什么是"一房二賣" 如何判別購房合同是否有效

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• 151****8908

  孫先生一次性付款買了某開發(fā)商的三套商鋪，可是交房?jī)赡旰蠖紱]有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開發(fā)商推說房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽后才知道，原來開發(fā)商在將商鋪賣給他之后，又將商鋪賣給了鄭先生。 案例 開發(fā)商“一房二賣”，業(yè)主拿房?jī)赡陞s拿不到房產(chǎn)證 2010年4月，孫先生購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場(chǎng)三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定三套商鋪合計(jì)436.4萬元，孫先生一次性付清總價(jià)款。開發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購買合同》的第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。 2011年3月，孫先生將三套房款總計(jì)436.4萬元支付給了開發(fā)商。11月，孫先生又向開發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。12月1日開發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對(duì)三套商鋪進(jìn)行了裝修并使用至今。 然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時(shí)不時(shí)催促，開發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪?！伴_發(fā)商的工作人員無意當(dāng)中說漏嘴了，我這才知道，原來開發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個(gè)購房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬，可是鄭先生購買的價(jià)格不到300萬，比我便宜100多萬?！睂O先生感到非常憤怒，而且開發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時(shí)對(duì)三份《商品房買賣合同》進(jìn)行了登記備案。 為此，孫先生向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某開發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告孫先生與被告某開發(fā)商簽訂的《商品房購買合同》有效。 觀點(diǎn) 孫先生的購房合同有效，購房者可索要雙倍已付購房款 這個(gè)案例中，**大的爭(zhēng)議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜。 這個(gè)案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。 《** 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 在這個(gè)案例中，首先，開發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實(shí)際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三，孫先生購房時(shí)間早于鄭先生，房款也高于鄭先生?！斑@表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對(duì)已完成的交易予以保護(hù)。”律師表示，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購買合同》是有效合同。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:25

相關(guān)問題

• 問 什么是"一房二賣" 遇到了購房者該如何維權(quán)
  答

  現(xiàn)實(shí)生活中，有些開發(fā)商或者房主為了從房屋買賣中獲得巨額利益，會(huì)有一房二賣的行為。那么如果發(fā)生一房二賣如何處理呢？一房二賣的行為勢(shì)必會(huì)對(duì)購房者造成或多或少的損失，那么如果遭遇一房二賣時(shí)購房者怎么維權(quán)呢？ 一房二賣，指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。 發(fā)生一房二賣如何處理？ （一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。 （二）兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，另一份未作過戶登記（不管房屋是交付了哪一方）。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對(duì)世原理、物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，確認(rèn)已辦理過戶登記的一方享有房屋所有權(quán)。 （三）在第一個(gè)買房人已辦過戶后又賣第二人的情況下，因這時(shí)出賣人已沒有所有權(quán)，所以他的第二次賣房是無效的。 遇一房二賣時(shí)購房者怎么維權(quán)？ 房屋買賣合同關(guān)系成立后，房屋出賣人全面、正確地履行合同，是合同的效力**重要的表現(xiàn)，也是出賣人**主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說，出賣人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問題。 “一房二賣”，應(yīng)依《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 如賣房者是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般人，對(duì)其違約的處理與法律適用。這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息并賠償損失。 小編溫馨提示： 為了避免落入開發(fā)商或房主一房多賣的陷阱，建議你在與開發(fā)商簽訂購房合同前，憑本人身份證或委托律師去房屋所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)查詢你所欲購買的商品房是否已作了交易登記。如果作了交易登記，這就意味著這套房屋已經(jīng)賣出。

