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公司資金周轉(zhuǎn)困難，廣東肇慶一家房地產(chǎn)公司的老總謝某將公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)一房多賣(mài)，共騙得受害人2000多萬(wàn)元?！皷|窗事發(fā)”后，謝某以合同詐騙罪和拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬罪對(duì)謝某判處有期徒刑十四年三個(gè)月。如何在購(gòu)房過(guò)程中謹(jǐn)慎把關(guān)，防止自己跌入“一房多賣(mài)”陷阱，是每個(gè)有購(gòu)房計(jì)劃的人都要了解的。 “一房多賣(mài)”糾紛多 一方面，目前市場(chǎng)上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到**終交房辦完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一般需要1至2年時(shí)間。在樓市調(diào)控嚴(yán)厲的背景下，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍緊張，有時(shí)就會(huì)出現(xiàn)為謀求更多資金而“一房多賣(mài)”的情況?？赡艿淖龇ㄓ兄T如辦理虛假按揭貸款、偽造買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、直接騙取預(yù)付款等等。 另一方面，二手房也不靠譜。由于通過(guò)中介或買(mǎi)賣(mài)雙方直接進(jìn)行的交易常常不夠規(guī)范，有時(shí)甚至因?yàn)樗^的“熟人”而忽視了防范措施，賣(mài)方通過(guò)打時(shí)間差、補(bǔ)辦房產(chǎn)證等做法，就能做到“一房多賣(mài)”。 雖然類(lèi)似的案件以賣(mài)方敗訴居多，但許多時(shí)候買(mǎi)方即使勝訴也無(wú)法取得房屋所有權(quán)。這是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方雖簽訂合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房屋的物權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移?；舜蟀褧r(shí)間精力，有時(shí)候一拖再拖，結(jié)果買(mǎi)方勝訴也僅僅是獲得賣(mài)家賠償?shù)倪`約金，無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)。 謹(jǐn)慎防范多留意 因而，購(gòu)房者一定要對(duì)相關(guān)的利益維護(hù)有所認(rèn)識(shí)。買(mǎi)房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。這樣，買(mǎi)方先將房款交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會(huì)把房款交給賣(mài)方。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，也可以盡量明確“一房二賣(mài)”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。 證件方面，一定要查看開(kāi)發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，確保這房子是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付定金。二手房買(mǎi)賣(mài)方面，購(gòu)房者要調(diào)查所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣(mài)房者支付**款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 預(yù)告登記是關(guān)鍵 更為關(guān)鍵的是物權(quán)的“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記是指買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署完預(yù)售合同后，到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與**終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實(shí)現(xiàn)對(duì)第一購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù)。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣(mài)方無(wú)權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了“一房多賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生。 購(gòu)房者辦理了預(yù)告登記手續(xù)后，其所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)人即具有了排他性；同時(shí)，在辦理預(yù)告登記時(shí)，房屋登記部門(mén)會(huì)把購(gòu)房人的影像資料掃描進(jìn)電腦系統(tǒng)，在注銷(xiāo)預(yù)告登記時(shí)則會(huì)將之與購(gòu)房人本人面貌進(jìn)行核對(duì)。
購(gòu)房合同丟失了怎么辦 如何防止"一房多賣(mài)"
132****9156 | 2016-07-12 10:28:07
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138****7623
關(guān)于購(gòu)房合同，相信很多購(gòu)房者還有很多疑問(wèn)，今天搜房網(wǎng)小編就為各位答難解疑。 購(gòu)房合同 購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。 購(gòu)房合同丟失怎么辦 在與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋銷(xiāo)售合同后，合同共有四本：開(kāi)發(fā)商二本，房管部門(mén)備案一本，購(gòu)房者一本。若是辦理銀行按揭，購(gòu)房者所有的那本合同要放在銀行質(zhì)押（據(jù)此，你手里應(yīng)該沒(méi)有合同，合同已經(jīng)質(zhì)押給銀行了）。如果購(gòu)房合同丟失了，要采取如下措施補(bǔ)救， 一、若在沒(méi)有做預(yù)售登記前丟失合同，只需將剩余的合同作廢，并和開(kāi)發(fā)商重新簽訂一份合同。 二、若做完了預(yù)售登記、還沒(méi)開(kāi)始辦理銀行按揭，購(gòu)房者丟失合同，則需在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，并在三個(gè)月期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷(xiāo)所簽訂的那份合同，然后和開(kāi)發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記。 三、若在做完了預(yù)售登記且已經(jīng)辦理銀行按揭，購(gòu)房者丟失合同，除需辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，購(gòu)房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行質(zhì)押。
查看全文↓ 2016-07-12 10:33:08
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西安的小伙們注意了！9月1日起，西安各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需使用新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本與購(gòu)房者簽約。以后簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要先看清是不是**新的合同版本哦！新版的合同時(shí)怎么進(jìn)一步維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的，跟小編一起來(lái)看看吧！ 新版合同三大亮點(diǎn)： 1、“一房?jī)少u(mài)”購(gòu)房者可解約索賠 新版合同規(guī)定，如因“一房?jī)少u(mài)”等賣(mài)方問(wèn)題，導(dǎo)致不能完成合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起１５日內(nèi)退還購(gòu)房者已付全部房款（含已付貸款部分），并自購(gòu)房者付款之日起，按不低于同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算給付利息。給購(gòu)房者造成損失的，由出賣(mài)人支付已付房?jī)r(jià)款一倍或買(mǎi)受人全部損失的賠償金。 2、明確建筑面積 難再“偷面積” 為化解預(yù)售商品房面積差糾紛，新版合同明確規(guī)定，預(yù)售商品房建筑面積的數(shù)據(jù)由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供。為防止出賣(mài)人利用陽(yáng)臺(tái)“偷面積”或虛增面積，新版合同明確封閉陽(yáng)臺(tái)和非封閉陽(yáng)臺(tái)數(shù)量，明確陽(yáng)臺(tái)是否封閉的判定依據(jù)為規(guī)劃設(shè)計(jì)文件。 3、沒(méi)有房屋驗(yàn)收證明文件？直接拒收妥妥的 新版合同還明確規(guī)定交房的**低條件為：商品房取得竣工驗(yàn)收備案證明文件；已取得房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告；基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施達(dá)到合同約定的交付條件。出賣(mài)人不出示商品房滿足交付條件的證明文件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收商品房。 新版合同的三大武器，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益不受侵害，小伙伴們get到了嗎？
