房屋買賣合同不因還末辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記而無(wú)效

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• 136****8908

  您是買賣合同,還是預(yù)售合同。產(chǎn)證這些有么?還是去房地中心查一下吧。

  查看全文↓ 2014-03-11 11:38:13
• 157****8686

  2005年 3月 15日，甲某與乙某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定：甲某自愿將其所有的一套商品房，作價(jià) 250000 元出售給乙某，簽訂協(xié)議之日乙某預(yù)付房款 20000 元，余款 230000 元于同年 6 月 20 日前甲某交付房屋時(shí)一次性支付。甲某承諾在 7月 20 日之前協(xié)助乙某辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，乙某按約付清了房款，甲某也交付了房屋。后甲某反悔，不想把房子賣給乙某。 2005 年 7 月 20 日，乙某依約要求甲某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)遭甲某拒絕，乙某于同年 9 月 10 日訴至法院要求：法院認(rèn)定二人之間的房屋購(gòu)買合同有效并判令甲某協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。甲某辨稱：因雙方當(dāng)事人未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，該房屋買賣行為無(wú)效，其也就不應(yīng)協(xié)助乙某辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。
  
  本案涉及的法律問(wèn)題：
  
  1、房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是否有效。
  
  在房屋買賣案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋買賣行為無(wú)效。這種看法在認(rèn)識(shí)上存在一個(gè)誤區(qū)，有必要加以糾正。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是,依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。這種批準(zhǔn)、登記，指的是當(dāng)事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是,合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無(wú)須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買賣合同的效力問(wèn)題，屬第二種情況，買賣后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記并不是合同生效的要件，而是物權(quán)變動(dòng)的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的登記。
  
  另?yè)?jù)**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。
  
  再據(jù)**高人民法院法發(fā)（1993）37號(hào)《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。
  
  本案中甲某與乙某之間的房屋買賣協(xié)議體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意思表示。故本案應(yīng)依據(jù)我國(guó)《民法通則》《合同法》及相關(guān)司法解釋，認(rèn)定甲某與乙某的房屋買賣協(xié)議有效。

  查看全文↓ 2014-03-11 09:24:53
• 138****8044

  合同都沒(méi)有呀?

  查看全文↓ 2014-03-10 19:38:43
• 138****9848

  房屋買賣合同不因產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記末辦理而無(wú)效嗎？ 房屋買賣合同糾紛 1997年4月30日，原告將其所有的房屋賣與被告，雙方簽訂了房產(chǎn)交易協(xié)議書，約定：房?jī)r(jià)為38500元，有關(guān)交易一切費(fèi)用均由買方承擔(dān)，辦理手續(xù)同時(shí)一次交付全部房款。
  1997年5月3日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。
  但雙方一直未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。2001年5月，原告以其得知被告一直未辦理法定過(guò)戶手續(xù)后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請(qǐng)求依法判決買賣房屋合同無(wú)效。
  被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請(qǐng)求判決買賣合同合法有效。 法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告之間的房屋買賣合同是有效的。且已實(shí)際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買賣合同生效后，被告應(yīng)及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。原告要求判決房屋買賣關(guān)系無(wú)效之請(qǐng)求，因過(guò)戶登記是已經(jīng)生效合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，過(guò)戶登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，原告之請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予支持。
  依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十二條，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條之規(guī)定，遂判決：原、被告之間的房屋買賣合同有效;
  爭(zhēng)議房屋歸被告所有。 點(diǎn) 評(píng) 本案涉及的法律問(wèn)題是：房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是否有效；應(yīng)由誰(shuí)辦理過(guò)戶手續(xù)。 在房屋買賣案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋買賣行為無(wú)效。
  這種看法在認(rèn)識(shí)上存在一個(gè)誤區(qū)，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。
  這種批準(zhǔn)、登記，指的是當(dāng)事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無(wú)須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買賣合同的效力問(wèn)題，屬第二種情況，買賣后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記并不是合同生效的要求，而是物權(quán)變動(dòng)的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)的登記。
  所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買賣合同及其效力沒(méi)有影響。不能因?yàn)楫?dāng)事人還未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，就認(rèn)定當(dāng)事人的買賣合同無(wú)效。這是依法判決本案之買賣合同生效的理由和依據(jù)。 辦理產(chǎn)權(quán)更名過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)由買賣雙方哪方負(fù)責(zé)呢？ 一是這個(gè)問(wèn)題涉及到過(guò)戶更名手續(xù)費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確約定由誰(shuí)承擔(dān)費(fèi)用、辦理手續(xù)。
  二是雙方應(yīng)主動(dòng)配合辦理相關(guān)手續(xù)，特別是賣方當(dāng)事人在此環(huán)節(jié)上居于主導(dǎo)地位，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時(shí)，賣方需要提供與原產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項(xiàng)手續(xù)，如原產(chǎn)權(quán)是否屬于共有，其他共有或受益人對(duì)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)所出具的手續(xù)等。
  因此，賣方更應(yīng)該主動(dòng)配合，對(duì)于產(chǎn)權(quán)及時(shí)變更和轉(zhuǎn)移具有重要作用。合同法第一百三十五條規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
  此規(guī)定也說(shuō)明賣方在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中負(fù)有積極的主要義務(wù)。當(dāng)然買方不配合也會(huì)影響過(guò)戶手續(xù)的辦理，此行為可視為一種違反合同附隨的協(xié)助義務(wù)的行為，但不影響買賣合同效力的認(rèn)定。

