??誰(shuí)比較了解容積率修正系數(shù)怎么算？

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• 142****8358

  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比.例如,在1萬(wàn)平方米用地的土地上,有6000平方米的建筑總面積,其容積率為0.6.
  規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念,高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層（小高層）低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35.
  房屋價(jià)值不單是按每平方米建筑面積,價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小,如：容積率0.60左右比容積率1.20左右的房屋,每平方米價(jià)格要高出一倍左右.

  查看全文↓ 2019-07-17 23:31:09
• 135****1447

  公式1 PD=PB×A×B×D×E 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E 當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：　　
  （一）特爾菲測(cè)定法：　　在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過程中確定修正系數(shù)時(shí)，常采用特爾菲測(cè)定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個(gè)修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個(gè)。　　
  此種方法編制的容積率修正系數(shù)無(wú)論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對(duì)地價(jià)的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對(duì)地價(jià)作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對(duì)地價(jià)影響的特殊性，將容積率與影響地價(jià)的其他個(gè)別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實(shí)際作用程度及作用規(guī)律無(wú)法得到客觀實(shí)際的反映；　　
  （二）樣點(diǎn)地價(jià)法：　　通過樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù)
  　　此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場(chǎng)剛剛開始發(fā)育，市場(chǎng)地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場(chǎng)樣點(diǎn)資料，無(wú)法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對(duì)應(yīng)的公開市場(chǎng)價(jià)格。容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)采用復(fù)合系數(shù)法，具體可分兩步進(jìn)行：第一步，用剩余法公式計(jì)算出在單純的土地收益機(jī)制下地價(jià)隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機(jī)制下的收益變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求關(guān)系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學(xué)表達(dá)式為：　　p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。

  查看全文↓ 2019-07-17 23:31:00
• 143****0647

  一、容積率修正系數(shù)特性
  容積率是指在城市計(jì)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房子的總修建面積與宗地上積的比值，分為實(shí)踐容積率和計(jì)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指計(jì)劃容積率，即宗地內(nèi)計(jì)劃總修建面積與宗地上積的比值。容積率的高低反映了土地運(yùn)用強(qiáng)度及其運(yùn)用效益的不同，也反映了地價(jià)水平的差異。因而，容積率是城市區(qū)劃辦理中所選用的一項(xiàng)首要方針，也是從微觀上影響地價(jià)**首要的要素。容積率具有如下特性：
  (一)容積率表達(dá)的是詳細(xì)“宗地”內(nèi)單位土地上積上的修建容量。宗地是地籍辦理的根本單元，是地球表面一塊有斷定、有斷定權(quán)屬的土地，其面積不包含共用的路途、公共綠洲、大型市政及公共設(shè)備用地等。容積率只要在指“宗地”容積率的狀況下，才干反映土地的詳細(xì)運(yùn)用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  (二)容積率(R)、修建密度(C)與層數(shù)(H)之間有必定聯(lián)系。修建密度是指在詳細(xì)“宗地”內(nèi)修建物基底面積與宗地上積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房子的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房子來(lái)說(shuō)各層修建面積持平時(shí)，三者之間可表明為：R=C。H，此種狀況下，修建層數(shù)與容積率成正份額。
  二、容積率修正系數(shù)的地價(jià)法
  經(jīng)過樣點(diǎn)地價(jià)的核算剖析斷定不相同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的份額系數(shù)，并以該份額系數(shù)適當(dāng)批改歸納后，編制成容積率批改系數(shù)表。容積率批改按不相同區(qū)域、不相同用處各自進(jìn)行，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)計(jì)劃規(guī)矩的區(qū)域容積率為規(guī)范核算容積率批改系數(shù)
  此種辦法是以樣點(diǎn)地價(jià)核算作為系數(shù)斷定的依據(jù)，而且按不相同區(qū)域、不相同用處各自斷定容積率批改系數(shù)，從辦法論講是對(duì)比合理的，但在土地銷售剛剛開始發(fā)育，銷售合價(jià)信息少且受非正常要素影響較大的狀況下，通常城市并不具備滿意的銷售樣點(diǎn)材料，無(wú)法收拾核算出與不相同容積率相對(duì)應(yīng)的揭露銷售報(bào)價(jià)。
  容積率批改系數(shù)的改善辦法——復(fù)合系數(shù)法
  三、容積率修正系數(shù)的影響
  (一)容積率是影響地價(jià)的一個(gè)首要要素，容積率改動(dòng)致使的地價(jià)改動(dòng)起伏，受收益機(jī)制和銷售供求聯(lián)系的影響。
  (二)容積率對(duì)地價(jià)的影響遵從收益遞加遞減規(guī)矩，而且地價(jià)隨容積率的影響改動(dòng)起伏因不相同城市規(guī)模、不相同區(qū)域條件、不相同用地類型而異。
  (三)容積率批改系數(shù)表應(yīng)按不相同城市規(guī)模、不相同區(qū)域條件、不相同用地類型各自調(diào)整，而且關(guān)系到銷售供求方面對(duì)地價(jià)的影響

