商品房買賣合同附加條件都有什么?。?/h1>

132****7132 | 2018-06-30 09:53:17

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內(nèi)容不能為空

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• 143****8481

  商品房銷售合同一般均采用建設(shè)部的示范文本，其內(nèi)容已經(jīng)較為規(guī)范，不必過(guò)于擔(dān)心。由于現(xiàn)在的地產(chǎn)開發(fā)商一般也不允許單個(gè)的買受人進(jìn)行合同修改，因此更重要的是注意合同書中開發(fā)商對(duì)示范文本中可選擇條款的預(yù)選部分及開發(fā)商補(bǔ)充的內(nèi)容。**應(yīng)該留意并充分進(jìn)行協(xié)商的如，合同中的計(jì)價(jià)方式、面積差異處理、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、配售項(xiàng)目、交付方式、違約責(zé)任、免責(zé)條款、產(chǎn)權(quán)登記的約定、公共配套設(shè)施內(nèi)容及其權(quán)利歸屬、保修責(zé)任等。下面兩點(diǎn)特別注意：1、交付房子的標(biāo)準(zhǔn)與方式。如果與開發(fā)商有協(xié)商可能，那么應(yīng)注意對(duì)房子交付使用的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行特別約定（是交鑰匙算交付還是辦好房產(chǎn)證算交付、是通過(guò)單體驗(yàn)收算交付還是通過(guò)綜合驗(yàn)收算交付、是配套設(shè)施完整后才可交付還是允許開發(fā)商在業(yè)主入住后繼續(xù)做好綠化等配套建設(shè)等等）。2、延期交房問(wèn)題。除法定的不可抗力外，開發(fā)商往往還會(huì)對(duì)延期交房有很多自己設(shè)定的免責(zé)條款，而且往往語(yǔ)義模糊，解釋彈性大。對(duì)此要進(jìn)行刪減或要求開發(fā)商將有關(guān)用語(yǔ)、用詞予以明確。
  

  查看全文↓ 2018-06-30 09:54:19
• 154****7851

  肯定可以添加某些條款.只是房產(chǎn)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位,他們的合同都是經(jīng)過(guò)內(nèi)行的律師精雕細(xì)刻丶煞費(fèi)苦心做出來(lái)的固定的格式合同,不允許買受人有任何的異議,只能被動(dòng)接受.是亊實(shí)上的霸王合同.

  查看全文↓ 2018-06-30 09:54:05
• 158****3108

  商品房銷售合同一般均采用建設(shè)部的示范文本，其內(nèi)容已經(jīng)較為規(guī)范，不必過(guò)于擔(dān)心。由于現(xiàn)在的地產(chǎn)開發(fā)商一般也不允許單個(gè)的買受人進(jìn)行合同修改，因此更重要的是注意合同書中開發(fā)商對(duì)示范文本中可選擇條款的預(yù)選部分及開發(fā)商補(bǔ)充的內(nèi)容。**應(yīng)該留意并充分進(jìn)行協(xié)商的如，合同中的計(jì)價(jià)方式、面積差異處理、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、配售項(xiàng)目、交付方式、違約責(zé)任、免責(zé)條款、產(chǎn)權(quán)登記的約定、公共配套設(shè)施內(nèi)容及其權(quán)利歸屬、保修責(zé)任等。下面兩點(diǎn)特別注意：
  1、交付房子的標(biāo)準(zhǔn)與方式。如果與開發(fā)商有協(xié)商可能，那么應(yīng)注意對(duì)房子交付使用的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行特別約定（是交鑰匙算交付還是辦好房產(chǎn)證算交付、是通過(guò)單體驗(yàn)收算交付還是通過(guò)綜合驗(yàn)收算交付、是配套設(shè)施完整后才可交付還是允許開發(fā)商在業(yè)主入住后繼續(xù)做好綠化等配套建設(shè)等等）。
  2、延期交房問(wèn)題。除法定的不可抗力外，開發(fā)商往往還會(huì)對(duì)延期交房有很多自己設(shè)定的免責(zé)條款，而且往往語(yǔ)義模糊，解釋彈性大。對(duì)此要進(jìn)行刪減或要求開發(fā)商將有關(guān)用語(yǔ)、用詞予以明確。

