怎樣才可以買得放心二手房。

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• 138****3362

  筆者結(jié)合所承辦的案件，介紹一下購買二手房常見的欺詐手段及應對方法。第一招：核實上家身份是首要案例： 劉先生因為房屋被動遷，找到中介想買一套房屋。中介公司向他推薦了一套房屋，劉先生看了挺滿意，就和中介公司介紹的上家張先生訂立了購房合同，還分兩次向張先生支付了定金和首期房款。可后來到交房的時候卻找不到張先生了，后來才得知張先生根本就不是產(chǎn)權(quán)人，房屋只是他租借的，產(chǎn)證也是偽造的。劉先生只好到公安報案，至今張先生仍未找到。對策：現(xiàn)在什么都有假，文憑有假，身份證有假，房產(chǎn)證當然也有假?，F(xiàn)在到處可見的“城市牛皮癬”為這些詐騙行為提供了極大方便，花個二三百元，假的身份證，假的房產(chǎn)證就可以辦出來了。二手房和一手房不同，一手房是和開發(fā)商做交易，一般不存在這個問題。所以買二手房的第一步就要核實與你交易的對方的身份。**簡單的一個辦法是到各區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢一下房屋的權(quán)屬情況，只要憑自己的身份證花幾十元錢，交易中心就會給你一張房屋基本信息的單據(jù)，上面有權(quán)利人的名字、抵押貸款、面積等基本情況。如果怕對方持假身份證冒充房東，你還可以委托律師到公安局調(diào)查人口信息，以便核實賣房人的身份。做好這兩樣工作，你就可以放心地和對方簽訂合同，不用擔心遇到劉先生這樣的倒霉事了。第二招：審核貸款合同要仔細案例：李先生和上家訂了一份五十萬元的購房合同，因為李先生需要銀行貸款，就通過中介介紹的擔保公司辦理抵押貸款手續(xù)。擔保公司辦理好手續(xù)叫李先生到銀行簽訂貸款合同。李先生到了銀行后，擔保公司的人告訴他，說這是銀行提供的格式合同，不會有問題的，只要核對一下貸款金額就可以了，李先生覺得銀行的格式合同總歸不會有錯的，就簡單地看了一下貸款金額就簽了字。一個星期以后，到了銀行答應的放貸時間，可李先生還是沒有收到貸款，就打電話到銀行去問，銀行告訴他說貸款已按貸款合同的約定劃到擔保公司帳戶上去了。李先生再去找擔保公司，擔保公司的人叫他放心，說這是公司規(guī)定，貸款要到第二個月就會直接劃到上家?guī)羧ァＲ院罄钕壬侄啻握覔９?，擔保公司一直拖著?*后竟然人去樓空。李先生后來才得知這家擔保公司早就資不抵債，就動歪腦筋，挪用了客戶貸款。他們在客戶的貸款合同上將貸款劃入帳戶寫成擔保公司帳戶，然后利用客戶的疏忽騙客戶簽訂合同，再將貸款非法挪用，**后無力償還就“人間蒸發(fā)”了。雖然李先生馬上報了案，后來也將擔保公司主要負責人抓捕，但錢款卻已揮霍一空，李先生因為沒有支付房屋余款而被上家告到法院。對策：在下家貸款的情況下，交易程序一般是這樣的：步驟一：下家支付首期房款。步驟二：上家拿到**后將房屋過戶給下家。步驟三：下家在取得房產(chǎn)證或交易中心收件收據(jù)后將房屋抵押給銀行。步驟四：銀行向下家發(fā)放貸款。步驟五：雙方交接房屋，結(jié)清水電等費用，余款付清，交易結(jié)束。下家向銀行申請貸款過程中，如果申請的是商業(yè)貸款，銀行會要求下家找一家擔保公司進行擔保，而下家一般都會采用中介公司推薦的擔保公司。少數(shù)不良的擔保公司會鉆購房人的空子，謀求非法利益。李先生雖然訂立的是銀行提供的格式合同，但并不能因此而高枕無憂，因為格式合同中也有許多是需要填寫進去的內(nèi)容，如果對這些內(nèi)容不加以重視并認真核對，就容易被鉆了空子。 第三招 **交到貸款銀行案例：吳小姐看中了一套房屋，但上家在這套房屋上還有銀行的抵押貸款30萬元。中介說上家要先取消抵押才能過戶，不過由于上家拿不出30萬元償還貸款，所以希望吳小姐多付一點**，然后上家再去注銷。于是，吳小姐在簽約后就付了20萬元的**給上家，但是上家遲遲沒有去銀行取消抵押。**后上家卻說因為做生意發(fā)生了虧空，將吳小姐付給他的20萬元去還了債。