  查看全文↓ 2014-03-10 14:10:45
• 156****2566

  買賣合同必須要產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后才會(huì)無(wú)效

  查看全文↓ 2014-03-10 13:36:51
• 132****8715

  一般一份正常的買賣合同是要等房屋買賣完成交房后才算合同終結(jié)具體你看一下合同的規(guī)定吧

  查看全文↓ 2014-03-10 10:03:37
• 137****5424

  很難獲得補(bǔ)償

  查看全文↓ 2014-03-09 20:25:05
• 146****7644

  簽訂了正式的合同就生效了

  查看全文↓ 2014-03-09 15:09:23
• 143****8020

  房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,訂立買賣合同并不因此一定無(wú)效,只要符合法律規(guī)定的有效要件,救應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。首先,房地產(chǎn)管理法的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定,違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。《物權(quán)法》第十七條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證**載的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 ”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是證明,僅僅起到證據(jù)的作用,證明那套房子是你的,不是別人的。此外,無(wú)任何別的意義。物權(quán)法是調(diào)整靜態(tài)財(cái)產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系,不涉及對(duì)合同效力的判斷。因此,在調(diào)整物的交易流轉(zhuǎn)領(lǐng)域還是應(yīng)當(dāng)適用合同法,并結(jié)合其他法律和行政法規(guī)對(duì)合同效力作出判斷。其次,房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明,沒(méi)有房產(chǎn)證即意味著沒(méi)有所有權(quán),出賣沒(méi)有所有權(quán)的房屋屬于無(wú)權(quán)處分。但無(wú)權(quán)處分行為在無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效,轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋
  (一)》第九條規(guī)定:依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定,沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無(wú)效。再次,有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同,這樣的合同也并非一定無(wú)效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同,在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí),該合同不生效,但不生效不是無(wú)效,一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn),該就成為一份無(wú)效合同了。**后,只有符合一定條件的合同才是無(wú)效合同。比如說(shuō):雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證,卻簽訂了一份買賣沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三者利益;等等。

  查看全文↓ 2014-03-08 21:47:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋買賣合同是不是可以因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記而無(wú)效?
  答

  合同法第一百三十五條規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。此規(guī)定也說(shuō)明賣方在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中負(fù)有積極的主要義務(wù)。當(dāng)然買方不配合也會(huì)影響過(guò)戶手續(xù)的辦理，此行為可視為一種違反合同附隨的協(xié)助義務(wù)的行為，但不影響買賣合同效力的認(rèn)定。

