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歸納起來，主要有以下七種：1房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。2產權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。3產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。4侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂"同等條件"，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。5單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。6價格欺詐，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產不得轉讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
房屋租賃合同無效的情形，合同無效可要求賠償嗎？
152****2423 | 2014-03-22 15:08:11
已有9個回答
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138****2442
沒有去登記備案
查看全文↓ 2014-03-25 09:33:42 -
133****5919
案情簡介：
查看全文↓ 2014-03-24 11:40:16
王某與劉某于2001年2月1日簽訂《房屋租賃合同》，約定由王某向劉某承租禾祥西路一店面，月租金5000元，租金的有關稅費全部由王某承擔，合同租期五年，至2005年2月1日，每半年付一次租金3萬元，于合同簽署之日起生效。王某還應向劉某交付押金人民幣1萬元。合同生效后，雙方開始履行合同，王某依法向劉某支付了半年租金及押金共4萬元，并開始承租該店面。合同履行過程中，王某因經營不善，遂欲提前終止合同，經與劉某協(xié)商不成。王某認為，合同中“有關租金的稅費全部由王某承擔的約定”，違反了有關房屋租賃管理規(guī)定及稅法，劉某逃避納稅義務，顯失公平，且該合同未到房管部門辦理租賃登記備案，故合同依法無效。另合同中還約定“如一方無故單方面終止合同，應賠償對方一個月租金，”故王某有權要求立即終止合同，由劉某返還王某租金及押金，故2001年7月1日，王某向法院起訴，要求提前解除《房屋租賃合同》，并由劉某返還其1個月的租金及押金15000元。庭審中，劉某堅決不同意解除合同，要求王某繼續(xù)履行合同。法院經審理，**終駁回了王某的全部訴訟請求。
律師評析：
就本案來看，存在以下幾個爭議的問題：
一、《租賃合同》是否有效？
1．租賃合同沒有登記是否無效？
根據《合同法》第52條的規(guī)定，凡是有下列五種情形之一的，合同無效：“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人的利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的?！蓖瑫r，**高人民法院關于合同法的司法解釋對違反強制性規(guī)定，又做了進一步的說明，即只有在違反全國人大及其常務委員會，及國務院所制定的法律法規(guī)的強制性規(guī)定，才可以作為認定合同無效的標準?！稄B門市房屋租賃管理規(guī)定》雖然有規(guī)定房屋租賃合同應當到房地產行政主管部門辦理登記備案及繳交房屋租賃收益金，但該規(guī)定僅屬于地方性法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據，故王某的合同沒有登記，因此合同無效的主張不能成立。
2．合同約定租賃的稅費由承租方承擔是否無效？
根據廈門市房屋租賃管理規(guī)定及稅收法規(guī)，房屋租賃應繳納流轉稅及租賃收益金等稅費，但在不影響國家稅費征收的前提下并不排除合同雙方當事人可對稅費的承擔義務進行約定，這是合同雙方當事人意思自治的體現，并不存在偷稅漏稅的問題，當然該種約定不能對抗稅收征管部門依法向劉某征稅的行為。但如王某沒履行交稅的義務，而國家依法向劉某征收后，劉某亦可以憑合同規(guī)定向劉某進行追償要求其履行合同義務。
二、王某是否能以承擔一個月租金的違約責任作為解除租賃合同的代價或條件？
本案中，王某以合同中有約定“如一方無故單方面終止合同，應賠償對方一個月租金”為由，認為其只要承擔了一個月租金的違約金后，即可解除合同，其已經交了6個月租金了，現合同僅履行了四個月，扣除一個月租金作為違約金后還可要求返還一個月的租金。
《合同法》第94條規(guī)定，只有在下列五種情況下，當事人方可以解除合同，即1．因不可抗力致使不能實現合同目的；2．當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；3．在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；4．當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；5．法律規(guī)定的其他情形。根據《合同法》的促進交易、維持市場經濟穩(wěn)定平衡的立法原則和精神，在合同仍可履行的情況下，合同一方顯然是不能以自愿承擔違約責任作為解除合同的條件的，否則合同秩序、經濟秩序將因此失去一貫性和穩(wěn)定性。而就本案看，合同中約定的“如一方無故單方面終止合同，應賠償對方一個月租金?！眱H是對違約方義務的一種約定，并不意味著賦予一方違約的權利。王某把違約義務條款當作違約的權利來行使，顯然是得不到法院的支持的。
綜上，筆者認為，在房屋租賃關系中，出租方與承租方一方面在簽約時充分明了自己的合同權利和義務，另一方面在合同履行中，亦要正確的理解和行使自己的權利，而不要曲解合同及法律，濫用訴權，浪費不必要的時間和精力。 -
136****2583
一、房屋出租需要滿足哪些條件？我國法律要求出租人出租房屋必須具備一定的條件，具體的限制條件如下：
查看全文↓ 2014-03-24 10:15:18
（一）有合法的房屋產權證件；
（二）房屋為共有產權的，有共有人同意租賃的證明；
（三）將住宅或其他用房改作經營用房出租的，應提交規(guī)劃和房管部門同意的證明；
（四）將房管部門直管公房內的場地出租的，應提交經房管部門同意的證明；
（五）住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策；
（六）房屋能正常使用。
二、出租房屋合同無效怎么辦？當租房合同被確認無效后，按照無效合同的處理原則，房客可以申請退房，房租租賃恢復到簽訂租房合同之前的狀態(tài)，房客應將房屋恢復到出租前的狀態(tài)。 -
135****2169
找中介解決 或起訴
查看全文↓ 2014-03-23 21:18:11 -
146****3064
不能申請無效,不然對方可以要求你退房租的 你可以申請?zhí)崆敖K止合約,并要求對方因違反合同對你造成的損失予以賠償 先找個律師或學法律的朋友幫你看看合同,關鍵看違約的處理方式。
查看全文↓ 2014-03-23 19:00:27
沒問題了,可以直接去法院遞交起訴書,不用申請,直接起訴就可以。如果你有朋友是律師,也可以嘗試先給對方發(fā)一個律師函,要求終止合同。如果對方不同意,再提起訴訟。 -
148****5449
歸納起來，主要有以下七種：
查看全文↓ 2014-03-23 14:54:11
1 房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。
2 產權未登記過戶，合同無效。
房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。
3 產權主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
4 侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂"同等條件"，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
5 單位違反規(guī)定購房，合同無效。
機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。
6 價格欺詐，顯失公平，合同無效。
買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
7 非法轉讓，合同無效。
根據《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產不得轉讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
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144****4976