吳小姐聽了這氣得發(fā)抖，不過現(xiàn)在也沒辦法了，只能去打官司。對策：如果上家有抵押貸款，那么上家必須先還清貸款，并到房產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷手續(xù)后才能交易過戶（有的交易中心還要求要辦完抵押注銷手續(xù)之日起幾個工作日后才能交易）。在這種情況下，上家一般會要求下家先支付一定的**，用以償還銀行的貸款以便取消抵押。但是，如果下家將**交給上家后，上家并未按原來的約定去取消抵押而是挪作他用，那么就會出現(xiàn)吳小姐這樣的事了。但如果下家堅持在取消抵押后再交**的話，很可能由于上家資金不足以致交易失敗。對此，下家可以要求上家聯(lián)系好銀行，并在上家辦理好還貸手續(xù)后，再將**直接匯入上家在該銀行的帳戶，銀行當場即可劃款并出具他項權(quán)證。這樣一來，上家就不可能將下家交付的**挪用了。第四招：交易過戶辦委托公證案例：謝女士看中了一套二手房，可這套房屋上還有銀行的抵押貸款，上家要求謝女士先交**以便取消抵押，謝女士了解到只要將**直接匯入上家的貸款銀行就可以了，于是就與上家一起去貸款銀行幫上家還款。上家也按約付清了銀行的貸款并拿到了他項權(quán)證。不過，因為交易中心規(guī)定在辦理完抵押注銷手續(xù)后需要再過三個工作日才能辦理過戶手續(xù)。于是謝女士和上家約好再過三個工作日再去辦理。可到了約定的那一天，上家卻沒有來，對方一會說出差去了，一會又說家里不同意賣了，其實后來謝女士了解到，上家是因為覺得房子賣便宜了想反悔，所以故意不去辦過戶手續(xù)。謝女士向咨詢律師，律師建議她為了防止上家再轉(zhuǎn)賣給他人必須立即起訴，謝女士只得按照律師的建議做打官司的準備了。對策：下家交**讓上家注銷抵押貸款，但注銷抵押和過戶之間有一個時間差。按照法律的規(guī)定，房屋在誰的名下才是誰的，就算拿到鑰匙也沒有用。所以，只有過戶好并拿到新的產(chǎn)證之后，房屋才會成為下家的。但是如果上家在這期間毀約的話，下家非但不能按時過戶，反而還有一筆**被上家扣著。為了避免發(fā)生這種情況，下家**好在交**之前要求上家辦理一個過戶交易的委托書，并對委托書進行公證，并且**好在委托書上注明“本委托不可撤銷”的字樣。一般情況下，中介公司員工可以作為受托人。這樣的話，即使上家到交易時反悔，下家也可以和受托人憑委托公證書直接到交易中心辦理過戶手續(xù)。當然辦理委托公證會付公證費，但幾百元的公證費和幾
  十、幾百萬元的房款比起來，公證費就不算什么了。畢竟，誰也不想發(fā)生了糾紛后再去打官司。第五招：上家戶口一定要遷走案例：古老師買房完全是沖著孩子讀書才去買的，他家在郊區(qū)，現(xiàn)在孩子讀書都是按戶口所在地就近入學，古老師為了讓女兒受到更好的教育，就在市區(qū)一所名校附近買了一套二手房。買房之初他就問上家戶口是不是遷走了，當時上家拍著胸脯保證戶口已經(jīng)遷走了。古老師看他說得這么肯定，也就相信了。于是支付了房款，辦理了交房手續(xù)。可后來古老師在辦戶口時才發(fā)現(xiàn)上家的戶口還沒有遷走，這下他可著急了，而上家卻說那個戶口也不是他的，說他從別人手上買房時戶口已經(jīng)在上面了，他也沒辦法。古老師想到法院去起訴上家，而律師卻告訴他遷戶口的事法院不受理。古老師只好自認倒霉。對策：遷移戶口是公安機關辦理的，戶口要遷走就一定要找一個落戶的地方，如果不能落戶，當然也遷不走了，所以這類案件由于不適合強制執(zhí)行，法院現(xiàn)在還不受理。因此，在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況。下家**好委托律師到公安局戶政處去調(diào)查一下房屋內(nèi)是否有戶口，決不要輕信上家的空口許諾。如果房內(nèi)有戶口，一定要在合同中約定上家在交房前或過戶前將戶口遷出，否則應支付一定的違約金，或者約定留一部分房款，待戶口遷出后再支付。 