二手房交易需要注意哪些問(wèn)題？

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• 155****9080

  1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。
  2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。
  3、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。
  4、仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。
  5、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。
  6、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。
  7、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。
  8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線(xiàn)走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)

  查看全文↓ 2014-02-09 11:02:50
• 135****3007

  1 )房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。
  ( 2 )房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  ( 3 )交易房屋是否在租
  “ 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ” ，買(mǎi)受人有可能不能及時(shí)入住房屋。
  ( 4 )土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。
  ( 5 )市政規(guī)劃是否影響
  房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格，買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  ( 6 )福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與法律沖突。
  ( 7 )單位房屋是否侵權(quán)
  單位房屋有成本價(jià)職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)職工住房，均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房單位一般享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
  ( 8 )物業(yè)費(fèi)用及公用事業(yè)費(fèi)用是否拖欠
  買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  ( 9 )戶(hù)口問(wèn)題
  二手房中可能會(huì)有歷史戶(hù)口問(wèn)題，可能上上家的戶(hù)口還沒(méi)有遷移走。買(mǎi)家可先聘請(qǐng)律師向公安戶(hù)籍部門(mén)查詢(xún)戶(hù)籍信息。法院不受理遷移戶(hù)口，律師建議在合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任，一定期限內(nèi)上家將所有現(xiàn)存戶(hù)口遷移，否則需要支付違約金(一般可以約定每逾期一日承擔(dān)房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五作為違約金)。
  ( 10 )合同內(nèi)容明確
  合同內(nèi)容明確應(yīng)當(dāng)包括：合同主體、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、簽訂日期等。

  查看全文↓ 2014-02-09 09:10:16
• 143****0309

  需要注意產(chǎn)權(quán)是否清晰，什么時(shí)候能交房，交**款時(shí)，**好走資金托管，這樣更安全些，因?yàn)楝F(xiàn)在有用假房本，騙取定金**款后，找不到人的情況，資金托管可以過(guò)完戶(hù)以后資金才解凍，要不業(yè)主拿不到錢(qián)

  查看全文↓ 2014-02-08 21:25:46
• 145****9776

  在購(gòu)買(mǎi)二手房查看清楚以下幾部分就不太會(huì)有大問(wèn)題出現(xiàn)。
  1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。
  2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給**款、過(guò)戶(hù)、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過(guò)戶(hù)是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶(hù)、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。
  4、明確違約責(zé)任：和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶(hù)稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房。
  本資料來(lái)自：超級(jí)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)

  查看全文↓ 2014-02-08 09:14:47
• 137****4256

  資料：
  買(mǎi)賣(mài)雙方身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、原房屋三證（契證、房產(chǎn)證、國(guó)土證，部分地方三證合一，部分地方兩證合一）
  注意事項(xiàng)：
  1、所買(mǎi)房屋三證是否齊全，如果不齊全，是屬于哪一種房子
  房改房：?jiǎn)挝婚_(kāi)證明
  集資建房：提供集資購(gòu)房合同
  拆遷還產(chǎn)：拆遷協(xié)議
  自建房：政府批復(fù)
  2、房產(chǎn)證同契證上面地址、面積是否相符
  3、賣(mài)方房產(chǎn)是否有糾紛，比如是否為遺產(chǎn)等
  4、大于144㎡的房屋和未滿(mǎn)五年房屋一定要賣(mài)方承擔(dān)自己稅費(fèi)，如若賣(mài)方講明凈收多少錢(qián)，那么一定要往下壓價(jià)，大概總房?jī)r(jià)6.6%左右；
  5、在中介手上買(mǎi)房子，弄清楚中介所謂的過(guò)戶(hù)費(fèi)具體名目是什么，包括了哪些。

  查看全文↓ 2014-02-07 17:54:03

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房交易需要注意哪些問(wèn)題
  答

  二手房交易需要注意：1、如果打算找中介公司來(lái)購(gòu)買(mǎi)二手房，要明確中介公司向賣(mài)方進(jìn)行議價(jià)的期限。2、無(wú)論是否找中介公司來(lái)買(mǎi)房，都應(yīng)該自己做相應(yīng)的調(diào)查，有條件的話(huà)多到房屋實(shí)地考察幾次，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。3、需要提前查看產(chǎn)權(quán)證，房屋所有產(chǎn)權(quán)證是否真實(shí)，確保賣(mài)方有合法的資格。4、在過(guò)戶(hù)前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶(hù)后發(fā)生糾紛使買(mǎi)賣(mài)復(fù)雜化。5、房款支付后，應(yīng)由賣(mài)方出具收據(jù)，如果通過(guò)中介進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的話(huà)，資金需要進(jìn)入到監(jiān)管賬戶(hù)，或者是由銀行直接劃撥。6、在簽署購(gòu)房合同時(shí)一定要仔細(xì)閱讀關(guān)于違約條款的約定，擅于運(yùn)用附加合約。7、注意已出租房屋的轉(zhuǎn)售是否經(jīng)過(guò)承租人同意，按照目前國(guó)內(nèi)的說(shuō)法，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，如果房屋已經(jīng)提前被出租再次買(mǎi)賣(mài)時(shí)，如果沒(méi)有得到承租人的同意，是可以不搬離該房屋的。