  查看全文↓ 2018-06-30 09:53:45
• 142****3333

  附件一：房屋平面圖
  附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明
  附件三：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
  1.外墻：
  2.內(nèi)墻：
  3.頂棚：
  4.地面：
  5.門窗：
  6.廚房：
  7.衛(wèi)生間：
  8.陽(yáng)臺(tái)：
  9.電梯：
  10.其他：
  附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議
  附件五：住宅質(zhì)量保證書
  商品房買賣合同注意事項(xiàng)
  簽訂前要注意申請(qǐng)樓盤情況
  購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同前，要認(rèn)真審核開發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗(yàn)收合格證明(或開發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》)和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號(hào)、項(xiàng)目名稱、棟號(hào)、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購(gòu)買的房地產(chǎn)的棟號(hào)、樓層、名稱等是否相符。
  審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。
  購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)擁有知情權(quán)
  對(duì)商品房面積和房?jī)r(jià)的計(jì)算，購(gòu)房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售(包括預(yù)售、現(xiàn)售)商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供)、建筑平面布置圖(經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意)。
  簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房人可要求面積計(jì)算表或測(cè)算表，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》;簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者提供《房屋建筑面積測(cè)算表》;前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說(shuō)明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻鳎⒛芘c建筑平面布置圖對(duì)照查核。
  簽約時(shí)商品房買賣合同要看清。
  《商品房買賣合同》是購(gòu)房者保障自己合法權(quán)益的主要法律依據(jù)，因此購(gòu)房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)不要注意以下問(wèn)題：
  (1)在合同中，應(yīng)注明與開發(fā)商談定的付款方式
  是一次性付款還是按揭付款(或分期付款)，較好注明如申請(qǐng)不到銀行按揭時(shí)訂金等預(yù)付付款的處理辦法。
  (2)明確注明房屋面積
  所購(gòu)面積要明確注明銷售面積(或分?jǐn)偟墓妹娣e)是多少，實(shí)際使用是多少。如面積誤差超過(guò)約定范圍，購(gòu)房者有權(quán)退房并追繳利息損失。
  (3)對(duì)交樓日期要有嚴(yán)謹(jǐn)、具體的規(guī)定
  務(wù)必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來(lái)表達(dá)。如果開發(fā)商在約定的時(shí)間不交房，則可以按照此條款追究其違約責(zé)任。
  (4)明確煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間
  合同中要寫明煤氣通氣的準(zhǔn)確時(shí)間，或?qū)懨饕蛉胱÷什粔蚨荒馨磿r(shí)通氣時(shí)，開發(fā)商應(yīng)采取什么應(yīng)急辦法。
  (5)明確產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到購(gòu)房者手中的準(zhǔn)確時(shí)間
  (6)認(rèn)真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購(gòu)房屋是否一致
  注意是否標(biāo)明各居室、客廳、廁所的面積;所購(gòu)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備的材料、品牌和型號(hào)是否確定。
  (7)約定設(shè)計(jì)變更時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任
  合同中應(yīng)明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，新的設(shè)計(jì)方案應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)通知購(gòu)房者，如果購(gòu)房者要退房應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出，以及賣方應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)退款及付其利息。
  (8)仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款的內(nèi)容
  如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買賣合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡摹１苊馐韬龆鴰?lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。
  

