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房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財稅收入的重要支柱,同時也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點行業(yè)。近期,經(jīng)濟適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會熱議。為此我們從此期開始,將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問題、技巧和方法進行詳細的歸納及整理,供大家參考。房地產(chǎn)業(yè)收入的確定一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入(包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入)和營業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房,以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認收入:1、采取一次性全額收款方式銷售的,應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認收入。2、采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實現(xiàn),付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以**款實際收到確認收入,余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入。4、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認:(1)以支付手續(xù)費方式委托銷售,應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。(2)以視同買斷方式委托銷售的,按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。(3)以包銷方式委托銷售的,按包銷合同或協(xié)議約定的價格在付款日確定收入,提前付款的,在實際付款日確定。(4)以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的,按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。5、待售產(chǎn)品臨時出租的,租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入,出售時再確認銷售收入。6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入,應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品,其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率(15%)計算預(yù)計營業(yè)利潤,并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入×利潤率待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后,及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤,與預(yù)計利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認1、下列行為應(yīng)視同銷售確認收入(1)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等;(2)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn);(3)將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者;(4)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù);(5)以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。2、收入確認時限在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認。3、收入確認方法和順序(1)按本企業(yè)**近或本年度**近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格;(2)同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值;(3)按成本利潤率確定(15%)。五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定1、一個納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認;2、不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認;3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的,于實際取得時按市場價確認。六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當(dāng)天;采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算一、確定成本核算對象和成本項目房地產(chǎn)業(yè)成本以項目作為核算對象,一般以獨立編制的設(shè)計概預(yù)算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個項目;同一地點、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項目,開工時間相近,又由同一施工隊伍施工,也可合并為一個成本核算對象;規(guī)模大、工期長的,可按一定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、(商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等)、配套設(shè)施開發(fā)成本(指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施)及代建工程成本。二、成本核算項目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括:1、土地拆遷及補償費:包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。2、前期工程費:開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用。3、基礎(chǔ)設(shè)施費:供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費用。4、建筑安裝工程費:房屋建設(shè)施工過程中的各項費用。5、配套設(shè)施費:能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等;另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。6、開發(fā)間接費:為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。三、房屋開發(fā)成本的核算方法1、土地征用及拆遷補償費(1)如能分清項目則直接計入開發(fā)成本借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:銀行存款(應(yīng)付賬款)(2)不能分清成本項目的,其支出應(yīng)先歸集整理,隨后在各項目之間按一定標(biāo)準(zhǔn)分配(一般按建筑面積)借:開發(fā)成本—土地開發(fā)成本貸:銀行存款等科目借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本—土地開發(fā)成本2、前期工程費能分清核算對象的直接計入開發(fā)成本,不能分清的按標(biāo)準(zhǔn)分攤,然后計入開發(fā)成本。借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:銀行存款等科目3、基礎(chǔ)設(shè)施費4、建筑安裝工程費(1)自營工程,工程量較小的直接進入工程開發(fā)成本借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:庫存材料(應(yīng)付賬款等)工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的,應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進行核算借:工程施工貸:銀行存款(庫存材料、應(yīng)付賬款等)然后,根據(jù)下列順序和方法進行分配:①開工報告確定工程成本核算對象;②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用;③分配間接費、機械使用費等;④按月計算施工實際成本;⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。賬務(wù)處理為:借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:工程施工(2)發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算:一般采用“招標(biāo)、議標(biāo)”方式,通過工程招標(biāo)確定施工企業(yè),應(yīng)按工程標(biāo)價,采取按月、一次性和按工程形象進度進行結(jié)算。5、配套設(shè)施費(1)對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,可直接計入有關(guān)開發(fā)成本。賬務(wù)處理為:借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:銀行存款、庫存材料等科目(2)對不能直接計入房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施,應(yīng)先進行歸集,然后按可銷售面積進行分攤。賬務(wù)處理為:借:開發(fā)成本—配套設(shè)施成本貸:應(yīng)付賬款(庫存材料、預(yù)付賬款等)借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:開發(fā)成本-配套設(shè)施成本6、開發(fā)間接費用(1)對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本,賬務(wù)處理為:借:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸:應(yīng)付工資(累計折舊、銀行存款等)(2)如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進行分攤借:開發(fā)間接費用貸:應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等(3)如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu),除周轉(zhuǎn)房攤銷外,其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。**后將間接費用分攤?cè)敕课蓍_發(fā)成本。四、開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品待開發(fā)產(chǎn)品完工之后,將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品:借:開發(fā)產(chǎn)品貸:開發(fā)成本五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本(或銷售成本)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售情況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本或銷售成本,其計算和賬務(wù)處理如下:可售面積單位工程成本=項目預(yù)計總成本/總可售面積經(jīng)營成本=已實現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程成本借:經(jīng)營成本貸:開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)檢查的方法及要點一、檢查項目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時,應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書,掌握開發(fā)項目的總體情況,如總開發(fā)面積,占地面積,建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等,為下一步檢查打下基礎(chǔ)。