如何規(guī)避購買二手房過程中的風(fēng)險？

已有7個回答

• 147****7157

  你是買進(jìn)還是賣出？不一樣的。

  查看全文↓ 2014-04-24 17:32:27
• 132****7842

  本身交易就是建立在互相信任的基礎(chǔ)上，再加上現(xiàn)在的二手房交易基本無風(fēng)險，找一個中介既方便又快捷，同樣能規(guī)避掉大量的交易風(fēng)險。

  查看全文↓ 2014-04-24 10:50:32
• 151****4077

  你可以去（刑事律師）免費咨詢律師。

  查看全文↓ 2014-04-24 09:18:50
• 154****8594

  購房法律風(fēng)險主要存于三方面
  1、買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個人支付能力不強(qiáng)或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。
  2、標(biāo)的房屋所存在的風(fēng)險。此方面的風(fēng)險主要有：
  （1）用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；
  （2）房屋權(quán)屬存有爭議；
  （3）房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；
  （4）房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益；
  （5）房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
  （6）已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會形成新的住房困難的；
  （7）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；
  （8）交易房屋存有質(zhì)量問題。
  3、交易手續(xù)方面的風(fēng)險。房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機(jī)關(guān)才予以登記。若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。簽約時別忘對細(xì)節(jié)進(jìn)行約定
  1、注意交易房屋的權(quán)屬情況。主要指審查交易房屋有無抵押、租賃或存在其他共有人。共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。
  2、注意審查房屋價款、其他費用及傭金。實踐中，絕大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，為防止不法中介故意抬高房價牟利，購買人應(yīng)該充分了解交易房屋的出賣人的委托價，**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下與出賣人直接協(xié)商房屋價款。此外，購買人要明確交易稅費的承擔(dān)，房屋附屬設(shè)施的價款也應(yīng)該明確。購買人對中介傭金應(yīng)該明確約定，包括委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額及交易失敗后傭金的退還等。
  3、必須對付款方式進(jìn)行明確、具體的約定。這是簽訂二手房買賣合同**為關(guān)鍵的一點。交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險，協(xié)議中必須明確支付金額、支付時間、付款條件、余款支付時間等內(nèi)容，房款支付是先付款后辦產(chǎn)權(quán)過戶還是先辦產(chǎn)權(quán)過戶后付款，也必須在合同中明確約定。
  4、注意對交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查。交房時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負(fù)擔(dān)。
  5、注意明確違約責(zé)任條款。合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。
  6、權(quán)利瑕疵擔(dān)保條款。購買人可以要求出賣人對所出售的房屋無權(quán)利瑕疵做出擔(dān)保，以盡**大努力維護(hù)自身的權(quán)利。
  7、關(guān)于房屋其他瑕疵的約定，如兇宅等，可在合同中明確約定。如果出現(xiàn)這種情況，購買人可解除合同，并由出賣人承擔(dān)由此給購買人帶來的損失。

  查看全文↓ 2014-04-23 16:31:43
• 155****0062

  找中介可以規(guī)避風(fēng)險。

  查看全文↓ 2014-04-23 12:53:53
• 143****4279

  如何規(guī)避風(fēng)險——買二手房十大細(xì)節(jié)要注意
  （1）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3）土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  （4）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （5）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  （6）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （7）福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  （8）物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  （9）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮
  （10）中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

