??我想問下，二手房交易過(guò)程中產(chǎn)權(quán)人死亡，但是有委托公證，請(qǐng)問交易還有效嗎？

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• 158****0946

  房屋產(chǎn)權(quán)人生前做的委托公證，，已經(jīng)委托與公證 的話，應(yīng)該是具備一定的 法律效力的 。

  查看全文↓ 2018-08-06 22:30:54
• 144****8768

  這個(gè)問題主要是解決繼承人的問題，只要辦理一本繼承人公證書，將被繼承人選好，其他人同意放棄繼承權(quán)，到當(dāng)?shù)氐墓C處做一繼承公證就可以了。
  程序如下：
  1，出具具有法律效率的產(chǎn)權(quán)人死亡證明（醫(yī)院或單位）。
  2，選好繼承人，第一繼承順序的人，包括配偶、子女、父母。（繼承人可以為第一順序中的任何一人，但要經(jīng)所有人繼承人同意該人為繼承人，并且其他繼承人都放棄繼承權(quán)。）
  3，將所有的資料準(zhǔn)備好（戶口薄，身份證原件及復(fù)印件，包括所有繼承人的身份證及復(fù)印件）
  4，去公證處辦理繼承公證書，（有些地方需要所有繼承人都在場(chǎng)）
  5，拿著繼承公證書及其他的過(guò)戶資料，將原房屋產(chǎn)權(quán)人的姓名換到繼承人名下（簡(jiǎn)稱：換證），然后換好的產(chǎn)權(quán)證名字就為繼承人的產(chǎn)權(quán)了，這樣就可以進(jìn)行買賣了。
  關(guān)于繼承權(quán)換證過(guò)戶的房屋買賣，程序稍微多了點(diǎn)，一般需要時(shí)間大概為：從資料齊全算為一個(gè)月左右。
  以上為法律保護(hù)范圍。
  

  查看全文↓ 2018-08-06 22:30:42
• 142****3097

  這種情況比較少見，因?yàn)?，房主已?jīng)不能再作為交易主體進(jìn)行交易，如果，雙方已簽買賣合同，并且已經(jīng)付款，而且有付款收據(jù)。就可以邀請(qǐng)房屋的繼承人來(lái)完成房屋交易手續(xù)。繼承人在辦理手續(xù)時(shí)，需要出示原房屋所有人的死亡證明。有了這些人證和物證，房產(chǎn)和[ 理部門就會(huì)幫辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
  如果僅僅是口頭協(xié)議，或者雖然簽了合同，但是，還沒有支付房款，繼承人有權(quán)拒絕交易。

  查看全文↓ 2018-08-06 22:30:28
• 132****0148

  通常不可以，必須過(guò)戶后，對(duì)房屋有產(chǎn)權(quán)才可以過(guò)戶。
  房產(chǎn)證過(guò)戶辦理流程：
  一、到“登記信息、驗(yàn)證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗(yàn)證手續(xù)；
  二、到“房地產(chǎn)估價(jià)”窗口辦理評(píng)估手續(xù)；
  三、到“公證”窗口辦理公證手續(xù)；
  1.申請(qǐng)人的居民身份證或戶口簿及其復(fù)印件；
  2.代理人代為申請(qǐng)的，委托代理人需提交授權(quán)委托書和身份證及其復(fù)印件；其他代理人需提交有代理權(quán)資格的證明；
  3.被繼承房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明；
  4.被繼承人的死亡證明；
  5.法定繼承人已死亡，需提交死亡證明及親屬關(guān)系證明；
  6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關(guān)親屬關(guān)系證明；
  7.公證人員認(rèn)為應(yīng)提交的其他證明、材料；
  四、到“私房交易”窗口辦理交易手續(xù)；
  五、到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅；
  六、到“產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)。
  　　房產(chǎn)證過(guò)戶辦理所需材料：
  　　（1）登記申請(qǐng)書；
  　　（2）申請(qǐng)人身份證明；
  　?。?）房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書；
  　?。?）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；
  　　可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。
  

