房地產(chǎn)中介交易中，交易主體的風險誰承擔？

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• 157****2458

  賣房主要注意自己的總價，還有補充協(xié)議上寫的內(nèi)容！

  查看全文↓ 2014-03-28 09:26:26
• 141****8593

  一.目前我國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀
  
  加入WTO后的中國，房地產(chǎn)中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務仍然大有可為。筆者就以中介服務**為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機構在國內(nèi)主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務，而本土傳統(tǒng)的中介機構則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房……
  
  今天的房地產(chǎn)中介服務，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價格評估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權人）服務，更多的要對消費者即購房者負責，充當著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風險，因此參與房地產(chǎn)中介法律關系的各個主體需要對房地產(chǎn)中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風險加以了解并作出積極的預防措施。
  
  二.房地產(chǎn)中介活動中的法律風險
  
  房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關系。這種民事法律關系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關的合同。在房地產(chǎn)中介活動中常見的合同有委托代理合同、居間合同、行紀合同等。作為房地產(chǎn)中介機構以及房屋產(chǎn)權人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同**基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風險，實現(xiàn)交易目的，獲得預期利益。
  
  (一). 通過中介進行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機構容易出現(xiàn)法律風險的一項業(yè)務，其中比較常見的法律問題有：
  
  1. 來自交易主體方面的風險。
  
  交易主體的風險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權人或者未獲得房屋所有權人的有效授權。
  
  對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權的公房出售等等。上述情況在認定合同法律責任時一般認定合同效力待定，或者直接認定合同無效。
  
  買方委托中介機構選購房屋，是出于對中介機構專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機構應當進行嚴格的審查，如果中介機構未盡審查義務，導致合同無效，給交易一方造成損失了，就應當承擔相應的責任。
  
  2. 來自交易標的物的風險。
  
  交易標的物即是用于交易的房屋，中介機構應當對房屋的有關情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機構應當告知該交易標的物不能進行轉(zhuǎn)讓：①交易標的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權的；③房屋已設定抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴重的質(zhì)量瑕疵等。
  
  如果房地產(chǎn)中介機構明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應當承擔賠償責任，當然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機構造成經(jīng)濟損失的，則由委托人承擔相應的賠償責任。
  
  3. 來自交易合同、交易手續(xù)方面的風險。
  
  房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)。房屋產(chǎn)權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到政府有關部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權變更的法律后果。買賣雙方要交納相關稅費，辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權證書。
  
  但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機構還應提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機構避免不必要風險和損失。
  
  房地產(chǎn)中介機構如何防范以上述及的諸多的法律風險，關鍵是應當在交易前對交易房屋的產(chǎn)權等情況作一個徹底的了解，謹慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托代理、獨家代理等關聯(lián)合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應認真審查該房屋產(chǎn)權證明、有無權利限制等情況，如中介機構未能盡到謹慎審查的義務，致使房屋產(chǎn)權人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機構應承擔賠償責任。
  
  (二). 房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的法律風險：
  
  1、過失引起的風險。
  
  這一風險包括估價師未盡到義務、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。
  
  一般情況下，估價風險與主觀因素關聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導致產(chǎn)生風險。專業(yè)方面的風險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標準對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字敘述不當，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導致估價結(jié)果與事實相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風險。
  
  由工作態(tài)度引發(fā)的風險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價，導致估價不實。另外在對國家相關政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風險。
  
  2、非過失風險，主要系客觀因素引發(fā)的風險。
  
  包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關證件而造成評估不準確造成了經(jīng)濟糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權不明晰、產(chǎn)權證明文件不完整等情況，致使估價嚴重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當，也容易產(chǎn)生風險，造成經(jīng)濟糾紛。
  
  根據(jù)建設部《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機構從業(yè)人員和機構、業(yè)務的管理予以了規(guī)定，對于其法律責任未有專門明確，只是強調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責任問題，對于刑事責任規(guī)定了"房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務管理中以權謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任"。廣泛的法律責任還包括民事法律責任，通常，合同責任既包括合同約定的責任，同時也包括法律規(guī)定的責任。其中，合同各方對于違約責任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應當按照約定向守約方承擔責任；對于沒有約定的情形，應當按照法律規(guī)定追究違約方責任。
  
  中介機構為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術以及居間代理業(yè)務等方面的服務，可以根據(jù)合同約定的違約責任和《合同法》的有關規(guī)定承擔民事法律責任，承擔法律責任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

