如何轉(zhuǎn)讓按揭房，按揭房轉(zhuǎn)讓需要注意什么？

已有8個(gè)回答

• 142****1822

  風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵是合同 轉(zhuǎn)讓按揭房方式有兩種 按揭房是指上家通過按揭購(gòu)買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行,產(chǎn)權(quán)人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現(xiàn)的需要,在二手房交易中購(gòu)房者欲將按揭房轉(zhuǎn)讓的越來越多。按揭房交易過程比普通產(chǎn)權(quán)房要繁瑣,通常有轉(zhuǎn)按揭交易和非轉(zhuǎn)按揭交易兩種操作方法,風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵是簽訂規(guī)范合同。
  (一)轉(zhuǎn)按揭交易轉(zhuǎn)按揭是指將房屋產(chǎn)權(quán)人(上家)欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家,原抵押關(guān)系解除,下家以所購(gòu)房屋重新向銀行作抵押。這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個(gè)條件:
  1、按揭銀行允許提前還貸并開設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu);
  2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件;
  3、下家的貸款額度受到限制,一般來說,若下家欲貸款數(shù)額超過或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額,則難以成功。通過轉(zhuǎn)按揭方式轉(zhuǎn)讓按揭房,上下家的風(fēng)險(xiǎn)較低,但交易周期相對(duì)較長(zhǎng),通常需要一個(gè)月到一個(gè)半月轉(zhuǎn)貸審核期,審核通過后方可辦理過戶手續(xù)。其交易過程可以概括為:居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)———過戶抵押。 交易過程中,銀行風(fēng)險(xiǎn)主要通過他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)來消化。上下家的風(fēng)險(xiǎn)主要通過中介機(jī)構(gòu)和合同約定來防范。首先,在收簽約定金時(shí),居間委托合同就要對(duì)有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問題進(jìn)行約定;其次,在前期審查中,中介機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問題;**后,簽訂合同時(shí),上下家的違約責(zé)任要約定明確,約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。
  (二)非轉(zhuǎn)按揭交易不通過轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房,在二手房交易實(shí)踐中也很常見,但**好通過誠(chéng)信度較高的中介公司,以防其中較大的風(fēng)險(xiǎn)。采用這種方式的主要原因有,
  1、貸款銀行沒有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù);
  2、下家無需貸款或貸款數(shù)額要超過原貸款數(shù)額,或者欲貸數(shù)額明顯少于原貸款數(shù)額;
  3、上家需要在短期內(nèi)完成交易。遇到上述情況,通過中介公司居間出售按揭房的,實(shí)踐中一般又有兩種操作方案,一是買賣合同簽訂后上家自行還貸,二是買賣合同簽訂后上家用下家的**款還貸。因此,非轉(zhuǎn)按揭交易的實(shí)質(zhì)是,簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過戶。相對(duì)于轉(zhuǎn)按揭,這樣交易更靈活、方便。 從風(fēng)險(xiǎn)角度來說,銀行風(fēng)險(xiǎn)很小,上下家的合同風(fēng)險(xiǎn)較大。為避免上下家的風(fēng)險(xiǎn),中介公司一般會(huì)關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、**款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否夠高三個(gè)問題。尤其需要注意的是,現(xiàn)階段跨行轉(zhuǎn)按揭一般難以實(shí)現(xiàn),而先還貸后交易,跨行貸款自然不是問題。當(dāng)然,這種方式除了要求中介公司有較高的誠(chéng)信度外,還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的**能力。

  查看全文↓ 2014-04-04 10:42:11
• 143****7680

  嘛房子辦不下來按揭？跟我說說我試試！

  查看全文↓ 2014-04-04 10:14:50
• 141****6178

  要全款買下，就必須先付**把你貸款還清，然后再去交易過戶付剩下的錢。

  查看全文↓ 2014-04-03 18:05:09
• 151****2323

  (一)產(chǎn)權(quán)證是否已經(jīng)落實(shí)首先，購(gòu)房者要弄清楚自己的房子是產(chǎn)權(quán)按揭轉(zhuǎn)讓還是合同按揭，也就是說你的房子是已經(jīng)辦下來產(chǎn)權(quán)了，還是產(chǎn)權(quán)沒有辦下來(即目前還是合同)。如果是產(chǎn)權(quán)按揭轉(zhuǎn)讓，房屋的業(yè)主只需要出示產(chǎn)權(quán)復(fù)印件。
  (二)按揭二手房轉(zhuǎn)讓方式需要注意以下事項(xiàng)
  1、要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。
  2、要看房屋是否為共有財(cái)產(chǎn)，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據(jù)規(guī)定，二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面同意。
  3、二手房交易前，買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國(guó)家和南昌市行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。
  4、應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。
  5、要看所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定，城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的房屋，在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果購(gòu)買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。
  6、要看所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)。
  7、應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。