第六招： 貸款風險要把握案例：陳先生看中了一套120萬元的二手房，不過他手上沒有足夠的現(xiàn)金，想通過商業(yè)貸款來支付。中介告訴他，按現(xiàn)在的房貸政策，根據(jù)房屋的房齡等情況，他可以貸到七成也就是84萬元。于是，陳先生就與上家簽訂了合同，并支付了**36萬元，合同約定在付了**后一個月內(nèi)通過銀行貸款支付房款余額，如果逾期付款的話，每逾期一天，陳先生要按余款的千分之五向上家支付違約金。但是，陳先生在貸款時卻遇到了麻煩，銀行說陳先生貸款買了好幾套房，所以這套房子銀行只肯貸五成，也就是60萬元。眼看合同約定的付款時間就要到了，可陳先生還是湊不出另外的24萬元。**后只好東拼西湊借了不少錢，盡管這樣還是逾期了，所以又支付了一部分違約金。對策：在下家貸款買房的情況下，合同約定“** 貸款”只是表明上家許可下家通過貸款的方式來付款，所以如果是由于下家自己的原因使得銀行不貸款或不足額貸款的話，那么這個責任應當由下家自己來負（這個問題有些爭議，不同法院的看法可能不一樣），但是為了規(guī)避類似的風險，下家在準備貸款時候一定要將自己的情況如實地告訴中介，或直接向貸款銀行咨詢，搞清楚銀行貸款的可能性，再簽訂房屋買賣合同，也可同時約定如果銀行不放貸則合同解除。第七招： 交房時再付尾款案例：王經(jīng)理和上家簽訂了一套價值150萬元的房屋買賣合同，合同約定這150萬元里包括裝修和家電、煤氣等等固定設施，并約定簽訂合同之日付**30%即45萬元，余額70%即105萬元采用銀行抵押貸款方式支付。后來，銀行放了款，王經(jīng)理將余額全部支付給了上家。但交房時卻出現(xiàn)問題了，原來上家還欠一年多的水電煤和物業(yè)管理費用，這些錢加起來有好幾萬元，另外原來房間內(nèi)的兩臺空調(diào)也被拆走了。但此時上家卻不肯支付作任何賠償，于是雙方就吵起來了。對策：交房時，不僅要查看房屋內(nèi)的設施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費、有線電視、電話費等費用的支付情況。一般來說，合同中都會約定交房前的這些費用由上家承擔，交房后由下家承擔。但是如果上家欠費而又不付，那這些錢**終還是要由下家來付的。所以，一定要先了解一下上家對這些費用的支付情況，其實了解起來也很方便，現(xiàn)在這煤氣公司、自來水公司等都推廣了便民服務，只要打個熱線電話就可以了解到的。至于物業(yè)管理費用可直接到物業(yè)公司了解。下家可按照了解到的情況預留一部分尾款，將這些尾款放到中介處，并在買賣合同中約定等上家將這些費用結(jié)清并在下家驗收完后再支付給上家，這樣下家就避免了交房時的風險。第八招： 收件收據(jù)不是產(chǎn)證 案例：郭先生簽訂了一份價值220萬元的購房合同，合同是這樣約定付款方式的：簽約當天郭先生向上家**30%即66萬元，在拿到交易中心出具的收件收據(jù)后支付第二期房款60%即132萬元，交接房屋后支付第三期房款10%即22萬元。郭先生拿到交易中心出具收件收據(jù)后，交易中心告訴他要再過五天才能拿到房產(chǎn)證。沒想到等五天后郭先生再去交易中心領取產(chǎn)證時，交易中心告訴他產(chǎn)證不能辦了，因為就在郭先生拿到收件收據(jù)后的第三天，上家就因被人起訴到法院，法院應原告的要求將這套房屋查封了。郭先生后來向律師咨詢得知，在這種情況下**好要求解除合同，叫上家返還房款。不過，因為這時郭先生已支付了90%的房款，所以郭先生的損失還是挺大的。對策：拿到交易中心出具的收件收據(jù)并不能認為就萬事大吉了，因為，按照法律規(guī)定，房屋的買賣要以過戶為標準，也就是說房子在誰的名下就是誰的，盡管郭先生已支付了絕大部分房款也拿到了收件收據(jù)，但由于還沒有拿到房款，所以房子還是上家的，法院也有理由因上家被人起訴而將房子查封。盡管這樣的事發(fā)生的概率比較小，但是為了盡可能地規(guī)避購房的風險，**好約定第二期房款（一般在房款中占的比例較大）在下家拿到產(chǎn)證后再付。這樣的話，即使在領取產(chǎn)證之前遇到這樣的情況，下家的損失也不至于過大。

