??容積率修正系數(shù)怎么算

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• 131****5973

  你說(shuō)的修正系數(shù)表只有在市場(chǎng)比較、基準(zhǔn)地價(jià)、路線(xiàn)估價(jià)法。
  每3-5年，各個(gè)區(qū)縣都將對(duì)自己轄區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更細(xì)，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估法中所用到的系數(shù)都來(lái)源于此，一般都叫“xxx地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系或者叫修正成果“，里面會(huì)有各個(gè)土地級(jí)別詳盡的影響地價(jià)因素說(shuō)明及對(duì)應(yīng)各個(gè)因素的修正系數(shù)。
  市場(chǎng)比較法的修正分值一般都是自己定義，根據(jù)待估土地與案例比較，例如，若取待估宗地區(qū)位因素分值為100，若案例區(qū)位比待估土地好，比較案例就可以取103，反之可以取97、96等。
  路線(xiàn)估價(jià)法里面所用到的修正系數(shù)均來(lái)源于國(guó)土部門(mén)發(fā)布。方法就不介紹了
  至于你說(shuō)的其他修正有：期日修正、年期修正、容積率修正，基礎(chǔ)設(shè)施修正等
  期日修正：一般國(guó)土部門(mén)都會(huì)發(fā)布地價(jià)指數(shù)，比如這個(gè)月比上個(gè)月土地價(jià)格增長(zhǎng)多少、今年比去年增長(zhǎng)多少，具體計(jì)算請(qǐng)看公式，另外，若是當(dāng)?shù)貨](méi)有發(fā)布該地區(qū)地價(jià)指數(shù)，可以參考當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)變動(dòng)指數(shù)（書(shū)上是這么說(shuō)的，但實(shí)際參考價(jià)值不大）
  年期修正系數(shù)，請(qǐng)參考成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法的評(píng)估程序。
  容積率修正系數(shù)：這個(gè)是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的組成部分，隨著基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一起發(fā)布，，因不同地區(qū)而異，但同一地區(qū)內(nèi)多大的容積率取多大的修正系數(shù)都有規(guī)定，是固定的。
  基礎(chǔ)設(shè)施修正：這個(gè)也是參考基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，或者按基準(zhǔn)地價(jià)定義中的幾通與設(shè)定估價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施情況的比率。
  建議樓主多看看書(shū).推薦胡存智先生的“土地估價(jià)相關(guān)理論與方法”，國(guó)標(biāo)“城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程”等，這些都很基礎(chǔ)。

  查看全文↓ 2018-07-07 14:59:50
• 158****8184

  一、容積率的內(nèi)涵及其特性
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性：
  （一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  （二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  （三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。
  房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
  樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
  因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
  （四）容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
  （二）樣點(diǎn)地價(jià)法：
  通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù)
  此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場(chǎng)剛剛開(kāi)始發(fā)育，市場(chǎng)地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場(chǎng)樣點(diǎn)資料，無(wú)法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對(duì)應(yīng)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。
  容積率修正系數(shù)的改進(jìn)方法——復(fù)合系數(shù)法
  根據(jù)前面的分析，影響土地價(jià)格的各種因素主要是通過(guò)收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應(yīng)考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：
  p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。
  此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場(chǎng)供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時(shí)，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)（Pi／P-1），此時(shí)因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無(wú)所獲，因此，投資者對(duì)提高容積率沒(méi)有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會(huì)發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)發(fā)生；當(dāng)μ＝0時(shí)，則表示地價(jià)不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無(wú)所得益，具體到出讓土地使用權(quán)則意味著應(yīng)歸國(guó)家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國(guó)家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)0<μ<1時(shí)，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實(shí)際操作具有合理性和可行性。不過(guò)這里的μ有一變化范圍，在這個(gè)變化范圍內(nèi)修正，地價(jià)仍有較大的變化幅度。但地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系很難準(zhǔn)確描述，要給μ一個(gè)確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價(jià)對(duì)容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴(yán)格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過(guò)0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應(yīng)不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類(lèi)型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值**小。
  （一）容積率是影響地價(jià)的一個(gè)重要因素，容積率變化引起的地價(jià)變化幅度受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用。
  （二）容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價(jià)隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類(lèi)型而異。
  （三）容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類(lèi)型分別編制，并且考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響

