國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓有哪些方法 需要哪里流程步驟

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• 156****2207

  國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓招拍掛介紹 《土地法》及國(guó)土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開(kāi)出讓國(guó)有土地。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。 招、拍、掛制度**初起源于歐美，后來(lái)在我國(guó)的香港廣泛推廣使用。我國(guó)目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。 招、拍、掛的優(yōu)點(diǎn): 一套科學(xué)、合理、完善的土地招標(biāo)掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關(guān)系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進(jìn)入了一個(gè)土地供應(yīng)公開(kāi)交易的新時(shí)代。正因此，有人稱土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的頒布、實(shí)施為中國(guó)的“土地革命”。該制度的優(yōu)點(diǎn)是： 一、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，防止和避免了腐敗行為的產(chǎn)生。土地使用不公開(kāi)，難免攙雜著“幕后交易”一些掌管土地使用權(quán)的部門為了個(gè)人或小集團(tuán)利益，往往會(huì)借機(jī)斂財(cái)，肥了個(gè)人，害了國(guó)家，直接導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失。 二、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。土地實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣掛牌，減少了諸多的中間環(huán)節(jié)，使倒買倒賣土地的空間大為減小。 三、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于土地使用權(quán)“招拍掛”出讓，有利于房地產(chǎn)分離，提高土地開(kāi)發(fā)效率。目前“招拍掛”的土地供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。由于實(shí)施了土地的儲(chǔ)備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善得到解決，土地的開(kāi)發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位，開(kāi)發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開(kāi)工了，可以專心提高建筑品質(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，有效地控制了開(kāi)發(fā)成本。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地利用的高效率也成為必然。 四、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，是有利于土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。土地既然可以公開(kāi)拍賣，所有房地產(chǎn)商都可以通過(guò)竟買的方式取得土地使用權(quán)，不分內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，一律通過(guò)竟拍的方式，大家站在同一起跑線上，進(jìn)一步體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則。 五、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，有利于開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力提高。公開(kāi)“招拍掛”意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商機(jī)會(huì)均等，只要有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，就能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。中小開(kāi)發(fā)商必須適應(yīng)新的規(guī)劃，將投標(biāo)要求研究透徹，根據(jù)自己實(shí)際情況量力而行，這樣才有希望在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地，提升開(kāi)發(fā)能力。綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商會(huì)獲得獲取較大的機(jī)會(huì)而得到逐步發(fā)展，沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在一次次競(jìng)爭(zhēng)中落敗，將逐漸淡出市場(chǎng)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌。 六、土地使用權(quán)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。政府必須對(duì)土地進(jìn)行正確的評(píng)估，采用合理的招標(biāo)辦法，公正的評(píng)出中標(biāo)單位，開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)要求的優(yōu)秀建筑，更好的體現(xiàn)土地使用價(jià)值。 招拍掛制度的以上優(yōu)點(diǎn)，是假設(shè)該制度本身高度完善并有嚴(yán)格、合理的操作流程和實(shí)施細(xì)則，并有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)。反之，在政府職能、社會(huì)道德、法律制度和監(jiān)督制度等、社會(huì)政治制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度不配套的情況下，孤軍推進(jìn)市場(chǎng)體制和產(chǎn)權(quán)制度改革，不但不能從根本上解決傳統(tǒng)體制或制度的效率問(wèn)題，而且會(huì)帶來(lái)新的更為嚴(yán)重的社會(huì)正義問(wèn)題。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 飛來(lái)峽鎮(zhèn)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓程序包括哪些步驟 如何辦理轉(zhuǎn)讓程序
  答