  查看全文↓ 2014-03-27 09:49:40
• 134****9501

  1、認真履行甲、乙方委托的事項,完成甲、乙方委托代辦的各項服務。
  2、丙方派具備經(jīng)紀人資質(zhì)的從業(yè)人員負責該房產(chǎn)的居間活動,在委托期限內(nèi)辦理所委托的事項。
  3、根據(jù)專業(yè)知識及工作經(jīng)驗,丙方將所了解的標的情況如實告知委托人,及時將委托事項辦理的進展情況向委托人通報。
  4、對委托人個人資料予以保密,未經(jīng)委托人同意,不得向他人泄露和擅作他用。
  5、處理受委托事項取得的財產(chǎn),應當及時轉(zhuǎn)交委托人。收取經(jīng)紀費用時應出示國家規(guī)定的收費標準及收取相關費用的依據(jù),否則委托人有權拒交。
  1、無正當理由不履行合同的;
  2、與他人串通,損害甲、乙方利益的;
  3、故意隱瞞,提高委托標的利差;
  4、其它重大過失影響甲、乙方交易的。

  查看全文↓ 2014-03-27 09:44:20
• 144****1914

  多交**款，20%的房款**佳，但是也有弊端，需要等你的房地產(chǎn)權證下來才能辦理交易手續(xù)，收到錢會比較晚，而且如果買家貸款批不下來或者貸不了款就麻煩了，你想讓他搬走可費勁了，如果配合還好，不配合你的房子也沒法再賣了

  查看全文↓ 2014-03-27 09:42:51
• 138****8420

  沒有什么風險,通過銀行交易就不怕了,如果是你們私下就不保證了,

  查看全文↓ 2014-03-27 09:32:46
• 134****7413

  可以由業(yè)主之間私下交易 但雙方要自己承擔風險

  查看全文↓ 2014-03-26 20:48:36

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• 問 房地產(chǎn)中介交易中，交易手續(xù)的風險誰來承擔？
  答

  具體只什么情況

  全部50個回答>
• 問 如何避免房地產(chǎn)交易風險？
  答

  如何避免房地產(chǎn)交易風險●查詢房地產(chǎn)登記信息購房人在簽訂購房合同、支付定金前，應了解所購房地產(chǎn)的權屬狀況。購房人可以憑本人身份證明，到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心，根據(jù)房地產(chǎn)坐落或房地產(chǎn)權證號查詢房地產(chǎn)權屬、抵押、限制、租賃等登記相關信息。房地產(chǎn)權屬存在限制、更正登記、異議登記等狀況的，不能進行房地產(chǎn)交易登記?！窠灰缀贤W(wǎng)上備案上海市房屋土地資源管理局向全市一手房交易客戶提供商品房預(銷)售合同網(wǎng)上備案服務。向二手房交易客戶提供存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案服務。網(wǎng)上備案平臺上提供樓盤信息;規(guī)范的合同文本;統(tǒng)一的交易流程;房地產(chǎn)登記辦理要件及流程。通過一手房、二手房合同網(wǎng)上備案平臺既可有效杜絕權屬狀況存在限制信息的房屋進行交易，也可有效防止“一房二賣”的發(fā)生。合同雙方在網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂合同后，必須分別設置合同密碼，通過合同密碼可以防止合同一方當事人擅自修改合同信息。一手房、二手房交易合同必須經(jīng)網(wǎng)上備案后，方能申請辦理相關房地產(chǎn)登記?！穸址抠Y金監(jiān)管存量房(二手房)經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案服務的另一內(nèi)容是提供二手房交易資金監(jiān)管。買賣雙方簽訂有關資金監(jiān)管的協(xié)議，當交易進程滿足約定的付款條件時，由指定的資金監(jiān)管機構，將房款支付到賣方指定的銀行帳戶中，實現(xiàn)了房地產(chǎn)交易“一手交錢一手交貨”，有效保障房地產(chǎn)交易資金的安全?！穹康禺a(chǎn)權證加密房地產(chǎn)權證設置密碼是近年來房地產(chǎn)登記機構向社會推出的防范虛假交易的較為有效的措施。凡房地產(chǎn)權利人為自然人的，均可申請房地產(chǎn)權證設置密碼。房地產(chǎn)權利人可憑本人身份證、房地產(chǎn)權證到房屋所在地房地產(chǎn)交易中心辦理權證加密。如房地產(chǎn)屬單獨所有的，每證設置一個密碼;房地產(chǎn)屬共有的，根據(jù)權利人意愿，可按共有人的人數(shù)，每人設置一個密碼，也可以按每證設置一個密碼。設置密碼后，辦理房地產(chǎn)買賣或抵押等相關房地產(chǎn)登記時必須校驗密碼。如果密碼輸入不正確，申請人將無法進行買賣等相關房地產(chǎn)登記。因此，房地產(chǎn)權證設置密碼是保障房地產(chǎn)權利人合法權益的重要手段。