  查看全文↓ 2018-06-30 09:53:37
• 147****1723

  《商品房買賣合同》補(bǔ)充條款難成一致該如何辦首先,無(wú)論是購(gòu)房契約本身,還是其補(bǔ)充條款,雙方都必須達(dá)成一致,即契約是兩廂情愿的,只要一方對(duì)其中的某一條款不同意,商品房的買賣就無(wú)法成交。
  其次,作為北京市的有關(guān)規(guī)定,購(gòu)房契約應(yīng)該使用示范文本。在四個(gè)示范文本中,都有一項(xiàng)條款約定對(duì)未盡事宜雙方可以訂立補(bǔ)充協(xié)議。因此,開發(fā)商不同意簽訂補(bǔ)充條款是不對(duì)的。應(yīng)該說(shuō),北京二手房律師,契約對(duì)商品房買賣過(guò)程中的細(xì)節(jié),規(guī)定得越具體越好,這有利于雙方嚴(yán)格履行契約,且一旦出現(xiàn)糾紛,也容易處理。
  購(gòu)房糾紛案中,經(jīng)常遇到契約某些條款約定不明確的情況,這給律師代理、法院判案帶來(lái)麻煩,也很可能給一方當(dāng)事人造成損失。
  再有,開發(fā)商不同意簽訂補(bǔ)充條款的原因,有多種多樣,作為購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)分析。有的是因?yàn)樯唐贩抠u得很火,皇帝女兒不愁嫁;有的是資金困難,實(shí)力不足,若契約嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)開發(fā)商不利;更有甚者,因?yàn)殚_發(fā)、銷售商品房沒(méi)有合法手續(xù),開發(fā)商不使用示范文本,而另行制作契約,將其中對(duì)其不利的關(guān)鍵條款刪去,購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)尤其注意。
  **后,購(gòu)房者對(duì)雙方有爭(zhēng)議的條款,應(yīng)具體分析,該堅(jiān)持的必須堅(jiān)持,該讓步的不能固執(zhí)己見(jiàn)。哪些條款是關(guān)鍵的?哪些條款無(wú)所謂?舉一個(gè)例子,有些樓書對(duì)綠化、外部公共設(shè)施、環(huán)境描述得很好,但購(gòu)房契約對(duì)此卻無(wú)一涉及。
  在這種情況下,不同的人可能對(duì)補(bǔ)充條款的內(nèi)容就有不同的要求:在意綠化、外部環(huán)境的,就要在補(bǔ)充條款中對(duì)此作出具體約定,甚至可以規(guī)定,達(dá)不到一定標(biāo)準(zhǔn)的,允許退房;
  在意公共設(shè)施的,也是一樣。相反,在意綠化、外部環(huán)境而對(duì)公共設(shè)施無(wú)所謂的,就不一定非要把有關(guān)公共設(shè)施的條款寫進(jìn)補(bǔ)充條款

  查看全文↓ 2018-06-30 09:53:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??商品房買賣合同附加條件都有什么？怎么規(guī)定的呢？
  答

