農(nóng)村房屋拆遷安置

已有8個回答

• 137****3899

  這要咨詢當?shù)亓?，每個地方的拆遷標準是不一樣的，

  查看全文↓ 2014-03-28 10:37:19
• 134****2380

  城建局管 因為這都它們規(guī)化的

  查看全文↓ 2014-03-28 09:56:18
• 132****8611

  請質(zhì)詢當?shù)氐姆抗芫止芾砣藛T每個地區(qū)都不一樣的

  查看全文↓ 2014-03-27 13:44:50
• 138****0242

  農(nóng)村房屋拆遷補償安置原則和補償安置標準
  1、凡經(jīng)政府批準或已領取土地使用權證及房屋所有權證的房屋拆遷，給予補償安置。
  2、凡在一九七八年底前建造的房屋，未取得有關手續(xù)，但權屬清楚，作為歷史遺留房產(chǎn)處理，拆遷時按合法房產(chǎn)以實際建筑面積給予補償安置。
  3、凡在一九七九年一月一日至一九八六年十二月三十一日建造的房屋，未取得房屋所有權證，憑“土地審批手續(xù)”或“土地使用權證”給予補償安置。
  4、凡在一九八七年一月一日至一九九○年三月三十一日建造的房屋，未取得房屋所有權證，憑“土地審批手續(xù)”或“土地使用權證”和當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）政府建房手續(xù)給予補償安置。無上述手續(xù)的，而且被拆遷人住房確有困難，由當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府酌情處理。
  5、凡在一九九○年四月一日以后建造的房屋，未取得房屋所有權證，已有“土地審批手續(xù)”或“土地使用權證”和“建設工程規(guī)劃許可證”或“村鎮(zhèn)建設許可證”（具體時間以當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）實施“一書兩證”或“一書一證”起始時間而定）給予補償安置。除此之外，無手續(xù)一律視為違法違章建筑物，一律限期無償拆除，不給予補償安置。
  6、拆除未超過批準期限的臨時建筑物，按30元/m2至50元/ m2給予補償，但不列入安置范圍；超過批準期限或未經(jīng)批準擅自建造的臨時建筑物，應在規(guī)定期限內(nèi)一律無償自行拆除。
  7、上述1—6項中的土地及房屋面積以有關證件上載明的內(nèi)容為準。如實際的土地及房屋面積與有關證件上載明的建筑面積不符的，經(jīng)拆遷當事人申請，由縣國土資源、房屋拆遷管理部門調(diào)查核實后進行裁決。

  查看全文↓ 2014-03-26 12:39:03
• 141****1764

  只要政府不貪污 要不然賠償應該合理

  查看全文↓ 2014-03-26 11:51:02
• 135****0163

  農(nóng)村房屋拆遷補償安置操作實務
  被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產(chǎn)權證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除違章建筑外，應以實際為準。
  補償安置的時間界點：
  1，征地公告時，已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，應當立即停止建房，具體補償金額可以協(xié)商議定；
  2，拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。
  3，違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，均不予補償。
  4，同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行。
  房屋的補償安置方式
  1，被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置
  （1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。
  （2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
  （3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。
  2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
  （1）對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應當按下列規(guī)定予以補償安置：
  （2）具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；
  （3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當?shù)剞r(nóng)村住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。
  （4）不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
  3，拆遷房屋其他補償項目：
  律師應了解并告知當事人，還應當補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
  拆遷非居住房屋的補償
  1，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用。
  2，被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由房地產(chǎn)估價機構評估。
  3，其他補償：還應當補償被拆遷人下列費用：
  （1）按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。
  （2）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。
  （3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。
  4，其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當?shù)赜嘘P地上附著物標準執(zhí)行。
  農(nóng)村房屋評估的律師操作指引
  1，當事人經(jīng)協(xié)商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應提醒委托人及時聘請評估機構依法評估。
  2，房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應單獨出具評估報告。
  3，估價時點為土地征收公告之日。
  4，居住房屋只評估單價，非居住房屋評估總價。
  5，評估報告：估價機構應按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，經(jīng)估價機構審核并加蓋機構公章。
  對附屬物、在建工程、臨時建筑的評估律師操作指引
  1，附著物評估：按照省、市級政府發(fā)布的地上附著物補償標準和當?shù)貙嶋H情況進行。
  2，在建工程評估：一般應采用成本法進行評估。在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設計方案等為依據(jù)，工程建設進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準。
  3，臨時建筑評估：未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物殘值。
  應進行必要的協(xié)助評估
  凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設備、工程造價等專業(yè)技術工作的，估價機構可委托有資格從事該類業(yè)務的機構協(xié)助評估。

  查看全文↓ 2014-03-25 21:47:29
• 133****8700

  (1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的,以及建制雖然不撤銷,但不具備易地建房條件的,被拆遷人可以選擇貨幣補償,也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新 同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價 價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;
  (2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的,具備易地建房條件的,被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房,并獲得相應的貨幣補償,計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用,由建設單位支付給被征地的村或者村民小

  查看全文↓ 2014-03-25 18:20:27
• 156****9420

  沒有的,強行拆的,只有一個**基本的建筑費(當初的),什么補助,在江蘇不存在的啦!有個心理準備才好!

