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首先確定您的房產(chǎn)是普通住宅還是高檔住宅，三個指標，1、價格（當?shù)夭煌瑓^(qū)域的市場定價)2、面積(140平以上是高檔以下是普通）3、容積率（1.0以下是高檔以上是普通） 并確定一下您是否有房屋交接書，因為要以此或產(chǎn)權(quán)證二者孰先原則來確定您買的房屋是否已滿五年，而您的產(chǎn)證據(jù)您所述是04年才出的，所以就現(xiàn)在就只能看房屋交接書了。五年內(nèi)和五年以上收費標準不同 高檔住宅未滿五年收費標準： 賣方:合同價5.55%的營業(yè)稅及附加；合同價0.05%的印花稅；合同價減去原購價、契稅、營業(yè)稅、裝修成本（有發(fā)票）等后的凈收入乘以20%，或合同價乘以2%的個人所得稅看兩種情況下哪種較少來交付，前者需審核約10個工作日后者可直接交付；交易手續(xù)費每平方2.5元；通過中介另付中介費 買方：合同價3%契稅；合同價0.05%的印花稅；交易手續(xù)費每平方2.5元；通過中介另付中介費 普通住宅未滿五年收費標準： 賣方：合同價5.55%的營業(yè)稅及附加；合同價0.05%的印花稅；合同價減去原購價、契稅、營業(yè)稅、裝修成本（有發(fā)票）等后的凈收入乘以20%，或合同價乘以1%的個人所得稅看兩種情況下哪種較少來交付，前者需審核約10個工作日后者可直接交付；交易手續(xù)費每平方2.5元；通過中介另付中介費 買方：合同價1.5%契稅；合同價0.05%的印花稅；交易手續(xù)費每平方2.5元；通過中介另付中介費 已經(jīng)滿五年的高檔住宅 賣方：合同價減原購價乘5.55%的營業(yè)稅及附加；合同價0.05%的印花稅；合同價減去原購價、契稅、營業(yè)稅、裝修成本（有發(fā)票）等后的凈收入乘以20%，或合同價乘以2%的個人所得稅看兩種情況下哪種較少來交付，前者需審核約10個工作日后者可直接交付；交易手續(xù)費每平方2.5元；通過中介另付中介費 買方：合同價3%契稅；合同價0.05%的印花稅；交易手續(xù)費每平方2.5元；通過中介另付中介費 已經(jīng)滿五年的普通住宅 賣方：無需交納營業(yè)稅，合同價0.05%的印花稅；如果是個人唯一住宅的可免交個人所得稅，相反則按合同價減去原購價、契稅、裝修成本（有發(fā)票）等后的凈收入乘以20%，或合同價乘以1%的個人所得稅看兩種情況下哪種較少來交付，前者需審核約10個工作日后者可直接交付；交易手續(xù)費每平方2.5元；通過中介另付中介費 買方：合同價1.5%契稅；合同價0.05%的印花稅；交易手續(xù)費每平方2.5元；通過中介另付中介費 看您所述情況，二手房應該在您買的時候是沒有正式的房屋交接書的，也就是您的房屋屬于未滿五年的普通住宅 所承擔稅費為 賣方： 合同價5.55%的營業(yè)稅及附加； 合同價0.05%的印花稅； 合同價減去原購價、契稅、營業(yè)稅、裝修成本（有發(fā)票）等后的凈收入乘以20%，或合同價乘以1%的個人所得稅看兩種情況下哪種較少來交付，前者需審核約10個工作日后者可直接交付； 交易手續(xù)費每平方2.5元； 通過中介另付中介費 買方： 合同價1.5%契稅； 合同價0.05%的印花稅； 交易手續(xù)費每平方2.5元； 通過中介另付中介費賣方繳納房價5.5%的營業(yè)稅和0.05%的印花稅，交納20%的個人所得稅（差價的20%或房價的1%）。
全部2個回答>農(nóng)村房產(chǎn)交易問題
137****6622 | 2014-03-04 16:55:11
已有7個回答
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146****4357
近年來，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件時有發(fā)生，如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，對在司法實踐中正確處理此類糾份，維護當事人合法權(quán)益，有重大的現(xiàn)實意義。
查看全文↓ 2014-03-07 09:36:42
一、民事法律行為理論對認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力有指導意義。
我國〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設立、變更、終止民事權(quán)利義務的合法行為?！泵袷路尚袨槔碚撛谖覈穹w系中占有極為重要的地位， 民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設立、變更和終止民事權(quán)利義務為內(nèi)容的合法行為。要正確認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導，以我國法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應具備以下三個要件（1）：1、行為人具有相應的民事行為能力；2、意思表示自愿真實；3、行為的內(nèi)容不違法。依法訂立的農(nóng)村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件，就是有效的，否則應認定為無效合同。
二、〈中華人民共和國合同法〉是認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。
〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！睆奈覈F(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買賣合同應認定其有效為宜。
三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系一起的（2），只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，才能申請宅基地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”農(nóng)村村民申請宅基地后，有權(quán)在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權(quán)，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。出賣自已的房屋，是行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)能，“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。
四、簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果未經(jīng)登記，則只能在當事人之間產(chǎn)生債權(quán)、債務關(guān)系。