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孫先生一次性付款買(mǎi)了某開(kāi)發(fā)商的三套商鋪，可是交房?jī)赡旰蠖紱](méi)有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開(kāi)發(fā)商推說(shuō)房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽(tīng)后才知道，原來(lái)開(kāi)發(fā)商在將商鋪賣(mài)給他之后，又將商鋪賣(mài)給了鄭先生。 案例 開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”，業(yè)主拿房?jī)赡陞s拿不到房產(chǎn)證 2010年4月，孫先生購(gòu)買(mǎi)了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場(chǎng)三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》，合同約定三套商鋪合計(jì)436.4萬(wàn)元，孫先生一次性付清總價(jià)款。開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》的第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。 2011年3月，孫先生將三套房款總計(jì)436.4萬(wàn)元支付給了開(kāi)發(fā)商。11月，孫先生又向開(kāi)發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬(wàn)元。12月1日開(kāi)發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對(duì)三套商鋪進(jìn)行了裝修并使用至今。 然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時(shí)不時(shí)催促，開(kāi)發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪?！伴_(kāi)發(fā)商的工作人員無(wú)意當(dāng)中說(shuō)漏嘴了，我這才知道，原來(lái)開(kāi)發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣(mài)給了另外一個(gè)購(gòu)房人鄭先生。我買(mǎi)這三套商鋪花了436.4萬(wàn)，可是鄭先生購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格不到300萬(wàn)，比我便宜100多萬(wàn)?！睂O先生感到非常憤怒，而且開(kāi)發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)對(duì)三份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行了登記備案。 為此，孫先生向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某開(kāi)發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，原告孫先生與被告某開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》有效。 觀點(diǎn) 孫先生的購(gòu)房合同有效，購(gòu)房者可索要雙倍已付購(gòu)房款 這個(gè)案例中，**大的爭(zhēng)議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買(mǎi)賣(mài)合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問(wèn)題，適用法律較為復(fù)雜。 這個(gè)案例是非常典型的一房二賣(mài)。一房二賣(mài)是指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人，又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。 《** 高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 在這個(gè)案例中，首先，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實(shí)際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢(qián)款全額支付給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。第三，孫先生購(gòu)房時(shí)間早于鄭先生，房款也高于鄭先生?！斑@表明買(mǎi)受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對(duì)已完成的交易予以保護(hù)?！甭蓭煴硎?，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購(gòu)買(mǎi)合同》是有效合同。
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現(xiàn)實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商或者房主為了從房屋買(mǎi)賣(mài)中獲得巨額利益，會(huì)有一房二賣(mài)的行為。那么如果發(fā)生一房二賣(mài)如何處理呢？一房二賣(mài)的行為勢(shì)必會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成或多或少的損失，那么如果遭遇一房二賣(mài)時(shí)購(gòu)房者怎么維權(quán)呢？ 一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。 發(fā)生一房二賣(mài)如何處理？ （一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。 （二）兩份合同中一份已進(jìn)行了過(guò)戶登記，另一份未作過(guò)戶登記（不管房屋是交付了哪一方）。因房屋的過(guò)戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對(duì)世原理、物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，確認(rèn)已辦理過(guò)戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。 （三）在第一個(gè)買(mǎi)房人已辦過(guò)戶后又賣(mài)第二人的情況下，因這時(shí)出賣(mài)人已沒(méi)有所有權(quán)，所以他的第二次賣(mài)房是無(wú)效的。 遇一房二賣(mài)時(shí)購(gòu)房者怎么維權(quán)？ 房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立后，房屋出賣(mài)人全面、正確地履行合同，是合同的效力**重要的表現(xiàn)，也是出賣(mài)人**主要的義務(wù)。但在一房二賣(mài)情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣(mài)人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說(shuō)，出賣(mài)人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。 “一房二賣(mài)”，應(yīng)依《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 如賣(mài)房者是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一般人，對(duì)其違約的處理與法律適用。這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息并賠償損失。 小編溫馨提示： 為了避免落入開(kāi)發(fā)商或房主一房多賣(mài)的陷阱，建議你在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同前，憑本人身份證或委托律師去房屋所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)查詢(xún)你所欲購(gòu)買(mǎi)的商品房是否已作了交易登記。如果作了交易登記，這就意味著這套房屋已經(jīng)賣(mài)出。
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一，通過(guò)簽訂網(wǎng)簽合同就能解決這個(gè)問(wèn)題。二，網(wǎng)簽合同：指由于無(wú)法面對(duì)面或者為了更加方便而在網(wǎng)絡(luò)上直接鑒定合同的行為。房地產(chǎn)的網(wǎng)簽是出讓方和買(mǎi)受方簽訂合同后，要到房管局備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，可以通過(guò)這個(gè)號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢(xún)。三，網(wǎng)簽合同是辦理貸款必須提供的手續(xù)之一，有了網(wǎng)簽合同，就能有效防止一房多賣(mài)了。如果開(kāi)發(fā)商單方面撤銷(xiāo)網(wǎng)簽合同，房管局會(huì)知道并且質(zhì)詢(xún)的。
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