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你說的修正系數(shù)表只有在市場比較、基準(zhǔn)地價、路線估價法。 每3-5年，各個區(qū)縣都將對自己轄區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)地價進(jìn)行更細(xì)，基準(zhǔn)地價評估法中所用到的系數(shù)都來源于此，一般都叫“xxx地區(qū)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正體系或者叫修正成果“，里面會有各個土地級別詳盡的影響地價因素說明及對應(yīng)各個因素的修正系數(shù)。市場比較法的修正分值一般都是自己定義，根據(jù)待估土地與案例比較，例如，若取待估宗地區(qū)位因素分值為100，若案例區(qū)位比待估土地好，比較案例就可以取103，反之可以取97、96等。路線估價法里面所用到的修正系數(shù)均來源于國土部門發(fā)布。方法就不介紹了至于你說的其他修正有：期日修正、年期修正、容積率修正，基礎(chǔ)設(shè)施修正等期日修正：一般國土部門都會發(fā)布地價指數(shù)，比如這個月比上個月土地價格增長多少、今年比去年增長多少，具體計算請看公式，另外，若是當(dāng)?shù)貨]有發(fā)布該地區(qū)地價指數(shù)，可以參考當(dāng)?shù)氐奈飪r變動指數(shù)（書上是這么說的，但實際參考價值不大）年期修正系數(shù)，請參考成本法、基準(zhǔn)地價法的評估程序。容積率修正系數(shù)：這個是基準(zhǔn)地價修正體系的組成部分，隨著基準(zhǔn)地價修正體系一起發(fā)布，，因不同地區(qū)而異，但同一地區(qū)內(nèi)多大的容積率取多大的修正系數(shù)都有規(guī)定，是固定的?；A(chǔ)設(shè)施修正：這個也是參考基準(zhǔn)地價修正體系，或者按基準(zhǔn)地價定義中的幾通與設(shè)定估價的基礎(chǔ)設(shè)施情況的比率。建議樓主多看看書.推薦胡存智先生的“土地估價相關(guān)理論與方法”，國標(biāo)“城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程”等，這些都很基礎(chǔ)。
全部3個回答>??誰比較了解容積率修正系數(shù)怎么算？
141****4394 | 2019-07-17 23:29:59
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142****8358
容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比.例如,在1萬平方米用地的土地上,有6000平方米的建筑總面積,其容積率為0.6.
查看全文↓ 2019-07-17 23:31:09
規(guī)劃對低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念,高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層（小高層）低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35.
房屋價值不單是按每平方米建筑面積,價格差關(guān)鍵是容積率大小,如：容積率0.60左右比容積率1.20左右的房屋,每平方米價格要高出一倍左右. -
135****1447
公式1 PD=PB×A×B×D×E 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E 當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：
查看全文↓ 2019-07-17 23:31:00
（一）特爾菲測定法： 在基準(zhǔn)地價評估過程中確定修正系數(shù)時，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個?！ ?br/>此種方法編制的容積率修正系數(shù)無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實際的反映；
（二）樣點(diǎn)地價法： 通過樣點(diǎn)地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價與基準(zhǔn)地價之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計算容積率修正系數(shù)
此種方法是以樣點(diǎn)地價統(tǒng)計作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點(diǎn)資料，無法整理統(tǒng)計出與不同容積率相對應(yīng)的公開市場價格。容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機(jī)制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為： p——剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。 -
143****0647
一、容積率修正系數(shù)特性
查看全文↓ 2019-07-17 23:30:48
容積率是指在城市計劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房子的總修建面積與宗地上積的比值，分為實踐容積率和計劃容積率兩種。通常所說的容積率是指計劃容積率，即宗地內(nèi)計劃總修建面積與宗地上積的比值。容積率的高低反映了土地運(yùn)用強(qiáng)度及其運(yùn)用效益的不同，也反映了地價水平的差異。因而，容積率是城市區(qū)劃辦理中所選用的一項首要方針，也是從微觀上影響地價**首要的要素。容積率具有如下特性：
(一)容積率表達(dá)的是詳細(xì)“宗地”內(nèi)單位土地上積上的修建容量。宗地是地籍辦理的根本單元，是地球表面一塊有斷定、有斷定權(quán)屬的土地，其面積不包含共用的路途、公共綠洲、大型市政及公共設(shè)備用地等。容積率只要在指“宗地”容積率的狀況下，才干反映土地的詳細(xì)運(yùn)用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
(二)容積率(R)、修建密度(C)與層數(shù)(H)之間有必定聯(lián)系。修建密度是指在詳細(xì)“宗地”內(nèi)修建物基底面積與宗地上積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房子的層數(shù)相同，且對單個房子來說各層修建面積持平時，三者之間可表明為：R=C。H，此種狀況下，修建層數(shù)與容積率成正份額。
二、容積率修正系數(shù)的地價法
經(jīng)過樣點(diǎn)地價的核算剖析斷定不相同容積率下樣點(diǎn)地價與基準(zhǔn)地價之間的份額系數(shù)，并以該份額系數(shù)適當(dāng)批改歸納后，編制成容積率批改系數(shù)表。容積率批改按不相同區(qū)域、不相同用處各自進(jìn)行，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)計劃規(guī)矩的區(qū)域容積率為規(guī)范核算容積率批改系數(shù)
此種辦法是以樣點(diǎn)地價核算作為系數(shù)斷定的依據(jù)，而且按不相同區(qū)域、不相同用處各自斷定容積率批改系數(shù)，從辦法論講是對比合理的，但在土地銷售剛剛開始發(fā)育，銷售合價信息少且受非正常要素影響較大的狀況下，通常城市并不具備滿意的銷售樣點(diǎn)材料，無法收拾核算出與不相同容積率相對應(yīng)的揭露銷售報價。
容積率批改系數(shù)的改善辦法——復(fù)合系數(shù)法
三、容積率修正系數(shù)的影響
(一)容積率是影響地價的一個首要要素，容積率改動致使的地價改動起伏，受收益機(jī)制和銷售供求聯(lián)系的影響。