問:前不久,我與陳某簽訂房屋買賣合同,并取得了房屋產權證書,辦理了過戶手續(xù)。但在準備裝修時,得知陳某在此之前已將房屋出租給了湯某,湯某要求優(yōu)先購買陳某的房屋,并說我與陳某的房屋買賣合同無效。請問:如果買賣合同無效,我可以要求陳某賠償我的損失嗎?吳有才答:《**高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》規(guī)定,出租人出賣出租房屋,應提前3個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。如果陳某將房屋出賣給你,未提前通知承租人湯某,現在湯某作為承租人提出購房,那么你和陳某之間的房屋買賣就是無效的。根據我國《合同法》規(guī)定:“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:
查看全文↓ 2014-03-23 09:04:23
(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;
(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;
(三)有其他違背誠實信用原則的行為?！痹谀闩c陳某的房屋買賣活動中,陳某故意隱瞞了房屋已出租、未提前通知承租人這些重要事實,致使該房屋買賣合同無效,使你的利益遭到了一定的損害,你完全可以要......(本文共計1頁) [繼續(xù)閱讀本文] -
145****9083
一、合同法中規(guī)定無效合同主要有三種： ①訂立合同主體不合格，表現為：a.無民事行為能力人、限制民事行為 b.代理人不合格且相對人有過失而成立的合同，該合同無效；c.法人和其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，且相對人知道或應當知道其超越權限的，該合同無效。 ②訂立合同內容不合法，表現為：a.違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同，無效；b.違**公共利益的合同，無效；c.惡意串通，損害國家、集體或三人利益的合同，無效；d.以合法形掩蓋非法目的合同，無效；e.無處分權的人處分他人財產的合同，無效。但有兩例外：事后經權利人追認的，有效；事后取得處分權的，有效。 ③意思表示不真實， 即意思表示有瑕疵，如：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的，無效。
查看全文↓ 2014-03-22 20:16:55
二、具體到房屋租賃合同9月1號，**高人民法院出臺了《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題》的司法解釋，明確了違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。特別提示：1、未經竣工驗收的房屋出租；2、違章建筑的房屋出租；3、被確定為拆遷的房屋出租；這三種情況也認為無效。
三、房屋租賃合同確認無效后：主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
四、希望上述內容對你有所幫助。 -
145****7658
違反合同可以根據合同內容要求對方賠償,但是不能申請合同無效!
查看全文↓ 2014-03-22 15:34:24
相關問題
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答
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答
1、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！ ?、出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！ ?、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效?！ ?、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
全部3個回答> -
答
你好，根據《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；3、損害社會公共利益；4、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 因此，如果你不能證明開發(fā)商與后者惡意串通損害你利益的話，主張合同無效的要求無法獲得法院支持。你的處理分兩種情況：1、在后者未取得該房屋房產證的情況下，你可以向法院起訴，要求開發(fā)商履行合同并協(xié)助辦理房產證。2、如果后者已經取得該房屋房產證，你只能要求開發(fā)商退還購房款并承擔違約責任，無法再取得該房屋的所有權。
全部5個回答> -
答
購房合同無效是絕大多數購房者都不愿意遇見的情況，畢竟合同一旦無效就意味著購房者需要再花精力去處理糾紛和尋找新的房子。與其在遭遇糾紛后病急亂投醫(yī)，不如在之前先對相關問題進行詳細了解。本文將對購房合同無效的情形有哪些以及購房合同無效怎么辦進行介紹，希望能對各位購房者有所幫助。 一、購房合同無效的情形有哪些？ （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明； （四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實； （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋； （七）房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格； （八）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用； （九）出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%； （十）出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行； （十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。 二、購房合同無效怎么辦？ 購房買賣合同無效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因導致合同無效，因此購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任。 我國法律規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 上文主要介紹了購房合同無效的情形有哪些，以及遇到購房合同無效應該怎么辦。房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過程中應承擔的義務與責任，但是由于現階段買方在交易中處于弱勢地位，因此很多情況下購房者對于開發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無策，若購房合同無效，購房者能選擇的維權方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請一位專業(yè)的房產律師，他們的專業(yè)知識以及執(zhí)業(yè)經驗，可以讓您在處理與開發(fā)商的糾紛時不落下風。
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答
魏國鵬律師解答：您好，非常樂意為您解答相關問題。房屋租賃合同無效的主要原因如下：（一）因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無效：（二）因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務租賃合同無效：1、違法違章建筑的租賃合同無效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應認定無效，但在一審法庭辯論終結前取得合法手續(xù)的，人民法院應當認定有效：（1）未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋；（2）未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；（3）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效；（4）必需經由公安消防機構驗收的房屋，未經消防驗收或者消防驗收不合格的房屋；2、房屋租賃期限過長：房屋租賃期限超過20年的，超過部分無效。3、共有房屋的無效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應當經其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認的情況下將被認定無效。4、承租人未經出租人同意而擅自將房屋轉租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉租合同無效。
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