  飛來(lái)峽鎮(zhèn)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓程序 一、《國(guó)有土地使用證》轉(zhuǎn)讓程序 1、由有資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓的地塊進(jìn)行測(cè)量，取得測(cè)量圖 2、取得測(cè)量圖后，向鎮(zhèn)國(guó)土所提交有關(guān)材料： (1)土地證原件和復(fù)印件 (2)買賣雙方在鎮(zhèn)國(guó)土所現(xiàn)場(chǎng)簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)原件兩份 (3)雙方的身份證復(fù)印件兩份 (4)測(cè)量圖 3、鎮(zhèn)國(guó)土所將有關(guān)材料向有資質(zhì)的評(píng)估公司對(duì)該土地進(jìn)行土地評(píng)估，評(píng)估書(shū)確定土地轉(zhuǎn)讓總價(jià)、以及該地塊出讓金價(jià)錢。 4、評(píng)估書(shū)出來(lái)后，鎮(zhèn)國(guó)土所填報(bào)轉(zhuǎn)讓材料，連同上述資料，報(bào)清城區(qū)國(guó)土分局辦理。 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的有關(guān)收費(fèi)，城區(qū)國(guó)土分局還沒(méi)有明確的收費(fèi)規(guī)定給我鎮(zhèn)，因此準(zhǔn)確的收費(fèi)未清楚，主要收費(fèi)包括有： (1)測(cè)量費(fèi)(原清新100平方米以下收1200元/宗) (2)評(píng)估費(fèi) (3)出讓金，以評(píng)估書(shū)確定的收取 (4)轉(zhuǎn)讓土地地稅：按評(píng)估出讓價(jià)的9.7%收取 (5)轉(zhuǎn)讓土地契稅：按評(píng)估出讓價(jià)的3%收取 (6)交易服務(wù)費(fèi) (7)工本費(fèi) 二、《房地產(chǎn)權(quán)證》轉(zhuǎn)讓程序，必須有《國(guó)有土地使用證》才可辦理轉(zhuǎn)讓 1、提交有關(guān)材料到鎮(zhèn)國(guó)土所辦理： (1)《房地產(chǎn)權(quán)證》原件及復(fù)印件 (2)買賣雙方在鎮(zhèn)國(guó)土所現(xiàn)場(chǎng)簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)原件兩份 (3)雙方的身份證復(fù)印件兩份 2、鎮(zhèn)國(guó)土所將有關(guān)材料向有資質(zhì)的評(píng)估所進(jìn)行轉(zhuǎn)讓評(píng)估 3、評(píng)估書(shū)出來(lái)后，鎮(zhèn)國(guó)土所填報(bào)轉(zhuǎn)讓材料連同上述資料提交到城區(qū)國(guó)土分局辦理。 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的有關(guān)收費(fèi)，城區(qū)國(guó)土分局還沒(méi)有明確的收費(fèi)規(guī)定給我鎮(zhèn)，因此準(zhǔn)確的收費(fèi)未清楚，主要收費(fèi)包括有: (1)評(píng)估費(fèi) (2)轉(zhuǎn)讓的地稅：按評(píng)估出讓價(jià)的7.95%收取 (3)轉(zhuǎn)讓契稅:按評(píng)估出讓價(jià)的3%收取 (4)交易服務(wù)費(fèi) (5)工本費(fèi)

• 問(wèn) 國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓契稅政策有哪些內(nèi)容 有哪些相關(guān)問(wèn)題
  答