  查看全文↓ 2014-04-03 17:59:41
• 156****3401

  魏國(guó)鵬律師解答：您好，非常樂意為您解答相關(guān)問題。貸款擔(dān)保方式對(duì)所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的約束
  （一）抵押房屋的轉(zhuǎn)讓采取所購(gòu)房屋抵押擔(dān)保方式辦理的個(gè)人住房貸款，貸款銀行作為抵押權(quán)人，對(duì)賣房人的房屋享有抵押權(quán)，未經(jīng)貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，因此，轉(zhuǎn)讓按揭房就需要根據(jù)不同的情況采取不同的方法：
  1、賣方可以用其它擔(dān)保方式做替代擔(dān)保，暫時(shí)解押，待房屋過戶，房屋出售所得價(jià)款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質(zhì)押暫時(shí)取代抵押房屋作為未還貸款的擔(dān)保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回的房款提前還清貸款。
  2、買賣雙方通過二手房中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，如果中介機(jī)構(gòu)與貸款銀行簽訂了二手房合作協(xié)議，通?？捎芍薪闄C(jī)構(gòu)提供房屋轉(zhuǎn)讓期間的貸款擔(dān)保，并能過中介機(jī)構(gòu)辦理二手房轉(zhuǎn)讓的資金結(jié)算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。
  （二）第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押借款人采用第三方保證、質(zhì)押、其它房屋抵押的，貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)也應(yīng)先征得貸款銀行書面同意，并與銀行、購(gòu)房人協(xié)商好購(gòu)房資金歸還銀行貸款的結(jié)算方式，避免因未經(jīng)銀行同意轉(zhuǎn)讓貸款所購(gòu)房屋，或轉(zhuǎn)讓房屋所得價(jià)款未及時(shí)償還銀行貸款而被銀行罰息甚至收取違約金。同時(shí)，如果《保證合同》、《質(zhì)押合同》中有關(guān)條款對(duì)所購(gòu)房屋的約定，決定是否要將貸款所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓行為事先通知第三方擔(dān)保人，以避免糾紛。無論何種情況，房屋轉(zhuǎn)讓前，都應(yīng)及時(shí)辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)讓后應(yīng)及時(shí)辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關(guān)擔(dān)保合同的終止手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-04-03 10:01:28
• 147****8794

  首先必須提醒您的是,目前國(guó)家明確規(guī)定,房屋必須在取得產(chǎn)權(quán)證后能才進(jìn)行交易。如果該房屋尚未取得房產(chǎn)證,是不能正常上市交易的。您的房產(chǎn)目前房產(chǎn)證并未辦理,因此是不能辦理過戶手續(xù)的。 如果該房產(chǎn)已經(jīng)取得了房產(chǎn)證,那么即存在“轉(zhuǎn)按揭”的問題。如果買房人仍希望將房屋抵押給貸款銀行,每月償還按揭貸款,那么就需要辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。首先買賣雙方必須到貸款銀行進(jìn)行詢問,確定貸款銀行是否同意辦理轉(zhuǎn)按揭;如果同意,需要問清貸款銀行對(duì)買賣雙方主體資格的要求,應(yīng)當(dāng)提供哪些資料及辦理哪些手續(xù)。其次,對(duì)符合交易條件的買賣雙方,按貸款銀行的要求辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。 目前銀行不辦理轉(zhuǎn)按揭,原房主已經(jīng)辦理按揭貸款,您需要原房主繳完按揭,解除抵押,拿回產(chǎn)證,后再辦理按揭。
  以上信息僅供參考,具體您也可以致電800J金融中心,電話87284190,感謝關(guān)注!