  查看全文↓ 2019-07-17 23:30:48
• 146****1123

  一、住宅用地容積率修正系數(shù)怎么算？
  容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平。
  二、容積率的內(nèi)涵
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)**重要的因素。
  三、容積率具有如下特性：
  （一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  （二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  （三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。
  近年來(lái)土地出讓后部分單位建設(shè)時(shí)改變?nèi)莘e率的情況時(shí)有發(fā)生，這是由于容積率的提高建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，開發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率，其行為的本質(zhì)是逃避土地出讓金。
  對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，各地方都有補(bǔ)繳出讓金的規(guī)定。有的按原出讓合同的樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。規(guī)定這一方法的地方比較多，主要是該方法計(jì)算簡(jiǎn)單，無(wú)需再進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，成本也較低。

  查看全文↓ 2019-07-17 23:30:38
• 147****7790

  修正系數(shù)計(jì)算公式如下：
  修正值=案例成交價(jià) X 交易時(shí)間修正系數(shù)K1 X 交易情況修正系數(shù)K2 X 區(qū)域因素修正系數(shù)K3 X 個(gè)別因素修正系數(shù)K4 X 容積率修正系數(shù)K5 X 剩余年期修正系數(shù)K6
  其中：
  交易時(shí)間修正系數(shù)K1=(1+地價(jià)環(huán)比上漲率1%）^(案例交易時(shí)間到待估宗地交易時(shí)間之間經(jīng)過的月數(shù)）
  交易情況修正系數(shù)K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
  區(qū)域因素修正系數(shù)K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
  個(gè)別因素修正系數(shù)K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
  容積率修正系數(shù)K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B
  待估宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)A=容積率為1 時(shí)修正系數(shù)X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%
  案例宗地與容積率為1 之間修正系數(shù)B=容積率為1 時(shí)修正系數(shù)X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%
  剩余年期修正系數(shù)K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩余年限)) /(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩余年限))