  查看全文↓ 2014-03-25 17:28:44

相關問題

• 問 農(nóng)村拆遷安置房
  答

  交房時會有兩證，土地使用權證，房屋所有權證。交房時注意面積是不是足夠，一些設施是不是齊全。房產(chǎn)轉(zhuǎn)到你名下，只需要到房管局申請房產(chǎn)贈與，把房產(chǎn)轉(zhuǎn)到你的名下。

• 問 房屋拆遷安置問題
  答

  關于對你房屋的拆除應當支付地上附著物補償，即房屋的補償。國務院《土地管理法實施條例》第二十六條土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。 征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用?？茨銈兇宓陌仓觅M用的使用是否村委會統(tǒng)一管理或安置安置，如果不是，則你有權取得安置費。雖然你不是三隊的，但二隊、三隊都屬于一個村，屬于一個集體經(jīng)濟組織，你是可以得到安置補助費的。

• 問 房屋拆遷安置問題
  答

  行政征用就是指行政機關為了公共利益和公共目的，依法強制獲得公民、法人財產(chǎn)的使用權或所有權，并給予其合理補償?shù)囊环N行政法律制度。它主要具有三個特點：一是公益性。公益性是行政征用的核心，如果是為了個人或組織的私益，則其只能租用或購買。二是強制性。強制性是行政征用的保證，行政征用權是一種社會公共權力，可以無需相對方同意而強制征用其財產(chǎn)。三是補償性。補償性是行政征用的重要法律屬性，公民合法財產(chǎn)神圣不可侵犯是現(xiàn)代社會的普遍原則，如果政府為了公共利益而強制征用私人財產(chǎn)，就必須給予合理補償征用土地按照以下標準給予補償： (一)土地補償費(略) (二)安置補助費(略) (三)地上附著物和青苗補償費(略) 征收標準：各地補償安置費不統(tǒng)一，詳情查詢當?shù)厥≌嚓P規(guī)定標準。

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• 問 ??農(nóng)村拆扦房屋如何給安置房？農(nóng)村拆遷安置房能買嗎？
  答

  交易有風險。第一、政策因素。根據(jù)相關法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。第二、價格因素。拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，**終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。第三、人的因素。“共有人”是拆遷安置房買賣風險的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。對此筆者認為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)。因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風險。其次是訂立協(xié)議時要出售方全體共有人簽名，以減少風險。拆遷安置房的交易風險隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費減免等相關政策，具有社會保障性質(zhì)，其供應對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房**大的特點在于購買對象特定和交易時間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實際生活當中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價，因而在民間已經(jīng)形成了事實上的拆遷安置房交易市場，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！薄ｋm然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風險大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬**終取決于過戶情況：誰**終取得了拆遷安置房的所有權證，誰就是房屋的所有權人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權，并有權要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權利獲得拆遷補償款。第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務當中。**終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應當看到其特殊的風險。筆者認為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。5買安置房有政策風險這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房（不包括安置房），產(chǎn)權證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

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• 問 ??農(nóng)村拆遷安置政策有誰了解的？
  答

  第一章 拆遷管理第一條 在本市范圍內(nèi)，因城市建設和發(fā)展需要拆遷集體土地房屋及其附屬物，并需對房屋所有權人(以下統(tǒng)稱被拆遷人)進行補償安置的，適用本辦法。第二條 在規(guī)劃建設控制區(qū)域內(nèi)涉及房屋拆遷，取消宅基地安置，由用地單位(以下統(tǒng)稱拆遷人)給予貨幣補償或定銷公寓房安置。有條件的鎮(zhèn)(區(qū))可建造小高層或高層公寓房安置。第三條 城鎮(zhèn)規(guī)劃建設控制區(qū)域外農(nóng)村居民房屋拆遷可選擇自建房安置，但應在規(guī)劃確定的新農(nóng)村集中居住點建房，鼓勵放棄宅基地選擇定銷公寓房安置。對整村整組征地拆遷的以及無地組拆遷的，一律實行定銷公寓房安置。第四條 房屋拆遷補償安置按照本辦法實行屬地管理。第五條 房屋拆遷涉及的評估、測繪、動遷、房屋拆除的具體工作，須委托具備相應資質(zhì)并經(jīng)市行業(yè)主管部門核準的單位實施。第六條 市建設行政主管部門負責動遷補償?shù)认嚓P管理工作;市國土資源行政主管部門負責拆遷中戶籍在冊農(nóng)業(yè)人員安置基準面積的認定和宅基地審批管理工作;市物價行政主管部門負責拆遷定銷公寓房價格審批、鑒證、仲裁工作。第二章 拆遷補償?shù)谄邨l 被拆遷房屋補償中合法建筑面積，以合法有效批建面積為準。具體由各鎮(zhèn)(區(qū))界定。第八條 房屋拆遷各類補償標準和計算方法：1.房屋重置評估價。按城鎮(zhèn)房屋重置價結合成新的評估單價×合法建筑面積。2002年4月1日前批建的房屋，一宅中的附房以合法批準面積為準，按房屋重置評估價補償，不作安置。超過合法批準部分作為違章建筑，不予補償。2002年4月1日后批建的房屋，不再另計附房面積，超過批建的部分按違章處理，不予補償。不足批建面積的，以實際面積為準。2.房屋裝修評估值。3.附屬物補償。各類附屬物補償?shù)木唧w標準由各鎮(zhèn)(區(qū))自行合理確定。特殊附屬物補償，由各鎮(zhèn)(區(qū))委托物價行政主管部門進行補償價格鑒證。4.輔助補貼。(詳見房屋拆遷輔助補貼補償標準表)5.房屋區(qū)位補償。720元/㎡×房屋安置基準面積。6.按時簽協(xié)搬遷獎勵。簽協(xié)及時、按時搬遷的原則上給予不大于18000元的獎勵。具體標準由各鎮(zhèn)(區(qū))按拆遷項目自行確定。

  全部3個回答>