二手房買賣容易產(chǎn)生哪些合同糾紛？

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• 143****5721

  1、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。
  2、委托合同簽訂不規(guī)范
  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同,但是在實踐中,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同,多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補充協(xié)議,將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起,內(nèi)容約定多含糊不清。
  3、逃避居間義務
  1)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》(現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章,不如實將雙方的權(quán)利義務反映在合同上,逃避居間義務。
  2)這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。
  4、二手房買賣合同的內(nèi)容不完整
  1)二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。
  2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設施等;二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。
  3)價款是合同中**重要的條款,合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。
  4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定,則應當在合同中明確這一約定。
  5)合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。
  6)支付價款的方式,應明確以現(xiàn)金還是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。
  5、二手房買賣合同補充協(xié)議的效力不確定
  1)在二手房買賣過程中,經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。
  2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。
  3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用,但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài),而且是否愿意作證也存在疑問。
  4)二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制,明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議,才具有法律效力,從而減少爭議的發(fā)生。

  查看全文↓ 2014-02-20 09:45:21
• 139****9246

  房屋交房時注意事項有哪些？一般來說，二手房交易雙方對整個買賣流程并不熟悉，特別是在交房事項上容易產(chǎn)生糾紛，影響交易的安全性和穩(wěn)定性，建議買賣雙方在交房時，要注意做好以下幾個問題。
  水、電、煤、電話、物業(yè)管理費等生活費用的結(jié)清手續(xù)。這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結(jié)算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。
  雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結(jié)清上述款項即可。房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收。一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。
  戶口問題。按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。
  如果雙方約定的交房時間位于交易流程的**后環(huán)節(jié)，買方可預留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。
  房屋交付后，雙方應簽訂一份房屋交接書，將交房中完成的事項寫入其中，以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。
  特別是某些交房事項（交房時間、戶口遷出等）無法按期完成時，更應當簽訂房屋交接書，將未完成事項以及何時完成寫入其中，以便將來如期如約履行。

  查看全文↓ 2014-02-19 22:35:00
• 145****3750

  從你說的情況來看，你能鉆這個空子。合同是建立在公平公正的條件下的，你可以以房主與中介公司有意欺瞞房屋實際狀況來起訴他們詐騙，有意已滿房屋事實真相來說事。
  當時這么寫是想避稅吧？但這個空子倒是留下了。
  打起官司來你只能說自己當時不懂或完全不知道裝修情況來作為證據(jù)。適口否定150萬的事實。如果對方?jīng)]留下其他證據(jù)，你是有希望打贏官司的。
  打官司 沒有100%，不然就不需要律師了。只能建議這么多了。

  查看全文↓ 2014-02-19 09:37:04
• 141****4501

  1．買賣合同是有償合同。買賣合同的實質(zhì)是以等價有償方式轉(zhuǎn)讓標的物的所有權(quán)，即出賣人移轉(zhuǎn)標的物的所有權(quán)于買方，買方向出賣人支付價款。
  這是買賣合同的基本特征，使其與贈與合同相區(qū)別。2．買賣合同是雙務合同。在買賣合同中，買方和賣方都享有一定的權(quán)利，承擔一定的義務。而且，其權(quán)利和義務存在對應關系，即買方的權(quán)利就是賣方的義務，買方的義務就是賣方的權(quán)利。3，買賣合同是諾成合同。買賣合同自雙方當事人意思表示一致就可以成立，不需要交付標的物。4．買賣合同一般是不要式合同。通常情況下，買賣合同的成立、有效并不需要具備一定的形式，但法律另有規(guī)定者除外。

  查看全文↓ 2014-02-18 09:50:35
• 136****2186

  在二手房交易過程中,二手房買賣合同無效產(chǎn)生糾紛的情形有哪些? 通常情況下,下列情況屬于買賣雙方簽訂的二手房買賣合同無效的情形:
  (1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的有關規(guī)定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實旌民事行為。因此,無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。
  (2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動,他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
  (3)以欺詐的手段簽訂的房屋買賣合同,損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
  (4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同,損害國家利益的合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
  (5)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指一方當事人趁對方處于危難之際或利用對方的迫切需要,強追對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
  (6)雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利
  (7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同,又無據(jù)可查的,亦認定為房屋買賣合同無效。