  在實(shí)際生活中，經(jīng)常存在一方有土地而無(wú)資金，或者一方有資金而無(wú)土地的情況。為了達(dá)到建房獲取經(jīng)濟(jì)利益的目的，雙方進(jìn)行合作，共同進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但是，對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的性質(zhì)、特征以及發(fā)生糾紛后如何處理，尚無(wú)明確規(guī)定。 合作開(kāi)發(fā)合同的概念與特征 對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的概念，理論界和實(shí)務(wù)中有不同的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，所謂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是指一方出地另一方出資，或一方出地、雙方或多方出資，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，并且合作各方對(duì)建成的房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成的，或以土地入股、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)進(jìn)行利潤(rùn)分成的協(xié)議。 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的特征，在理論和實(shí)務(wù)中有不同的認(rèn)識(shí)，關(guān)鍵是對(duì)合作行為的認(rèn)定。通常認(rèn)為，合作行為具有四個(gè)特征，即合作方共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而且這四個(gè)特征在**高人民法院《關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》中有明確體現(xiàn)。筆者認(rèn)為，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的特征有兩點(diǎn)： 共同出資。共同出資是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的首要和必要的條件，是不可缺少的要素。無(wú)論合作各方是以何種形式出資，如合作方出地、出資金、出技術(shù)等，共同出資作為認(rèn)定合作的條件是毋庸置疑的。只有共同出資，才有合作的基礎(chǔ)和物質(zhì)準(zhǔn)備。 共享利潤(rùn)。合作開(kāi)發(fā)共同出資的目的就是要對(duì)合作成果所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益共同分享，即要取得部分房屋產(chǎn)權(quán)或分得利潤(rùn)。如果當(dāng)事人不想取得經(jīng)濟(jì)利益，那么當(dāng)事人就不會(huì)出資，也不會(huì)簽訂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。 筆者認(rèn)為，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的特征是共同出資，共享利潤(rùn)，而共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不是其特征。理由如下： 1.關(guān)于共同經(jīng)營(yíng)。合作各方共同出資后，在實(shí)踐中合作方基于自身的管理經(jīng)驗(yàn)、能力、人才等方面的不足，不參與經(jīng)營(yíng)，而是由其他合作方獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。這樣，共同經(jīng)營(yíng)在合作行為中已顯得無(wú)足輕重。合作方不參與共同經(jīng)營(yíng)的協(xié)議，也是符合合同自由的原則，法律沒(méi)有必要干涉。 2.關(guān)于共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人共同出資的目的是要對(duì)合作成果所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益共同分享，與此相對(duì)應(yīng)，對(duì)合作過(guò)程中以及合作的不利后果和風(fēng)險(xiǎn)也要共同承擔(dān)，這也是民事權(quán)利義務(wù)相一致原則的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)，所以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一個(gè)特征。司法實(shí)務(wù)中也是這樣認(rèn)為的。但是筆者持否定觀點(diǎn)，因?yàn)閺暮贤杂稍瓌t出發(fā)，應(yīng)充分尊重當(dāng)事人意愿，只要合同是在平等、自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商達(dá)成的，不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合同就合法有效。當(dāng)事人應(yīng)按合同全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人在合作合同中約定，共同出資，但合作一方只享有固定利潤(rùn)，不參與經(jīng)營(yíng)，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)，這也是允許的。特別是對(duì)出讓土地使用權(quán)一方來(lái)說(shuō)，經(jīng)常采用這種方式來(lái)維護(hù)自己的利益。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)，不需要合作各方來(lái)共同承擔(dān)，特別是對(duì)因經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的虧損，不參與經(jīng)營(yíng)的合作一方完全可以通過(guò)約定來(lái)排除因合作不當(dāng)經(jīng)營(yíng)給其帶來(lái)的不利;合作各方通常以合作一方少量承擔(dān)或者完全不承擔(dān)虧損作為合作的條件，在合作合同中予以明確。筆者認(rèn)為，合同自由原則，必然允許當(dāng)事人在一個(gè)合同關(guān)系中同時(shí)設(shè)定多個(gè)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能以合作合同約定合作一方只分享利潤(rùn)不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為由，就斷然否定合作行為的性質(zhì)，這是不切實(shí)際，也有違當(dāng)事人的意愿。

• 問(wèn) 國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓的條件及應(yīng)繳的稅費(fèi)包括哪些類型 需要繳納多少錢
  答

