買賣二手房注意事項及程序？

已有4個回答

• 142****9540

  首先要弄清楚自己的是否符合購房條件,需要的貸款的要清楚自己的貸款條件!其次就是弄清楚房子的的產(chǎn)權請不清晰!到簽合同時要謹慎,看清楚,避免不要的糾紛

  查看全文↓ 2014-04-19 10:01:49
• 155****6560

  1、對賣主的資格審查。要求賣房人出示房屋所有權證、身份證、戶口簿,查驗賣房人與產(chǎn)權人是否為同一人,如不是同一人,須查看賣房者是否持有產(chǎn)權人簽發(fā)的有效的授權委托書;
  2、對房屋的產(chǎn)權狀況的審查。房屋產(chǎn)權證須是縣級以上房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權證明,包括“房屋所有權證”和“土地使用權證”,購房者在審查上述證件時,必須查驗原件,必要時可到該房屋所在地的房屋管理部門查詢產(chǎn)權證的真實性。
  3、對房屋其他上市交易資格的審查。
  (1)如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;
  (2)如果房屋已出租,則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;
  (3)如果房屋已被抵押,則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件;
  (4)如購買公房,須了解所購公房是成本價還是標準價,標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費 用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權,因此,應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見;另外,軍隊、醫(yī)院、**的公房,由于其特殊性,在沒有取得單位同意的情況下,一律不得出售;
  (5)如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房,還須賣房人提供**部門對其上市交易的批準書;
  (6)如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況,則千萬不能購買:已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋;被法院或行政機關依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產(chǎn)權爭議的房屋。
  4、對房屋質(zhì)量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié),購房者除對房屋戶型、結構等較直觀的方面進行查看外,還須進一步了解有關供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節(jié);了解物業(yè)公司提供的服務項目及收費標準。

  查看全文↓ 2014-04-19 09:53:24
• 156****8121

  消費者在購房前應該確認要購買房產(chǎn)的屬性（公產(chǎn)、鐵路、私產(chǎn)等）；所出示的相關證明是否有效（產(chǎn)權證、公產(chǎn)承租證、公證書等）；簽訂合同時買賣雙方簽約人員的證件和身份是否有效；簽訂合同時應咨詢關于房產(chǎn)的各項稅費，以及稅費由誰來承擔；簽訂合同前購買方應詳細咨詢中介機構工作人員各項居間方報酬；雙方要約定交易方式（現(xiàn)金還是貸款，貸款又分為商業(yè)貸款和公積金貸款兩種）；雙方應約定付款時間和交付房產(chǎn)時間，辦理更名過戶過程所需的各種材料，買方是否需要落戶；簽訂合同時須仔細閱讀相關責任和免責條款，必須對合同所體現(xiàn)的時間線和交易所產(chǎn)生的各項費用進行核實、確認；
  向中介機構或者銀行咨詢辦理貸款所需的各種材料。 房地產(chǎn)公司提醒消費者，有下列情況的房產(chǎn)千萬不能買： 無合法證件的房屋；產(chǎn)權有爭議的房屋；經(jīng)人民法院裁定限定產(chǎn)權轉(zhuǎn)移或經(jīng)市人民政府批準代管的房屋；經(jīng)批準由國家征用或劃撥的建設用地范圍內(nèi)的房屋；市人民政府規(guī)定的其他不得出賣的房屋。

  查看全文↓ 2014-04-18 09:36:35
• 142****9801

  流程：挑選中介→審查房屋權屬→了解房屋使用狀況→實地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當面談合同→結清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃氣過戶→結清電話費→遷移戶口
  挑選中介→
  如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人員，而且操作也比較的規(guī)范。
  審查房屋權屬→
  下家要隊房屋的權屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
  了解房屋使用狀況→
  首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權證是真實的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。
  實地查看房屋質(zhì)量→
  下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應實地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；**后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
  明確中介收定性質(zhì)→
  定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔的違約責任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。
  上下家當面談合同→
  即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應發(fā)生的稅費有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務員將公司業(yè)務轉(zhuǎn)化為人業(yè)務，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。
  結清水表帳單→
  市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費賬單收據(jù)。
  告知電表狀況→
  按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總熔絲箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據(jù)。
  協(xié)助燃氣過戶→
  按照燃氣公司的規(guī)定，上下家必須一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。
  結清電話費→
  有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結算賬單，一并清結后，再辦理過戶手續(xù)。
  遷移戶口→
  買賣二手房，除房屋交接和權利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛**多的因素之一，也是**易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。