  查看全文↓ 2014-04-03 09:46:21
• 141****8468

  產(chǎn)證拿到了伐？這是關(guān)鍵，如果沒拿到就要等到拿到產(chǎn)證后，把款換上后再交易，根據(jù)你個(gè)人的情況交契稅，營(yíng)業(yè)稅或房產(chǎn)稅。
  如果你買的是一手房的話看看路子能通伐，進(jìn)行開發(fā)商更名。就不需要交稅。如果你買的是2手房的話，只能參照我上面的方法進(jìn)行。房?jī)r(jià)你們是可以自己約定，但是交稅不是根據(jù)你們約定多少就多少的！必須根據(jù)房地產(chǎn)交易中心評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行交稅。

  查看全文↓ 2014-04-02 20:22:26
• 155****3528

  風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)鍵是合同轉(zhuǎn)讓按揭房方式有兩種
  
  按揭房是指上家通過按揭購(gòu)買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，產(chǎn)權(quán)人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現(xiàn)的需要，在二手房交易中購(gòu)房者欲將按揭房轉(zhuǎn)讓的越來越多。按揭房交易過程比普通產(chǎn)權(quán)房要繁瑣，通常有轉(zhuǎn)按揭交易和非轉(zhuǎn)按揭交易兩種操作方法，風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵是簽訂規(guī)范合同。
  
  （一）轉(zhuǎn)按揭交易轉(zhuǎn)按揭是指將房屋產(chǎn)權(quán)人（上家）欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家，原抵押關(guān)系解除，下家以所購(gòu)房屋重新向銀行作抵押。這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個(gè)條件：1、按揭銀行允許提前還貸并開設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)；2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件；3、下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數(shù)額超過或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。通過轉(zhuǎn)按揭方式轉(zhuǎn)讓按揭房，上下家的風(fēng)險(xiǎn)較低，但交易周期相對(duì)較長(zhǎng)，通常需要一個(gè)月到一個(gè)半月轉(zhuǎn)貸審核期，審核通過后方可辦理過戶手續(xù)。其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)———過戶抵押。
  
  交易過程中，銀行風(fēng)險(xiǎn)主要通過他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)來消化。上下家的風(fēng)險(xiǎn)主要通過中介機(jī)構(gòu)和合同約定來防范。首先，在收簽約定金時(shí)，居間委托合同就要對(duì)有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問題進(jìn)行約定；其次，在前期審查中，中介機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問題；**后，簽訂合同時(shí)，上下家的違約責(zé)任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。
  
  （二）非轉(zhuǎn)按揭交易不通過轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房，在二手房交易實(shí)踐中也很常見，但**好通過誠(chéng)信度較高的中介公司，以防其中較大的風(fēng)險(xiǎn)。采用這種方式的主要原因有，1、貸款銀行沒有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)；2、下家無需貸款或貸款數(shù)額要超過原貸款數(shù)額，或者欲貸數(shù)額明顯少于原貸款數(shù)額；3、上家需要在短期內(nèi)完成交易。遇到上述情況，通過中介公司居間出售按揭房的，實(shí)踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的**款還貸。因此，非轉(zhuǎn)按揭交易的實(shí)質(zhì)是，簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過戶。相對(duì)于轉(zhuǎn)按揭，這樣交易更靈活、方便。
  
  從風(fēng)險(xiǎn)角度來說，銀行風(fēng)險(xiǎn)很小，上下家的合同風(fēng)險(xiǎn)較大。為避免上下家的風(fēng)險(xiǎn)，中介公司一般會(huì)關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、**款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否夠高三個(gè)問題。尤其需要注意的是，現(xiàn)階段跨行轉(zhuǎn)按揭一般難以實(shí)現(xiàn)，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問題。當(dāng)然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠(chéng)信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的**能力。

  查看全文↓ 2014-04-01 12:41:52

相關(guān)問題

• 問 ??按揭房能協(xié)議轉(zhuǎn)讓嗎?按揭房轉(zhuǎn)讓協(xié)議怎么寫?
  答

  沒有弄清楚你的意思。你要是出售的話，兩個(gè)途徑：1、自己還清貸款，或者買方**款用于還貸款，否則無辦法過戶2、辦理轉(zhuǎn)按揭。不過目前轉(zhuǎn)按揭比較難做的。你如果不過戶，就購(gòu)不成買賣，買房怎么會(huì)同意呢。還有什么差價(jià)什么的，就更不懂了，合同上必須要寫什么時(shí)候過戶的。除非你寫一個(gè)私下的協(xié)議。