  查看全文↓ 2019-07-17 23:30:29

相關(guān)問題

• 問 ??容積率修正系數(shù)怎么算
  答

  你說(shuō)的修正系數(shù)表只有在市場(chǎng)比較、基準(zhǔn)地價(jià)、路線估價(jià)法。 每3-5年，各個(gè)區(qū)縣都將對(duì)自己轄區(qū)內(nèi)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更細(xì)，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估法中所用到的系數(shù)都來(lái)源于此，一般都叫“xxx地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正體系或者叫修正成果“，里面會(huì)有各個(gè)土地級(jí)別詳盡的影響地價(jià)因素說(shuō)明及對(duì)應(yīng)各個(gè)因素的修正系數(shù)。市場(chǎng)比較法的修正分值一般都是自己定義，根據(jù)待估土地與案例比較，例如，若取待估宗地區(qū)位因素分值為100，若案例區(qū)位比待估土地好，比較案例就可以取103，反之可以取97、96等。路線估價(jià)法里面所用到的修正系數(shù)均來(lái)源于國(guó)土部門發(fā)布。方法就不介紹了至于你說(shuō)的其他修正有：期日修正、年期修正、容積率修正，基礎(chǔ)設(shè)施修正等期日修正：一般國(guó)土部門都會(huì)發(fā)布地價(jià)指數(shù)，比如這個(gè)月比上個(gè)月土地價(jià)格增長(zhǎng)多少、今年比去年增長(zhǎng)多少，具體計(jì)算請(qǐng)看公式，另外，若是當(dāng)?shù)貨]有發(fā)布該地區(qū)地價(jià)指數(shù)，可以參考當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)變動(dòng)指數(shù)（書上是這么說(shuō)的，但實(shí)際參考價(jià)值不大）年期修正系數(shù)，請(qǐng)參考成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法的評(píng)估程序。容積率修正系數(shù)：這個(gè)是基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的組成部分，隨著基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一起發(fā)布，，因不同地區(qū)而異，但同一地區(qū)內(nèi)多大的容積率取多大的修正系數(shù)都有規(guī)定，是固定的?；A(chǔ)設(shè)施修正：這個(gè)也是參考基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，或者按基準(zhǔn)地價(jià)定義中的幾通與設(shè)定估價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施情況的比率。建議樓主多看看書.推薦胡存智先生的“土地估價(jià)相關(guān)理論與方法”，國(guó)標(biāo)“城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程”等，這些都很基礎(chǔ)。

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• 問 ?? 容積率如何修正？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價(jià)水平÷某一容積率下的地價(jià)水平?！　∪莘e率,是土地利用程度的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).容積率增大,則表明土地利用程度高,相應(yīng)會(huì)帶來(lái)較高的效益,地價(jià)隨之增高；另一方面而言,由于土地報(bào)酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益**終會(huì)出現(xiàn)遞減趨勢(shì),也相應(yīng)影響地價(jià)的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)一修正到平均容積率下的價(jià)格,為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估建立基礎(chǔ)?！　∪莘e率修正主要針對(duì)商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對(duì)容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制與作用特點(diǎn),本次容積率修正方法主要從當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際情況出發(fā),利用市場(chǎng)實(shí)際成交備案案例,先將地價(jià)修正到只有容積率差異對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響,再進(jìn)一步分析地價(jià)－容積率對(duì)應(yīng)關(guān)系。

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• 問 ??誰(shuí)比較清楚寫字樓容積率怎么算？
  答

  容積率通常是真對(duì)小區(qū)而言，沒有單獨(dú)真對(duì)公建的限值。通常性辦公建筑（包括寫字樓、酒店式公寓），當(dāng)建筑標(biāo)準(zhǔn)層高大于4.8米，且小于等于5.4米時(shí)，不論層內(nèi)有無(wú)隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)入容積率。當(dāng)層高大于5.4米，且小于等于6.6米（3.3米*2）時(shí)，不論層內(nèi)有無(wú)隔層，均按該層水平投影面積的2倍計(jì)入容積率。當(dāng)層高大于6.6米，且小于等于8.7米時(shí)，不論層內(nèi)有無(wú)隔層，均按該層水平投影面積的3倍計(jì)入容積率。該類公建的大堂、中廳、采光廳和會(huì)議室按一層計(jì)算建筑面積。容積率通常是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，通常而言，容積率分為：獨(dú)立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。容積率（PlotRatioFloorAreaRatioVolumeFraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)至少30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。容積率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但應(yīng)該是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得關(guān)注的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。通常情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值。可以依照規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來(lái)都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考量到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。

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• 問 我想問下容積率如何修正
  答

  容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類型分別編制，并且考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響

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• 問 容積率修正是什么意思
  答

  房屋拆遷補(bǔ)償中現(xiàn)狀容積率的對(duì)應(yīng)容積率調(diào)整系數(shù)，他對(duì)區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)的**終確定起著關(guān)鍵作用。包括非住宅的補(bǔ)償，容積率系數(shù)內(nèi)涵是平均價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的比值。不知道你理解嗎！

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