• 問 為什么選擇房地產(chǎn)中介來進行交易呢？
  答

  一、房地產(chǎn)價值量大，二手房交易量甚至高于現(xiàn)房。（市場角度分析）二、有專業(yè)人員參與能更好的與客戶溝通，二手房的估價沒有專業(yè)中介的參與，很容易蒙受經(jīng)濟損失。（需求角度分析）三、信息不對稱，中介公司對該地區(qū)的房價，區(qū)位的了解肯定是高于交易雙方。（必要角度分析）四、交易手續(xù)繁雜，代理可以節(jié)省時間精力。（專業(yè)角度分析）五、二手房**空間巨大，相對低廉的價格讓很多潛在消費者愿意花錢（消費者購買力角度分析）

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• 問 怎樣做好房地產(chǎn)中介?房地產(chǎn)中介怎么入行？
  答

  我在深圳當過1年的經(jīng)紀人，在世華地產(chǎn)公司，以下幾點個人的經(jīng)驗，或許可以幫到樓主：第一、跑盤非常重要，充分了解所在區(qū)域內(nèi)的樓盤位置、棟數(shù)、小區(qū)情況、物業(yè)費、容積率、在租在售盤的戶型、樓盤賣點、優(yōu)勢等等相關信息，這樣在和客戶交流的時候才胸有成竹。第二、所謂每天的流程，我是這樣做的：早上一般我會在地產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)廣告，發(fā)假盤，吸引有購房需求的客戶，然后轉(zhuǎn)盤；然后我會把每天公司推薦的荀盤（性價比高的盤）推薦給有投資需求的客戶；如果你沒有這方面的客戶，可以洗，在高檔小區(qū)客戶名單中洗。晚上業(yè)主下班以后，我就開始打update，和業(yè)主多交流，一方面練習表達、一方面可以洗盤，我洗盤比較利害，所以即使我賣不動，也可以從別人成交中獲得利益。第三、節(jié)假日或者每天晚飯后，我一般喜歡站在公司門口“接客”，為他們推薦，或者解答。一般都可以留下電話號碼。不論接待什么客戶，第一個目標就是留下電話號碼。第四、二手房銷售非常累，要做好心里和身體上的調(diào)劑，盡量不要加班，因為我們一天就得上10幾個小時的班。第五、自己手里的客戶要經(jīng)常聯(lián)系，了解他們的情況，不用每天都推薦房子，那樣別人會厭煩，聊點其它的話題也可以。努力成為客戶的朋友。第六、做地產(chǎn)，就是做服務，一定要保持微笑的對待任何一個客戶，哪怕他跳單、或者找別人成交也必須這樣做。我有一個投資客就是如此，但是后來他自己都不好意思了，在我手里買了2套過百萬的房子。第七、還是那句老話，專業(yè)一點，樓盤、戶型情況一定一定一定要熟悉、如果被某個客戶問倒了，也許這個客戶就不信任你了。第八、一定要強勢，不怕跟同事?lián)尶蛻簦慌赂渌屑覔尶蛻?，利益面前人是自私的，沒有任何人會同情或者可憐你，這點一定要明白。

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• 問 房地產(chǎn)中介機構合同有哪些？房地產(chǎn)中介交易需要簽合同嗎？請問有誰知道呢？
  答

  未完成全部委托事項時的責任如果居間協(xié)議中約定按成交價1%支付中介費的，中介提供的服務應當包括以下內(nèi)容：1、權籍調(diào)查。2、使用狀況調(diào)查。3、行情調(diào)查。4、確定成交意向，訂立交易合同。5、辦理產(chǎn)權過戶。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第四百二十五條【居間人如實報告義務】居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。

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