• 問 什么是一房多賣 如何避免陷入"一房多賣"的陷阱
  答

  公司資金周轉(zhuǎn)困難，廣東肇慶一家房地產(chǎn)公司的老總謝某將公司開發(fā)的樓盤一房多賣，共騙得受害人2000多萬元?！皷|窗事發(fā)”后，謝某以合同詐騙罪和拒不支付勞動(dòng)報(bào)酬罪對(duì)謝某判處有期徒刑十四年三個(gè)月。如何在購房過程中謹(jǐn)慎把關(guān)，防止自己跌入“一房多賣”陷阱，是每個(gè)有購房計(jì)劃的人都要了解的。 “一房多賣”糾紛多 一方面，目前市場(chǎng)上在售的商品房大多數(shù)是期房，從合同備案完畢到**終交房辦完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一般需要1至2年時(shí)間。在樓市調(diào)控嚴(yán)厲的背景下，開發(fā)商資金鏈普遍緊張，有時(shí)就會(huì)出現(xiàn)為謀求更多資金而“一房多賣”的情況?？赡艿淖龇ㄓ兄T如辦理虛假按揭貸款、偽造買賣協(xié)議、直接騙取預(yù)付款等等。 另一方面，二手房也不靠譜。由于通過中介或買賣雙方直接進(jìn)行的交易常常不夠規(guī)范，有時(shí)甚至因?yàn)樗^的“熟人”而忽視了防范措施，賣方通過打時(shí)間差、補(bǔ)辦房產(chǎn)證等做法，就能做到“一房多賣”。 雖然類似的案件以賣方敗訴居多，但許多時(shí)候買方即使勝訴也無法取得房屋所有權(quán)。這是因?yàn)橘I賣雙方雖簽訂合同，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房屋的物權(quán)沒有轉(zhuǎn)移?；舜蟀褧r(shí)間精力，有時(shí)候一拖再拖，結(jié)果買方勝訴也僅僅是獲得賣家賠償?shù)倪`約金，無法獲得產(chǎn)權(quán)。 謹(jǐn)慎防范多留意 因而，購房者一定要對(duì)相關(guān)的利益維護(hù)有所認(rèn)識(shí)。買房時(shí)首先要及時(shí)網(wǎng)簽，嚴(yán)格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進(jìn)行交易。這樣，買方先將房款交至房地產(chǎn)交易登記中心的托管賬戶，相關(guān)證件辦理完畢后，該賬戶才會(huì)把房款交給賣方。在簽訂購房合同時(shí)，也可以盡量明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。 證件方面，一定要查看開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》，確保這房子是在預(yù)售許可范圍之內(nèi)，不要貿(mào)然交付定金。二手房買賣方面，購房者要調(diào)查所購房屋的產(chǎn)權(quán)，提存房屋產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付**款，并在交易后及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。 預(yù)告登記是關(guān)鍵 更為關(guān)鍵的是物權(quán)的“預(yù)告登記”制度。預(yù)告登記是指買賣雙方在簽署完預(yù)售合同后，到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后，再通過產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與**終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實(shí)現(xiàn)對(duì)第一購房者合法權(quán)益的保護(hù)。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣方無權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。 購房者辦理了預(yù)告登記手續(xù)后，其所購房屋的產(chǎn)權(quán)人即具有了排他性；同時(shí)，在辦理預(yù)告登記時(shí)，房屋登記部門會(huì)把購房人的影像資料掃描進(jìn)電腦系統(tǒng)，在注銷預(yù)告登記時(shí)則會(huì)將之與購房人本人面貌進(jìn)行核對(duì)。