  《商品房買賣合同》補(bǔ)充條款難成一致該如何辦首先,無(wú)論是購(gòu)房契約本身,還是其補(bǔ)充條款,雙方都必須達(dá)成一致,即契約是兩廂情愿的,只要一方對(duì)其中的某一條款不同意,商品房的買賣就無(wú)法成交。其次,作為北京市的有關(guān)規(guī)定,購(gòu)房契約應(yīng)該使用示范文本。在四個(gè)示范文本中,都有一項(xiàng)條款約定對(duì)未盡事宜雙方可以訂立補(bǔ)充協(xié)議。因此,開發(fā)商不同意簽訂補(bǔ)充條款是不對(duì)的。應(yīng)該說(shuō),北京二手房律師,契約對(duì)商品房買賣過(guò)程中的細(xì)節(jié),規(guī)定得越具體越好,這有利于雙方嚴(yán)格履行契約,且一旦出現(xiàn)糾紛,也容易處理。購(gòu)房糾紛案中,經(jīng)常遇到契約某些條款約定不明確的情況,這給律師代理、法院判案帶來(lái)麻煩,也很可能給一方當(dāng)事人造成損失。再有,開發(fā)商不同意簽訂補(bǔ)充條款的原因,有多種多樣,作為購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)分析。有的是因?yàn)樯唐贩抠u得很火,皇帝女兒不愁嫁;有的是資金困難,實(shí)力不足,若契約嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)開發(fā)商不利;更有甚者,因?yàn)殚_發(fā)、銷售商品房沒(méi)有合法手續(xù),開發(fā)商不使用示范文本,而另行制作契約,將其中對(duì)其不利的關(guān)鍵條款刪去,購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)尤其注意。**后,購(gòu)房者對(duì)雙方有爭(zhēng)議的條款,應(yīng)具體分析,該堅(jiān)持的必須堅(jiān)持,該讓步的不能固執(zhí)己見(jiàn)。哪些條款是關(guān)鍵的?哪些條款無(wú)所謂?舉一個(gè)例子,有些樓書對(duì)綠化、外部公共設(shè)施、環(huán)境描述得很好,但購(gòu)房契約對(duì)此卻無(wú)一涉及。在這種情況下,不同的人可能對(duì)補(bǔ)充條款的內(nèi)容就有不同的要求:在意綠化、外部環(huán)境的,就要在補(bǔ)充條款中對(duì)此作出具體約定,甚至可以規(guī)定,達(dá)不到一定標(biāo)準(zhǔn)的,允許退房;在意公共設(shè)施的,也是一樣。相反,在意綠化、外部環(huán)境而對(duì)公共設(shè)施無(wú)所謂的,就不一定非要把有關(guān)公共設(shè)施的條款寫進(jìn)補(bǔ)充條款

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• 問(wèn) ??買房合同附加條件怎么寫才合法？
  答

  主要是開發(fā)商對(duì)購(gòu)房合同內(nèi)容不詳細(xì)的地方做的修改,原則上是要經(jīng)過(guò)購(gòu)房客戶同意的情況下,加進(jìn)去的!不同項(xiàng)目的補(bǔ)充條款的內(nèi)容不一樣,主要是具體情況具體補(bǔ)充的!

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• 問(wèn) ??商品房買賣合同蓋什么章啊？
  答

  預(yù)售合同一般包括主合同和補(bǔ)充協(xié)議，主合同上蓋有開發(fā)公司公章、法人代表章，如果有營(yíng)銷公司代理銷售還要有銷售公司公章；補(bǔ)充協(xié)議上有物管內(nèi)容的還要有物業(yè)管理公司公章 。合同通過(guò)網(wǎng)上簽約備案后會(huì)有一個(gè)備案號(hào)，備案號(hào)是唯一的，相當(dāng)于是購(gòu)房合同編號(hào)，不需要房管局蓋章?！　『炗喩唐贩款A(yù)售合同開發(fā)商需要具備哪些條件：　　《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北緱l文中的出賣人一般指房地產(chǎn)開發(fā)商，買受人一般指購(gòu)房者;合同無(wú)效是指當(dāng)事人雙方簽訂的合同在法律上不具有約束力，對(duì)雙方不能產(chǎn)生任何的權(quán)利與義務(wù)。商品房預(yù)售許可證明是基于我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第六條對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，因此購(gòu)房者在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)看清房地產(chǎn)商是否具有商品房預(yù)售許可證明。另外，出賣者在賣房時(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證明，但是為了維護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，只要出賣者能在一方起訴前獲得商品房預(yù)售許可證明，那么雙方簽訂的合同在法律上也應(yīng)該被認(rèn)定為有效?！　　?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！被谠摋l款的規(guī)定，辦理登記備案手續(xù)不是認(rèn)定合同有效的條件之一，沒(méi)有辦理登記備案的，當(dāng)事人一方不能因此而主張合同無(wú)效。主要意義是基于在商品房買賣中，出賣人利用購(gòu)房者不懂我國(guó)法律、法規(guī)的規(guī)定，以沒(méi)有辦理登記為由無(wú)理的與購(gòu)房者解除合同，損害購(gòu)房者的利益。因此購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)該看清合同中是否有約定登記備案條款，這也是降低自己風(fēng)險(xiǎn)的因素之一?！　。?）簽訂商品房預(yù)售合同的出賣人應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)?！　。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書?！　。?）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！　。?）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。　?。?）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！　≡摋l款規(guī)定了商品房買賣合同的標(biāo)的。在該條款中一定要寫明土地的取得方式、土地使用證號(hào)、使用年限、規(guī)劃用途、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)等，以上信息表明該商品房是否有合法的手續(xù)，這是能否辦理房產(chǎn)證的關(guān)鍵。一定要審查以上證號(hào)與五證是否一致，并認(rèn)真審核五證的真?zhèn)巍Ｎ遄C是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。正式的《國(guó)有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無(wú)土地使用權(quán)抵押記錄?！杜R時(shí)國(guó)有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得**終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國(guó)有土地使用證》，這是購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)重大隱患。規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請(qǐng)開工手續(xù)。房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。 建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。房管局的《商品房預(yù)售許可證》是可預(yù)售的憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購(gòu)房子是否在預(yù)售范圍。　　該條款還應(yīng)寫明商品房的具體坐落位置、用途、結(jié)構(gòu)、層高、房屋朝向、門牌號(hào)、陽(yáng)臺(tái)、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e等，以上信息將商品房的具體位置、大小確定下來(lái)。購(gòu)房者可要求將購(gòu)買的商品房房的房屋平面圖作為合同附件，并要將房屋平面圖與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖仔細(xì)核對(duì)。