  查看全文↓ 2014-02-17 13:58:20
• 151****8761

  注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實的，看清房屋是公房還是私有房。因為有的房屋是以標準價格購買的公有住房，有些單位在向職工售房時，與職工簽有合同，原單位有權(quán)優(yōu)先購回，這樣的房屋，買時價錢一定很低，但如果到了年限購回時，這樣的房屋不會屬于自己。所以在購買這類房子時，一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。在弄清房屋產(chǎn)權(quán)的同時，要弄清房屋的年限，有的房主為了盡快出手，故意把房屋建成的時間說得很近，這就需要看清房產(chǎn)證。
  
  

  查看全文↓ 2014-02-15 19:15:23

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• 問 ??二手房翻新水電應該如何做才放心?
  答

  大多數(shù)二手房裝修已經(jīng)居住了三五年乃至十年以上，舊房裝修質(zhì)量上是否有問題或是否已經(jīng)有過大修，是裝修前要弄清楚的問題，除了一些看不見的隱蔽工程要檢查并作出判斷外，有些看似很新的部分尤其要注意，如新刷的墻壁或屋頂

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• 問 怎樣的二手房才算“優(yōu)質(zhì)房”?
  答

  尋找該類房源的具體方式,共分為三種方式：1、網(wǎng)絡渠道：找房網(wǎng)，58，趕集，當?shù)卣搲染W(wǎng)絡尋找（優(yōu)勢是信息量大，成本低；劣勢是虛假房源多，良莠不齊）；2、中介機構(gòu)：當?shù)仄放浦薪闄C構(gòu)或直接委托一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理（優(yōu)勢是房源真實有效，隨時看房，還免費；劣勢是需要花錢）；3、個人人脈資源：自己去找，或者熟人介紹（優(yōu)勢是對房源絕對了解，劣勢是砍價難）。

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• 問 買的二手房多久可以賣?怎樣才可以買到便宜一些的二手房?
  答

  二手房沒有規(guī)定買多久可以在賣，可以剛剛買了就賣都可以了。只要產(chǎn)權(quán)證的名字變更為買受人的名字了，那么想在想將房子賣掉都是可以的，只不過需要繳納稅費，辦理過戶的稅費如下：1、個人所得稅：1%（賣方出，滿五年唯一一套住宅免征）；2、契稅：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，買方出；3、交易手續(xù)費：面積*6元（買賣雙方一家一半）；4、工本費：80元（買方出）。

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• 問 怎么買二手房才放心？按揭買怎么樣？哪位大神了解？
  答

  到哪也沒有免費的午餐 ，達到你說的這個境界得補足多少功課啊 ，那是人生 市場 和閱歷的凝聚 ，如何能是看一條消息就達到的這樣結(jié)果 ，過于太異想天開了。

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• 問 二手房多久可以賣？怎樣出售二手房？
  答

  經(jīng)濟適用房5年之內(nèi)不允許交易商品房辦證不滿兩年，交易要收取營業(yè)稅其他的還有契稅，評估費，土地收益金，交易手續(xù)費，房屋登記費，土地登記費，印花稅，測繪費等具體費用需要你房屋詳細情況但是你房值低，**多也就2000-3000元

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