• 問 購房合同丟失了怎么辦 如何防止"一房多賣"
  答

  關(guān)于購房合同，相信很多購房者還有很多疑問，今天搜房網(wǎng)小編就為各位答難解疑。 購房合同 購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。 購房合同丟失怎么辦 在與開發(fā)商簽訂房屋銷售合同后，合同共有四本：開發(fā)商二本，房管部門備案一本，購房者一本。若是辦理銀行按揭，購房者所有的那本合同要放在銀行質(zhì)押（據(jù)此，你手里應(yīng)該沒有合同，合同已經(jīng)質(zhì)押給銀行了）。如果購房合同丟失了，要采取如下措施補(bǔ)救， 一、若在沒有做預(yù)售登記前丟失合同，只需將剩余的合同作廢，并和開發(fā)商重新簽訂一份合同。 二、若做完了預(yù)售登記、還沒開始辦理銀行按揭，購房者丟失合同，則需在報(bào)紙上刊登聲明合同作廢，并在三個(gè)月期滿后，拿著報(bào)紙去做預(yù)售登記的機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷所簽訂的那份合同，然后和開發(fā)商重新簽訂一份合同，再去做預(yù)售登記。 三、若在做完了預(yù)售登記且已經(jīng)辦理銀行按揭，購房者丟失合同，除需辦理第二種情況所辦理的手續(xù)外，購房者還要和辦理貸款的銀行簽訂一份變更協(xié)議，并將新的合同放在銀行質(zhì)押。

• 問 "標(biāo)準(zhǔn)合同"可以更改嗎 如何判斷合同是否合理
  答

  購房合同是購房者和開發(fā)商雙發(fā)權(quán)利與義務(wù)的保障，以尊重雙方意愿為主?！渡唐贩抠I賣合同示范文本》主要對(duì)大部分從來沒有簽訂過合同的人提供必要的基本幫助和保護(hù)。這樣的約束對(duì)購房人來講并非是不利的“格式化”合同，反而對(duì)購房人不利的是房地產(chǎn)商做過手腳后的合同以及補(bǔ)充合同。 別被“標(biāo)準(zhǔn)合同”唬住 開發(fā)商在與購房人簽合同時(shí)，往往會(huì)把自己填好空的合同及自己起草的“補(bǔ)充協(xié)議”一起交給購房人，并告訴購房人：他們用的是政府標(biāo)準(zhǔn)合同，不能修改，作為購房人千萬不要信以為真。所謂標(biāo)準(zhǔn)合同僅是在本市取得商品房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)預(yù)售許可證的項(xiàng)目中推薦使用，而非強(qiáng)迫使用。 合同文本中有很多空格和空白行，購房人簽合同時(shí)一定要注意對(duì)合同[ ]中的內(nèi)容進(jìn)行選擇，在空格或空行部位填寫需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款。 購房人如果看到合同中的空白處已經(jīng)填寫好，那是房地產(chǎn)商自己填寫的，房地產(chǎn)商提供的印制好的補(bǔ)充協(xié)議也是房地產(chǎn)商自己寫的，這些僅代表房地產(chǎn)商一方的意愿，購房人可以接受，也可以不接受。 房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對(duì)示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減，房地產(chǎn)商可以在《合同》中對(duì)填空做出選擇，可以寫補(bǔ)充協(xié)議，購房人也同樣有權(quán)利要求對(duì)填空重新選擇，要求采用自己寫的補(bǔ)充協(xié)議或雙方協(xié)商一致的補(bǔ)充協(xié)議。 分清合同版本 2000年12月1日，北京開始使用建設(shè)部、國家工商局發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》作為北京商品房預(yù)售的“標(biāo)準(zhǔn)”合同，2003年12月北京國土房管局根據(jù)北京新出臺(tái)的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》對(duì)合同進(jìn)行了第二次修改，合同條款增至26條。 從20世紀(jì)90年代初商品房銷售至今，除了房地產(chǎn)商自己印的購房合同外，國家對(duì)于購房合同進(jìn)行了多次修改。因此，購房人在簽購房合同前**好先查清現(xiàn)在使用的“標(biāo)準(zhǔn)”合同并復(fù)印一份，在簽合同時(shí)拿出來和房地產(chǎn)商提供給您的合同對(duì)一對(duì)，看看有沒有被偷梁換柱。 購買現(xiàn)房，房地產(chǎn)商可以不使用北京市統(tǒng)一合同樣本，購房人也可以用統(tǒng)一合同樣本進(jìn)行比較，讓房地產(chǎn)商解釋清楚區(qū)別在哪兒? 學(xué)會(huì)用合同保護(hù)自己 我們經(jīng)常會(huì)聽到有人抱怨：“這不合理!”可是房地產(chǎn)商的行為不合理怎么辦呢?政府主管部門官員處理問題不合理和法官判案不合理又怎么辦呢?其實(shí)合理不合理是人們認(rèn)識(shí)的道德標(biāo)準(zhǔn)，站在不同立場(chǎng)的人有不同的理，即所謂的“公說公有理、婆說婆有理”，房地產(chǎn)商不也一樣經(jīng)常抱怨說這不合理那不合理嗎? 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)里，人們往往為追求自己的利益而不按“理”辦事，當(dāng)我們說房地產(chǎn)商是“奸商”時(shí)，房地產(chǎn)商也許正在說購房人是“奸人”。處理這種糾紛只能靠“法”而不能靠“理”，人們只要不違反法律的事情都可以做，對(duì)房地產(chǎn)商如此，對(duì)購房人也如此。因此購房人要想在和房地產(chǎn)商的博弈中爭(zhēng)取更多利益，只能爭(zhēng)取在合同中更多地約束對(duì)方的行為，并且在合同中盡可能明確對(duì)方如果違約應(yīng)對(duì)自己進(jìn)行什么樣的賠償。 購房人一定要明白房地產(chǎn)商如果違法或違約，并不等于可以想當(dāng)然能達(dá)到自己的要求。房地產(chǎn)商違法會(huì)受到政府處罰，并不等于購房人就可以得到相應(yīng)的法律救濟(jì)，這就像《刑法》可以判處強(qiáng)奸犯徒刑，但不等于被強(qiáng)奸的人可以根據(jù)《刑法》得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房地產(chǎn)商違約，如果不在合同中具體約定如何賠償，如果法律沒有規(guī)定，違約賠償?shù)拇笮≈荒芙唤o法官自由裁量，購房人再覺得不合理，也只能認(rèn)了。