  全部3個(gè)回答>
• 問 怎樣轉(zhuǎn)讓按揭房？
  答

  按揭房分有證按揭和無證按揭,有證的可以提前還款,產(chǎn)證解押出來過戶,付全款。無證按揭只能做委托公證。

  全部10個(gè)回答>
• 問 怎樣轉(zhuǎn)讓按揭房？
  答

  期房目前國(guó)家是允許轉(zhuǎn)讓 的. 糾正一下,房產(chǎn)證并不是壓在銀行,只是證上有銀行的一條抵押信息. 如果你已經(jīng)辦證,可能還在開發(fā)商那里.想轉(zhuǎn)讓要先提前還款,然后再走過戶手續(xù). 如果確定未辦證,可以走以下手續(xù): 關(guān)鍵在于提前還款. 一,去銀行查還余多少本金,申請(qǐng)一次性還清 二,去抵押部門辦理注銷 三,去合同登記部門作廢合同 四,重新簽訂新的合同/ **好可以改底單，這就要房主問開發(fā)商了，如果可以的話大家就都省錢了，房主收房的費(fèi)用比過戶交的費(fèi)用要少很多 步驟:1,首先你要確認(rèn)你的房產(chǎn)證是在銀行還是已經(jīng)到房地局.拿上房產(chǎn)證去銀行把貸款一次還清.這個(gè)需要提前預(yù)約,一般是申請(qǐng)遞交后七個(gè)工作日可給安排一次性還貸.具體到各個(gè)銀行各有不同. 2,如果你無力提前還貸,找到買家,如果買家一次性付款,那可以讓他幫你還貸.這需要有中間人擔(dān)保.如果買家也不能幫你還,那就找中介或擔(dān)保機(jī)構(gòu)墊資,墊資費(fèi)一般是2%可由買賣雙方協(xié)商承擔(dān). 3,還完貸后解抵押,拿到他項(xiàng)權(quán)利證后(一般還貸后三個(gè)工作日),去房地局過戶.

  全部10個(gè)回答>
• 問 轉(zhuǎn)讓房子要注意什么? 轉(zhuǎn)讓店面后需要注意什么？
  答

  首先要去確認(rèn)房東，再看租賃協(xié)議，一定要和轉(zhuǎn)租者和房東三頭對(duì)面才行，現(xiàn)在有好多房子都不能私下轉(zhuǎn)租，再來就是要和轉(zhuǎn)租人在簽訂一份轉(zhuǎn)租協(xié)議，約定好轉(zhuǎn)租事項(xiàng)，再看他有沒有拖欠一些水電煤氣暖氣物業(yè)費(fèi)用，如果是上打房租當(dāng)然你要把余下時(shí)間的租金付給轉(zhuǎn)租人，如果要是下打房租你就要和轉(zhuǎn)租人要回他使用期間的租金，還有一地昂很正要，一定要想辦法看到房子的房產(chǎn)證，確定房子沒有一些糾紛要不然你很麻煩的。其實(shí)只要細(xì)心一些我想你會(huì)辦好的，**后祝你轉(zhuǎn)租成功，不過轉(zhuǎn)讓費(fèi)一定記得砍價(jià)哦，有些人做買賣賠了是會(huì)從轉(zhuǎn)讓好處費(fèi)中撈回來的。希望可以幫到你。祝好運(yùn)！

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??按揭房如何轉(zhuǎn)讓房子呢？應(yīng)該怎么辦呢？
  答

  只有產(chǎn)證已經(jīng)辦好，才可以正常交易，交易過戶前要把你的銀行貸款還清(按揭還款不足一年就提前結(jié)清，要付違約金給銀行)房子在未辦出產(chǎn)權(quán)證明時(shí)是不可以買賣的，即使你們現(xiàn)在簽了買賣合同，也是無法在房管部門辦登記過戶的，只能做二手房交易。

  全部4個(gè)回答>