如何轉讓按揭房，按揭房轉讓需要注意什么？

已有8個回答

• 142****1822

  風險防范關鍵是合同 轉讓按揭房方式有兩種 按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產權抵押給了銀行,產權人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現的需要,在二手房交易中購房者欲將按揭房轉讓的越來越多。按揭房交易過程比普通產權房要繁瑣,通常有轉按揭交易和非轉按揭交易兩種操作方法,風險防范的關鍵是簽訂規(guī)范合同。
  (一)轉按揭交易轉按揭是指將房屋產權人(上家)欠銀行的貸款轉讓給下家,原抵押關系解除,下家以所購房屋重新向銀行作抵押。這種轉讓方式需具備以下幾個條件:
  1、按揭銀行允許提前還貸并開設了轉按揭業(yè)務,有指定的轉按揭擔保機構;
  2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件;
  3、下家的貸款額度受到限制,一般來說,若下家欲貸款數額超過或明顯低于轉按揭的貸款數額,則難以成功。通過轉按揭方式轉讓按揭房,上下家的風險較低,但交易周期相對較長,通常需要一個月到一個半月轉貸審核期,審核通過后方可辦理過戶手續(xù)。其交易過程可以概括為:居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉按揭申請———過戶抵押。 交易過程中,銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。首先,在收簽約定金時,居間委托合同就要對有關轉按揭的問題進行約定;其次,在前期審查中,中介機構要重點審查銀行可否轉按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉貸的數額和按揭房產權是否清晰等問題;**后,簽訂合同時,上下家的違約責任要約定明確,約定的違約賠償金數額一般比普通交易的高。
  (二)非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房,在二手房交易實踐中也很常見,但**好通過誠信度較高的中介公司,以防其中較大的風險。采用這種方式的主要原因有,
  1、貸款銀行沒有轉按揭業(yè)務;
  2、下家無需貸款或貸款數額要超過原貸款數額,或者欲貸數額明顯少于原貸款數額;
  3、上家需要在短期內完成交易。遇到上述情況,通過中介公司居間出售按揭房的,實踐中一般又有兩種操作方案,一是買賣合同簽訂后上家自行還貸,二是買賣合同簽訂后上家用下家的**款還貸。因此,非轉按揭交易的實質是,簽訂轉讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉按揭,這樣交易更靈活、方便。 從風險角度來說,銀行風險很小,上下家的合同風險較大。為避免上下家的風險,中介公司一般會關注房屋產權是否清晰、**款是否由中介監(jiān)管和違約金數額約定是否夠高三個問題。尤其需要注意的是,現階段跨行轉按揭一般難以實現,而先還貸后交易,跨行貸款自然不是問題。當然,這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外,還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的**能力。

  查看全文↓ 2014-04-04 10:42:11
• 143****7680

  嘛房子辦不下來按揭？跟我說說我試試！

  查看全文↓ 2014-04-04 10:14:50
• 141****6178

  要全款買下，就必須先付**把你貸款還清，然后再去交易過戶付剩下的錢。

  查看全文↓ 2014-04-03 18:05:09
• 151****2323

  (一)產權證是否已經落實首先，購房者要弄清楚自己的房子是產權按揭轉讓還是合同按揭，也就是說你的房子是已經辦下來產權了，還是產權沒有辦下來(即目前還是合同)。如果是產權按揭轉讓，房屋的業(yè)主只需要出示產權復印件。
  (二)按揭二手房轉讓方式需要注意以下事項
  1、要看二手房所有權是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。
  2、要看房屋是否為共有財產，如為共有，要取得其他共有人的同意。根據規(guī)定，二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應當審查(提交)共有權人同意轉讓的書面同意。
  3、二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。有沒有國家和南昌市行政機關如人民法院、人民檢察院、公安機關等查封。
  4、應當審查二手房有無抵押等情況。若有抵押應當取得出賣人已經通知抵權人的書面證據，或者取得抵權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
  5、要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權。因為按照房改的有關規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產權單位也有優(yōu)先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現問題。
  6、要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤，因為有時會出現所售房屋實際面積與產權證上注明的面積不符的現象，合同中約定出售房屋的面積應以產權證注明的為準。
  7、應考察房屋的質量、地段、環(huán)境、價位和房屋結構、格局、采光條件，以及物業(yè)管理等相關問題。