• 問 買房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 如何謹(jǐn)防開發(fā)商"一房二賣"
  答

  孫先生一次性付款買了某開發(fā)商的三套商鋪，可是交房?jī)赡旰蠖紱]有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開發(fā)商推說房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽后才知道，原來開發(fā)商在將商鋪賣給他之后，又將商鋪賣給了鄭先生。 案例 開發(fā)商“一房二賣”，業(yè)主拿房?jī)赡陞s拿不到房產(chǎn)證 2010年4月，孫先生購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場(chǎng)三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定三套商鋪合計(jì)436.4萬元，孫先生一次性付清總價(jià)款。開發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購買合同》的第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。 2011年3月，孫先生將三套房款總計(jì)436.4萬元支付給了開發(fā)商。11月，孫先生又向開發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。12月1日開發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對(duì)三套商鋪進(jìn)行了裝修并使用至今。 然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時(shí)不時(shí)催促，開發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪。“開發(fā)商的工作人員無意當(dāng)中說漏嘴了，我這才知道，原來開發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個(gè)購房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬，可是鄭先生購買的價(jià)格不到300萬，比我便宜100多萬?！睂O先生感到非常憤怒，而且開發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時(shí)對(duì)三份《商品房買賣合同》進(jìn)行了登記備案。 為此，孫先生向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某開發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告孫先生與被告某開發(fā)商簽訂的《商品房購買合同》有效。 觀點(diǎn) 孫先生的購房合同有效，購房者可索要雙倍已付購房款 這個(gè)案例中，**大的爭(zhēng)議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜。 這個(gè)案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。 《** 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 在這個(gè)案例中，首先，開發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實(shí)際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三，孫先生購房時(shí)間早于鄭先生，房款也高于鄭先生。“這表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對(duì)已完成的交易予以保護(hù)?！甭蓭煴硎?，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購買合同》是有效合同。