《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理?！鄙鲜龇梢?guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則，即不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)應登記，記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人，即是該不動產(chǎn)的權(quán)利人。購買農(nóng)村房屋的買房人，只有在辦理房屋登記后，買房人才能擁有該房屋的所有權(quán)，即不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。未經(jīng)登記不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！睆脑摋l法律規(guī)定的精神看，我國物權(quán)法第九條規(guī)定的是不動產(chǎn)物權(quán)的效力，它與不動產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現(xiàn)行政策對農(nóng)村房屋買賣過戶規(guī)定了較嚴格的限制條件，導致購買農(nóng)村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續(xù)，不動產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力，買房人沒登記的，不能取得取得房屋的所有權(quán)。在房屋沒登記的情況下，農(nóng)村房屋買賣合同的效力，不應受到影響，該農(nóng)村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權(quán)效力。
五、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，應視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過購買房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地?！斗课莸怯涋k法》第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記第八十六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應當提交下列村料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明或集體所有建設用地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。”第八十七條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理。”從《房屋登記辦法》的規(guī)定看受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權(quán)，發(fā)生物權(quán)效力，農(nóng)村房屋買賣合同的效力應無疑問。
六、農(nóng)村房屋所在地村集體經(jīng)濟組織成員以外的人（包括城市居民）與房屋所有人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同的效力。 -
152****4411
你是只買房還是也買土地呢？當然要蓋章了。不過我提醒你一點：雖然大家都在買賣土地，但是這種事情還是不能拿到桌面上來談的。因為國家規(guī)定土地是不允許被交易的。慎重考慮?。?/span>
查看全文↓ 2014-03-06 11:07:33 -
142****8575
不可以賣的！中國土地法明確規(guī)定土地歸集體所有，個人只有使用權(quán)?，F(xiàn)在新的土地法已經(jīng)出來了，你也可以看看?？傊梢猿鲑u地上的房屋，不能賣地皮。另外，你們的協(xié)議簽得太沒有水平了（請原諒?。?，什么叫做長期使用，十年還是一百年??？還有地皮款是什么，所有權(quán)還是使用權(quán)？總之這個事情不太好說，一方面土地問題很敏感，還有一方面親戚關(guān)系也不好處理，建議你出租，就沒有必要給他錢了。
查看全文↓ 2014-03-06 10:18:01 -
137****4959
你因為尋求法院的救濟，起訴吧
查看全文↓ 2014-03-05 17:16:46 -
148****1151
要看買家的需要,如果只想要你的地,那你就不要再花重建的費用了吧
查看全文↓ 2014-03-05 09:58:43 -
134****4419
建議你要慎重處理，否則一不小心會雞飛蛋打。
查看全文↓ 2014-03-04 22:55:45
我國《土地管理法》第八條規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有。該法第六十二條進一步規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民在法律允許范圍內(nèi)對宅基地的占有、使用、收益的權(quán)利。雖然農(nóng)村居民住房全歸私人所有，但根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民個人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，因此，農(nóng)村居民建住宅的宅基地使用權(quán)應當向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)村村民委員會提出申請，并經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準，并且不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。國家保護私有房屋合法買賣，繼承、贈與等權(quán)利，房屋所有權(quán)的變動，必須報請縣級人民政府房屋管理部門進行變更登記。但宅基地使用權(quán)是不能繼承的，也不能擅自贈與或買賣。
所以，綜上所述，由于你不是那個村的村民，不能在那個村擁有宅基地的使用權(quán)，盡管有村委見證，縣國土局也不會給你辦理宅基地的《集體土地使用權(quán)證》的，同時，根據(jù)《房屋登記辦法》第87條的規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應當不予辦理?！?，縣房產(chǎn)管理部門也不會給你辦理《房產(chǎn)證》的。房產(chǎn)證和土地使用證不過戶情況下房子只能說私下是屬于你的，但不是合法的，土地以后增值也就不可能完全是你的了。當然所有這些也僅僅是供你參考而已，如果你能夠擺平所有的政府部門，能拿到合法的（至少從表面上）各種手續(xù)，買上還是可以的，至少也是相對保險的一種投資嘛。 -
132****6507
不是有合同嗎，那就去起訴吧
查看全文↓ 2014-03-04 17:02:50
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房價按交易中心指導價格來算,契稅正常繳納!