  查看全文↓ 2014-02-17 19:08:23
• 149****3981

  第一、注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關規(guī)定，司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利 的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。
  第二、注意審查房屋價款、其他費用及傭金，房屋價款應該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構(gòu)進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，**好在中介機構(gòu)的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設施的，也應該明確價款。而對中介傭金應該明確委托價格、服務內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。
  第三、必須對付款方式進行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同**為關鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構(gòu)代收、代付，委托中介機構(gòu)代收、代付能夠適當降低風險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。
  第四、注意對交房情況進行嚴格審查，包括交房時間、交房條件、相關費用的支付等。買賣合同中應該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關費用的負擔。
  
  

  查看全文↓ 2014-02-17 15:45:43

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• 問 二手房買賣合同糾紛
  答

  責任在買方，合同明確規(guī)定在房主交房后，而不是產(chǎn)權(quán)過戶后，把**給賣方支付貸款，現(xiàn)在是買方**也沒給，就交了定金，那么作為賣方現(xiàn)在可以行使合同上的條款，保障自己本身的利益，定金不用退了，如買方不同意，可以讓他去申述，若他想私了，你就可以按現(xiàn)在的市場價再跟他簽次合同，或者是直接定金沒收，讓他去告，你有合同在手，明文規(guī)定，條款很清楚，你的利益可以得到很好的保障

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• 問 二手房買賣容易產(chǎn)生的糾紛有哪些 如何處理這些糾紛
  答

  房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。 1、委托合同簽訂不規(guī)范 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。 2、逃避居間義務 （1）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場辦理產(chǎn)權(quán)證時不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》(現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章，不如實將雙方的權(quán)利義務反映在合同上，逃避居間義務。 （2）這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。 3、二手房買賣合同的內(nèi)容不完整 （1）二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項內(nèi)容。 （2）二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設施等;二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。 （3）價款是合同中**重要的條款，合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。 （4）雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。 （5）合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。 （6）支付價款的方式，應明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。 4、二手房買賣合同補充協(xié)議的效力不確定 （1）在二手房買賣過程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。 （2）買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。 （3）二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。 （4）二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭議的發(fā)生。

• 問 二手房合同糾紛
  答

  二手房合同糾紛出現(xiàn)的原因主要是因為中介公司不規(guī)范操作或者是買賣，雙方的法律意識比較淡薄，導致二手房出現(xiàn)了買賣合同糾紛，在解決到時候可以上訴法院，但建議大家還是要在買房之前多做了解，規(guī)避二手房買賣當中的風險。①委托合同簽訂不規(guī)范。找中介公司買二手房或者是賣二手房，都需要與中介公司分別簽署委托合同，但是在現(xiàn)實生活當中很多人并沒有做到這一點，經(jīng)常把房屋買賣合同和委托買賣合同內(nèi)容混為一談。②內(nèi)容不完整。合同當中的內(nèi)容不完整，成為了引發(fā)糾紛的主要原因，在合同當中應該明確寫出二手房的位置，二手房的面積以及二手房內(nèi)部的裝修和格局，一切和房屋信息相關的內(nèi)容都需要寫在合同當中。③期限、支付價款的期限。在合同當中并沒有寫明交付房屋的時間和支付房款的時間，也是引發(fā)糾紛的主要原因。④？

• 問 如何避免二手房買賣合同糾紛？
  答

  導致二手房糾紛增長的原因和避免糾紛的方法主要有以下幾點：1.許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又浮動了，于是導致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。預防方法：對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。2.二手房交易手續(xù)復雜，導致交易過程中雙方當事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。預防方法：買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

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• 問 買二手房簽訂意向金協(xié)議后，容易產(chǎn)生哪些糾紛？
  答

  一是被中介業(yè)務員誤導，業(yè)務員口頭承諾交易不成意向金可退，實際上所謂的“交易不成”僅限于賣方不同意賣房的情況；二是房產(chǎn)中介“偷梁換柱”，嘴里說消費者交付的是意向金，收據(jù)上一般都寫成定金；三是消費者購房過于倉促，事后容易因各種原因反悔。