二手房有交易糾紛，應(yīng)該怎么處理

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• 154****4508

  起訴違約，要求承擔違約責任。
  違約責任的承擔方式有以下幾種
  （1）支付違約金.違約金：指合同當事人在合同中約定的，在合同債務(wù)人不履行或不適當履行合同義務(wù)時，向?qū)Ψ疆斒氯酥Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。
  （2）損害賠償.損害賠償：是指因合同一方當事人的違約行為而給對方當事人造成財產(chǎn)損失時，違約方向?qū)Ψ疆斒氯怂鞯慕?jīng)濟補償。
  （3）繼續(xù)履行.繼續(xù)履行：是指由法院或仲裁機關(guān)作出要求實際履行的判決或下達特別履行命令，強迫債務(wù)人在指定期限內(nèi)履行合同債務(wù)。
  其他補救措施.第一百一十一條　質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百一十二條　當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當賠償損失。

  查看全文↓ 2018-08-13 10:02:19
• 144****3741

  因定金引起的糾紛
  　　買賣雙方在房產(chǎn)中介的居間下簽署的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，經(jīng)三方簽章確認后生效為定金協(xié)議，適用于定金罰則。如果買方違約，賣方?jīng)]收其定金；賣方違約，須雙倍返還定金。在此需要提醒的是，違約除了以違反居間協(xié)議的約定為憑證外，還須違約方簽署書面的確認書，具體格式參見【出售方不再繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》之確認書】、【買受方不再繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》之確認書】。
  
  　　因逾期支付房款引起的糾紛
  
  　　買方逾期支付房款時，賣方除可以要求買方繼續(xù)支付房款外，還可以要求買方支付相應(yīng)的利息或買賣合同中約定的逾期付款違約金。賣方還可以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子，并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。買方需要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買方用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額審批通過的話，買方不能按時以現(xiàn)金形式補足，仍要承擔逾期付款的違約責任。因為買賣合同上的約定只能認為賣方允許通過銀行貸款方式來支付房款，而不能認為買方可因此不需承擔逾期付款的責任，因為貸款的問題責任在買方而不是賣方。
  
  
  
  
  　　因逾期辦理過戶手續(xù)
  
  　　引起的糾紛
  
  　　賣方或買方都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)。買方想毀約時，主要采用不支付房款的方法，所以，一般是賣方不辦過戶手續(xù)而引起糾紛。這時，買方如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴。同時，為避免賣方另將房屋轉(zhuǎn)賣他人或再行抵押，**好將房屋進行保全。如果買方志在違約金的賠付，須將已支付給賣方的房款取回再行起訴，以防賣方因敗訴而拖欠所支付的房款及違約金。
  
  　　因中介方行為引起的糾紛
  
  　　如賣方或買方在與中介公司簽訂居間協(xié)議后，跳開所委托的中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責任。如中介公司在進行居間和代理時，因不規(guī)范、不盡責對買賣雙方或任何一方造成損失的，也可依據(jù)居間協(xié)議上的約定追究其責任。其相互保護和相互制約的協(xié)議文書有：《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》、《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》、《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》、《看房確認書》和《傭金確認書》等。
  
  　　因要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛
  
  　　要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求。法院在審理這類案件時，會根據(jù)雙方過錯程度的不同來判定各方承擔的責任。值得注意的是，法院審理時需要提供相應(yīng)的證明材料。因此，在平時的交易中，各種協(xié)議文書都要完整保存，還需違約方簽署書面的不再繼續(xù)履行合同的確認書或事先告知的電話錄音。
  
  　　因房屋質(zhì)量引起的糾紛
  
  　　由于賣方交付的房屋存在質(zhì)量問題，遭到買方索賠或要求解除合同。根據(jù)本市高級人民法院的有關(guān)規(guī)定，如果賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵，應(yīng)承擔賠償責任；如果賣方已就房屋質(zhì)量的問題明確告知買方的，不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵并非賣方在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，同時沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，則賣方不承擔瑕疵擔保責任。買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。質(zhì)量及瑕疵問題都要明確寫進買賣合同里。
  
  　　因戶口遷移引起的糾紛
  
  　　房屋交付后，買方才發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有賣方的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣方應(yīng)當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以，此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。