• 問(wèn) 2012年末買房，如何規(guī)避無(wú)效房屋買賣合同陷阱？
  答

  年末買房，應(yīng)規(guī)避以下七類無(wú)效房產(chǎn)買賣合同：（1）無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代辦人代辦實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代辦人代簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無(wú)效合同。（2）限制行為能力人未取得法定代辦人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代辦人代為簽訂合同或取得法定代辦人的同意。沒(méi)有法定代辦人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。（3）以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買賣合同。（4）以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。（5）乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。（6）雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。（7）當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書面房屋買賣合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效。

• 問(wèn) 房屋買賣合同可以代簽嗎，哪些房屋買賣合同是無(wú)效的？
  答

  合同是可以有效的 只要你默認(rèn)合同就可以了《民法通則》第六十六條：本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。

  全部10個(gè)回答>
• 問(wèn) 未辦理房屋過(guò)戶登記房屋買賣合同是否有效
  答

  是有效的，包括是手寫的協(xié)議只要有買賣雙方簽名都會(huì)受到法律保護(hù)

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋買賣合同中哪些屬于無(wú)效合同
  答

         房屋買賣合同中的無(wú)效合同有這些：1、房產(chǎn)和地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的。2、沒(méi)有辦理登記過(guò)戶手續(xù)的。3、產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題的。4、沒(méi)有保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。5、單位集體違反規(guī)定買房。6、交易過(guò)程有欺詐行為。7、轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)?！　?、房產(chǎn)和地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的。房屋是附著在土地上的，房屋和土地具有不可分離的特點(diǎn)，所以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也要一起轉(zhuǎn)讓。如果房產(chǎn)所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了不同的當(dāng)事人，或者交易時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)但是沒(méi)有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那么這種買賣合同是無(wú)效的?！　?、沒(méi)有辦理登記過(guò)戶手續(xù)的。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以簽訂合同后買賣雙方到房管部門登記過(guò)戶作為標(biāo)志，如果沒(méi)有辦理過(guò)戶，那么房產(chǎn)買賣合同無(wú)法生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移也沒(méi)有法律效力。所以即使房屋交付了，也是無(wú)效的。所以在房款全部交齊之前一定要辦理過(guò)戶手續(xù)?！　?、產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題的。房屋的產(chǎn)權(quán)所有人主體才能出售該房屋，不是所有權(quán)人的，買賣無(wú)效，房屋的產(chǎn)權(quán)為共有的，那么所有的產(chǎn)權(quán)共有人同意之后才能出售。出售時(shí)需提供同意證明?！　?、沒(méi)有保障優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在房屋出租的情況下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買此房屋，還有就是房屋所有權(quán)為共有的情況下，共有產(chǎn)權(quán)人也有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果房屋所有權(quán)人出售房屋時(shí)侵犯了他人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人可以向法院申請(qǐng)宣告買賣無(wú)效?！　?、單位集體違反規(guī)定買房。單位集體如企事業(yè)單位，機(jī)關(guān)團(tuán)隊(duì)等，購(gòu)買城市私有房屋是違反規(guī)定的，如果有特殊需求要購(gòu)買，那么需要政府的批準(zhǔn)才可以。違反規(guī)定的購(gòu)買行為是無(wú)效的?！　?、交易過(guò)程有欺詐行為。城市私有房屋的買賣應(yīng)當(dāng)按照政府的相關(guān)規(guī)定，按照質(zhì)量來(lái)進(jìn)行定價(jià)，房管機(jī)關(guān)在同意后，交易才能生效，雙方不得反悔，應(yīng)當(dāng)按照合同的規(guī)定進(jìn)行交易，如果在房屋質(zhì)量或者其他方面存在欺詐行為的，那么購(gòu)買者可以提出重新協(xié)商定價(jià)，如果協(xié)商未果，可以向法院提起訴訟。　　7、轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)。某些地產(chǎn)是法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓此類地產(chǎn)就是屬于違法行為，自然也是無(wú)效的?！　》课葙I賣合同簽訂的時(shí)候一定要注意保護(hù)自己的權(quán)益，避免上當(dāng)受騙，一定要在簽訂前再三確認(rèn)房屋的各種情況，檢查合同條款，避免無(wú)效合同的情況出現(xiàn)。