  查看全文↓ 2014-04-17 16:45:00

相關問題

• 問 買賣二手房流程及注意事項
  答

  買賣二手房流程：1、在買房之前需要先查看一下房屋的產(chǎn)權是否清晰，并且要明確好房子的質(zhì)量。2、交定金與簽合同，假如房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，應該交由第三方監(jiān)管。3、付首期款及資金監(jiān)管，要保證首期款通過獨立的第三方進行監(jiān)管，避免資金風險。4、雙方簽訂書面協(xié)議，交定金、過戶、交樓時間都要清晰的寫在購房合同當中。5、買賣雙方攜帶自己的個人資料去辦理過戶，按照約定繳納過戶所產(chǎn)生的各種稅費。6、在指定的時間就能夠拿到新的房屋所有產(chǎn)權證。7、交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接。買賣二手房的注意事項1、房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走。2、交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。3、在簽署合約時，一定要仔細閱讀合同當中的條款，還要警惕，因為房價上漲有業(yè)主會以虛假債務為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止。4、如果不是一次性付款的話，所有的支付款項都要放到監(jiān)管賬戶當中，避免資金風險，用首期款為賣家贖樓更是險上加險。倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款。5、為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，需要簽一份交房保證金協(xié)議。6、如果房屋處于抵押狀態(tài)，也有可能因為債務糾紛而處于查封狀態(tài)所以在購房之前一定要先查清楚房子的具體狀態(tài)。

• 問 買賣二手房流程及注意事項
  答

  （一）買房流程：1、籌備購房資金：在購買二手房之前，買家首先要籌備充足的購房資金，通常涉及的范圍包括房款、中介傭金、裝修費用、購置家具家電等。2、定房源：挑選適合自己的房源，可以通過房屋中介或者網(wǎng)絡等渠道查詢，也可以通過口碑推薦來挑選比較合適的房源。3、看房：買家在看房前應該了解房源的基本信息，看房時可以有專業(yè)人士陪同，以便更好的觀察房屋的狀況，比如地基、結構、樓層等。4、定價：買家在看完房源后，根據(jù)該房源的情況和自身的實際情況，結合行情定出適當?shù)膬r格，在與賣家協(xié)商達成意向價后，可以簽訂購房合同。5、支付購房款：買家在購房合同簽訂完畢后，需要支付相應的購房款，并且在交付購房款的同時，準備相關的資料，例如購房發(fā)票、銀行賬戶等，以便后續(xù)辦理購房手續(xù)。（二）賣房流程：1、清潔和裝飾：在準備賣房前，賣家應該把房屋打掃干凈，并且讓房屋看上去更有吸引力，以吸引潛在買家。2、定價：賣家在準備賣房前，需要根據(jù)當?shù)氐姆课菪星楹驮摲吭吹那闆r，定出合理的價格，以便在和買家協(xié)商時可以更加有力的說服買家。3、簽訂合同：賣家與買家達成意向價格后，可以簽訂購房合同，確認雙方的權利和義務，并且在合同簽訂后，雙方應按照約定的時間和方式交付購房款。（三）注意事項：1、了解行情：買賣雙方都應該充分了解當?shù)氐姆课菪星?，?/p> 全部3個回答>