全部9個回答> -
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農(nóng)村房產(chǎn)證可以過戶，具體如下： 農(nóng)村房產(chǎn)證過戶流程 一、當購買的農(nóng)村房屋有房產(chǎn)證后，就需要向國土部門提出過戶申請了。具體的過戶手續(xù)如下： 1、 去鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所提出申請; 2、 提交相關(guān)材料; 3、 當?shù)貒了鶕?jù)申請人提供的權(quán)屬資料進行審查; 4、 實地進行勘丈、調(diào)查、公告; 5、 報國土局審核，注冊登記; 6、 發(fā)證 二、農(nóng)村房產(chǎn)證過戶程序及費用 農(nóng)村房產(chǎn)證過戶流程 由于農(nóng)村房屋的土地是集體土地，農(nóng)村建房的宅基地是集體分配下來的。因此，農(nóng)村房屋過戶不需要像城市房屋過戶一樣繳納各種土地稅費。所以，農(nóng)村房屋過戶的費用也是極低的，只需工本費即可。具體的費用可以咨詢當?shù)剜l(xiāng)或鎮(zhèn)的國土所。
全部3個回答> -
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不同面積的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括交易行為),存在變數(shù)的稅費項是應由受讓方繳納的契稅.我國對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收契稅稅率的標準一般為2%-4%,各地方執(zhí)行標準不一. 建筑面積在140(含140,144是不是筆誤?)平方米以上的全額征收,140平方米以下減半征收. 比如當?shù)仄醵愓魇諛藴蕿?%,則140(含140)平米以上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按3%征收,140平米以下的減半按1.5%征收.買房的人要交的費用是: 1交易手續(xù)費:2.5*建筑面積 2印花稅:萬分之五*合同價 3契稅:1.5%*合同價 4合同工本費:5快每本 5評估費:公積金和商貸的不同,在200-300這樣. 6圖紙費:25元 7交易登記費:80元
全部5個回答> -
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一、買方應該注意的事項1、核實賣方身份買二手房的第一步就需要做到底事情就是核實與你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房產(chǎn)證上名字和身份證上的名字是不是同一個等等，好還是到房產(chǎn)交易查詢一下房屋的權(quán)屬情況。2、核實戶口情況在簽訂房屋買賣合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況，了解房屋是不是已經(jīng)有戶口，房屋的戶口有沒有被遷出，如果沒有，打算什么時候遷出，好留下一部分房款等到戶口遷出后再支付。3、核實費用結(jié)清問題交房時，不僅要查看房屋內(nèi)的設施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費、有線電視、電話費等費用的結(jié)清情況，看看賣家有沒有將這些費用都結(jié)清，否則一旦交完房，這些費用都將由買方自己承擔。二、賣方應該注意的事項1、注意明確委托方式和期限賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售，這時要記得除了明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限才可以。2、注意謹慎收取定金中介公司找到客戶后會同賣方議價，如果賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金，一些中介公司可能會要求保管定金，賣方對此要慎重。3、注意簽約細節(jié)簽約時賣方要記得將房屋的狀況如實告知買方，要提供“三項證明”，比如房屋共有人同意出售的證明等，還有就是將交易流程與房款支付掛鉤，確保在房屋過戶前后可以拿到房款。4、注意避免違約責任交房和過戶是賣方的兩大義務，也需買方，如果買方不，賣方應書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責任，而且在簽署合同時就要明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間。另外，一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。
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