  查看全文↓ 2014-04-23 09:30:46
• 155****6915

  隨著房產(chǎn)市場的火熱，一些魚龍混雜的現(xiàn)象也出現(xiàn)了，特別是在二手房的買賣中，問題層出不窮。作為一個普通的消費者怎樣才能做到花了巨款之后，既能買到自己稱心如意的房子，又能不惹出麻煩。日前，記者帶著讀者的問題，來到上海九州豐澤律師事務(wù)所，請該所專門從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的蔣永華律師指點，消費者在二手房買賣中應(yīng)該注意的事項。
  搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，即房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個是**重要的。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會認(rèn)定合同無效。雖然法律會保護(hù)善意的購買者，但消費者由此而付出的精力有時是無法計算的。如果產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書**好是經(jīng)過公證的。這樣可以避免幾位產(chǎn)權(quán)人意見不一致時，或有的產(chǎn)權(quán)人故意瞞著其他產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行詐騙。本市有一個三口之家，兒子為了謀取不義之財，瞞著父母把房產(chǎn)證和私章偷出，同時還偽造了委托書，將房子賣出。
  事情敗露后，買房人既搬不進(jìn)，也討不回錢。像這種情況，如果在事先能查明，完全是可以避免的。 其次，蔣律師認(rèn)為由于歷史原因，譬如前些年的售后公房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。他們雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。遇到這種情況，**好能和賣主約定遷出的條款，這樣買房者可以主動些。 另外，蔣律師認(rèn)為在二手房交易中，**讓人揪心的是房款全部付了以后，由于賣房人的原因遲遲辦不出產(chǎn)權(quán)證，這種情況的發(fā)生，對購房者來說是**大的麻煩，也是損失**大的。
  因此，蔣律師建議，如果買賣雙方同意，大家到公證處去辦個提存公證，或到一些房產(chǎn)交易中心請他們實行監(jiān)管。申請了公證或監(jiān)管后，如產(chǎn)權(quán)證辦不出，那賣家是收不到錢的。上海市公證處首先推出此項公證后，受到了許多人歡迎。 **后，蔣律師指出由于購房中還涉及到一些貸款等非常專業(yè)的金融業(yè)務(wù)，他建議在準(zhǔn)備購房時，**好能請專業(yè)人士參與，雖然可能要為此花一些錢，但對大多數(shù)一生中只買一次房的消費者來說，還是相當(dāng)值得的。

  查看全文↓ 2014-04-22 15:33:08

相關(guān)問題

• 問 買二手房辦理按揭的過程中如何減小風(fēng)險？
  答

  首先，要選擇實力雄厚的中介機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保人可以避免多方的風(fēng)險。目前比較合適的第三方擔(dān)保人是專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，但其應(yīng)該具備一定的資金實力，才能夠抵御風(fēng)險，真正起到擔(dān)保的作用。其次，業(yè)主需要建立資金保障機(jī)制，由房地產(chǎn)登記部門與銀行聯(lián)合成立資金保障中心，利用政府部門的公信力來保障交易全過程的順利進(jìn)行。首期購房款或者全部購房款在過戶及按揭手續(xù)沒有完全辦結(jié)前，都存放于資金保障中心的公共賬戶，如果所有手續(xù)順利完成，則將房款轉(zhuǎn)入賣方賬戶，否則退回買方。

• 問 請問二手房買賣怎么規(guī)避風(fēng)險？如何避免在交易的過程中被坑？
  答

  WHITE-SPACE: normal; ORPHANS: 2; FLOAT: none; LETTER-SPACING: normal; COLOR: rgb(43,43,43); WORD-SPACING: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px">這個主要還是找到靠譜的中介，簽訂正確的購房協(xié)議，明確上方職責(zé)及違約賠償。其他的都是一些細(xì)節(jié)了，如查看房源是否能進(jìn)行交易，房主是否與房產(chǎn)證上一致，房屋是否有問題等等了。

• 問 購置二手房的過程中如何選擇中介?
  答

  網(wǎng)站上中介公司和業(yè)務(wù)員就這么幾個,有一定的局限性。所以呢,當(dāng)你初次去中意的小區(qū)看房時,別忘了出來的時候去附近的其它中介門店逛逛,可能會有意外收獲。**好選擇比較大一些的公司,一般上了三家連鎖的中介就行,選擇業(yè)內(nèi)口碑比較不錯的;選擇經(jīng)紀(jì)人的時候就要注意了,對于普通人來說,買房是一生中的大事。

  全部2個回答>
• 問 二手房過戶中賣方如何規(guī)避風(fēng)險！
  答

  先過戶再貸款有比較大的風(fēng)險，如果買房無法通過銀行的按揭申請，那賣方的尾款就無法到賬，所以說**好是先申請按揭再過戶，如實在需要先過戶再貸款，**好是先去查買方的征信，看是否貸過款，是否有不良記錄

  全部12個回答>
• 問 怎么規(guī)避二手房合同中的風(fēng)險？
  答

  先看房產(chǎn)證和業(yè)主信息，合同條款仔細(xì)讀，不懂就問律師。

  全部3個回答>