房屋租賃合同無(wú)效的情形，合同無(wú)效可要求賠償嗎？

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• 138****2442

  沒有去登記備案

  查看全文↓ 2014-03-25 09:33:42
• 133****5919

  案情簡(jiǎn)介：
  
  
  王某與劉某于2001年2月1日簽訂《房屋租賃合同》，約定由王某向劉某承租禾祥西路一店面，月租金5000元，租金的有關(guān)稅費(fèi)全部由王某承擔(dān)，合同租期五年，至2005年2月1日，每半年付一次租金3萬(wàn)元，于合同簽署之日起生效。王某還應(yīng)向劉某交付押金人民幣1萬(wàn)元。合同生效后，雙方開始履行合同，王某依法向劉某支付了半年租金及押金共4萬(wàn)元，并開始承租該店面。合同履行過(guò)程中，王某因經(jīng)營(yíng)不善，遂欲提前終止合同，經(jīng)與劉某協(xié)商不成。王某認(rèn)為，合同中“有關(guān)租金的稅費(fèi)全部由王某承擔(dān)的約定”，違反了有關(guān)房屋租賃管理規(guī)定及稅法，劉某逃避納稅義務(wù)，顯失公平，且該合同未到房管部門辦理租賃登記備案，故合同依法無(wú)效。另合同中還約定“如一方無(wú)故單方面終止合同，應(yīng)賠償對(duì)方一個(gè)月租金，”故王某有權(quán)要求立即終止合同，由劉某返還王某租金及押金，故2001年7月1日，王某向法院起訴，要求提前解除《房屋租賃合同》，并由劉某返還其1個(gè)月的租金及押金15000元。庭審中，劉某堅(jiān)決不同意解除合同，要求王某繼續(xù)履行合同。法院經(jīng)審理，**終駁回了王某的全部訴訟請(qǐng)求。
  
  
  
  
  律師評(píng)析：
  
  就本案來(lái)看，存在以下幾個(gè)爭(zhēng)議的問(wèn)題：
  
  一、《租賃合同》是否有效？
  
  1．租賃合同沒有登記是否無(wú)效？
  
  
  根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，凡是有下列五種情形之一的，合同無(wú)效：“一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人的利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的?！蓖瑫r(shí)，**高人民法院關(guān)于合同法的司法解釋對(duì)違反強(qiáng)制性規(guī)定，又做了進(jìn)一步的說(shuō)明，即只有在違反全國(guó)人大及其常務(wù)委員會(huì)，及國(guó)務(wù)院所制定的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，才可以作為認(rèn)定合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)?！稄B門市房屋租賃管理規(guī)定》雖然有規(guī)定房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理登記備案及繳交房屋租賃收益金，但該規(guī)定僅屬于地方性法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，故王某的合同沒有登記，因此合同無(wú)效的主張不能成立。
  
  
  2．合同約定租賃的稅費(fèi)由承租方承擔(dān)是否無(wú)效？
  
  
  根據(jù)廈門市房屋租賃管理規(guī)定及稅收法規(guī)，房屋租賃應(yīng)繳納流轉(zhuǎn)稅及租賃收益金等稅費(fèi)，但在不影響國(guó)家稅費(fèi)征收的前提下并不排除合同雙方當(dāng)事人可對(duì)稅費(fèi)的承擔(dān)義務(wù)進(jìn)行約定，這是合同雙方當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，并不存在偷稅漏稅的問(wèn)題，當(dāng)然該種約定不能對(duì)抗稅收征管部門依法向劉某征稅的行為。但如王某沒履行交稅的義務(wù)，而國(guó)家依法向劉某征收后，劉某亦可以憑合同規(guī)定向劉某進(jìn)行追償要求其履行合同義務(wù)。
  
  
  二、王某是否能以承擔(dān)一個(gè)月租金的違約責(zé)任作為解除租賃合同的代價(jià)或條件？
  
  
  本案中，王某以合同中有約定“如一方無(wú)故單方面終止合同，應(yīng)賠償對(duì)方一個(gè)月租金”為由，認(rèn)為其只要承擔(dān)了一個(gè)月租金的違約金后，即可解除合同，其已經(jīng)交了6個(gè)月租金了，現(xiàn)合同僅履行了四個(gè)月，扣除一個(gè)月租金作為違約金后還可要求返還一個(gè)月的租金。
  
  
  《合同法》第94條規(guī)定，只有在下列五種情況下，當(dāng)事人方可以解除合同，即1．因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；2．當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；3．在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；4．當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；5．法律規(guī)定的其他情形。根據(jù)《合同法》的促進(jìn)交易、維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定平衡的立法原則和精神，在合同仍可履行的情況下，合同一方顯然是不能以自愿承擔(dān)違約責(zé)任作為解除合同的條件的，否則合同秩序、經(jīng)濟(jì)秩序?qū)⒁虼耸ヒ回炐院头€(wěn)定性。而就本案看，合同中約定的“如一方無(wú)故單方面終止合同，應(yīng)賠償對(duì)方一個(gè)月租金?！眱H是對(duì)違約方義務(wù)的一種約定，并不意味著賦予一方違約的權(quán)利。王某把違約義務(wù)條款當(dāng)作違約的權(quán)利來(lái)行使，顯然是得不到法院的支持的。
  