(二)容積率對地價的影響遵從收益遞加遞減規(guī)矩，而且地價隨容積率的影響改動起伏因不相同城市規(guī)模、不相同區(qū)域條件、不相同用地類型而異。
(三)容積率批改系數(shù)表應(yīng)按不相同城市規(guī)模、不相同區(qū)域條件、不相同用地類型各自調(diào)整，而且關(guān)系到銷售供求方面對地價的影響 -
146****1123
一、住宅用地容積率修正系數(shù)怎么算？
查看全文↓ 2019-07-17 23:30:38
容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平。
二、容積率的內(nèi)涵
容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價**重要的因素。
三、容積率具有如下特性：
（一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。
近年來土地出讓后部分單位建設(shè)時改變?nèi)莘e率的情況時有發(fā)生，這是由于容積率的提高建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，開發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率，其行為的本質(zhì)是逃避土地出讓金。
對于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，各地方都有補(bǔ)繳出讓金的規(guī)定。有的按原出讓合同的樓面地價為標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。規(guī)定這一方法的地方比較多，主要是該方法計算簡單，無需再進(jìn)行土地市場價格評估，成本也較低。 -
147****7790
修正系數(shù)計算公式如下：
查看全文↓ 2019-07-17 23:30:29
修正值=案例成交價 X 交易時間修正系數(shù)K1 X 交易情況修正系數(shù)K2 X 區(qū)域因素修正系數(shù)K3 X 個別因素修正系數(shù)K4 X 容積率修正系數(shù)K5 X 剩余年期修正系數(shù)K6
其中：
交易時間修正系數(shù)K1=(1+地價環(huán)比上漲率1%）^(案例交易時間到待估宗地交易時間之間經(jīng)過的月數(shù)）
交易情況修正系數(shù)K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
區(qū)域因素修正系數(shù)K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
個別因素修正系數(shù)K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容積率修正系數(shù)K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B
待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A=容積率為1 時修正系數(shù)X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%
案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B=容積率為1 時修正系數(shù)X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%
剩余年期修正系數(shù)K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩余年限))
相關(guān)問題
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容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平?！ ∪莘e率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由于土地報酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益**終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應(yīng)影響地價的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價統(tǒng)一修正到平均容積率下的價格,為基準(zhǔn)地價評估建立基礎(chǔ)?！ ∪莘e率修正主要針對商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對地價的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰧嶋H情況出發(fā),利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價－容積率對應(yīng)關(guān)系。
全部3個回答> -
答
容積率通常是真對小區(qū)而言，沒有單獨(dú)真對公建的限值。通常性辦公建筑（包括寫字樓、酒店式公寓），當(dāng)建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于4.8米，且小于等于5.4米時，不論層內(nèi)有無隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計入容積率。當(dāng)層高大于5.4米，且小于等于6.6米（3.3米*2）時，不論層內(nèi)有無隔層，均按該層水平投影面積的2倍計入容積率。當(dāng)層高大于6.6米，且小于等于8.7米時，不論層內(nèi)有無隔層，均按該層水平投影面積的3倍計入容積率。該類公建的大堂、中廳、采光廳和會議室按一層計算建筑面積。容積率通常是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，通常而言，容積率分為：獨(dú)立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。容積率（PlotRatioFloorAreaRatioVolumeFraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)至少30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但應(yīng)該是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得關(guān)注的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。通常情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢砸勒找?guī)劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考量到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。
全部4個回答> -
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容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制，并且考慮市場供求關(guān)系對地價的影響
全部5個回答> -
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房屋拆遷補(bǔ)償中現(xiàn)狀容積率的對應(yīng)容積率調(diào)整系數(shù)，他對區(qū)位補(bǔ)償單價的**終確定起著關(guān)鍵作用。包括非住宅的補(bǔ)償，容積率系數(shù)內(nèi)涵是平均價格與實際價格的比值。不知道你理解嗎！
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