• 問(wèn) 二手房交易需要注意哪些問(wèn)題
  答

  二手房交易需要注意的問(wèn)題：1、要檢查一下產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人和賣(mài)房人是否是同一個(gè)人，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠性。2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。3、如果所購(gòu)買(mǎi)的二手房是公房，出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成，還要確認(rèn)原單位是否同意出讓。4、有一些二手房存在有占用屋頂平臺(tái)的情況，要查看是否有私搭私建的部分。5、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積包括建筑面積、使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積。6、了解裝修的狀況包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置，看是否需要重新裝修。二手房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意什么1、在簽署的時(shí)候，一定要所有的產(chǎn)權(quán)人都簽字。2、在簽署之前，要先了解清楚房屋是否再出租。3、在購(gòu)房合同當(dāng)中，一定要詳細(xì)的寫(xiě)清楚房屋的價(jià)格、位置以及房屋的面積。此外合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。

• 問(wèn) 二手房交易需要注意什么? 二手房過(guò)戶(hù)要注意哪些細(xì)節(jié)問(wèn)題
  答

  房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的主要程序及注意事項(xiàng)：　　一、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需要的文件資料賣(mài)方所需文件：1、身份證明(外地戶(hù)口需暫住證);2、房產(chǎn)證;3、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議;4、稅費(fèi)繳納證明。買(mǎi)方所需文件：1、身份證明(外地戶(hù)口需暫住證);2、網(wǎng)簽的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議;3、稅費(fèi)繳納證明?！　《⑥k理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需要的時(shí)間過(guò)戶(hù)之后，房產(chǎn)即登記在買(mǎi)方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣 ，一般在7個(gè)工作日左右，其中海淀區(qū)建委**快，只需一天時(shí)間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右?！　∪?、本人不能到場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的可以委托別人辦理如果買(mǎi)賣(mài)雙方的當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣(mài)方委托他人辦理必須提供經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的委托書(shū)，買(mǎi)方可以手寫(xiě)一份委托書(shū)，寫(xiě)明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)?！　∷?、在建委辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?在極特殊情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，但買(mǎi)方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買(mǎi)方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問(wèn)明情況。如果是因?yàn)榘l(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種情況買(mǎi)方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因?yàn)榻ㄎ枰晟剖掷m(xù)、修改數(shù)據(jù)。辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見(jiàn)?！　∥?、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后由銀行放款，不需要買(mǎi)方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過(guò)戶(hù)，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢(qián)兩空的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會(huì)出現(xiàn)的，這是因?yàn)殂y行在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后放款不需要買(mǎi)方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶(hù)內(nèi)，銀行在這里起到一種保障作用，保護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過(guò)戶(hù)資料(契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通知)放款;二是依據(jù)抵押材料(他項(xiàng)權(quán)利證書(shū))放款。第二種模式更快捷方便，但需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些問(wèn)題?購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些問(wèn)題
  答

  首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購(gòu)，物業(yè)費(fèi)一般會(huì)高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。房子是否滿(mǎn)五年，如果從房主上一次購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿(mǎn)五年的話(huà)，購(gòu)房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。如果是頂層的房子，要仔細(xì)看看房頂墻皮有沒(méi)有漏水后修補(bǔ)過(guò)的痕跡，一般房主和中介都會(huì)告訴你“我們這兒從來(lái)不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報(bào)……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過(guò)關(guān)，這個(gè)情況也是我親自經(jīng)歷過(guò)的，直到見(jiàn)了房主要簽約了，他們都說(shuō)是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問(wèn)過(guò)，大家一致說(shuō)這個(gè)小區(qū)不是市政水。房子的質(zhì)量，這個(gè)如果實(shí)地看不好看出來(lái)的話(huà)，要上網(wǎng)查一下這個(gè)小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過(guò)某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說(shuō)這里的房子隔音很差，隔壁開(kāi)個(gè)電視機(jī)都能聽(tīng)到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周?chē)袥](méi)有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問(wèn)題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的，有可能會(huì)夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車(chē)位，有不少老小區(qū)沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)，且地上停車(chē)位也比較少，很可能都沒(méi)有可供出租的車(chē)位，每天停車(chē)需要打游擊就有點(diǎn)兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門(mén)口是否可以隨意進(jìn)人，單元門(mén)有沒(méi)有門(mén)禁等。可以在網(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過(guò)重大盜竊、兇殺案件什么的……

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)交易需要注意哪些問(wèn)題？謝謝！
  答

  全款：1客戶(hù)簽寫(xiě)購(gòu)房申請(qǐng)表 2客戶(hù)交定金 業(yè)主收訂 3簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 4過(guò)戶(hù)登記 5取證 6交屋7放款 按揭：1客戶(hù)簽寫(xiě)購(gòu)房申請(qǐng)表 2客戶(hù)交定金 業(yè)主收訂 3簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同 4評(píng)估 5 行審貸面簽6擔(dān)保，過(guò)戶(hù)，抵押登記 7提前放款 8提前交屋 9取證

  全部3個(gè)回答>