  查看全文↓ 2018-08-13 10:02:08
• 141****0179

  常見的二手房買賣糾紛有以下幾種：
  (一)買賣雙方缺乏誠信，隱瞞真實信息導致糾紛。
  當事人為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔作出約定。
  (二)房價變化快。房屋價格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。
  房價上漲時，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是導致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房價下跌時購房人以種種理由要求解除合同退房。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。
  (三)中介機構(gòu)的不規(guī)范行為導致糾紛。
  由于買賣雙方常常通過中介機構(gòu)建立聯(lián)系，進行交易，而中介機構(gòu)本身的機制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時表達的意思不一致，導致當事人對合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時應(yīng)當選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，交易前應(yīng)當充分了解各種事項，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
  (四)二手房交易手續(xù)復雜，導致交易過程中雙方當事人產(chǎn)生不信任，交易難以進行。
  所以買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，**好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
  (五)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，導致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟。
  現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
  

  查看全文↓ 2018-08-13 10:01:50
• 146****9281

  注意事項之一：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易
  由于社會上各種復雜的經(jīng)濟關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。
  出賣人在處理上述房產(chǎn)時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因為房產(chǎn)本身不會說話。
  在購買諸如此類的房產(chǎn)時，**重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應(yīng)該是全面的、綜合的。尤其是大額的二手房買賣需要調(diào)查出賣人的財務(wù)報表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。
  注意事項之二：拍賣時的二手房買賣
  拍賣二手房的背景較為復雜，這時往往是購進二手房的好時機，因為拍賣的價格可能會較為理想。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費用，拍賣機構(gòu)一律不予過問。例如物業(yè)管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國內(nèi)長途話費等。拍賣房購買人會發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務(wù)之中。
  購買拍賣房的投資人在應(yīng)拍前應(yīng)該了解被拍賣房產(chǎn)的有關(guān)情況，并制定相應(yīng)方案，一旦應(yīng)拍成功，如何面對和處理一大堆的債務(wù)。這些情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，較好制定出相關(guān)法律文件。
  注意事項之三：已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣
  已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風險就顯現(xiàn)出來。
  怎樣有效避免這種風險呢？
  購買該類二手房風險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。
  注意事項之四：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣
  在舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里，投資人應(yīng)要求舊房產(chǎn)實際所有人出具保證函，保證在關(guān)于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭議時，保證人應(yīng)該承擔所有法律責任。這就在法律上保障了購買人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭議排除在購買人的法律責任之外。對于有的法律關(guān)系不清、權(quán)屬也不確定的舊房產(chǎn)，建議購房人未理清之前，較好不應(yīng)貿(mào)然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。

  查看全文↓ 2018-08-13 10:01:42

相關(guān)問題

• 問 二手房交易不交定金怎么辦? 二手房交易定金糾紛要怎么處理
  答

  中介費能不能退的情況要分三種：1、中介促成雙方簽訂買賣合同，但因非中介原因**終交易失敗，中介有權(quán)不退或退少量中介費；2、中介未促成交易，無權(quán)收取中介費，但可收取適當勞務(wù)費；3、中介促成買賣雙方簽訂買賣合同，但因中介原因**終無法完成交易，中介須全額退回中介費。

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• 問 ??二手房怎么交易?二手房買賣糾紛有哪些?如何避免交易糾紛?
  答