  查看全文↓ 2018-07-07 14:59:29
• 135****9210

  一、容積率的內(nèi)涵及其特性
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。容積率具有如下特性：
  （一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  （二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  （三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。
  房屋的單方開(kāi)發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi)
  樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率
  因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
  （四）容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
  （二）樣點(diǎn)地價(jià)法：
  通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù)
  此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場(chǎng)剛剛開(kāi)始發(fā)育，市場(chǎng)地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場(chǎng)樣點(diǎn)資料，無(wú)法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對(duì)應(yīng)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。
  容積率修正系數(shù)的改進(jìn)方法——復(fù)合系數(shù)法
  根據(jù)前面的分析，影響土地價(jià)格的各種因素主要是通過(guò)收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生作用的。容積率修正系數(shù)的確定，既要考慮容積率的變化引起的土地收益變化，也應(yīng)考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)變化的土地收益在政府與投資者之間的分配關(guān)系的影響。因此，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：
  p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。
  此種方法應(yīng)用的關(guān)鍵是確定受市場(chǎng)供求關(guān)系作用的收益分配系數(shù)μ，當(dāng)μ＝1時(shí)，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)（Pi／P-1），此時(shí)因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無(wú)所獲，因此，投資者對(duì)提高容積率沒(méi)有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會(huì)發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)發(fā)生；當(dāng)μ＝0時(shí)，則表示地價(jià)不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無(wú)所得益，具體到出讓土地使用權(quán)則意味著應(yīng)歸國(guó)家的土地收益轉(zhuǎn)移到了投資者手中，這樣一方面使國(guó)家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)0<μ<1時(shí)，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實(shí)際操作具有合理性和可行性。不過(guò)這里的μ有一變化范圍，在這個(gè)變化范圍內(nèi)修正，地價(jià)仍有較大的變化幅度。但地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系很難準(zhǔn)確描述，要給μ一個(gè)確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價(jià)對(duì)容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴(yán)格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過(guò)0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應(yīng)不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類(lèi)型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值**小。
  （一）容積率是影響地價(jià)的一個(gè)重要因素，容積率變化引起的地價(jià)變化幅度受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用。
  （二）容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價(jià)隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類(lèi)型而異。
  （三）容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類(lèi)型分別編制，并且考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響。

  查看全文↓ 2018-07-07 14:59:08

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??誰(shuí)比較了解容積率修正系數(shù)怎么算？
  答

  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比.例如,在1萬(wàn)平方米用地的土地上,有6000平方米的建筑總面積,其容積率為0.6. 規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念,高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層（小高層）低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35.房屋價(jià)值不單是按每平方米建筑面積,價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小,如：容積率0.60左右比容積率1.20左右的房屋,每平方米價(jià)格要高出一倍左右.

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ?? 容積率如何修正？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平?！　∪莘e率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會(huì)帶來(lái)較高的效益,地價(jià)隨之增高；另一方面而言,由于土地報(bào)酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過(guò)程中,土地利用的邊際效益**終會(huì)出現(xiàn)遞減趨勢(shì),也相應(yīng)影響地價(jià)的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一修正到平均容積率下的價(jià)格,為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估建立基礎(chǔ)?！　∪莘e率修正主要針對(duì)商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對(duì)容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況出發(fā),利用市場(chǎng)實(shí)際成交備案案例,先將地價(jià)修正到只有容積率差異對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價(jià)－容積率對(duì)應(yīng)關(guān)系。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 我想問(wèn)下容積率如何修正
  答

  容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類(lèi)型分別編制，并且考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 容積率修正是什么意思
  答

  房屋拆遷補(bǔ)償中現(xiàn)狀容積率的對(duì)應(yīng)容積率調(diào)整系數(shù)，他對(duì)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)的**終確定起著關(guān)鍵作用。包括非住宅的補(bǔ)償，容積率系數(shù)內(nèi)涵是平均價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的比值。不知道你理解嗎！

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 容積率怎么算
  答

  容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱(chēng)建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。容積率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類(lèi)建筑的建筑面積總和與基地面積的比值。可以根據(jù)規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來(lái)都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率[1] ，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。

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