二、檢查財務(wù)會計資料對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力,從審查報表入手,進而審查總賬、明細賬,**后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強對有關(guān)重點科目的檢查,如往來科目,收入、成本科目等。三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上,深入到項目開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查,了解項目的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸,通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式,有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況,周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進行比對,查證涉稅問題。四、營業(yè)成本的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為:可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本檢查時應(yīng)注意以下幾個問題:1、審查成本計算是否正確審查企業(yè)是否分清項目,成本計算是否正確,有無故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對象總成本=(土地征用費(拆遷補償費) 基礎(chǔ)設(shè)施費 設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價 建安工程招標(biāo)價格 開發(fā)間接費)預(yù)計開發(fā)面積,求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。檢查時要仔細核對有關(guān)合同和立項書,檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確,有無故意提高單位面積開發(fā)成本,造成多轉(zhuǎn)成本。審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費,開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本,而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施,自用房產(chǎn),出租房產(chǎn)等,增加銷售成本。在檢查中要注意,房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本,造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本,少納稅款。重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,有無早轉(zhuǎn),多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施(如商店、銀行、郵電所),這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本,有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按項目核算,直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本;或單獨核算成本,但不對土地費用或基礎(chǔ)設(shè)施費進行分攤。3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時,結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時,結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用,造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款,工程款,土地款,甚至以白條的形式虛增以上款項,加大工程成本,是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題,檢查時可以與合同協(xié)議進行比對,檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、**、偽造的假**等不合法的**入賬支付費用。五、財務(wù)費用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長,占用資金量大,借入資金較多,利息支出所占比重較大,對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用,應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。完工后計入財務(wù)費用,直接在稅前扣除,而開發(fā)公司財務(wù)處理多為直接進入本科目,當(dāng)期攤銷,減少應(yīng)納稅所得額。向非金融機構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付,并記入有關(guān)科目,造成多記成本。六、管理費用的檢查1、人工費用的檢查管理費用中工資三費超標(biāo)準(zhǔn)列支,造成多列費用,減少應(yīng)納稅所得額,少納企業(yè)所得稅。2、印花稅的檢查(1)各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。(2)房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售(預(yù)售)合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣,未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生,房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中,簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大(如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等)。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供,財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種,但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。3、其他方面的檢查檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓(xùn)費等。檢查企業(yè)有無購入的達到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問題。
全部9個回答>誰能給我找下有關(guān)二手房的書籍
157****0507 | 2014-03-13 12:20:05
已有5個回答
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156****5646
中介勝經(jīng)、房地產(chǎn)銷售有絕招、售罄、守門神、都不錯。一直都在反復(fù)看。
查看全文↓ 2014-03-15 09:31:58 -
144****9069
孫勇飛的作品《中介勝經(jīng)》，這本書挺實用實戰(zhàn)
查看全文↓ 2014-03-15 09:26:20 -
134****6585
兄弟，要是你要購房計劃書的話我是可以給你一份，要是銷售計劃書的話就無能為力，你想銷售一套房子，你先計劃一下吧。
查看全文↓ 2014-03-14 21:51:03 -
131****8207
牛哄哄的，.360桌面上有個豆丁書房，那里面大部分都有
查看全文↓ 2014-03-14 14:19:58 -
135****9789
樓主你好，要什么計劃書阿？
查看全文↓ 2014-03-13 12:42:20
相關(guān)問題
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、二手房按揭貸款辦理流程1、第1日，遞交材料，提出申請買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3至5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納500元評估費。3、第8至10日，銀行審批銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)地產(chǎn)交易所，憑**款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當(dāng)天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。5、第34至35天，辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后，辦理房產(chǎn)抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發(fā)放手續(xù)，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。6、總結(jié)流程：與賣方簽約——交付定金——雙方到房產(chǎn)過戶——3日后領(lǐng)證（繳納契稅）——雙方到銀行辦理相關(guān)手續(xù)（公證費、資料費）——銀行評估（評估費用）——按評估價格與銀行簽約——辦理抵押登記——與銀行一起領(lǐng)取他權(quán)證——放款。
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看什么方面的
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第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核 擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題?！ ∈紫?，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬?！ ★L(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效?！ 〉?步：交定金與簽合同 看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當(dāng)交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼?！ ∪绻憧粗械姆孔舆€在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。 一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本?！〉?步：贖樓 贖樓是一門大學(xué)問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風(fēng)險也不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。
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你好，車位的繳稅和商業(yè)一樣，有契稅3%，印花稅0.1%，增值稅差額5.6%。土地增值稅30%-60%。只要原值高，或者網(wǎng)簽價和原值持平，稅費就不會太多。
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