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• 問(wèn) 什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同包括哪些內(nèi)容？
  答

  通常情況下，商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人、標(biāo)的物及其數(shù)量和質(zhì)量、付款、履行期限、履行方式、違約責(zé)任等。[1]一、當(dāng)事人商品房的出賣人一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)注明其名稱、法定代表人、工商登記號(hào)、住所及聯(lián)系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以注明。如為自然人，則應(yīng)注明其姓名、身份證件號(hào)碼、住所及聯(lián)系方式等。二、商品房基本狀況首先要注明出賣人出售房屋的法律依據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同號(hào)、土地使用權(quán)證或建設(shè)用地批準(zhǔn)證書號(hào)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、如為預(yù)售商品房，還應(yīng)明確其預(yù)售許可證號(hào)。其次，要注明商品房的基本情況，包括具體位置、樓層、朝向、建筑面積及套內(nèi)建筑面積等。其他裝修、裝飾等可由當(dāng)事人自由約定。三、價(jià)款及支付方式商品房的價(jià)款包括單價(jià)與總價(jià)兩種。總價(jià)可以按幢、套或單元計(jì)價(jià)，不論商品房實(shí)際面積與約定是否存在誤差，均不對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。單價(jià)是按商品房面積計(jì)價(jià)，可分為依建筑面積計(jì)價(jià)、依套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和依使用面積計(jì)價(jià)三種方式。商品房買賣合同的價(jià)款支付方式一般有三種方式：第一，以所購(gòu)商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，應(yīng)明確約定買受人應(yīng)支付的首期金額及支付時(shí)間與方式，向哪家銀行申請(qǐng)貸款，如貸款申請(qǐng)不獲批準(zhǔn)時(shí)有關(guān)事項(xiàng)的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應(yīng)明確房款或各期房款的支付時(shí)間及方式。四、商品房交付使用方式及條件合同需明確商品房的交付時(shí)間與程序。通常由出賣人于合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則于交付使用通知送達(dá)后按約定或通知指定的日期接受交付。合同應(yīng)對(duì)商品房應(yīng)當(dāng)具備的使用交付條件約定，主要為商品房應(yīng)具備必要的驗(yàn)收文件，如建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收。五、公共配套設(shè)施設(shè)備條款由于商品房的正常使用有賴于各種公共配套條件的完善，因此合同對(duì)該部份應(yīng)當(dāng)予以明確約定。六、面積差異的處理當(dāng)事人可對(duì)房屋面積的差異作出約定，當(dāng)事人沒(méi)有約定的，依照**高人民法院的司法解釋確定。七、產(chǎn)權(quán)登記的約定由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為要件，因此在商品房交付使用后應(yīng)辦理將房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到買受人名下的登記手續(xù)，合同對(duì)此應(yīng)作明確約定。八、違約責(zé)任出買人的主要義務(wù)是提供合格的商品房，其主要的違約情形是未按合同約定的日期和標(biāo)準(zhǔn)交付商品房，承擔(dān)的違約責(zé)任方式主要為實(shí)際履行、賠償損失、修理或更換、解除合同。買受人的主要義務(wù)為付款并接受商品房，承擔(dān)違約責(zé)任的方式是實(shí)際履行合同、賠償相應(yīng)損失和解除合同。

