房屋租賃與買賣糾紛

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• 147****6039

  貸款不足購房不成 2011年，李某打算通過中介買房子。當(dāng)年4月，李某、賣家王某、某中介公司三方共同簽訂買賣合同。合同約定：李某購買王某位于中山市某鎮(zhèn)的房產(chǎn)，房產(chǎn)交易價為100萬元，買方在簽訂合同當(dāng)日支付定金2萬元，于2011年6月30日前付清首期款30萬元，余款70萬元申請銀行按揭；
  鑒于經(jīng)紀(jì)方已促成買賣雙方之間買賣合同成立，買方應(yīng)在簽訂本合同當(dāng)日向經(jīng)紀(jì)方支付中介服務(wù)費25000元；合同還約定了其他事項。 李某說，簽訂合同時，他曾向中介表明，一下子拿不出30萬元。中介公司于是口頭承諾，可以在房屋評估時幫李某把價值估高一些，這樣就能從銀行貸到更多的款項，以減輕李某**的壓力。
  合同簽訂后，李某向中介公司支付了25000元中介服務(wù)費。 但事實上，中介公司并沒有幫助李某從銀行貸到更多的款項，**終導(dǎo)致房屋買賣不成功。李某遂將中介公司告上法庭，以合同無法履行為由，要求被告返還中介服務(wù)費并賠償損失。 證據(jù)不足法院難支持 法庭上，被告某中介公司辯稱，從銀行貸到多少款項不是其所能決定的，被告也沒有承諾過可以幫助原告從銀行多貸到款項。
  中山市第一人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，銀行提供貸款不是中介公司可以左右的事情，李某也沒有證據(jù)證明，中介公司曾承諾過他可以從銀行貸到足夠多的款項。
  因此，法院認(rèn)為李某的主張不成立，駁回他的訴訟請求。 對于該案，該院民二庭法官劉宇認(rèn)為，能否從銀行貸到足夠多的款項，是影響李某決定是否簽訂房屋買賣合同的重要因素。
  對于這個因素，中介公司應(yīng)當(dāng)進行充分的說明，不能刻意隱瞞或提供虛假信息，但由于李某沒有證據(jù)予以支持，法院只好駁回原告的訴訟請求。
  據(jù)了解，李某碰到的情況是二手房屋買賣和房屋租賃交易中常見的糾紛。對此，法院提醒，買房人應(yīng)保存好中介公司曾作出過承諾的證據(jù)，**好能通過備注條款或另附書面協(xié)議的形式固定下來，否則，法院也無法支持原告的該種理由。

  查看全文↓ 2014-04-04 17:31:59
• 158****7099

  合同到期后沒有簽訂合同繼續(xù)使用的,屬于無固定期限租賃合同,依然可以享受優(yōu)先承租權(quán)

  查看全文↓ 2014-04-03 17:49:29
• 136****2644

  1、沒有租賃合同，似乎，他無法起訴你。2、你們實際使用到何時就交租到何時，這是合理的！

  查看全文↓ 2014-04-03 09:45:11
• 157****3511

  可以要求出租人承擔(dān)合同違約責(zé)任。協(xié)商不成，起訴處理。免費合同糾紛法律咨詢就到法幫網(wǎng)

  查看全文↓ 2014-04-02 19:25:29

相關(guān)問題

• 問 房屋租賃買賣糾紛
  答

  關(guān)鍵你和A簽沒簽合同，要是你們之間沒有什么合同約定的，基本就是和他沒關(guān)系

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• 問 與房屋買賣中介糾紛
  答

  如果事情像您說的一樣,應(yīng)該有傭金確認(rèn)單,如果您簽了字就需要給他們傭金,如果沒有就讓談們?nèi)ジ姘?本身這就有問題,中介公司肯定在中途給您要過費用,不可能以傳票的形式給您要中介費

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• 問 房屋租賃糾紛
  答

  掛戶口不會侵犯你們什么權(quán)益的,雖然你們不太愿意他們把戶口放到你家,但是當(dāng)你們知道后也 沒有采取什么措施強制他們遷出,表示你們還是接受的,情理上來說是可以的,如果你擔(dān)心以后會出現(xiàn)什么不利影響,可以協(xié)商讓他們遷出的

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• 問 房屋租賃糾紛如何處理，房屋租賃糾紛有哪些？
  答