  查看全文↓ 2018-08-06 22:30:19

相關(guān)問題

• 問 二手房交易過(guò)程中產(chǎn)權(quán)人死亡,但是有委托公證,請(qǐng)問交易還有效嗎?
  答

  房屋過(guò)戶委托書公證流程：（一）房產(chǎn)過(guò)戶流程：1、簽訂合同交付定金;2、去銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款;3、銀行指定律師與申請(qǐng)人談話，審核貸款申請(qǐng)人的相關(guān)資料(包括身份證件、收入證明等等);4、銀行指定阿評(píng)估師對(duì)出售房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估價(jià)值;5、律師出具《法律意見書》、評(píng)估師出具《評(píng)估報(bào)告》，連同申請(qǐng)人提交的相關(guān)資料一起送交銀行進(jìn)行審核;6、銀行確定申請(qǐng)人具備貸款條件之后，發(fā)放貸款承諾書(銀行按照評(píng)估價(jià)格確定貸款金額，所發(fā)放的貸款額度一般是評(píng)估價(jià)格的70%);7、銀行發(fā)放貸款承諾書之后通知買賣雙方辦理過(guò)戶手續(xù);8、買賣雙方同時(shí)到房地局辦理過(guò)戶，遞交相關(guān)資料，大多數(shù)情況下**遲應(yīng)該在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶當(dāng)日由買方向產(chǎn)權(quán)人支付**款，也可以按照約定在簽訂合同之日支付**款，部分銀行要求貸款申請(qǐng)?zhí)峤缓髱讉€(gè)工作日內(nèi)將**款交給銀行由銀行暫時(shí)凍結(jié);9、過(guò)戶后銀行會(huì)在幾個(gè)工作日之內(nèi)將貸款部分的錢款轉(zhuǎn)交原業(yè)主;10、新產(chǎn)權(quán)人(貸款申請(qǐng)人)房產(chǎn)證下發(fā)后將產(chǎn)權(quán)證留存于銀行或者是銀行辦理抵押登記之后將蓋有抵押登記章的產(chǎn)權(quán)證書原件交給新產(chǎn)權(quán)人。由于各個(gè)地區(qū)以及各個(gè)銀行的規(guī)定會(huì)有所差異，所以建議還是詳細(xì)咨詢貸款銀行。（二）房產(chǎn)過(guò)戶需要提交的資料：

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• 問 二手房交易過(guò)程中,我需要交易的費(fèi)用
  答

  1、買方委托購(gòu)房與看房2、買方交定金并與中介簽署（購(gòu)房合同）3、查檔4、轉(zhuǎn)交定金給賣方（托管中介公司）以下二點(diǎn)紅本在手不用此過(guò)程5、6、5、買方申請(qǐng)按揭，與買賣雙方簽署首期款托管協(xié)義6、銀行出具二手樓按揭（抵押貸款）承諾書。7、買方將全部樓款存入銀行監(jiān)管并答訂監(jiān)管協(xié)議：買賣雙立支會(huì)中介傭金8、辦理深圳市買賣全同《現(xiàn)售》公證9、買賣雙方到房產(chǎn)中心簽署《房地產(chǎn)買賣合同》10、出稅單與交定金11、領(lǐng)新主房產(chǎn)證12、賣房收首期房款13、新業(yè)主辦理房產(chǎn)過(guò)戶與抵押14、按揭房款給賣房。（12-14如果是一次性付款可?。?5、去水電局過(guò)戶。以上是二手房買賣交易的全過(guò)程?；卮饋?lái)自： 易房網(wǎng)

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• 問 請(qǐng)問二手房交易過(guò)程中都有什么稅費(fèi)？
  答