  二手房買賣**易形成糾紛的五大因素：1、產(chǎn)權(quán)認定不仔細：二手房的產(chǎn)權(quán)分為商品房、已購公房、產(chǎn)權(quán)限制房、房改房等很多種類，而不同的種類在購買時的政策也不盡相同。所以，我們在購買之前應(yīng)該詳細查詢一下意向購買二手房的房產(chǎn)類別。其次還應(yīng)該調(diào)查清楚該房產(chǎn)有沒有抵押、查封和訴訟等問題。否則很容易產(chǎn)生糾紛。2、不慎委托黑中介：這是二手房糾紛中**常遇到的一個原因。買方賣方在委托中介公司前沒有對其中介資質(zhì)、信譽、口碑進行一個詳細的調(diào)查，盲目委托、盲目授權(quán)，將自己的個人及房產(chǎn)資料隨意提供給中介公司使用。這樣做的結(jié)果就是讓黑中介有了可乘之機，一房多賣、大吃差價的現(xiàn)象比比皆是，給買賣雙方帶來損失。3、合同條款約定不明：一些朋友在出售或購買二手房時對購房合同的重視程度遠遠不及購買新房時的小心謹慎，實際上是非常危險的。因為二手房買賣產(chǎn)生糾紛的可能要遠遠大于從開發(fā)商手中購買新商品房產(chǎn)生糾紛的的可能性，所以，在出售（或購買）二手房時要將合同條款盡量訂的細致一些，盡量包含各個方面的具體約定。要知道，合同越細致，產(chǎn)生糾紛的可能性就越低。4、不履行必要的手續(xù)：有些二手房的買賣雙方為了節(jié)省一部分費用而不履行必要的買賣手續(xù)（如繳納稅款、產(chǎn)權(quán)過戶），僅憑雙方簽字的一份約定就算辦理了交割手續(xù)，這就為房產(chǎn)糾紛埋下了禍根。要知道房產(chǎn)交易雙方履行必要的手續(xù)既是國家的規(guī)定也是保護買賣雙方合法權(quán)益的重要手段之一，貪小利往往是以吃大虧作為代價的。5、忽略房產(chǎn)共有人：已購公房在買賣之前應(yīng)該讓公房的原單位開具一份“同意出售證明”；對于普通商品房屬于婚后共同財產(chǎn)的無論產(chǎn)權(quán)證上是誰都應(yīng)該在買房之前得到另一方的認可，同時也出具一份同意出售證明方可購買。如果在購房之前忽略了房產(chǎn)共有人的權(quán)利，一旦日后該共有人出來爭奪房產(chǎn)就會比較麻煩了。

  全部3個回答>
• 問 二手房交易不交定金怎么辦? 二手房交易定金糾紛要怎么處理
  答

  1、 買賣雙方中的一方違約引起糾紛買方支付了定金之后，有可能會由于一些原因而無法履行定金合同，因而產(chǎn)生違約行為，而賣方也有可能在接受定金之后，發(fā)現(xiàn)房屋價格上漲而不愿意再出售房屋而產(chǎn)生違約行為。這時，如果是給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，那就無權(quán)要求返還定金；如果是收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，那就應(yīng)當雙倍返還定金。2、沒有按照合同交付定金引起糾紛雙方當事人確定了定金條款和數(shù)額后，定金合同并不是立即就能生效的，因為合同生效時間是以當事人實際交付定金時間為準的，而在這期間就很容易出現(xiàn)糾紛。這種情況一旦發(fā)生，就算買方不支付定金，定金合同也不能夠強制執(zhí)行，并且買方可以不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過失責任。3、只履行了部分合同引起糾紛有的時候，買賣雙方會出現(xiàn)部分不履行合同的情況，這時，其不履行的部分仍然在擔保范圍內(nèi)，而定金的效力也依舊對其有約束力，所以同樣適用于定金罰則。也就是說，當買賣雙方中的一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當按照未履行部分與占整個合同的比例執(zhí)行定金罰則。4、遲延履行合同或者其他違約行為引起糾紛在實際生活中了，買方或者賣方可能會出現(xiàn)延遲履行合同的情況，通常這樣的延遲行為會對另一方帶來影響，因而產(chǎn)生糾紛，所以如果當事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當按照延遲履行部分所占合同約定的比例，適用定金罰則。5、實際交付定金數(shù)額不符合約定數(shù)額引起糾紛定金合同簽訂后，買方支付的定金數(shù)額可能少于或者多于實際應(yīng)支付的數(shù)額，這時可以視為變更定金合同。如果賣方有異議，并且拒絕接受定金的，那么定金合同就會被視為無效，交易雙方可以再進行協(xié)商溝通。

  全部3個回答>
• 問 二手房買賣糾紛？怎么處理？
  答

  二手房買賣糾紛處理的方式一、在跟賣方協(xié)商解決時是不需要走正式法律程序，要是能私下解決就**好。二、要和協(xié)商不成功的清空下可以向消費者協(xié)會投訴。三、如果你的購房涉及到了中介費可以向有關(guān)行政部門投訴。四、合同雙方在合同中或者事后達成了仲裁協(xié)議的，可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁，訴訟是指民事訴訟。公民、法人或其他組織在發(fā)生民事糾紛后，可以向人民法院提出解決糾紛的請求五、要是前面的方式都不行，可以向有關(guān)人民法院起訴。

  全部2個回答>
• 問 二手房出售糾紛怎么解決？應(yīng)該要怎么處理呢？
  答

  已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風險就顯現(xiàn)出來。怎樣有效避免這種風險呢？購買該類二手房風險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。

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