  
  綜上，筆者認(rèn)為，在房屋租賃關(guān)系中，出租方與承租方一方面在簽約時(shí)充分明了自己的合同權(quán)利和義務(wù)，另一方面在合同履行中，亦要正確的理解和行使自己的權(quán)利，而不要曲解合同及法律，濫用訴權(quán)，浪費(fèi)不必要的時(shí)間和精力。

  查看全文↓ 2014-03-24 11:40:16
• 136****2583

  一、房屋出租需要滿足哪些條件？我國(guó)法律要求出租人出租房屋必須具備一定的條件，具體的限制條件如下：
  （一）有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證件；
  （二）房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，有共有人同意租賃的證明；
  （三）將住宅或其他用房改作經(jīng)營(yíng)用房出租的，應(yīng)提交規(guī)劃和房管部門同意的證明；
  （四）將房管部門直管公房?jī)?nèi)的場(chǎng)地出租的，應(yīng)提交經(jīng)房管部門同意的證明；
  （五）住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策；
  （六）房屋能正常使用。
  二、出租房屋合同無(wú)效怎么辦？當(dāng)租房合同被確認(rèn)無(wú)效后，按照無(wú)效合同的處理原則，房客可以申請(qǐng)退房，房租租賃恢復(fù)到簽訂租房合同之前的狀態(tài)，房客應(yīng)將房屋恢復(fù)到出租前的狀態(tài)。

  查看全文↓ 2014-03-24 10:15:18
• 135****2169

  找中介解決 或起訴

  查看全文↓ 2014-03-23 21:18:11
• 146****3064

  不能申請(qǐng)無(wú)效,不然對(duì)方可以要求你退房租的 你可以申請(qǐng)?zhí)崆敖K止合約,并要求對(duì)方因違反合同對(duì)你造成的損失予以賠償 先找個(gè)律師或?qū)W法律的朋友幫你看看合同,關(guān)鍵看違約的處理方式。
  沒問(wèn)題了,可以直接去法院遞交起訴書,不用申請(qǐng),直接起訴就可以。如果你有朋友是律師,也可以嘗試先給對(duì)方發(fā)一個(gè)律師函,要求終止合同。如果對(duì)方不同意,再提起訴訟。

  查看全文↓ 2014-03-23 19:00:27
• 148****5449

  歸納起來(lái)，主要有以下七種：
  1 房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。
  
  由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。
  
  2 產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。
  
  房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。
  
  3 產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。
  
  出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。
  
  4 侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。
  
  房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂"同等條件"，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。
  
  5 單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。
  
  機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。
  
  6 價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。
  
  買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
  
  7 非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  

  查看全文↓ 2014-03-23 14:54:11
• 144****4976

  問(wèn):前不久,我與陳某簽訂房屋買賣合同,并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證書,辦理了過(guò)戶手續(xù)。但在準(zhǔn)備裝修時(shí),得知陳某在此之前已將房屋出租給了湯某,湯某要求優(yōu)先購(gòu)買陳某的房屋,并說(shuō)我與陳某的房屋買賣合同無(wú)效。請(qǐng)問(wèn):如果買賣合同無(wú)效,我可以要求陳某賠償我的損失嗎?吳有才答:《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》規(guī)定,出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。如果陳某將房屋出賣給你,未提前通知承租人湯某,現(xiàn)在湯某作為承租人提出購(gòu)房,那么你和陳某之間的房屋買賣就是無(wú)效的。根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定:“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一,給對(duì)方造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任:
  (一)假借訂立合同,惡意進(jìn)行磋商;
  (二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;
  (三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！痹谀闩c陳某的房屋買賣活動(dòng)中,陳某故意隱瞞了房屋已出租、未提前通知承租人這些重要事實(shí),致使該房屋買賣合同無(wú)效,使你的利益遭到了一定的損害,你完全可以要......(本文共計(jì)1頁(yè)) [繼續(xù)閱讀本文]