• 問 買賣二手房手續(xù)及注意事項
  答

  二手房買賣注意事項在下面都有所介紹,你可以看看。 在簽訂前需注意的事項: 一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。1、查看產(chǎn)權所有人的身份證件。2、房屋產(chǎn)權證上的產(chǎn)權所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意? 出售房產(chǎn)時,房屋的產(chǎn)權共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時,也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。 二、對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。 1、售房提供的房屋產(chǎn)權證是否屬實? 2、房產(chǎn)面積多大? 3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住,或是其他? 4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利? 5、該房產(chǎn)是否已設定抵押?根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進行買賣。 6、該房產(chǎn)是否已設定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《武漢市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的,則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說:如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資,這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住,這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。 在簽訂時注意的事項: 一、需要準備的證明材料。購置房地產(chǎn),購房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購房者準備好如下材料: 1、身份證原件或護照原件及復印件; 2、未成年人的戶口簿或出生證明; 3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機構公證、認證后方為有效: 1)香港地區(qū):經(jīng)國家司法部授權的香港律師公證; 2)澳門地區(qū):中國法律服務(澳門)公司; 3)臺灣地區(qū):經(jīng)臺灣地方法院公證后由海基會將副本寄送武漢市公證員協(xié)會,當事人憑正本前往武漢市公證員協(xié)會核對蓋章: 4)外國:經(jīng)當?shù)毓C機構公證并經(jīng)中國駐外使領館認證。二、看清楚合同中的約定內(nèi)容。盡管二手房交易當中使用的《武漢市房地產(chǎn)存量房買賣合同》,是由武漢市房屋土地資源管理局與武漢市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書,但其中也有很多地方需要填寫,所以要仔細些,尤其注意以下幾點的填寫(如果正文寫得不夠全面,可在補充條款中加以說明): 1、房款的金額是否寫清楚? 2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔逾期付款的違約責任。 3、購房者如需按揭貸款,在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者,要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定,一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度,造成貸款審核不能通過,目前武漢大多數(shù)銀行可以貸款七成); 4、買賣雙方何時交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者,也需要在合同的附件中列出明細清單); 5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔?一般是交房前由售房者承擔,交房后由購房者承擔; 6、房地產(chǎn)的風險責任何時轉(zhuǎn)移給購房者?《武漢市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是:房地產(chǎn)的風險責任,自房地產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購房者);但轉(zhuǎn)讓當事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風險責任的,從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風險責任; 7、違約責任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚? 8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效?(這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關重要的) 1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定,則交易雙方簽字后合同即為生效。 2)交易雙方對合同的效力可以約定附加條件,附加條件自合同成立時生效。 3)交易雙方對合同的效力可以約定附加期限,附加期限的合同自期限到時生效。 4)雙方當事人中有一方或雙方是境外人士,交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應經(jīng)過公證,此時合同方才生效。

• 問 買二手房注意事項及流程有哪些? 二手房買賣注意事項及詳細流程有哪些
  答

  二手房過戶流程主要有以下四步：一、買賣雙方無貸款： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給賣方；并約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間。進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶，**后在交房時，下家將尾款結清給賣方。二、賣方有貸款未還清： 買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買房將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買房和中介公司三方共同見證還清房東未付清的銀行貸款。7個工作日后，銀行貸款審結結束，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心的當天，買房支付賣方除尾款以外所有的房款。20個工作日后，領取新的房產(chǎn)證；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買房將尾款結清給賣方。三、買方貸款購房： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給賣方；買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。四、買賣雙方均有貸款： 首先對買方的貸款額度、資信進行審核；審核無誤后，雙方達成買賣協(xié)議。買賣雙方約定一個合同簽訂日期；一般合同簽訂后的三個工作日內(nèi)，買方將**款支付給中介公司進行監(jiān)管；賣方、買方和中介公司三方共同見證還清賣方未付清的銀行貸款；7個工作日后，銀行貸款審結結束，買方和貸款公司或銀行簽訂貸款協(xié)議；7個工作日貸款審核結束后，買賣雙方約定一個房產(chǎn)進交易中心的時間；進交易中心20個工作日后，領取新的房產(chǎn)證；銀行憑新的房產(chǎn)證，給賣方放款；憑新的房產(chǎn)證辦理物業(yè)交接手續(xù)、水電煤等過戶；**后在交房時，買方將尾款結清給賣方。

  全部3個回答>
• 問 二手房買賣注意事項及詳細流程
  答

  二手房在過戶時需要明確的細節(jié)部分在于要檢查所有產(chǎn)權證是否正規(guī)，而且購買房人和所有證產(chǎn)權人是否為同一人，如果有多個共有產(chǎn)權人，是否全部同意賣房。現(xiàn)在很多購房者都是通過貸款的形式買房，在買賣房屋之前先要明確自己是否具備有買房的資質(zhì)和貸款審批通過的條件，不要等到已經(jīng)簽訂房屋合約之后才發(fā)現(xiàn)自己的資質(zhì)有問題，而影響了過戶的手續(xù)辦理。在與買房者簽訂購房協(xié)議之后，會由中介賣房者和買家三方共同到房屋交易中心辦理登記過戶快捷的地方，可能只需要一天的時間就能夠拿到新的房產(chǎn)證，如果慢一些的話，在15個工作日內(nèi)都能夠取到新的房產(chǎn)證。在拿到新房產(chǎn)證之后，房主需要按照約定辦理房屋，并且辦遷戶口，而買房者要將尾款付給賣房者的賬戶當中。