  查看全文↓ 2014-04-03 17:59:41
• 156****3401

  魏國鵬律師解答：您好，非常樂意為您解答相關問題。貸款擔保方式對所購房屋轉讓的約束
  （一）抵押房屋的轉讓采取所購房屋抵押擔保方式辦理的個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權人，對賣房人的房屋享有抵押權，未經貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續(xù)。而貸款未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續(xù)，因此，轉讓按揭房就需要根據不同的情況采取不同的方法：
  1、賣方可以用其它擔保方式做替代擔保，暫時解押，待房屋過戶，房屋出售所得價款償還銀行貸款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質押暫時取代抵押房屋作為未還貸款的擔保，并變更《貸款合同》以便辦理解押手續(xù)，待房屋過戶后，用收回的房款提前還清貸款。
  2、買賣雙方通過二手房中介機構進行交易，如果中介機構與貸款銀行簽訂了二手房合作協(xié)議，通?？捎芍薪闄C構提供房屋轉讓期間的貸款擔保，并能過中介機構辦理二手房轉讓的資金結算。這也有利于房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。
  （二）第三方保證、質押、其它房屋抵押借款人采用第三方保證、質押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉讓時也應先征得貸款銀行書面同意，并與銀行、購房人協(xié)商好購房資金歸還銀行貸款的結算方式，避免因未經銀行同意轉讓貸款所購房屋，或轉讓房屋所得價款未及時償還銀行貸款而被銀行罰息甚至收取違約金。同時，如果《保證合同》、《質押合同》中有關條款對所購房屋的約定，決定是否要將貸款所購房屋轉讓行為事先通知第三方擔保人，以避免糾紛。無論何種情況，房屋轉讓前，都應及時辦理各類合同的變更手續(xù)，房屋轉讓后應及時辦理貸款提前還款和房屋過戶手續(xù)，以及《借款合同》和相關擔保合同的終止手續(xù)。

  查看全文↓ 2014-04-03 10:01:28
• 147****8794

  首先必須提醒您的是,目前國家明確規(guī)定,房屋必須在取得產權證后能才進行交易。如果該房屋尚未取得房產證,是不能正常上市交易的。您的房產目前房產證并未辦理,因此是不能辦理過戶手續(xù)的。 如果該房產已經取得了房產證,那么即存在“轉按揭”的問題。如果買房人仍希望將房屋抵押給貸款銀行,每月償還按揭貸款,那么就需要辦理轉按揭手續(xù)。首先買賣雙方必須到貸款銀行進行詢問,確定貸款銀行是否同意辦理轉按揭;如果同意,需要問清貸款銀行對買賣雙方主體資格的要求,應當提供哪些資料及辦理哪些手續(xù)。其次,對符合交易條件的買賣雙方,按貸款銀行的要求辦理轉按揭手續(xù)。 目前銀行不辦理轉按揭,原房主已經辦理按揭貸款,您需要原房主繳完按揭,解除抵押,拿回產證,后再辦理按揭。
  以上信息僅供參考,具體您也可以致電800J金融中心,電話87284190,感謝關注!

  查看全文↓ 2014-04-03 09:46:21
• 141****8468

  產證拿到了伐？這是關鍵，如果沒拿到就要等到拿到產證后，把款換上后再交易，根據你個人的情況交契稅，營業(yè)稅或房產稅。
  如果你買的是一手房的話看看路子能通伐，進行開發(fā)商更名。就不需要交稅。如果你買的是2手房的話，只能參照我上面的方法進行。房價你們是可以自己約定，但是交稅不是根據你們約定多少就多少的！必須根據房地產交易中心評估的價格進行交稅。

  查看全文↓ 2014-04-02 20:22:26
• 155****3528

  風險防范關鍵是合同轉讓按揭房方式有兩種
  
  按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特征是房屋產權抵押給了銀行，產權人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現的需要，在二手房交易中購房者欲將按揭房轉讓的越來越多。按揭房交易過程比普通產權房要繁瑣，通常有轉按揭交易和非轉按揭交易兩種操作方法，風險防范的關鍵是簽訂規(guī)范合同。
  
  （一）轉按揭交易轉按揭是指將房屋產權人（上家）欠銀行的貸款轉讓給下家，原抵押關系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。這種轉讓方式需具備以下幾個條件：1、按揭銀行允許提前還貸并開設了轉按揭業(yè)務，有指定的轉按揭擔保機構；2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件；3、下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數額超過或明顯低于轉按揭的貸款數額，則難以成功。通過轉按揭方式轉讓按揭房，上下家的風險較低，但交易周期相對較長，通常需要一個月到一個半月轉貸審核期，審核通過后方可辦理過戶手續(xù)。其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉按揭申請———過戶抵押。
  