  查看全文↓ 2014-03-23 09:04:23
• 145****9083

  一、合同法中規(guī)定無(wú)效合同主要有三種： ①訂立合同主體不合格，表現(xiàn)為：a.無(wú)民事行為能力人、限制民事行為 b.代理人不合格且相對(duì)人有過(guò)失而成立的合同，該合同無(wú)效；c.法人和其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，且相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的，該合同無(wú)效。 ②訂立合同內(nèi)容不合法，表現(xiàn)為：a.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同，無(wú)效；b.違**公共利益的合同，無(wú)效；c.惡意串通，損害國(guó)家、集體或三人利益的合同，無(wú)效；d.以合法形掩蓋非法目的合同，無(wú)效；e.無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，無(wú)效。但有兩例外：事后經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，有效；事后取得處分權(quán)的，有效。 ③意思表示不真實(shí)， 即意思表示有瑕疵，如：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的，無(wú)效。
  二、具體到房屋租賃合同9月1號(hào)，**高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題》的司法解釋，明確了違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。特別提示：1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租；2、違章建筑的房屋出租；3、被確定為拆遷的房屋出租；這三種情況也認(rèn)為無(wú)效。
  三、房屋租賃合同確認(rèn)無(wú)效后：主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實(shí)際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  四、希望上述內(nèi)容對(duì)你有所幫助。

  查看全文↓ 2014-03-22 20:16:55
• 145****7658

  違反合同可以根據(jù)合同內(nèi)容要求對(duì)方賠償,但是不能申請(qǐng)合同無(wú)效!

  查看全文↓ 2014-03-22 15:34:24

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋租賃合同無(wú)效的情形
  答

  歸納起來(lái)，主要有以下七種：1房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。2產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。3產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。4侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂"同等條件"，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。5單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。6價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。7非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

• 問(wèn) 租賃合同無(wú)效有哪些情形？
  答

  1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！　?、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。　　3、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。　　4、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)購(gòu)房合同無(wú)效可以要求賠償嗎？
  答

  你好，根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；3、損害社會(huì)公共利益；4、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 因此，如果你不能證明開發(fā)商與后者惡意串通損害你利益的話，主張合同無(wú)效的要求無(wú)法獲得法院支持。你的處理分兩種情況：1、在后者未取得該房屋房產(chǎn)證的情況下，你可以向法院起訴，要求開發(fā)商履行合同并協(xié)助辦理房產(chǎn)證。2、如果后者已經(jīng)取得該房屋房產(chǎn)證，你只能要求開發(fā)商退還購(gòu)房款并承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)法再取得該房屋的所有權(quán)。

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• 問(wèn) 購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些 購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦
  答

  購(gòu)房合同無(wú)效是絕大多數(shù)購(gòu)房者都不愿意遇見的情況，畢竟合同一旦無(wú)效就意味著購(gòu)房者需要再花精力去處理糾紛和尋找新的房子。與其在遭遇糾紛后病急亂投醫(yī)，不如在之前先對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)了解。本文將對(duì)購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些以及購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦進(jìn)行介紹，希望能對(duì)各位購(gòu)房者有所幫助。 一、購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些？ （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （四）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （五）開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)； （六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法取得房屋； （七）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； （八）因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用； （九）出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對(duì)值超出3%； （十）出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行； （十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。 二、購(gòu)房合同無(wú)效怎么辦？ 購(gòu)房買賣合同無(wú)效怎么辦？一般情況下，都是由開發(fā)商的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效，因此購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 我國(guó)法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 上文主要介紹了購(gòu)房合同無(wú)效的情形有哪些，以及遇到購(gòu)房合同無(wú)效應(yīng)該怎么辦。房屋買賣合同上載明了買賣雙方在房屋交易過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，但是由于現(xiàn)階段買方在交易中處于弱勢(shì)地位，因此很多情況下購(gòu)房者對(duì)于開發(fā)商的一些不法行為難以知曉或者束手無(wú)策，若購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房者能選擇的維權(quán)方式并不多，若您遇到了上文介紹的情況，您**好還是聘請(qǐng)一位專業(yè)的房產(chǎn)律師，他們的專業(yè)知識(shí)以及執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可以讓您在處理與開發(fā)商的糾紛時(shí)不落下風(fēng)。

• 問(wèn) 哪些房屋租賃合同是無(wú)效的，租房合同無(wú)效怎么辦？
  答

  魏國(guó)鵬律師解答：您好，非常樂(lè)意為您解答相關(guān)問(wèn)題。房屋租賃合同無(wú)效的主要原因如下：（一）因簽訂合同主體不適格致使房屋租賃合同無(wú)效：（二）因租賃的房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定，致使服務(wù)租賃合同無(wú)效：1、違法違章建筑的租賃合同無(wú)效：違法違章建筑物的租賃合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得合法手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效：（1）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋；（2）未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；（3）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效；（4）必需經(jīng)由公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的房屋；2、房屋租賃期限過(guò)長(zhǎng)：房屋租賃期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。3、共有房屋的無(wú)效：共有房屋的出租在共有人之間沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他共有人同意，否則所訂租賃合同在共有人不予追認(rèn)的情況下將被認(rèn)定無(wú)效。4、承租人未經(jīng)出租人同意而擅自將房屋轉(zhuǎn)租，出租人有主張承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。

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