  查檔:就該物業(yè)向國(guó)土部門查詢相關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況。每查檔一次國(guó)土部門都將收取一次的查檔費(fèi)。 首期款:樓款中銀行承諾向買方發(fā)放按揭貸款金額以外的部分(買方選擇按揭付款)。 一手證:賣方名下該物業(yè)之《房地產(chǎn)證》(紅本)。 贖樓:付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記,將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷,視為贖樓完成。 遞件:買賣雙方簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》后向產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)并取得收文回執(zhí)。 新房產(chǎn)證:遞件后國(guó)土部門發(fā)放的買方之《房地產(chǎn)證》(紅本)。 履約保證金:經(jīng)紀(jì)方在監(jiān)管之交易款中留存的一筆款項(xiàng)。履約保證金優(yōu)先用于代賣方支付本次交易的傭金,并保證賣方全面正確履行交付物業(yè)之義務(wù);其次用于代賣方支付稅費(fèi)及本次交易相關(guān)的其他費(fèi)用。 誠(chéng)意金:選擇在房產(chǎn)中介居間介紹成交的購(gòu)房者,首先會(huì)由房產(chǎn)中介公司的置業(yè)顧問幫其選擇中意的房屋,然后簽訂買賣居間協(xié)議并支付誠(chéng)意金。收取誠(chéng)意金后,居間方約見房屋所有人進(jìn)行房?jī)r(jià)及各項(xiàng)問題的確認(rèn)。房屋所有人同意在買賣居間協(xié)議上簽字確認(rèn),居間方將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)交給房屋所有人,這時(shí)的誠(chéng)意金就轉(zhuǎn)化為定金了。

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• 問 請(qǐng)問下2018在二手房交易過(guò)程中需要交哪些稅？
  答

  (一)買房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、契稅：房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、交易費(fèi)：3元/平方米3、測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定4、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各地具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。(二)賣房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：1、交易費(fèi)：3元/平方米2、營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)3、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)

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• 問 ??我想問下作為買方，在進(jìn)行二手房交易過(guò)程中，要注意些什么？
  答

  二手房過(guò)戶過(guò)程中需要注意哪些問題，主要內(nèi)容如下：　　(一)房屋權(quán)屬清晰。了解房屋權(quán)屬，俗稱“摸家底”。房屋權(quán)屬是否清晰，賣方是否具有該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，直接決定了房屋交易安全性。例如：商品房得有兩證、“房改房”得有房改協(xié)議。而且產(chǎn)權(quán)人和賣方必須是同一人，不然虛假售賣，或買了房辦不了證，都將直接影響到交易安全。　　(二)物業(yè)交割清晰。物業(yè)交割包括水、電、煤氣、停車費(fèi)，以及物管費(fèi)等，這些金額雖不大，但是交割不清會(huì)遺留下很多問題，如果原業(yè)主拖欠房屋有關(guān)債務(wù)會(huì)給新業(yè)主入住帶來(lái)困擾。　　(三)付款時(shí)間清晰。買賣雙方需在簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定好付款流程，首款、尾款分別于何時(shí)支付，約定絕對(duì)日期，不要用“過(guò)戶后付余款”，此種約定過(guò)于模糊，“過(guò)戶”有很多時(shí)間點(diǎn)，如遞交過(guò)戶資料、兩證均已至買方名下等，一定要明確?！　?四)稅費(fèi)承擔(dān)清晰。二手房交易涉及稅費(fèi)金額是筆不小的開支，雖然由誰(shuí)支付均已在辦證條款里明確，但其中一方如賣方在交易過(guò)程中認(rèn)為個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)過(guò)重，想毀約或者抬高售價(jià)等，都將給交易帶來(lái)諸多麻煩。所以應(yīng)該事前明確，以防止房東為轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)而抬高房?jī)r(jià)?！　?五)違約責(zé)任清晰。無(wú)論是買賣雙方自行交易還是通過(guò)中介交易，都應(yīng)在購(gòu)房合同上明確雙方責(zé)權(quán)，確定履約時(shí)間和違約責(zé)任，這樣才能約束雙方義務(wù)的履行，即使發(fā)生分歧也有據(jù)可依，進(jìn)行追究。

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