  一、法律依據(jù)：1、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第55號(hào))第十九條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)予。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)土地持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 二、答復(fù)意見(jiàn)：如不符合上述條件，我局將不予受理土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng);如符合轉(zhuǎn)讓條件需提供以下資料并繳納有關(guān)稅費(fèi)。 1、需提供的資料： (1)國(guó)有土地使用證、土地出讓合同原件(存檔留復(fù)印件，未發(fā)證的先補(bǔ)發(fā)證); (2)房屋所有權(quán)證原件(存檔留復(fù)印件，如未發(fā)證，出具未發(fā)證文字說(shuō)明或房管局證明); (3)轉(zhuǎn)讓雙方身份證復(fù)印件; (4)轉(zhuǎn)讓方向我局提交轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)?jiān)? (5)土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議原件(存檔留復(fù)印件); (6)土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒副碓? (7)交納各種稅費(fèi)發(fā)票原件(存檔留復(fù)印件)。 2、應(yīng)繳納的稅費(fèi)： (1)土地出讓金。土地評(píng)估價(jià)格的40%-50%。 (2)土地契稅。稅率為4%，詳情請(qǐng)咨詢縣財(cái)政部門。 (3)土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅。稅率為14-15%,詳情請(qǐng)咨詢縣地稅部門。 (4)土地交易服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)贛發(fā)改商價(jià)字[2005]1071號(hào)文。 (5)土地登記相關(guān)費(fèi)用。約200元/宗。

• 問(wèn) ??集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地的方法是什么??？
  答

  根據(jù)現(xiàn)行法律及政策的規(guī)定，集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地只有一個(gè)途徑，那就是征收。也就是說(shuō)，只有征收才可以將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。根據(jù)《土地管理法》第45條至第49條的規(guī)定，土地征收，是指市、縣人民政府依法定程序逐級(jí)上報(bào)經(jīng)省級(jí)政府或國(guó)務(wù)院審批后，組織實(shí)施的將集體土地征收為國(guó)有土地，并對(duì)被征地農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行補(bǔ)償安置的行為。 國(guó)務(wù)院于2004年10月發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確規(guī)定，禁止擅自通過(guò)“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有土地。拓展資料國(guó)家作為國(guó)有土地所有者并不直接使用土地，而是由具體單位和個(gè)人來(lái)使用。國(guó)有土地的收益權(quán)能一部分由土地使用者實(shí)現(xiàn)，一部分由國(guó)家通過(guò)收取土地使用稅(費(fèi))和土地使用權(quán)有償出讓的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。由于中國(guó)法律禁止土地買賣，國(guó)家土地所有權(quán)一般不能流轉(zhuǎn)，因而國(guó)家對(duì)國(guó)有土地的處分權(quán)主要是對(duì)土地使用權(quán)而言，劃撥、出讓或者確認(rèn)、收回土地使用權(quán)的權(quán)利，都可以理解為對(duì)土地的一種處分。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓，因此，國(guó)家土地所有權(quán)中的處分權(quán)有一部分也可以有限制的由土地使用者來(lái)行使。在農(nóng)村，農(nóng)民使用國(guó)有土地和使用本集體所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別。國(guó)家在收回農(nóng)民長(zhǎng)期使用的國(guó)有土地時(shí)也要給以適當(dāng)補(bǔ)償。依法有償受讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)，成為一種完整意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與、繼承、抵押，與一般通過(guò)劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)不同的是"有償"、"有期"，這是國(guó)家憑借土地所有權(quán)對(duì)使用權(quán)進(jìn)行的一種限制，是實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)的一種措施。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓，怎么收取手續(xù)費(fèi)？
  答

  1、轉(zhuǎn)讓方要繳交的稅種：（1）增值稅：按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅；（2）城建稅：按繳納營(yíng)業(yè)稅計(jì)提7%的城建稅；（3）教育附加費(fèi)：按繳納營(yíng)業(yè)稅計(jì)提3%的教育附加費(fèi)；（4）地方教育附加費(fèi)：按繳納營(yíng)業(yè)稅計(jì)提2%的地方教育附加費(fèi)；（5）印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅；（6）土地增值稅：按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。稅率為四檔：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%；2、承受方要繳納的稅種：（1）契稅： 按成交價(jià)格（合同）繳納3%的契稅；（2）印花稅：按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。

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