未辦理房屋過戶登記房屋買賣合同是否有效

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• 143****3058

  是有效的，包括是手寫的協(xié)議只要有買賣雙方簽名都會受到法律保護(hù)

  查看全文↓ 2014-03-18 10:00:28
• 145****7478

  當(dāng)然有效!但是所有權(quán)是原來的房主!建議盡快辦理過戶手續(xù)!

  查看全文↓ 2014-03-18 09:09:14
• 137****0486

  合同有效，《物權(quán)法》19條明確規(guī)定當(dāng)事人之間關(guān)于不動產(chǎn)變更的合同自成立時有效，不辦理物權(quán)登記不影響合同效力。甲可以要求乙履行變更登記的義務(wù)。

  查看全文↓ 2014-03-17 09:25:26
• 157****4189

  房屋買賣合同不因產(chǎn)權(quán)過戶登記末辦理而無效嗎？ 房屋買賣合同糾紛 1997年4月30日，原告將其所有的房屋賣與被告，雙方簽訂了房產(chǎn)交易協(xié)議書，約定：房價為38500元，有關(guān)交易一切費(fèi)用均由買方承擔(dān)，辦理手續(xù)同時一次交付全部房款。
  1997年5月3日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。
  但雙方一直未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。2001年5月，原告以其得知被告一直未辦理法定過戶手續(xù)后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請求依法判決買賣房屋合同無效。
  被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請求判決買賣合同合法有效。 法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告之間的房屋買賣合同是有效的。且已實(shí)際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買賣合同生效后，被告應(yīng)及時辦理房屋過戶手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。原告要求判決房屋買賣關(guān)系無效之請求，因過戶登記是已經(jīng)生效合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，過戶登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，原告之請求于法無據(jù)，不予支持。
  依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條，《中華人民共和國合同法》第一百三十五條之規(guī)定，遂判決：原、被告之間的房屋買賣合同有效;
  爭議房屋歸被告所有。 點(diǎn) 評 本案涉及的法律問題是：房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記是否有效；應(yīng)由誰辦理過戶手續(xù)。 在房屋買賣案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋買賣行為無效。
  這種看法在認(rèn)識上存在一個誤區(qū)，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效。《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時間。
  這種批準(zhǔn)、登記，指的是當(dāng)事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買賣合同的效力問題，屬第二種情況，買賣后的產(chǎn)權(quán)過戶登記并不是合同生效的要求，而是物權(quán)變動的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動的登記。
  所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力沒有影響。不能因?yàn)楫?dāng)事人還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就認(rèn)定當(dāng)事人的買賣合同無效。這是依法判決本案之買賣合同生效的理由和依據(jù)。 辦理產(chǎn)權(quán)更名過戶手續(xù)，應(yīng)由買賣雙方哪方負(fù)責(zé)呢？ 一是這個問題涉及到過戶更名手續(xù)費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確約定由誰承擔(dān)費(fèi)用、辦理手續(xù)。
  二是雙方應(yīng)主動配合辦理相關(guān)手續(xù)，特別是賣方當(dāng)事人在此環(huán)節(jié)上居于主導(dǎo)地位，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時，賣方需要提供與原產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項(xiàng)手續(xù)，如原產(chǎn)權(quán)是否屬于共有，其他共有或受益人對轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)所出具的手續(xù)等。
  因此，賣方更應(yīng)該主動配合，對于產(chǎn)權(quán)及時變更和轉(zhuǎn)移具有重要作用。合同法第一百三十五條規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
  此規(guī)定也說明賣方在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中負(fù)有積極的主要義務(wù)。當(dāng)然買方不配合也會影響過戶手續(xù)的辦理，此行為可視為一種違反合同附隨的協(xié)助義務(wù)的行為，但不影響買賣合同效力的認(rèn)定。

  查看全文↓ 2014-03-15 19:40:04
• 158****0259

  合同有有效期的

  查看全文↓ 2014-03-15 15:14:24
• 146****1153

  投訴他，不能交易，那么算違約把

  查看全文↓ 2014-03-15 12:03:29

相關(guān)問題

• 問 尚未辦理過戶手續(xù)的房屋，買賣合同是否有效?
  答

  根據(jù)我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第9條的規(guī)定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。所以房屋過戶手續(xù)是購房者是否取得房屋所有權(quán)的要件。在已簽訂房屋買賣協(xié)議后，未辦理過戶手續(xù)之前反悔，將房屋出售給另外的出價高者，從而侵害到買方。**高人民法院法發(fā)(1993)37號《全國民事審判工作座談會議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力?！薄逗贤ā返?2條、第54條規(guī)定的合同無效或可撤銷的要件，所以此房屋買賣協(xié)議是合法有效的。按照我國《合同法》第8條的規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。

• 問 房屋買賣中，若房屋未辦過戶手續(xù)，該買賣合同是否有效？
  答

  合同有效，其實(shí)只要房屋買賣雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買賣協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該房屋買賣協(xié)議就有效。

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• 問 房屋買賣合同是不是可以因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記而無效?
  答

  合同法第一百三十五條規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。此規(guī)定也說明賣方在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中負(fù)有積極的主要義務(wù)。當(dāng)然買方不配合也會影響過戶手續(xù)的辦理，此行為可視為一種違反合同附隨的協(xié)助義務(wù)的行為，但不影響買賣合同效力的認(rèn)定。

• 問 如果房屋未辦過戶手續(xù)，買賣合同是否有效？
  答

  其實(shí)買賣城市和有房屋買賣雙方須持房屋所有權(quán)證、身份證明、房屋買賣協(xié)議到房屋所在地房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，你與房東雖然房款兩清，但未根據(jù)《城市房屋管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，該房屋買賣行為系無效的民事行為。為此，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項(xiàng)、第七項(xiàng)及國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第九條之規(guī)定，你與房東的房屋買賣協(xié)議無效。

  全部2個回答>
• 問 房屋購買合同已簽 未辦理登記手續(xù) 購房合同是否有效
  答

  依法簽訂的協(xié)議就具備法律效力，未辦理過戶登記手續(xù)會影響協(xié)議是否**終履行，買受人是否能獲得房屋產(chǎn)權(quán)。協(xié)議簽訂后，出賣人也可以拒絕辦理過戶手續(xù)，此時房產(chǎn)仍屬于出賣方，但其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受方**高可獲得已付購房款的雙倍返還。建議為了避免今后發(fā)生糾紛，還是應(yīng)在購房協(xié)議簽訂后盡早支付購房款同時辦理過戶登記手續(xù)。請參看以下相關(guān)法律條文：《中華人民共和國物權(quán)法》 第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

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