便宜。交易過程1.付定金 2.付**（買房者貸款）3.進(jìn)交易中心（產(chǎn)權(quán)過戶）4.產(chǎn)權(quán)證下來（買家貸款金額通過銀行直接打入賣家賬號,買房得到產(chǎn)權(quán)證）5.交尾款，賣家交房及辦理過戶手續(xù).

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