二手房合同糾紛

責任在買方，合同明確規(guī)定在房主交房后，而不是產權過戶后，把**給賣方支付貸款，現(xiàn)在是買方**也沒給，就交了定金，那么作為賣方現(xiàn)在可以行使合同上的條款，保障自己本身的利益，定金不用退了，如買方不同意，可以讓他去申述，若他想私了，你就可以按現(xiàn)在的市場價再跟他簽次合同，或者是直接定金沒收，讓他去告，你有合同在手，明文規(guī)定，條款很清楚，你的利益可以得到很好的保障

一般房屋買賣中，當事人雙方為追求利益**大化，達到少交或不交房屋契稅和個人所得稅的目的，往往在遞交給房地產登記機關的房屋買賣合同中約定少于真實成交價的成交價格，即出現(xiàn)所謂的“陰陽合同”。出賣人或買受人因房屋價格上漲或下跌等原因不愿繼續(xù)履行合同，以雙方約定的虛假成交價格違反了國家稅收法律制度為由起訴請求確認雙方簽訂的房地產買賣合同無效。 我們認為，真實意思表示是民事法律行為的核心要素，如付款方式、付款數(shù)額等其他條款在“陰陽合同”中約定不一致時，應以雙方當事人的真實意思表示為準，非真實意思表示的條款對雙方當事人沒有法律約束力。房屋的真實成交價格應按雙方的真實意思來認定。除虛假成交價格之外的其他條款是雙方的真實意思表示，不存在其他法定無效情形，應認定其他條款有效。逃避稅收并不是雙方訂立房屋買賣合同的目的，當事人一方僅以逃避稅收條款為由請求確認買賣合同無效的，不予支持。(以上為青島地區(qū)司法實踐)

導致二手房糾紛增長的原因和避免糾紛的方法主要有以下幾點：1.許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又浮動了，于是導致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。預防方法：對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。2.二手房交易手續(xù)復雜，導致交易過程中雙方當事人產生不信任，交易難以進行。預防方法：買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

1、房地產經(jīng)紀機構的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風險意識淡薄是二手房買賣合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。2、委托合同簽訂不規(guī)范房地產經(jīng)紀機構應當與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同,但是在實踐中,房地產經(jīng)紀機構往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同,多稱為二手房買賣委托合同或房地產買賣契約補充協(xié)議,將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內容混在一起,內容約定多含糊不清。3、逃避居間義務1)房地產經(jīng)紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》(現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》)上簽字蓋章,不如實將雙方的權利義務反映在合同上,逃避居間義務。2)這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方經(jīng)常會就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭議。4、二手房買賣合同的內容不完整1)二手房買賣合同應當包括當事人的名稱或姓名住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任和解決爭議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉讓和附件等8項內容。2)二手房買賣合同中應明確二手房的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;二手房的物業(yè)管理費用及其他交費狀況和二手房相關文書資料的移交。3)價款是合同中**重要的條款,合同中應主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。4)雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定,則應當在合同中明確這一約定。5)合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付二手房的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程亦應在合同中明確寫明。6)支付價款的方式,應明確以現(xiàn)金還是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。5、二手房買賣合同補充協(xié)議的效力不確定1)在二手房買賣過程中,經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購房的情形。2)買賣雙方常常對是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生糾紛,買賣雙方是否解約以及哪一方存在過錯較難認定。3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用,但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài),而且是否愿意作證也存在疑問。4)二手房買賣雙方應當在二手房買賣合同中對補充協(xié)議的效力作出限制,明確約定只有簽訂書面的補充協(xié)議,才具有法律效力,從而減少爭議的發(fā)生。