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• 問(wèn) 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
  答

  1、認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題。 在目前商品房交易過(guò)程中,許多開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,交納認(rèn)購(gòu)款。開發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證,以向內(nèi)部職工認(rèn)購(gòu)的名義進(jìn)行銷售,俗稱內(nèi)部認(rèn)購(gòu);另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購(gòu)房人保留預(yù)訂的房屋,作為交換,要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書,并交納一定數(shù)額的認(rèn)購(gòu)款,如果在規(guī)定的時(shí)間里,購(gòu)房人不想購(gòu)買該房屋,就可能無(wú)權(quán)要回所交納的認(rèn)購(gòu)款。 2、補(bǔ)充協(xié)議問(wèn)題。 在商品房買賣過(guò)程中,開發(fā)商除和購(gòu)房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購(gòu)房人簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,該補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補(bǔ)充協(xié)議常包含許多對(duì)購(gòu)房人不利的條款,如交房時(shí)間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對(duì)開發(fā)商的免責(zé)條款。比如有些開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安裝的延誤,導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實(shí)際影響的時(shí)間而相應(yīng)延遲交付房屋,而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任?！庇捎谘a(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ),一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此,購(gòu)房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議,先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái),找專家進(jìn)行咨詢,將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái),并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護(hù)購(gòu)房人的條款很少,因此,應(yīng)在專家的指導(dǎo)下,在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求,那么,購(gòu)房人**好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 3、售樓廣告問(wèn)題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來(lái)說(shuō),售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對(duì)象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢(shì),遠(yuǎn)不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請(qǐng),不能直接成為合同的內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)商的虛假?gòu)V告行為,購(gòu)房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告的責(zé)任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假?gòu)V告,欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者,使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任,而且要依法承擔(dān)民事責(zé)任。因此,購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo),就要及時(shí)向**有關(guān)管理機(jī)關(guān)舉報(bào),申請(qǐng)予以查處,或訴請(qǐng)人民法院要求責(zé)任方賠償損失。 4、樣板房問(wèn)題。 目前在商品房銷售過(guò)程中,開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購(gòu)房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當(dāng)購(gòu)房人要求退房時(shí),開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購(gòu)房合同中并沒(méi)有約定商品房與樣板房不一致時(shí),購(gòu)房人有權(quán)退房,因此購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。事實(shí)并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說(shuō)明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。開發(fā)商未作說(shuō)明,致使購(gòu)房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購(gòu)房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷購(gòu)房合同(變更還是撤銷購(gòu)房合同由購(gòu)房人進(jìn)行選擇)。 5、質(zhì)量問(wèn)題。 有些購(gòu)房人認(rèn)為,商品房竣工后已經(jīng)過(guò)**主管部門組織的竣工驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后才允許交付使用,因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時(shí),應(yīng)同時(shí)向購(gòu)房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》,這兩書已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定,是購(gòu)房合同的重要組成部分,因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。

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