  房屋租賃糾紛的類型有：(1)承租人不履行合同，拖欠租金糾紛。這類糾紛是目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式。企業(yè)和個人租賃房屋進行生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公，因經(jīng)濟效益發(fā)生負(fù)增長，隨之發(fā)生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租賃糾紛；個別住宅出租屋也存在這個情況。出現(xiàn)拖欠租金糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法：①租賃雙方協(xié)商一致，要么承租人及時付清租金，要么出租人同意延期支付，不涉及租賃合同的其他方面。②在解決拖欠租金問題的同時，租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題一并解決，繼續(xù)履行租賃合同。③解除租賃合同。對已失去繼續(xù)履行合同基礎(chǔ)的租賃關(guān)系，或由雙方協(xié)商解除合同，或由一方起訴而終止。(2)不簽訂書面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完備，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛。由于租住雙方缺乏法律知識，或怕麻煩、圖簡便，特別是農(nóng)村股份公司村民出租房屋時，很少簽訂書面合同，更是留下了糾紛的種子。(3)損害賠償糾紛。房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的，常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償、承租人擅自對房屋所作的裝修如何賠償?shù)?。從司法實踐看，目前頗有爭議的是租賃關(guān)系結(jié)束后，承租人對房屋所作的裝修如何賠償。(4)房屋租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛。在房屋租賃期間，出租人可以出售房屋，但根據(jù)我國合同法規(guī)定，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買該房產(chǎn)的權(quán)利。出租人在出售房屋之前應(yīng)按規(guī)定時間(深圳市規(guī)定應(yīng)提前一個月)書面通知承租人。(5)轉(zhuǎn)租糾紛。這屬于出租人沒有租賃權(quán)而出租房屋，房屋的所有權(quán)人不予以追認(rèn)而發(fā)生的糾紛。按規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋時應(yīng)得到出租人的同意，否則出租人有權(quán)解除租賃合同。(6)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛。房屋的用途是由房地產(chǎn)主管部門規(guī)定的，利用出租屋從事旅館、餐飲、娛樂、網(wǎng)吧等經(jīng)營性活動必須符合有關(guān)規(guī)定。近年來，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛在房屋租賃糾紛中為數(shù)不少。這類房屋進入租賃市場后，極易發(fā)生租賃糾紛。又如，承租人出租屋用來經(jīng)營旅館，但出租人所出租的房屋事實上不允許用來經(jīng)營旅館，而出租人未履行告知的義務(wù)，導(dǎo)致被有關(guān)機關(guān)采取強制措施而無法經(jīng)營，發(fā)生糾紛。(7)為逃避管理和偷逃稅費而變相出租房屋發(fā)生的租賃糾紛。一些業(yè)主為了不交租賃稅費，便和承租人串通，假以合作、聯(lián)營、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結(jié)果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險，從而導(dǎo)致雙方發(fā)生租賃糾紛。由于當(dāng)事人規(guī)避管理，發(fā)生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護。(8)專業(yè)市場欠租金的租戶聯(lián)手拒交租金而發(fā)生租賃糾紛。一些經(jīng)營虧本或獲利較少的承租人，為了堤內(nèi)損失堤外補，即少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個小業(yè)主(承租人)以各種借口拒交租金，進而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營風(fēng)險。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途等方面存在瑕疵的話，就極易發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發(fā)生。(9)出租人提前終止合同引起的糾紛。租賃期限未滿，出租人提出種種借口，提前終止合同的履行，要求承租人騰出出租房屋而發(fā)生的糾紛。這種情況在無限期合同中也經(jīng)常出現(xiàn)。

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• 問 房屋使用與買賣租賃有什么聯(lián)系？
  答

  買賣不破租賃。這個是合同法有明確規(guī)定的。《合同法》第229條規(guī)定的“買賣不破租賃”是指：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。承租人依其租賃使用權(quán)，可以對抗他人，其中包括作為出租人的所有人。在出租物買賣的情況下，租賃合同不受影響，買受人即新的所有人須尊重標(biāo)的物上的承租人使用權(quán)的原狀，也就是說，須取代原所有人地位而成為新的出租人，除非承租人解除租賃合同。如果出租人出賣租賃物，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。故如果你是承租人的話，可以主張優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)然在你實際具備購買能力的情況下。其次，除非產(chǎn)權(quán)人愿意賠你違約金讓你遷出，你可以就原先的租賃條件繼續(xù)承租至原租賃期滿。如果你是出賣方，那么你需要提前適當(dāng)?shù)臅r間（一般以1-3個月為適中）向承租人告知出售房屋事宜，提請承租方簽訂關(guān)于放棄優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)文書。同時提醒你注意，在與購買方簽訂相關(guān)協(xié)議和合同時，應(yīng)將租賃情況表示在合同或協(xié)議中，表明你已告知購買方相關(guān)情況，避免引起不必要糾紛。