  交易過程中，銀行風險主要通過他們自身的金融服務流程和轉按揭擔保機構來消化。上下家的風險主要通過中介機構和合同約定來防范。首先，在收簽約定金時，居間委托合同就要對有關轉按揭的問題進行約定；其次，在前期審查中，中介機構要重點審查銀行可否轉按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉貸的數額和按揭房產權是否清晰等問題；**后，簽訂合同時，上下家的違約責任要約定明確，約定的違約賠償金數額一般比普通交易的高。
  
  （二）非轉按揭交易不通過轉按揭的方式轉讓按揭房，在二手房交易實踐中也很常見，但**好通過誠信度較高的中介公司，以防其中較大的風險。采用這種方式的主要原因有，1、貸款銀行沒有轉按揭業(yè)務；2、下家無需貸款或貸款數額要超過原貸款數額，或者欲貸數額明顯少于原貸款數額；3、上家需要在短期內完成交易。遇到上述情況，通過中介公司居間出售按揭房的，實踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的**款還貸。因此，非轉按揭交易的實質是，簽訂轉讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉按揭，這樣交易更靈活、方便。
  
  從風險角度來說，銀行風險很小，上下家的合同風險較大。為避免上下家的風險，中介公司一般會關注房屋產權是否清晰、**款是否由中介監(jiān)管和違約金數額約定是否夠高三個問題。尤其需要注意的是，現階段跨行轉按揭一般難以實現，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問題。當然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的**能力。

  查看全文↓ 2014-04-01 12:41:52

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• 問 ??按揭房能協(xié)議轉讓嗎?按揭房轉讓協(xié)議怎么寫?
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  沒有弄清楚你的意思。你要是出售的話，兩個途徑：1、自己還清貸款，或者買方**款用于還貸款，否則無辦法過戶2、辦理轉按揭。不過目前轉按揭比較難做的。你如果不過戶，就購不成買賣，買房怎么會同意呢。還有什么差價什么的，就更不懂了，合同上必須要寫什么時候過戶的。除非你寫一個私下的協(xié)議。

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• 問 怎樣轉讓按揭房？
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  按揭房分有證按揭和無證按揭,有證的可以提前還款,產證解押出來過戶,付全款。無證按揭只能做委托公證。

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• 問 怎樣轉讓按揭房？
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  期房目前國家是允許轉讓 的. 糾正一下,房產證并不是壓在銀行,只是證上有銀行的一條抵押信息. 如果你已經辦證,可能還在開發(fā)商那里.想轉讓要先提前還款,然后再走過戶手續(xù). 如果確定未辦證,可以走以下手續(xù): 關鍵在于提前還款. 一,去銀行查還余多少本金,申請一次性還清 二,去抵押部門辦理注銷 三,去合同登記部門作廢合同 四,重新簽訂新的合同/ **好可以改底單，這就要房主問開發(fā)商了，如果可以的話大家就都省錢了，房主收房的費用比過戶交的費用要少很多 步驟:1,首先你要確認你的房產證是在銀行還是已經到房地局.拿上房產證去銀行把貸款一次還清.這個需要提前預約,一般是申請遞交后七個工作日可給安排一次性還貸.具體到各個銀行各有不同. 2,如果你無力提前還貸,找到買家,如果買家一次性付款,那可以讓他幫你還貸.這需要有中間人擔保.如果買家也不能幫你還,那就找中介或擔保機構墊資,墊資費一般是2%可由買賣雙方協(xié)商承擔. 3,還完貸后解抵押,拿到他項權利證后(一般還貸后三個工作日),去房地局過戶.

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• 問 轉讓房子要注意什么? 轉讓店面后需要注意什么？
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  首先要去確認房東，再看租賃協(xié)議，一定要和轉租者和房東三頭對面才行，現在有好多房子都不能私下轉租，再來就是要和轉租人在簽訂一份轉租協(xié)議，約定好轉租事項，再看他有沒有拖欠一些水電煤氣暖氣物業(yè)費用，如果是上打房租當然你要把余下時間的租金付給轉租人，如果要是下打房租你就要和轉租人要回他使用期間的租金，還有一地昂很正要，一定要想辦法看到房子的房產證，確定房子沒有一些糾紛要不然你很麻煩的。其實只要細心一些我想你會辦好的，**后祝你轉租成功，不過轉讓費一定記得砍價哦，有些人做買賣賠了是會從轉讓好處費中撈回來的。希望可以幫到你。祝好運！

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• 問 ??按揭房如何轉讓房子呢？應該怎么辦呢？
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  只有產證已經辦好，才可以正常交易，交易過戶前要把你的銀行貸款還清(按揭還款不足一年就提前結清，要付違約金給銀行)房子在未辦出產權證明時是不可以買賣的，即使你們現在簽了買賣合同，也是無法在房管部門辦登記過戶的，只能做二手房交易。

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